项目可行性论证报告.docx
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项目可行性论证报告
“红星国际”项目可行性论证报告
一、项目所在区域房地产市场分析
1、区域概况
地块所在红星路片区属成都内环核心，成都传媒集中区，CBD范围，与春熙商圈接壤，2公里范围内云集太升路、盐市口、青石桥、东大街等传统商圈和金融集中区。
传统意义上红星路片区由红星路为主干道路，周边网状道路构成，西起太升路，北至府河红星桥，东至府河，南接上东大街，以红星路广场为中心向两边辐射。
红星路是成都乃至西南地区著名的传媒大街，大街两侧拥有包括四川日报报业集团、成都传媒集团、四川广播电台、四川广播电视局等在内的大量新闻传媒机构及相关行业公司。
2、区域房地产发展现状
红星路区域是成都的文化中心区域，本世纪初，随着红星路整体改造，红星路广场的建设，带来红星路的高速发展。
2008年，更是提出了将红星路打造成为西南传媒总部基地的规划，给红星路片区的地产开发更是带来了历史性的机遇。
2.1红星路区域当地产市场特点
●由于历史的原因，红星路区域房地产发展不平衡，以红星路为明显分界，往南靠近春熙路的红星路广场是区域内甚至全市区发展最迅速的区域；往西靠近总府路发展迅速；往东方向发展明显落后；往北为大面积旧城改造区域。
●写字楼集中在红星路一、二段两侧，大多是20世纪90年代建筑，楼高在8层以下。
临红星路广场有部分高端写字楼，有大量国际大企业入驻。
●区域内既有新建楼盘，也有老旧棚户区，但区域主要以20世纪90年代修建住宅为主。
●由于地段原因，可供开发土地不多，07年后新开发项目大多属于高层以上小规模项目，价格较高。
●商品房空置率低，由于处于城市中心，配套完善，居住条件较好。
●红星路一、二段缺少高档写字楼和高端高层住宅。
区域大多建筑老旧，新修写字楼为国企自用，相邻中央商务区和春熙商圈由于交通拥挤、租金价格高、接受度差，导致中高档写字楼和中高端高层住宅缺口大。
●由于靠近春熙商圈，共享春熙商圈集中商业，导致区域内商业基本为社区配套商业，缺乏中高端集中商业。
2.2区域楼盘情况
项目名称
开盘时间
开发商
占地面积㎡
建筑面积㎡
容积
绿地率
销售价格
销售情况
弘邦·领邸
2007-12
四川弘邦房地产开发有限公司
3044.68
23000
7.5
20%
9100
清盘
萧邦
2008-01-06
四川长坤置业有限公司
2968.16
25000
8.42
18%
9500
清盘
缤舍
2008-06-30
成都成房物业有限公司
3333.35
30000
9
10%
9700
清盘
锦都公寓
2009-8-15
成都锦都置业有限公司
2668
23000
9.28
14%
13000
尾盘
城市理想
2009-4-2
成都市锦江统建办
6470
86000
9.7
16%
16500
余40%
银石广场
2010-3
成都福来房地产开发有限公司
6201.68
约10万
12.7
0
预计18000
未开盘
通过历年区域的房地产开发情况比较，可以看到有如下趋势
●楼盘品质高档化。
区域03年以前的楼盘多为多层砖混结构为主，03年后开发项目均为高层以上框剪建筑，07年后新开楼盘多为精装修。
●价格呈上升趋势。
通过在售楼盘的平均价格，可以看出区域项目的价格逐步走高。
●土地升值潜力大。
随着城市的发展，城市中心土地越来越稀缺，土地价格高。
对比可发现，占地面积小，容积大，绿化低是07年后区域内新建楼盘的共性。
●功能分布趋向于多样化。
05年以前开发楼盘主要以住宅为主，辅以少量办公楼。
05年后开发楼盘功能分布多样化，酒店公寓、写字楼、SOHO办公已成主流。
●区域内项目价格处于成都房产价格第一梯队。
二、项目情况
1、地块解析
1.1项目基本情况
项目位置：
项目位于成都市庆云西街与庆云南街交叉口西南角，处于市中心内环线核心地段，地块范围东至庆云南街，北至庆云西街，西侧及南侧与成都报业集团大楼相邻。
占地面积：
19914.73平方米
建筑面积：
135072平方米
容积率：
总容积率6，住宅容积率2.90
建筑高度：
100米
绿地率：
15%
1.2地块形状分析
●项目地块基本上为较规整的梯形形，地块平整，主要展示面临街。
●一期地表平整，具备基础工程马上开工的条件。
●二期用地待拆迁，拆迁范围均所日报集团现状办公楼，不存在拆迁难度，将于2010年4月中旬启动拆迁。
2、周边环境
●地块西接红星路二段。
这里是成都报纸传媒的中心，200米的区域内云集成都日报报业集团、四川日报报业集团两家四川省最响亮的媒体集团。
●地块南面为锦江区政府所在地，锦江区行政中心。
●地块东面为成都市第二人民医院，成都市第二人民医院始建于1892年，是著名的集医疗、教学、科研、预防、保健、康复为一体的三级甲等医院。
●地块北边为四川广电局，四川广播电台。
●周边有成都市第三中学、天涯石小学、成都职业技术学院等中小学及大专院校。
天涯石小学前身为历史文化积淀深厚的百年名校商业场小学，是成都市屈指可数的义务教育示范学校之一。
成都三中迄今已有两百余年的历史，是“四川省艺术教育特色学校”，“成都市校风示范校”、“成都市示范性高中”。
●周边生活配套设置、商业，金融服务完善。
地块200米半径内，有建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、成都银行、民生银行等多家金融机构。
●生活配套齐全，周边超市众多，有大型超市和菜市。
3、公共交通
项目地处城中心，网状路网四通八达。
周边有红星路、蜀都大道、新华大道三条城市主干快速通道。
项目周边公共交通发达，公交线路四通八达。
3.1公交车
直接通过项目线路：
站点
线路
起止站点
红星路二段站
6路
机车车辆厂--市污水处理厂站
红星路二段站
8路
十里店公交站--阳公桥
红星路二段站
28路
火车北站公交站--石羊场公交站
红星路二段站
37路
金沙中心站--红星路广场北
红星路二段站
49路
火车南站公交站--昭觉寺公交站
红星路二段站
154路
金科一城站--华兴街终点站
庆云西街站
152路
翡翠城站--庆云西街终点站
项目周边200米公交线路、
站点
线路
起止站点
玉沙路站
5路
成洛路公交站金沙遗址路站
玉沙路站
7路
十里店公交站蜀源路
玉沙路站
37路
金沙中心站红星路广场北
玉沙路站
61路
石羊场公交站SM广场站
玉沙路站
80路
五块石客运站成大后校门站
玉沙路站
101路
五桂桥公交站华侨城
玉沙路站
106路
成仁公交站九里堤公交站
红星路一段站
28路
火车北站公交站石羊场公交站
红星路一段站
49路
火车南站公交站昭觉寺公交站
红星路一段站
61路
石羊场公交站SM广场站
3.2地铁
项目距地铁二号线（正在施工）和三号线的换乘站红星路步行街站，步行仅需10分钟。
4、优势分析
●地段优越：
地块属成都内环核心，成都传媒集中区，CBD范围，与春熙商圈接壤，两公里范围内云集太升路、盐市口、青石桥、东大街等传统商圈和金融集中区，区域位置极其优越。
●交通方便：
交通道路四通八达，公交线路众多。
●配套齐全：
项目商业配套齐全，临近春熙商圈，众多大型商业共享。
项目周边口岸成熟，社区商业业态完善。
教育配套，且均为老牌名校；医疗配套齐全，品牌医院。
●项目商业展示面均为临街，展示面长，商业距离城市快速通道近，但不临快速通道，适合商业发展，口岸优势明显。
●地块周边多为自发性社区商业，缺乏成规模的休闲业态、娱乐业态，临街商业可以填补这一空白。
●红星路区域建筑体量不大，大多为独栋高层，缺乏地标性建筑，缺乏城市综合体建筑形态，此项目可以起到标高性示范作用，对售价和租金支持力度大。
5、劣势分析
●地块周边区域建筑大多老旧，对于项目整体品质有所影响。
●市中心拥挤的交通对于项目有所影响。
●地块周边商业均为自发性社区商业，缺乏统一规划，对底层商业的租金价格影响较大。
●周边商业对项目商业没有支持和补充，需要花大力气、长时间培养人气，打造整体商业。
●地块与成都报业大厦共用地下车库，中庭花园，非封闭性结构会影响住宅销售。
●单体商业面积大，总价高；底层商业开间小，进深大，不利于展示；面积、租金价格支持配套商业业态，二层商业面积大，动线设计不足。
商业不能通天然气气会限制餐饮休闲商业业态进入，对商业整体规划和销售有较大抗性。
●临二医院一侧商业受医院影响极大，不利于消化餐饮、休闲等需要大面积铺面的商业。
●40年产权部分SOHO办公水电价格按商业价格计算。
6、相似区域房地产项目分析
6.1项目情况
项目名称
锦都公寓
项目名称
城市理想
地理位置
成都市红星路二段
地理位置
梨花街（天府广场旁）
开发商
成都锦都置业有限公司
开发商
成都市锦江统一建设办公室
占地面积（㎡）
4亩
占地面积（㎡）
9.7亩
建筑面积
23000㎡
建筑面积
86000㎡
容积率
9.28
容积率
10
项目性质
高层写字楼，公寓，商铺，22层
项目性质
高层写字楼，公寓，商铺37层，28层
总套数
127户
总套数
704户
均价
11000元/㎡
均价
12500元/㎡
目前状态
准现房发售，外墙即将完成
目前状态
即将封顶，外立面装修
户型区间（㎡）
53-122
户型区间（㎡）
37-51
开盘时间
2009-8-15
开盘时间
2009年4月2号
装修
豪装、全配家俱家电
装修
精装，配橱柜、卫浴、炉具
项目名称
三益公
项目名称
力迅.领筑
地理位置
成都市春熙路
地理位置
文翁路139号
开发商
兴文投资
开发商
成都力迅房地产
占地面积（㎡）
2310.61㎡
占地面积（㎡）
4395.8㎡（7.4亩）
建筑面积
23834.23㎡
建筑面积
35042.2㎡
容积率
7.99
容积率
5.3
项目性质
22层（商铺（-4～5；酒店6~13;写字楼14~22;）
项目性质
高层独栋
总套数
约160户精装酒店
总套数
484户
均价
9500元/㎡
均价
预计11000--12000元/㎡
目前状态
主体到4楼
目前状态
主体封顶，外立面已呈现
户型区间（㎡）
40--60
户型区间（㎡）
45-71
开盘时间
2009-10-30
开盘时间
2009年12月左右
装修
酒店装修标准
装修
精装修，配名牌家俱家电
项目名称
富力.史丹尼国际公寓
项目名称
鼓楼国际
地理位置
顺城大街289号
地理位置
青羊大墙西街
开发商
富力熊猫城
开发商
成都信德实业有限公司
占地面积（㎡）
8亩
占地面积（㎡）
7.4亩
建筑面积
约40000㎡
建筑面积
63000㎡
容积率
7.98
容积率
9.99
项目性质
高层，城市综合体
项目性质
超高层电梯写字楼
总套数
600多户
总套数
390户
均价
A:
13000元/㎡；B/C:
10500元/㎡
均价
9200元/㎡
目前状态
ABC座全部封顶
目前状态
刚封顶，做外立面装修
户型区间（㎡）
53.52--71.78
户型区间（㎡）
73-200
开盘时间
2008-8-30
开盘时间
2009-3-28
装修
精装修，配名牌家俱家电
装修
清水
项目名称
叠翠峰
项目名称
地理位置
桐梓林南站华路北（欧尚斜对面）
地理位置
上东大街216号
开发商
合景泰富地产控股有限公司
开发商
成都通和置业有限公司
占地面积（㎡）
20.8亩
占地面积（㎡）
9039.37㎡
建筑面积
63000㎡
建筑面积
132217.68㎡
容积率
2.85
容积率
12.38
项目性质
住宅
项目性质
49层超高层住宅写字楼
总套数
700多户
总套数
约700户
均价
12000元/㎡
均价
12000元、
目前状态
外立面已完工，正在做绿化
目前状态
刚封顶，做外立面装修
户型区间（㎡）
80
户型区间（㎡）
99-1400㎡写字楼40㎡、100㎡公寓
开盘时间
2009-4-5
开盘时间
2009-4
装修
精装修，配名牌家俱家电
装修
写字楼公共部分精装修，精装公寓
6.2综述
●产品状况：
各项目产品同质化严重，户型都为小户型，均为住宅、酒店公寓、商业多重形态集合。
产品基本为精装房，采用国际名牌装修材料，附送名牌家电家具，增加产品附加值。
●规划形态：
由于项目区域均处于市中心，土地资源有限，项目都不大，占地面积多在10亩以下，楼层都在27层以上，容积较大，绿地率小。
●销售情况：
随着房产市场的回暖，整个市场销售处于供小于求状态，特别是区域位置好的投资性小户型。
所有在售楼盘，基本处于尾盘和清盘状态。
三、市场定位及项目周期
1、项目规划条件
2、市场定位
2.1客户定位
客户类型
客户描述
核心房屋价值
房产需求特征
客户利益点
自住型客户（住宅）
时尚、注重生活享受和品质要求,依赖周边配套，以过渡性居住为主
独立空间和品味体现：
独立和个性空间，享受生活。
1、有升值潜力；
2、城市中心，配套方便；
3、总价低；
市场稀有高品质精装小户；极佳的性价比。
自用性客户（写字楼）
中小企业主，理性、注重时效
独立空间和商务办公方便
1、有升值潜力；
2、方便办公经营；
3、周边道路顺畅
方便办公；性价比高；出行比较方便。
投资客户
理性、注重区位、地段等升值因素
投资回报：
具有保值增值功能
1、有名气的开发商；
2、有升值潜力；
3、方便出租；
4、功能多变；
5、性价比高
片区未来看好；，投资潜力大且稳，投资门槛低。
2.2项目市场定位
项目的定位是整个区域乃至全成都市场具有领导性高端城市核心综合体
2.3产品类型定位
根据市场需要，并结合土地综合指标要求，产品为高品质电梯公寓、SOHO办公、写字楼和商业；
由于商业容积率问题，考虑建设主力店商业与商业裙房结合的形式、增加投资型酒店，以增加赢利空间。
3、住宅定位
定位原则：
讲究个性，追求共性，提升产品附加值
承载时尚个性的、极具升值潜力的、满足目前低投资门槛要求的、具备多种功能需求的高品质精装小户公寓。
4、商业定位
定位原则：
提升项目综合素质，打造项目核心价值
打造集写字楼、SOHO办公、投资型酒店、休闲主题商业为主的核心综合体。
升级会员 