商业银行住房抵押贷款的分析.docx

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商业银行住房抵押贷款的分析

商业银行住房抵押贷款的分析

摘要

美国次贷危机引发的金融风暴给美国乃至全球的金融市场都带来了巨大的影响。

此次次贷危机的爆发的主要原因是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等。

近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，同时，给我国的住房抵押贷款市场也带来重大的风险隐患。

因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。

本文首先分析我国商业银行住房抵押贷款的发展现状，然后说明加强住房抵押贷款风险管理的必要性，最后从住房抵押贷款所面临的各个风险入手进行风险管理分析。

关键词：

商业银行，住房抵押贷款，风险分析，防范对策

ABSTRACT

TheUnitedStatessub-loancrisistriggeredbythefinancialturmoiltotheUnitedStatesandtheglobalfinancialmarkethasbroughtahugeimpact.ThemainreasonfortheoutbreakofthesubprimemortgagecrisisbytheUnitedStatesofAmerica,isrisinginterestratessubstantiallyovertheinnovationoffinancialproductsandtheUnitedStatesofAmericatoocheapcreditsystem.Inrecentyears,China'srealestateindustryisdevelopingrapidly,peoplepurchasedemandisincreasing,andnowhousingpricescontinuetorise,resultinginlendingbycommercialbanksincreased,atthesametime,China'shousingmortgageloanmarketrisksignificantalsobring.Therefore,commercialbanksshouldstrengthentheriskmanagementofpersonalhousingmortgageloans,toensurethehealthydevelopmentofthehousingmortgageloanmarketinChina,inordertomaintainthedevelopmentoftheChineseCommercialBankofgood,thestatusofhousingmortgageloansinChina'scommercialbankstotheriskanalysisandtofindeffectivemeasurestopreventtheoccurrenceofadverseevents,forwhileChinaisanurgentandimportantissue.ThispaperfirstanalysesthestatusquoofthedevelopmentofhousingmortgageloansinChina'scommercialbanks,andexplainthenecessityofstrengtheningthehousingmortgageloanriskmanagement,theriskfinallyfacingfromthehousingmortgageloanriskmanagementanalysis.

KEYWORDS：

Commercialbanks,Housingmortgageloan,Riskanalysis,Countermeasures

1前言

2007年3月爆发的美国次贷危机，目前已经在全球范围内造成了巨大的影响。

次贷危机是由于一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款而引起的，又通过大量金融衍生产品把其他金融机构卷入了这次危机，又通过各种途径影响到整个世界。

中国应当在次贷危机中吸取经验和教训，避免类似的风险。

房贷有房产作抵押，似乎是最安全的资产，但房产的价值是随着市场不断变化的。

当市场前景好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，降低抵押信贷的风险，会诱使银行不断地扩大抵押信贷的规模。

但房地产的价格也不可能无休止地涨下去，因为任何企业或个人都不可能无视其生产与生存的成本。

当市场发生逆转时，房价走低银行处置抵押物难即使拍卖抵押物其所得收益也不足以偿还贷款。

而现代金融活动中资本的杠杆率高、信用链长，因此房贷的风险常常会波及到诸多信贷交易主体。

这不仅给贷款银行带来大量的呆账坏账还会危及银行体系的安全及整个经济的健康发展。

因此，银行需要在风险和收益中做出理性的选择，提高识别和抵御市场风险的能力。

我国商业银行个人住房抵押贷款是住房金融的重要组成部分，它是随着我国住房制度改革的深化而产生、发展起来的。

随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化，自2000年以来，中国城镇居民的购房热情不断升温，住房金融业务得到了快速发展。

在这将近十年的时间里，个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐，在银行贷款中所占的比重日渐提高，已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类，给商业银行带来了巨大的经济效益。

住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：

就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。

然而，我们应当看到，在个人住房抵押贷款迅速发展的同时，也面临着诸多风险，如信用风险、利率风险、抵押风险、流动性风险、法律风险、市场政策风险、操作风险和管理风险。

这些风险给银行带来的影响是巨大的，有风险就要有相应的防范措施。

如何有效的防范、控制这些风险，从而保证银行个人住房信贷资金的安全、稳健运行，充分发挥个人住房抵押贷款所具有的积极作用，是目前人们最关心的问题。

本文先介绍了商业银行住房抵押贷款的研究背景以及研究内容，然后从商业银行住房抵押贷款面临的八大风险入手分析，来研究各个风险的内涵以及这些风险所带来的不同影响，结合商业银行住房抵押贷款的现状，从而解决这些风险。

1.1研究背景及意义

在美国，贷款是非常普遍的现象。

美国当地的人很少全款买房，大部分都是长时间贷款。

可是在这里，失业和再就业是很常见的现象，这些收入不稳定或者完全没有收入的人，他们购买房屋因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，使美国的次级抵押贷款市场迅速发展。

但是，随着美国住房市场的降温，尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也在大幅上升，购房者的还贷负担大大加重。

同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房，或者通过抵押住房来获得融资变得困难。

这样的局面导致了大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

美国次级抵押贷款市场风暴的发生， 虽然从表面上看，是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，然而我国商业银行房地产贷款过程中这些问题并不是特别明显，但是美国次贷危机的诱因却与我国商业银行业存在的问题基本相同：

房价高，房地产泡沫的不断膨大，利率的不断上升。

由于房地产贷款在我国银行信贷资产中比重较大，严峻的形势要求我们必须正视此次美国次贷危机带给我们的警示，以保证我国银行业能够实现和谐发展。

近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患。

因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。

本文的研究目的是在我国商业银行的相关政策下，正视我国商业银行住房抵押贷款的现状，对存在的风险进行分析，并有针对性的研究相关的对策。

从信用风险、利率风险、抵押风险、流动性风险、法律风险、市场政策风险、操作风险和管理风险这八个方面分析我国商业银行住房抵押贷款存在的隐患，并针对这八个风险进行了详细的研究提出了相应的防范措施。

1.2研究内容与方法

1.2.1研究内容

1）了解我国住房抵押贷款的内容及现状。

2）结合了解的内容分析我国住房抵押贷款存在的风险。

3）针对分析出的我国住房抵押贷款存在的风险，我国应对风险采取的措施。

5）了解美国次贷危机及其对我国住房抵押贷款市场发展的启示。

6）说说自己对我国住房抵押贷款发展的建议。

1.2.2研究方法

本文通过规范分析与实证研究相结合、国际比较的方法对我国个人住房抵押贷款业务发展及存在的问题进行综合性研究：

1）搜集数据，根据数据做出表格，并且根据表格进行分析，发现个人住房抵押贷款业务发展的现状与趋势。

2）根据收集的相关资料，归纳、分析个人住房抵押贷款业务存在问题的种类及原因，并且研究解决措施。

3）利用个案分析法，举例法等，说明特殊性。

4）归纳总结，说明共性。

1.3论文框架

2相关理论与文献综述

2.1商业银行住房抵押贷款理论

2.1.1商业银行住房抵押贷款的概念

住房抵押贷款又称住房按揭贷款，是指借款人由于自有资金不足，以所购买的住房为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷款本息。

住房抵押贷款主要包括以下三类：

第一，政策性个人住房贷款，主要为住房公积金贷款，第二，自营性商业个人住房贷款，按揭贷款是其中的典型形式。

第三，个人住房组合贷款，即政策性和自营性两种贷款方式相结合的贷款方式。

住房抵押贷款，实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。

抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。

2.1.2商业银行住房抵押贷款的流程

1）借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：

借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2）银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3）借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4）借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5）贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6）贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。

①正常结清：

在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：

在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。

贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

2.1.3商业银行住房抵押贷款的用途

用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，其主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，即通常所称"个人住房抵押贷款"。

2.1.4商业银行住房抵押贷款的对象

具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

2.1.5商业银行住房抵押贷款的条件

借款人必须同时具备下列条件：

（1）有合法的身份；

（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

（3）有合法有效的购房合同；

（4）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；

（5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；

（6）能够提供贷款行认可的有效担保；

（7）贷款行规定的其他条件。

2.1.6商业银行住房抵押贷款的额度

最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%；

贷款期限

一般最长不超过30年。

2.1.7商业银行住房抵押贷款的登记制度

从中国的民事立法来看，我国的房产抵押贷款登记制度还存在着很多的不完善，显然这还没有做到一定的重视程度，那么，如何才能完善房产抵押贷款登记制度呢，两个方面：

（1）房产抵押贷款登记机关不统一

房产抵押贷款的登记需要按照两个原则：

登记机关的司法性质和登记机关的统一性。

调研过很多国家，得出结论是：

房产权属登记基本上是由房地产登记机关统一办理登记，房产权属登记机关都是司法机关，那么，登记行为属于司法行为，具有很强的法律效力，我国《担保法》第42条对各种不同抵押物的相应登记部门作了规定：

以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门。

授权县级以上地方人民政府是为了

与《城市房地产管理法》第61条的规定保持一致，目的是维护法律的统一性。

而《城市房地产管理法》之所以没有明确规定城市房地产抵押的登记部门，是因为全国各地实行的房地产管理体制不完全相同，实行房产地产分管体制，房产地产合一的管理体制等等，各不一致。

这种状况就使各登记机关无章可循，各行其是，为各类虚假登记开了方便之门，极大地影响了抵押登记的权威性，此后必然涉及到土地政策的贯彻，甚至阻碍中国房产的发展，政府的形象和威信。

（2）房产抵押贷款登记审查内容不统一

房产抵押贷款登记的意义在于房产物权变动的公示和公信，其目的是使社会公众相信该登记权利而为交易行为，维护交易安全，而不是对抵押合同的效力进行确认。

因此，房地产抵押登记机关在受理抵押当事人的登记申请后，只能在自己的职责范围内就申请的形式进行审查，而不能超越登记权限对合同的实质性内容进行审查，更不可以利用职权强制收费或指令当事人到其指定的评估机构进行资产评估，搞垄断经营，损害抵押当事人的利益。

当前的房地产抵押登记过程中，存在着种种不合理的现象，其中房地产抵押登记机关不适当地行使公权力，造成对私权利的侵犯就是主要表现。

总之，房地产抵押制度是担保物权制度的重点，而由于我国尚无完善的民事基本法，现行法律法规对房地产登记的规定往往有语焉不详之感，不合理之处颇多。

因此，要完善我国现行房地产抵押登记制度，必须从立法的高度来考虑，以实现统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序的要求，以期提高我国登记的公信力、进一步保护债权、保障交易安全、减少房地产纠纷。

在新《物权法》出台的情况下，我们更急切期待我国有关房地产抵押登记相关单行法律的早日出台，并期待中国《民法典》的早日公布与实施。

2.2文献回顾

2.2.1国外研究状况

个人住房抵押贷款最初起源于19世纪的英国，到20世纪初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。

由于国外开办时间长，目前个人住房抵押贷款市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个极为重要的组成部分。

以美国为例，个人住房抵押贷款余额占到银行信贷资产总额的四分之一左右，因而国外学者对这一领域的研究也非常深入。

建立完善的住房抵押贷款担保体系，可以有效防范住房贷款中存在的金融风险，同时其信用提高功能可以有效促进我国中低收入家庭购房，有利于改善我国中低收入家庭的住房条件。

目前我国的房贷担保机构的体制上不完善，这篇文章在介绍和分析了国外发达国家的担保体系运作模式的基础上，对我国住房抵押贷款担保体系发展模式提出了若干建议。

国际上主要国家的商业银行贷款损失准备金制度的最新发展，并在此基

础上提出了对完善我国银行贷款损失准备金制度的一些启示。

2.2.2国内研究状况

个人住房抵押贷款是发达国家居民买房时常用的融资方式，房改以来在我国逐步发展起来。

我国发展个人住房抵押贷款具有重要的意义：

有利于刺激居民的住房消费，从而对扩大内需，促进国民经济增长做出贡献；有利于金融机构贷款整体质量的提高和资产结构的优化；有利于提高居民的居住水平，早日实现“居者有其屋”。

个人住房抵押贷款业务是个人消费贷款业务重要的一种，发展个人住房抵押贷款业务有着广阔的前景和空间，但存在的问题及竞争形势也不容乐观和忽视。

要持续快速发展，须理顺、解决一系列的制约因素。

个人资信审查是个人住房抵押贷款业务中必不可少的重要环节，是确认借款人资格、核定具体贷款数额、贷款期限的重要依据。

完善个人资信审查制度，对于解决个人住房抵押贷款存在的问题，提高个人住房抵押贷款资产质量起着至关重要的作用。

个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。

在住房抵押贷款市场上，金融机构要面临重大的问题。

科学分析、有效防范问题，完善住房抵押市场管理机制，是金融业务顺利开展的需要，也是抵押贷款市场高效运作、充分发挥其功能的前提。

3商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析

3.1商业银行住房抵押贷款的现状分析

住房抵押贷款是房地产抵押贷款市场中针对个人购买住宅的一种房产抵押贷款，第二次世界大战后首先在美国发展起来的一种房产金融业务。

指由房地产金融机构以住宅为抵押所发放的一种贷款，按期付息，住房产权仍由产权所有人自行管理，债权人只能按期收息，而没有对房屋的使用管理权力，产权所有者到期还清借款，同时收回房契，抵押即告终止。

住房抵押贷款是以抵押合同为依据的一种对借贷双方都有利的抵押贷款形式。

抵押合同具有法律的约束力，它明确规定了借贷条件以及借贷双方各自的利益、权利、责任和义务。

在国际上，住宅抵押贷款是一种最普遍，最基本的住宅信贷形势，也是一种成熟的住宅信贷形式。

美国新经济的连续强劲增长创造了经济学史上的奇迹，实际上它是一种双轮驱动的经济：

一方面源于以网络经济为代表的知识经济的迅猛发展，另一方面，则源于以国内消费为主的产业，特别是房地产业的迅速稳定发展。

据统计，1999年美国国内住宅抵押贷款占银行信贷额的48%，人均住房消费占美国人可支配收

入的70%左右，而加州的房地产在20多年中增长了38倍。

值得一提的是，1990年代初美国的国际贸易收支为赤字，国际经济在很大程度上依赖国内消费，而政府采取彻底化的国内消费策略是美国1990年代经济走强的重要原因。

纵观市场经济发达国家的经验，住房金融在一国金融中占有重要地位，尤其是住宅抵押贷款，其占商业银行贷款总额的比重一般在20%-30%之间。

近年来，全球金融一体化和金融深化发展拓展了住房金融的功能，尤其是住宅抵押贷款这一金融工具的不断创新，房地产业和住房消费通过抵押证券化和各种形式的抵押贷款，使大量资金涌向房地产业尤其是住宅建设，由此推进了房地产业的巨大发展关联。

世界各国的政府和金融机构均给予居民以适当的住房贷款援助，并通过延长贷款偿还期和提高贷款比率等办法来提高居民的经济承受能力。

例如，英国设立了建筑社团、住房金融公司、住房公司等金融机构，吸收以贷款为目的的住房储蓄为私人购房筹集资金；而日本则建立了住房金融公库，一方面向不动产商和其他组织提供低息贷款，以此来调节住房市场的价格，另一方面向买房者提供长期低息贷款，以鼓励私有住房的发展；美国则是一个典型的以私人住房投资为主的商业经营型的住房市场，住房抵押信贷成为住房流动机制和私人住宅投资的中心，完善和发达的住房抵押信贷系统，有力地支持了美国60%以上的家庭拥有自己的住房。

二战以后，正式由于住房金融机构为居民提供长期住房抵押贷款，使得西方各国住房自由率普遍得到提高，大部分国家达到了60%以上，少数国家超过了70%。

从我国住房抵押贷款的实践中也可以看到，住房抵押贷款是金融机构各项贷款中违约风险最小、发展前景最为广阔的一个贷款品种，因此在整个房地产金融市场中具有举足轻重的地位。

其重要性表现为：

1）为房地产的开发与经营提供资金的支持

由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点，在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的。

资金投入集中而来源分散、资金投入量大而来源小这对矛盾时刻威胁着房地产企业的生存。

国外不少国家的房地产贷款占到了各种贷款总量的30%左右。

据1999年资料显示，我国房地产企业开发资金中有70%来自贷款。

2）支持住房消费

不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事。

以日本为例，在大阪、神户买一套70-80平方米的住房，至少需要2000万日元。

而在上海，内环线以内的商品住房平均价格为每平方米7000元以上，购买一套70-80平方米的住房需要50-60万元。

对于绝大多数居民而言，拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。

而住房抵押贷款为购房者提供了有利的帮助，使得遥远的住房梦成为现实。

3）有利于银行开拓新业务，减少信贷风险

房地产业是国民经济的支柱产业之一。

通过住房制度改革，住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大。

银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓宽房地产债务资金供应市场。

另外，近年我国专业银行多被信贷风险所困扰，推行抵押贷款成为减少信贷风险的主要手段。

开展楼宇按揭贷款业务，有房产作抵押，就可使信贷风险降到最低程度。

而且，银行可借此争取更多的存款客户，壮大自己的资金实力。

4）有利于促进整个房地产体系的发育

我国房地产市场虽然经过了10多年发展，有的年份还曾是国民经济发展中的"亮点"，但是整个房地产市场仍然很落后，市场体系仍不健全。

尽管全国房地产公司开发出了大量的商品房，但有效需求不足，导致了大量空臵房屋的产生。

根据国家统计局测算的"全国房地产开发景气指数"结果表明，截止到2000年9月份，商品房空臵面积累计为8,323万平方米，其中商品住宅空臵面积为5,715万平方米。

作为房地产业发展的基本生产要素之一的资金的严重不足，以及金融业务种类和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制约着土地的开发和房屋的建设与消费。

住房抵押贷款的发展可以促进住房金融市场的繁荣，从而促进房地产业的发展，健全房地产市场体系。

在许多西方国家，住房的一、二级市场同样相当活跃，购房者能够比较容易地买到所需要的住房，房屋的出售者也能够比较容易的将住房卖出，一般居民一生中都有几次购房、卖房的经验。

5）有利于政府的宏观调控