物业日常管理与维护安全管理教案.docx
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物业日常管理与维护安全管理教案
第五章物业日常管理与维护---安全管理教案
第一节治安保卫管理
物业管理的治安保卫管理工作是物业管理公司为保证所管辖物业区域内财物不受损失、人身不受伤害、用户的工作生活秩序正常而进行的防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故等一系列管理活动。
一、治安管理方式
1、封闭式管理：
整个物业为封闭体系，物业入口有保安人员24小时看守，用户有专用通告证件，外来人员须征得物业内用户同意并办理登记手续方可入内。
2、开放式管理：
用户无需办理专用通行证件，外来人员只要着装整洁也可自由进出。
二、治安管理的特点
1、受制性大
一般来说，物业公司的安保部门在发行其安全管理服务职能的过程中，要受到来自公安主管部门的指导和国家有关法律、法规的制约。
（2）综合性强、管理难度大
大型商住区或高层综合楼宇不但楼幢多、楼层高、面积大、隐蔽场所多、进出口多，区内业主、用户成分不一，各种配套物业（饮食文体、娱乐场所）多、人员流量大、成分复杂，且众多单位又有各自的管理部门，物业管理公司不能干预过多，因而其治安形势严峻，治安工作难度大。
（3）服务性强
物业治安管理属物业管理整体工作的一部分，从本质上讲，是为用户提供保卫安全服务的。
三、管理的基本原则
（1）坚持“预防为主，防消结合”的原则
（2）坚持物业内的管理与社会治安工作相结合的原则
（3）坚持专业治安防范与群防群治相结合的原则
（4）坚持重点防范与一般管理相结合的原则
（5）坚持“服务第一、用户至上”的服务宗旨
（6）坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则
四、治安管理的内容
1、建立健全安全保卫组织机构
2、和完善各项治安管理制度
3、负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故
4、打击违法犯罪活动
5、制定巡视值班制度
6、加强辖区内车辆管理
7、完善辖区内安全防范设施
8、定期对保开展各项培训工作
9、密切联系辖区内用户，做好群防群治工作
10、与物业周边单位建立联防联保制度，与物业所在地公安机关建立良好的工作关系
五、保安部组织架构
物业治安管理任务比较明确，不同类型、不同规模的物业，保安部的机构设置不同。
一般来说，物业管理规模越大，物业类型及三大设施越多，其保安机构设置越多。
1、按保安员工作性质和工作任务不同，分办公室、门卫室、巡逻班、电视监控班、消防班、车场保安班等
2、采取“四班三运转方式”分班便于治安工作的统一管理，但要求班长具有较全面的保安工作经验。
六、保安部各级人员的岗位责任制
1、部门经理工作职责
2、保安经理助理职责
3、保安员的职责
七、门卫治安管理
1、门卫的基本条件
2、门卫的治安职责
3、门卫的服务职责
4、门卫的服务职责
八、巡逻治安管理：
巡逻是物业安全的又一保障
1、巡逻范围及方式：
写照不定时巡逻、穿制服巡逻和着便衣巡逻、白天巡逻和夜间巡逻等方式。
2、巡逻保安的职责
3、电子巡更系统：
只对监督保安员是否巡逻到位起一定的作用，无法检查保安员的巡逻质量
九、电视监控管理：
门卫、巡逻、监控是组成物业治安管理较为完善的系统
1、电视监控系统
2、电视监控室
（1）监控室辖区治安工作的观察中心
（2）监控室是辖区治安工作的指挥中心
（3）监控室是设备自动控制中心
一十、车辆的停放及管理
（一）车场的建设，目前车辆停放主要有以下场所：
私宅车库、房前宅后的小路上，辖区内专用停车场和停车楼。
规划时应考虑：
1、是否经济
2、是否方便管理：
区位布置，清晰明亮，指示标志，必要的安全防范
（二）建立健全的车辆停放管理制度
1、车场保安员岗位责任制
2、车辆管理规定
十一、治安保卫队伍的建设
（一）治安保卫队员的条件
（二）治安保卫队员的训练：
岗前培训，岗位培训
十二、治安管理中常见问题的处理方法
1、执勤中遇到不执行物业管理规定、规劝不听都的处理方法
2、发现可疑人员的处理方法
3、发现犯罪分子抢劫、偷盗的处理方法
十三、治安保卫常识
（一）正当防卫常识
1、正当防卫的条件：
正当防卫的出发点是为了保护合法的权益。
（1）正当防卫的不法侵害条件：
必须是真实存在的不法侵害行为，必须是针对正在进行的不法侵害行为实行的正当防为。
（2）正当防卫的防卫条件：
正当防卫必须针对不法侵害者本人实行，正当防卫不能超过必要限度，造成不应有的损害。
2、常见的正当防卫
（1）假想防卫
（2）防卫挑拨
（3）不适时防卫
（4）局外防卫
（5）抗拒防卫
（6）互殴行为
（7）防卫过当
3、正当防卫在保卫工作中的意义
（1）正当防卫可以保证保安有效地履行职责，积极地同违法行为作斗争。
（2）正当防卫能够直到预防违法犯罪，保证社会安定的作用
（3）正当防卫有利于提高法律意识，自觉维护社会主义法制。
（二）紧急避险
1、必须则合法利益受到紧急危险的威胁
2、危险必须是正在发生的
3、避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施的否则不成立，也不允许实行，紧急避险
4、避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险，在迫不得已的情况下实施的
5、紧急避险必须是实际存在的，不能是假想的或推断的
6、避险行为不能超过必要的限度
（三）现场保护常识
（1）露天现场的保护
（2）室内现场的保护
第一节治安保卫管理
一、消防的基本知识
（一）燃烧的条件
1、可燃物
2、助燃物，空气是最常见的助燃物
3、着火源：
凡能引起可燃物与助燃的发生燃烧反应的能量都称为着火源
（二）预防火灾的基本措施
1、控制可燃物
2、隔绝助燃物
3、消除着火源
（三）火灾扑救的基本方法
1、窒息灭火法
2、冷却灭火法
3、隔离灭火法
4、抑制灭火法
（四）常用消防设施设备和器材
1、灭火器
2、火灾自动报警系统装置
3、自动喷洒灭火系统装置
4、消火栓系统
5、防排烟系统
6、加压送风系统
7、安全通道与消防电梯
（五）物业管理中常见火灾的扑救对策
1、居民住宅火灾扑救对策
（1）煤气和液化石油气器具火灾
（2）厨房油锅起火
（3）电器用具火灾
（4）儿童玩火引起火灾
2、人员密集场所火灾扑救对策
3、高层建筑火灾扑救对策
二、消防组织及其职责
三、物业消防管理措施
1、贯彻落实“谁主管，谁负责”的消防原则
2、建立健全消防安全制度
3、做好消防教育培训
四、物业管理中的消防演习
（一）消防演习组织及职责
（二）消防演习注意事项
附：
相关表单
施工许可证
物管处：
编号：
施工范围：
施工项目（主要内容）：
施工单位
施工单位
（现场）负责人
联系电话
有效日期
起始：
年月日时分
结束：
年月日时分
工程部
装修监管人
联系电话
秩序维护部
消防监管人
联系电话
签发人：
签发日期：
物管处盖章：
动火许可证
物管处：
____________________No.____________
施工单位
工程名称
动火部位/地点
动火时间
月日至月日
防火措施:
焊工姓名
操作证号
焊工姓名
操作证号
监护人
动火证有效期
年月日
动火须知
1.申请人应提前提出申请，最长有效期为三天，期满后应重新办证，否则视为无证动火。
2.动火作业由施工单位、申请单位（部门）负责人填写，经服务中心批准，物管处核实后，方可动火。
3.动火作业人员应持证上岗，否则视作无证动火。
4.动火施工前必须配备好必要的灭火装置（灭火器、沙发沙、水桶等）。
5.高空或临边进行电焊施工时，必须佩戴安全带。
6.气焊、气割作业时，氧气瓶和乙炔瓶与焊割距炉子等不小于5米。
7.电焊回路线，设专用地线，不准接建筑物及各种管道架上。
8.用火时遇到跑油和可燃气体，应立即停火，并用灭火器给予扑灭。
9.五不焊：
作业环境不安全不焊；焊接设备出现故障不焊；盛装易燃易爆的容器和管道没作处理不焊；工作通过或接触可燃物不焊，无防火监护人不焊。
10.收工时要认真检查并清理现场遗留的杂物，消除火险隐患。
申请人确认签字：
签名：
日期：
物业公司核实意见：
签名：
日期：
服务中心审批意见：
签名：
日期：
说明：
本表一式二联，动火人、物管处安全管理部（组）各执一联。
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