房地产开发企业土地地块投标书9doc.docx
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房地产开发企业土地地块投标书9doc
（盖章）
投标书
北京市国土资源局
北京市建设委员会：
经过实地考察、踏勘北京市海淀区清河小营（加气混凝土厂）住宅及配套用地，并认真阅读、研究了招标文件的全部条款、要求和条件。
我方：
旭辉集团股份有限公司决定参加“中低价位、中小套型普通商品房”用地----北京市海淀区清河小营（加气混凝土厂）住宅及配套用地国有土地使用权招标出让的投标，并按照招标文件的有关规定，递交完全符合招标文件要求的投标文件。
第一章投标报价
我方愿意以人民币：
肆亿伍仟伍佰壹拾捌万叁仟伍佰陆拾零元整（小写：
￥455，183，560元）的投标价格参加“中低价位、中小套型普通商品房”用地----北京市海淀区清河小营（加气混凝土厂）住宅及配套用地国有土地使用权出让招标竞投。
第一条投标保证金
我方在提交本投标书之前，已交纳投标保证金人民币伍仟万元。
保证金汇票由中国建设银行上海市怒江路支行银行开出，编号为No.AJ535412。
第二章中标承诺
第二条我方在参加本次出让招标竞投的同时承诺，如中标则我方承诺以下条款：
1、本次出让宗地中居住用途的房屋，除廉租房外，100%作为“中低价位、中小套型普通商品房”，套型建筑面积全部为90平方米以下，销售限价为6600元/建筑平方米。
2、按照相关规定完成建筑面积万平方米的廉租房配建工作。
3、根据《投标须知》的规定，采用招标人所接受的格式，在接到中标通知书之日起20个工作日内，与北京市国土资源局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，与市建委签订《中低价位、中小套型普通商品房建设及销售协议》，与北京加气混凝土厂签订《企业搬迁补偿协议》，并严格遵守合同和协议各项条款。
4、我方已交纳的投标保证金人民币5000万元的支票或汇票，在交纳之日起至我方投标文件有效期届满时段内，都能够在北京市内的任意一家银行的分支机构即时兑现，并同意将投标保证金人民币5000万元抵作部分政府土地收益及企业搬迁补偿费。
5、严格遵守合同、协议的各项条款的规定。
若我方不能在规定的时间签订合同、协议，视为我方违约。
招标人可取消我方中标资格，没收投标保证金。
6、我方将按照本投标文件附录一的付款进度和额度支付有关款项。
第三条保留投标文件条款
我方同意自投标截止日起60日内为本投标文件的有效期，在此期间本投标文件有效，可以在任何时候被招标人接受。
如我方中标，在《北京市国有土地使用权出让合同》和《中低价位、中小套型普通商品房建设及销售协议》、《企业搬迁补偿协议》生效之前，《中标通知书》、本投标文件及招标文件，将作为我方与招标人之间具有法律约束力的文件。
第四条我方同意招标人做出的评标决定。
第三章附件
第五条根据“投标须知”的规定，随本投标书投交各项投标文件包括：
附录一：
开标一览表
附录二：
中低价位、中小套型普通商品房建设及销售方案
廉租房建设及销售方案
附录三：
投标人基本信息表
附录四：
业绩说明
附录五：
财务状况表
附录六：
诉讼情况表
附录七：
董事会决议
附录八：
法定代表人身份证明书
附录九：
授权委托书
附录十：
营业执照复印件
附录十一：
房地产开发企业资质证书复印件
附录十二：
投标保证金汇票复印件
附录十三：
声明
附录十四：
公司章程
附录十五：
财务方案
附录十六：
银行资金证明
我方证实，本投标文件中的陈述和资料是真实准确的。
投标人（盖章）：
旭辉集团股份有限公司
法定代表人签名：
投标人法定地址：
上海市青浦区练塘镇练新东路
电话：
传真：
投标书填写日期：
2007年7月8日
附录一
开标一览表
投标书附录一：
开标一览表
投标单位：
（公章）企业资质等级：
壹级
旭辉集团股份有限公司
法定代表人：
（签字）授权代理人：
（签字）
投标价格：
人民币大写：
肆亿伍仟伍佰壹拾捌万叁仟伍佰陆拾零元整
（小写人民币￥455，183，560元）
政府土地收益付款进度：
序号
付款时间
付款比例
第一笔
合同签订三个工作日内
100%
第二笔
第三笔
企业搬迁补偿费付款进度：
序号
付款时间
付款比例
第一笔
合同签订三个工作日内
50%
第二笔
2007年10月28日
50%
第三笔
附录二
中低价位、中小套型普通商品房
和廉租房建设及销售方案
投标书附录二：
（盖章）
中低价位、中小套型普通商品房和
廉租房建设及销售方案
第一部分规划方案
一、设计理念
住宅是与人的日常生活最为密切的，人的一生，有一半以上的时间要在住宅中度过，随着人们居住生活水平的不断提高，人们选择住宅已不再仅仅依据距离远近、地段好坏、房间大小等简单的标准，也不是单纯地追求美观、舒适、豪华，而更注重的是住宅的内在品质，住宅的功能已由原来单一的栖身地转变为人们用以调节情绪、缓解工作压力、陶冶情操、保持身心健康的重要休息场所，人们对住宅给人体健康带来的影响给予了从未有过的高度关注。
人们对居住环境条件的需求是多层次的，首先是“生理需求”，其后依次为“安全需求”、“休闲需求”、“社交需求”和“审美需求”。
随着经济、文化生活水平的不断提高，我国人民对居住生活条件的追求正在发生变化，从需要有一个适当面积的居住空间，逐步发展到对居住功能质量、工程质量、环境质量和管理服务质量的追求。
本项目充分发掘本地块潜能，结合以人为本，以地位荣，人无我有，人有我优，营造一流景观，一流内涵，一流生活设施，人文、舒适、安全为规划理念。
项目概念设计总体指导思想
1、概念建立与表达
打通视线走廊，完善区域配套设施，构筑丰富和优美的社区轮廓线，居住等开辟连续的充满活力、亲切、轻松愉快的公共空间和生态绿色长廊；
创造更吸引人的和谐社区风貌和一流的宜居社区；
通过规划，人与环境的完美融合；
利用弧形的道路与具有动态感的广场来活跃地块的布局、形状不一的驻留子广场相互呼应；
交错的道路使人自由的进入目标空间；
建筑小品，绿化修剪，皆突出景观的平静感，利用色彩的对比营造出和煦的气氛。
2、规划设计基本原则
从生态规划入手，注重建筑与环境的生态互动作用，坚持以人为本，以住户的生活舒适方便为本，这应该是最高原则。
应做到30年不落后，需要时可再改造、提高。
住宅功能由“有房可住”的生存功能问题，向今后的实用型、舒适型发展。
除解困型、保障和廉租的功能外，还具有与一般集合住宅不同的具有新的附加价值的住宅功能。
规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西
项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案，从而失去前期定位的意义。
规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便
项目的营销推广对于规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。
卖点要实在，如经典的户型、新技术及新材料的应用等；卖相要漂亮，如优美的景观设计，完善的交通组织等。
在开盘销售过程中我们建议“先做卖相”，在小区布局和分期建设方面都要考虑施工方便的同时尽可能考虑开盘前及居住中的景观、交通效果。
规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便
现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。
”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。
3、规划设计的总体指导思想
创建一个多元组合的高品质住宅区
居住区建筑包括小户型住宅，建筑应根据所处地段和自然环境的特点，力求建筑风格与周围环境和谐融洽，着力突出社区固有的美好特点和内在的景观特色，强调户型设计的均好性。
创建居住社区优美的环境质量
以社区的高绿化覆盖率、园林景观的科学合理布置、建筑小品的强大参与功能以及高品位的配置、居住区建筑的合理布局与空间围合度等多方面因素的合理化处理来优化社区的生存环境质量，打造北京市中低价住宅的品牌。
综上所述，清河小营项目的产品建议可以表述为：
以公众居住、服务商业为一体的居住社区。
设计思路
方案以“户户温暖”，“使用面积最大化”为设计基点展开的。
整个社区分为东西组团，西部组团（A-7）以板式住宅为主，辅与部分的点式建筑；东部组团（A-8）全部为多层住宅，廉租房部分设在东部组团的东南角。
目的是将社区外的便利引入社区内部，在保证社区内部的安静的前提下，又将内外相互渗透。
方案的空间结构采用放射式结构形式，在基地中西侧为团状空间结构，其功能形式为经济型住区（一梯六户和一梯三户），基地外侧主要分布放射型空间结构，形成以团状景观为中心，结合放射式景观，形成独特的景观框架，将住区景观和绿化完美融合在一起。
方案的交通设计以一条贯穿南北的市政干道和住区内环路形成整个方案的交通框架，解决内部的车行交通需求；外部以交通为辅助，内为结合，解决整个社区的机动车交通需求。
步行系统主要围绕景观绿化展开，呈放南北两侧展开。
人车交汇点主要分布在内部环路上，满足人车分流的要求，提高社区的安全性。
消防系统以东西向干道为依托，向内部渗透，方便快捷。
规划布局建议
各功能区分布图
本项目占地12.78公顷，建设用地7.11公顷，整体按照容积率2计算，总建筑面积142354平方米。
由住宅、商业和托幼等设施组成。
住宅总建筑面积131841平方米；商业总建筑面积6764平方米。
、各功能区的面积配比
内容
面积（平方米）
其中
面积（平方米）
备注（数据来源）
一、总占地面积
建设用地
其中：
居住用地
商业用地
托幼
代征道路
代征绿化用地
二、总建筑面积
可售建筑面积
不可售建筑面积
三、居住建筑面积
普通住宅建筑面积
廉租房
四、非配套公建建筑面积
商业
五、配套公建建筑面积
托幼
六、销售面积
住宅
商业
七、容积率
1、容积率
八、居住总户数
1412
户均面积平方米
二、建筑风格建议
对于本项目而言，不必过于考究建筑风格的来源和归属，但是必须要在设计上有独到之处，且符合商业经营规律的要求，使之具有时代气息和一定的超前性。
在设计时应注意以下几点：
1、简洁、明快，具有较明显的现代风格
根据本项目的市场定位、所处地理位置以及巨大的建筑体量，项目的建筑风格应以简洁明快、特色鲜明为主，倾力打造现代时尚的社区。
现代风格的建筑更能体现出本项目的品质感和档次感
2、营造家庭和邻里气息，优先考虑公共空间
虽然本项目的大多数客户将以自用的置业为主体，考虑到来此消费的潜在客户的需求，营造出温馨、祥和、团圆的整体社区生活气氛非常重要，一个大家庭的气息可以使他们获得更强的归属感和认同感。
社区的中心应为公共空间，设置绿地、广场等，以为社区活动提供场所。
要强化由市政道路和商业设施来带动。
三、建筑产品类型建议
住宅建筑单体
1、建筑形式的建议
在建筑形式上我们建议采用板式多层、板式小高层和点式小高层的建筑形式。
这样即能够保证户型的面积，又能够保证景观的均好性。
多层住宅效果图
板式高层效果图
点式小高层效果图
2、套型及面积建议
我们认为，房型是客户购房的重要因素，也是与客户购买力直接相关的因素之一，房型如何直接关系到本案今后的销售状况。
结合本项目的市场定位，消费者追求高档次生活品位的趋势，本项目的建筑功能设计应秉承建造“和谐居住”的理念。
所以在功能设计上严格追求人本思想，健康理念，经典实用，灵活多变。
住宅单体采用经典平面，在满足居住、休息、会客等基本居住需求以外，设立阳光、观景空间更迎合居住者生活品质与精神方面的需求。
因此我们建议本项目的住宅部分可以采用多种套型，以满足客户的需要。
套型建议
一居室小户型；二室一厅的中小户型
单套面积建议
面积直接决定总价，而与使用功能并不成线性正比关系。
针对市场情况和客户特征，本案房型应遵循功能齐全、紧凑、性价比高的原则。
本规划居住部分按投标单套面积全部在90平方米以下，廉租房部分的单套面积全部在50平方米以下。
在户型设计中，充分把握以下要素：
板式住宅要南北通透，点式住宅要有充分的采光；
动静分区，卧室（静）与起居室、餐厅（动）互不干扰；
户型名称
户型
套型面积（平方米）
A户型
两室一厅
89．33
B户型
一室一厅
67．52
C户型
两室一厅
89．17
D、D1户型
两室一厅
76．75
E、E1户型
一室一厅
62．52
F户型
一室一厅
59．63
H户型
一室一厅
75．12
I、I1户型
一室一厅
78．6
J、J1户型（廉租房）
两室一厅
49．12
G户型（廉租房）
两室一厅
49．12
住宅户型标准控制如下：
户型空间规整，便于家具布置；
室内空间便于灵活划分，可根据使用要求灵活化分居室
生活阳台、景观阳台、主卫齐全，方便使用。
各户型平面图
东部组团多层住宅户型平面图
西部组团板式高层住宅户型平面图
西部组团点式高层住宅户型平面图
东部组团廉租房户型平面图
四、景观规划理念
1、主题确定
亲近生活，回归生活
当今社会人们越来越追求人与自然的和谐共存，十分注重生活环境，景观化的住宅已成为理想家园的首选。
在环境越来越受到关注的今天，人们越来越重视居家生活的和谐。
2、景观规划采用要素建议
我们建议社区内的景观应以现代的休闲广场为中心景观中心线辅以社区各部分的园林小品点缀。
通过植被的变化，以及园林小品衬托社区的美景。
休闲广场作为一种社会活动场所，是城市住宅区中最具公共性和活力的开放空间。
现代休闲广场的设计则向主题、明快、多元性与动感活力的方向发展，着重强调人的活动参与性。
因此，广场活动空间的亲和度、可达性、文化性、娱乐性、景观的优美性等成为广场设计的依据和标准，同时也决定了广场设计表现形式的多样化和丰富性，如几棵大树，数块山石就能成为很好的吸引人们的视线，汇聚人流的场所，构成宜人的活动空间。
植物以乔、灌、草的合理比例配置，以乔木为主。
住区主路两侧及开阔地宜种植高大乔木。
北方城市的园林景观多遍植松柏、冷杉、银杏、青杨、臭椿、旱柳等耐寒耐旱植物为主。
3、室外园林、景观的设计建议
在室外园林和景观的设计中尽量利用环境均好性的方式构建社区绿化空间。
我们建议将室外园林和景观分散到各个组团当中，并用行道树将中心的休闲广场与各个组团相联系。
在满足公共绿地指标和居民集中交流场所的前提下，将绿化空间合理分配，使宅前宅后都置于花园之中，户户观景，步移景异，房前屋后主题景观星罗棋布，家在景中，人在绿中。
户外运动设施更与植物、小品融为一体，使居民在家门口就能享受到优美的环境和运动设施，整体内外空间交错穿插，一气呵成。
广场、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。
五、公共健身配套设施
并在楼间空间、广场空并与住区内外交通步行线、住区内休闲步行线、住区内局部健身步（跑）行线相结合，形成点线相连、有机组合的健身设施群体。
六、交通组织规划建议
本项目处于八达岭高速路通往上地高科技园区的必经之路，占尽地理优势，可谓黄金宝地，地理条件十分优越。
因此，本项目的内外部交通组织合理规划显得尤为重要。
合理组织居住区内部动静交通，设置足够的停车位，防止机动车造成的环境污染和安全隐患，力求以最流畅的交通组织让居民达到目的地，讲求人车分流。
根据场地特点，形成三条各自相对独立的小区主干道系统，并尽可能的沿周边布置，以减少对住户的影响；道路周边停车，节约资金，方便快捷。
建设连续贯通的步行通道和无障碍设施，利于步行健身，以及老年人和残疾人行走，从而体现本项目的人性化特征。
区内主干道采取迂回而不是打格子形式，为路面景观提供变化及惊喜。
区内小路则以幽径为主，处处观景，步移景异。
环绕小区设车行环路，并结合环路设置地下车库出入口，尽量避免车辆进入小区，以减低汽车流量、噪音及保持空气清新。
交通组织规划图
第二部分开发节奏、实施计划
本项目的开发模式应遵循成熟的纯居住性地产开发模式来运作，在开发模式的选择上突出前瞻性、可预见性和整体性，使项目在实施的起始阶段借助较高的、有特色的健康产品作为起点，以利于后期各项工作的开展。
一、开发遵循的原则
项目在未来开发中需要遵循“同时建设，同时施工，一步到位”的开发原则对项目开发做出战略安排，体现项目的整体性与协调性并在土地保值的基础上，实现在项目整体定位、策划、开发以及后期营销推广中始终贯彻“以优质低价，提升区域价值”的总体思路，在产品差异化中作为整个项目的引擎，寻求后期更大的社会效益。
二、开发周期
由于本项目建筑面积只有14万平方米，我们计划采取整体规划，同时建设，同时施工，一步到位的建设方案。
我们计划2008年5月正式开工，自中标之日起两年零两个月（26个月）内完成项目的开发、建设及销售。
具体开发计划如下：
1、2007年7月签订土地出让合同和土地补偿合同，缴纳全部政府收益款和50%土地补偿款；
2、2007年8月办理建设用地规划许可证和土地证
3、2007年9月办理建筑设计审定方案
4、2007年10月拆迁完毕
5、2007年11月办理建设工程规划许可证
6、2007年12月开工前准备（办理施工单位招标和审批）
7、2008年3月办理开工证
8、2008年5月正式开工
9、2008年6月办理预售许可证
10、2008年7月开始销售
11、2009年1月完成主体封顶
13、2009年9月项目整体完工进行验收交付使用
14、2009年10月办理入住手续
整体建设施工计划
序号
项目
计划开始时间
计划结束时间
1
施工准备期
2008-3-1
2008-3-31
2
基础工程
2008-4-1
2008-5-31
3
地下结构施工
2008-6-1
2008-8-31
4
地上结构施工
2008-9-1
2009-1-31
5
大市政施工
2008-9-1
2009-1-31
6
小区内部市政施工
2009-3-1
2009-6-30
7
园林景观施工
2009-4-1
2009-7-31
8
建筑外部装修
2009-3-1
2009-6-30
9
建筑内部装修
2009-3-1
2009-9-1
10
竣工验收
2009-9-1
2009-9-15
11
办理入住
2009-9-15
2009-9-30
第三部分销售计划
整体项目一次性销售
根据北京市建委关于：
“中低价位、中小套型普通商品房”的销售办法和项目工程进度，预计2008年3月进入销售准备阶段，包括工地的包装、售楼处的建造以及各项配套设施的建造等；2008年7月开盘；2008年10月销售完毕
销售进度节点安排
销售阶段
日期
各阶段销售率
工程节点
认购期
08/4-7
开盘热销期
08/7-9
95%
结构施工
清盘期
08/10
5%
第四部分、物业管理
由于本项目的购买客户多以企业团体客户及投资者为主，这些购买客户平时不在本项目入住，他们多数会在旅游旺季来住几天，更多时间物业会空置。
由于业主不在本地，他们没有时间和精力自己打点管理物业。
客房的入主者多以旅游娱乐为目的，入住时间不会很长，更加大了物业的管理难度，因此成立专门的物业经营管理公司是不可或缺的。
我公司将聘请着名的专业物业管理公司对本项目进行物业管理
1、物业公司提供服务内容
生活及休闲环境管理
良好的生活休闲环境是物业公司的必备条件之一，因此确保为业主提供良好的生活及休闲环境将是物业管理中的一个工作重点。
良好的生活及休闲环境包括三个因素：
绿化及空气品质、气味、粉尘等；
声环境，公共区域内、临近住宅的噪音等；
高雅、温馨的居住氛围的营造，通过独特、高雅的小区环境以及富有品味、创意的布置来提本项目的形象、档次。
客户服务管理
针对本物业使用客户的生活及其它习性及要求，物业管理在对该类物业的管理中将主要着重：
投诉处理：
着重对管理人员投诉技巧培训以及客户服务理念的灌输。
客户服务内容分为三大部分：
柜台（FRONTOFFICE）服务：
访客询问、留言服务、代召计程车服务
商务（BUSINESSCENTER）服务：
信件收发、邮件包裹寄送服务/快递服务
生活配套服务：
代订报纸、杂志、代定报刊、各类家政服务（客房服务）、订餐、订水。
代缴各类费用、代购物品、带定车/机票、鲜花活动策划组织以及其他各类个性化/菜单式服务
与客户间的沟通管理
主要采用：
定期客户服务满意率问卷调查，物业管理人员拜访沟通、同时不定期的举办一些有意义的派对活动增强业主/租户与物业公司的交流。
一站式的客户服务模式
以酒店服务模式为标准，建立礼宾部，24小时接受任何客户要求、投诉，在规定时间或客户要求时间内提供服务/给予答复。
住宅区文化氛围的管理
一个项目就好象一个微型社会，是人们居住、商务、休闲的重要场所，随着社会物质文明程度的不断提高，人们日益渴望精神上的追求和需要，因此，作为专业的物业管理公司在实施优质服务的科学管理的同时，必须同样重视精神文明的建设：
如平时环境布置及重要节日相关活动（如：
中秋、圣诞等节日）
由于现代化住宅智能化配套、建设的标准不断提高，根据现代化的住宅在认为人性化的管理中，除了保安、清洁、维护等基本管理服务以外，亦更加强调智能化的设施管理、形象推广、生活/居住环境管理以及客户服务管理。
设施管理
该管理方面主要针对如何使大厦设施得到良好维护，从而得以延长设施寿命，确保大厦设施设备始终处于良好工作状态。
该方面管理不仅适用于商业性大厦。
智能化设备的物业管理成本占据了项目寿命周期成本（LIFECIRCLECOST）的70%以上。
偶发故障期，加强物业工程人员对故障的检测诊断能力和修理能力。
管理初期，制定设施设备的预防保养计划。
日常维护管理中，通过不同阶段对设备的诊断，了解设施设备的劣化情况、节能情况、省力化、安全性。
2、全权物业管理工作内容
物业安保管理
根据配备的安保技防设施和场地情况，充分里哟能够警方的力量。
并拟定保安岗位和巡逻路线，制定相关的管理制度，在尽可能节约开支的前提下，将小区的安全保卫工作达到较高水平，同时考虑到本案的定位，在小区中，保安将分为：
外保、内保。
外保建议以保安的智能为主，，如对警觉、体力等；内保又称管理员，以体现服务智能为主。
意外事件防范
连同警方、消防和小区组织保持密切联系，及时办妥财产一切险和公众责任险，规避可能发生的各种意外，制定各种紧急时间处理预案，确保物业在意外发生时，能采取紧急应变补救措施。
清洁绿化管理
根据现代物业管理理念，清洁、和灭虫工作外判专家公司完成，可以通过招投标方式聘请专业公司进行清洁、绿化、植物摆放和外围绿化的养护工作，尽可能地使大厦保持较好的卫生状况，为所有的用户创造一个优美的生活环境。
租赁管理
在现场设租赁负责人，同时发展商进行不定期或定期之市场研究
营销推广（主要指通过各类媒体），以便增加本项的市场及经济效益。
车库营运管理
升级会员 