体育公园测算报告.doc
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目录
第一章总论 1
项目概况 1
结论 2
建议 2
第二章项目情况分析 4
项目设计分析 4
项目定位 10
第三章国内外体育馆运营模式分析 11
目前国内外体育场馆主要运营管理模式 11
各种主要运营管理模式的优缺点分析 13
案例分析 15
第四章基础模式确立 23
影响模式确立的主要因素 23
模式确立 24
测算立场 25
第五章体育场馆价格调查分析 26
调查分析方法 26
调查对象 27
调查数据分析 27
本项目体育场馆价格定位 33
第六章体育场馆使用状况分析 34
项目周边商业情况调查 34
重庆体育馆场所使用率调查 35
第七章商业及车库租金分析 38
商业租金调查范围 38
商业租金调查结果 38
本项目商业租金定位 39
停车场租金调查依据及方法 40
停车场政府定价标准 40
本项目停车场收费定位 42
第八章收入测算 44
网球收入 44
羽毛球场收入 46
乒乓球场收入 47
游泳馆收入 48
室外有盖篮球场收入 49
其它体育场馆收入 49
体育场馆单块场地周收入表 50
商业租金收入 51
停车位收入 52
总收入 53
第九章成本测算 57
水电气费用测算 57
维修维护费用 61
清洁、安保费用 64
管理费用 64
推广费用 65
易损耗品费用 66
场地翻修费用 66
总成本费用 66
营业税金及附加 70
第十章盈亏分析 71
第一章总论
项目概况
项目名称：
江北区石子山体育公园
项目业主：
重庆市江北国有资产经营管理有限责任公司
项目简介
石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、孙家湾、吴家湾和堰塘湾社处，地理位置优越，交通便捷，总占地325亩，总建筑面积平方米，停车位690个，总投资亿。
其中公建建筑面积20205.04m2，配套设施建筑面积，车库面积。
容积率，绿地率%。
公园由残疾人活动中心和残疾人体育馆、室内网球馆、中心广场地下商业用房、标准田径场、全民健身活动中心、室外游泳池辅助用房、室外运动场、公共厕所组成。
招商内容由三部分组成：
①纯商业用房部分，总建筑面积平方米。
②体育运动设施经营场地，包括：
全民健身活动中心、室外游泳池、室外田径场、室内外网球场本报告所称的“室内网球场”指“有盖，有维护构筑物的网球场”。
、有盖篮球场、室外篮球场、攀岩场、滑板运动场、门球场。
③配套停车库，室外停车位223个，室内停车位467个，共计690个停车位。
结论
经测算，本项目第1、2、3、4年分别亏损万、万元、万元、万元，第五年由于发生场地翻修费用，亏损万元（其中：
场地翻修费用万元），第6年亏损万元，第7年开始亏损减少，第8年由于发生田径场翻修，亏损万元（其中：
田径场翻修费用250万元），第9年亏损万元，第10年亏损万元（其中：
场地翻修费用万元），第11、12、13、14年亏损万元，第15年亏损万元（其中：
场地翻修费用万元）。
建议
建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一的统筹运营，体育场馆的“企业化经营、市场化运作的模式”是较优的选择。
要进行企业化经营，必须拥有独立法人资格的企业负责本项目的经营，针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本项目的经营管理；也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经营管理。
鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面的管理难度，且容易影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进行整体运营管理。
要进行市场化运作，必须适当的引进管理与外包。
针对本项目我们建议采取以下运作模式：
首先，清洁、安保属于劳动密集型工作，设备维护属于技术密集型工作，我们建议以上两种工作引进外包，可以请专业公司负责。
其次，本项目绿化面积较大，也体现了本项目的定位——全民健身，绿化主要发挥公益性，但维护成本较大，对经营企业形成负担，而不能带来直接效益，就从目前国内体育场馆经营状况来看，经营企业还很难有能力承担大面积的绿化维护费用，我们建议维护绿化成本由政府承担。
最后，本项目商业设计大部分属于地下商业，且项目周围（本项目商业辐射范围内）人气不足，2万方的商业没有专业公司包装运营，很难运营好，所以我们建议商业部分请专业公司包装运营，或外包予专业公司经营。
此外，在成立国有控股的管理公司的同时，我们建议引进职业化管理经理，以公司董事为核心，职业化管理经理为骨干，建立有效的管理团队。
第二章项目情况分析
项目设计分析
项目总平面图分析
本项目总占地面积m2（约325亩），总建筑面积m2，（含有预留体育馆建设规模1100m2），其中包括：
全民健身活动中心、残疾人体育馆、残疾人活动中心、室外活动场所等。
技术指标见表。
序号
项目
建筑面积
单位
备注
1
全民健身中心
m2
包括：
2个游泳池，32个乒乓球，18个羽毛球。
2
残疾人体育馆
m2
3
残疾人活动中心
m2
4
中心广场地下商业
m2
5
标准田径场
1
个
6
室外游泳池
1
个
7
有盖篮球场
2
个
8
室外篮球场
3
个
9
室外网球场
4
个
10
室内网球场
2
个
11
室外乒乓球场
16
个
12
门球场
5
个
13
滑板运动场
1
个
14
攀岩场
1
个
表总平面图主要技术指标
全民健身活动中心分析
全民健身活动中心建筑面积为m2，地上三层，地下吊二层，其中：
吊一、吊二层有室内恒温游泳池2个、及相关设备及体育配套用房；一层为乒乓球馆及辅助用房，包含32个乒乓球标准场地；二层为羽毛球馆及辅助用房，包含18个羽毛球标准场地；三层为台球活动室及相关用房。
①吊一层拥有游泳池2个、相关设备用房及具有商业性质的体育配套用房，具有商业性质的体育配套用房主要包括体育俱乐部、体育用品商铺、健身俱乐部等，其面积详见表。
序号
项目
面积
单位
备注
1
体育俱乐部
m2
平面图右下方天井右侧开始列表
2
体育俱乐部
m2
3
体育俱乐部
m2
4
体育俱乐部
m2
5
体育用品商店
m2
6
体育用品商店
m2
7
健身俱乐部
m2
8
体育俱乐部
m2
9
体育俱乐部
m2
10
体育俱乐部
m2
11
体育俱乐部
m2
12
体育俱乐部
m2
13
体育俱乐部
m2
14
体育俱乐部
m2
15
体育俱乐部
m2
16
体育俱乐部
m2
17
体育用品商店
m2
18
游泳俱乐部
m2
17
合计
m2
表吊二层体育配套用房面积明细表表中具有商业性质的配套用房面积均为CAD软件量取的可出租面积。
以下表格同样适用。
②吊二层中除相关设备用房外，拥有具有商业性质的体育配套用房。
主要包括体育俱乐部、体育用品商铺、健身俱乐部等，其面积详见表：
序号
项目
面积
单位
备注
1
体育成果展示区
m2
平面图右下方天井右侧开始列表
2
体育成果展示区
m2
3
体育俱乐部
m2
4
体育俱乐部
m2
5
体育用品商店
m2
6
体育用品商店
m2
7
健身俱乐部
m2
8
体育用品商店
m2
9
体育俱乐部
m2
10
体育陈列区
m2
11
体育陈列区
m2
12
体育陈列区
m2
13
体育俱乐部
m2
14
合计
m2
表吊一层体育配套用房面积明细表
③一层平面图拥有32个标准乒乓球场地、2个台球活动室及相关设备用房。
其面积详见表。
序号
项目
面积
单位
备注
1
棋牌室
m2
台球活动室为考虑商业出租性质
2
台球活动室
3
台球活动室
4
合计
m2
表一层体育配套用房面积明细表
④二层拥有18个羽毛球标准场地，1个乒乓球活动室，1个健身室，1个棋牌室。
其面积详见表。
序号
项目
面积
单位
备注
1
乒乓球活动室
m2
2
健身室
m2
3
棋牌室
m2
4
合计
m2
表二层体育配套用房面积明细表
⑤三层平面图拥有2个台球活动室，一个VIP台球室，2个棋牌室。
其面积详见表。
序号
项目
面积
单位
备注
1
台球活动室
m2
无
2
台球活动室
m2
3
VIP台球室
m2
4
棋牌室
m2
5
棋牌室
m2
6
合计
m2
表三层体育配套用房面积明细表
小结：
全民健身活动中心中，可实现收益的部分为游泳池、乒乓球场地、羽毛球场地及具有商业性质的体育辅助用房（以下称“**层商业”）。
全民健身运动中心可实现收益部分见表。
序号
项目
面积或个数
单位
1
游泳池
2
个
2
乒乓球场地
32
个
3
羽毛球场地
18
个
4
吊二层商业
m2
5
吊一层商业
m2
6
一层商业
m2
7
二层商业
m2
8
三层商业
m2
9
商业合计
m2
表全民健身活动中心可实现收益部分表
残疾人体育馆分析
残疾人体育馆总建筑面积m2，地下两层，地上三层。
地下为两层为车库及设备用房，负一层拥有车库207个，负二层拥有车库203个，一层为篮球比赛场馆及比赛配套用房，二层为看台及比赛配套用房，三层主要为设备用房。
各层平面分布图见附图。
残疾人体育馆地上部分不属于本项目业主招商范围，且地下负一层车库不属于本报告测算范围。
（地下负一层车库可能由重庆市残疾人联合会管理。
）
残疾人活动中心分析
残疾人活动中心总建筑面积m2，地下一层，地上五层，地下一层为商业及车库用房（车库57个，商业面积见表），一层为会议室、餐厅等，二、三、四、五层为办公室及客房，共拥有38间客房（二、三层各10间客房，四、五层各9间客房），每间客房约30平米左右，地下为商业，商业面积为m2，详见表。
序号
项目
面积
单位
备注
1
商店
m2
平面图右下入口右侧列表。
商店沿防火分区布置。
2
商店
m2
3
商店
m2
4
商店
m2
5
商店
m2
6
商店
m2
7
商店
m2
8
商店
m2
9
商店
m2
10
商店
m2
11
商店
m2
12
合计
m2
表残疾人活动中心商业店铺面积表
残疾人活动中心地上部分不属于本报告测算范围。
（残疾人活动中心由重庆市残疾人联合会管理。
）
中心广场分析
中心广场地下商业用房及设备用房总建筑面积m2，其中商业面积为m2，详细面积见表。
序号
项目
面积
单位
备注
1
商店
m2
平面图自左向右列表。
2
商店
m2
3
商店
m2
4
商店
251
m2
5
商店
251
m2
6
商店
m2
7
商店
m2
8
商店
m2
9
合计
m2
表中心地下广场商业店铺面积表
小结
①本项目可实现收益的部分为：
序号
项目
面积或个数
单位
备注
一
全民健身活动中心
m2
1
游泳池
2
个
2
乒乓球馆
32
个
3
羽毛球馆
18
个
4
商业
m2
二
残疾人活动中心
m2
1
商业
m2
2
车库
57
个
三
残疾人体育馆
m2
1
车库
410
个
四
中心广场地下商业
1
商业
m2
五
室外
1
有盖篮球场
2
个
2
网球场（室内与室外）
室外4个，室内2个
个
3
游泳池
1
个
4
旱冰场
1
个
5
攀岩场
1
个
6
田径场
1
个
向市民免费开放
7
门球场
5
个
8
室外乒乓球场
12
个
9
室外篮球场
3
个
10
地面停车库
223
个
商业合计
m2
表本项目可实现收益部分一览表此表中数据来源于平面设计图纸。
项目定位
本项目是江北区政府为民办实事的重点工程之一，面向公众，充分考虑竞技体育训练和赛事活动，满足全民健身、文化、娱乐为一体的多功能性的使用要求，充分发挥口岸的商业价值，最大限度地实行资源共享，最终建成开放式、功能齐全、设施先进、经济实用、生态的体育公园。
第三章国内外体育馆运营模式分析
目前国内外体育场馆主要运营管理模式
公共体育场馆经营的基本形式
间接经营
直接经营
差额预算管理
承包经营
合作经营
委托经营
全额预算管理
直接经营
集团化经营
理事会
国内
国外
图公共体育场馆经营的基本形式
国内体育场馆主要运营模式
①直接经营——全额预算管理
由政府的体育行政部门进行管理，场馆的一切运营费用和维护费用由政府财政经费全额支出。
②直接经营——差额预算管理
由政府的体育行政部门进行管理，实行场馆设备维修费、设备购置费和人员经费等定项补助的差额预算管理。
③间接经营——承包经营
承包经营制是体育场馆通过一定的合同契约把经营设施以租赁、承包的形式出让经营权而取得收入的经营形式。
包括自然人承包和法人承包两种形式。
④间接经营——租赁经营
租赁经营是通过合同形式把经营者同所有者的关系确定下来。
在一定程度上实现了所有权与经营权的分离，体现了经营者责、权、利三者的统一。
租赁经营可采用的三种形式，个人承租、合伙承租、法人承租。
⑤间接经营——合作经营
体育场馆以土地、房屋或者其他设施作为投资资产，其他投资者以现金、设备、经营管理能力等作为投资资产共同组建有限责任公司来合作经营某项体育业务的经营形式。
⑥间接经营——委托经营
在不改变体育场馆产权性质和功能定位的前提下，通过公开招标，将体育场馆设施的经营权委托给专业化的经营机构，由该机构根据协议的约定负责体育场馆设施运营的经营形式。
根据场馆规模分为整体委托经营、分层委托经营、部分委托经营、专项委托经营等。
结合部分省市在大型体育场馆委托经营方面积累的成功经验可知依据大型体育场馆自身运营能力与市场需要，主要可分为部分委托和全权委托。
1、部分委托
即体育场馆的所有机构将体育场馆部分业务的经营权委托给专业公司或其他经营机构进行运营。
2、全权委托
即将体育场馆的经营权全部委托给专业公司或其他经营机构进行运营。
这种运营模式有利于减轻政府的财政负担、提高经营效率、解决体育场馆后期运营难题。
国外体育场馆主要运营模式
国外的大多数体育场馆采用委托经营的运营模式。
各种主要运营管理模式的优缺点分析
优点
缺点
适宜类型及代表
直接运营
1、可对体育场馆的设施、资源进行有机整合，实现社会效益的最优化与经济效益的最大化；
2、减少所有者与经营者的矛盾；
3、可最大限度地执行政府指令、政令畅通；
4、可培养我国经营管理人员的经营管理能力。
1、缺乏运营流动资金；
2、经营管理人员一般缺乏经营管理知识，经营效率较低。
3、面对市场竞争缺乏压力、动力不足，过多依靠政府和财政，增大财政压力。
1、全额预算管理模式适合我国经济欠发达地区，如西藏、青海、新疆等的公共体育场馆的运营。
2、差额预算管理模式目前被我国大部分体育场馆采用，如香港小西湾运动场。
间接运营
承包经营
1、经营管理比较轻松；
2、收入稳定；
3、能使目标清晰、有层次，内部运转较为有序，有利于加强内部经营管理。
1、对承包者的经营行为难以有效监督；
2、承包者与场馆经营管理人员容易发生矛盾；
3、经营者的短期行为严重，致使场馆加速折旧；
4、容易造成国有资产流失及形成单一消费的局面。
典型代表：
南京全民健身中心
合作经营
1、解决了体育场馆在运营过程中资金缺乏、经营管理人员能力缺乏等问题；
2、营造了一种利益共享、风险共担的经营机制。
1、合作方之间容易产生矛盾；
2、对合作对象要求较高，合作对象的选择较困难。
委托经营
1、有利于发挥体育场馆的各种本体功能；
2、解决体育场馆由于使用率不高而造成的运作经费不足的困难；
3、有助于盘活体育场馆存量资产，使国有资产保值、增值；
4、有利于体育场馆投资主体多元化；
5、有助于政府职能的转变；
6、将异化场馆功能的现象降低到最小。
1、容易滋生短期行为；
2、个体在市场经济中规范性和安全性较差。
1、适用于新建的大型体育场馆。
在国外被普遍采用。
2、国内代表：
上海浦东棒垒球场、宁波市游泳健身中心、上海浦东棒垒球场、广州佛山世纪莲体育中心、武汉体育中心、南通会展中心、义乌会展中心。
租赁经营
1、承租人享有较大的经营自主权，充分体现了高度的灵活性和适应性；
2、所有者具有控股权，且降低了经营成本。
1、承租人承担的风险较大
代表：
国家奥林匹克体育中心
国外
集团化经营
1、可在短时间内完成场馆的独立法人改组，实施企业化管理；
2、充分有效利用场馆优势，合理利用资金形成拳头项目，容易形成项目优势；利于进行系统消费；
3、利用规模化的专业优势对企业利益主体进行改造，实现资源的有效配置和效益最大化。
适合场馆多、项目全、且现采用独立经营的大型体育馆
如：
万乔维亚体育中心
理事会
1、实现了政府由直接经营向间接管理的转变；
2、能够实现场馆管理由行政型向市场型的稳健过度。
在国际体育场馆管理领域被普遍采用
表各种经营模式比较分析表
案例分析
在充分研究国内外目前的体育场馆的运营情况的基础上，选取了在国内外运营效益较好的体育场馆作为典型案例进行分析和总结。
具体如下：
国内
①无锡体育公园
1）简介
无锡体育公园前身是无锡市人民体育场，体育公园从2009年9月21日起开工改造建设，2010年3月19日交付使用，总占地面积145亩，总投资亿，总建筑面积54085平方米，主要包括体育馆，游泳综合馆，商业面积较少，只有几千平方。
体育公园最大的特点是绿地面积大，绿地率为30%，绿化率为%。
2）功能定位
创建全市最大的全民健身乐园。
3）经营管理模式
无锡体育公园经过“两权分离”改革，探索出一条大型国有体育场馆政府建设、中心监管、企业经营的BCO运营模式，在体育公园的经营过程中实行企业化管理，市场化运作，输出管理，引进外包。
无锡体育公园组建了无锡市天健体育运营管理有限公司（以下简称“天健公司”），天健公司是无锡市体育公园出资300万元成立的国有独资企业，拥有员工67位，无锡市体育公园的日常运营管理及财务收支都由无锡市天健体育运营管理有限公司来实现。
体育公园的经营由无锡市人民体育场中心监督，监督中心由39位员工组成。
日常经营过程中，天健公司负责场馆经营，维护，成本支出，物业管理（物业管理由天健公司外包）等各项工作，园林维护由政府公开招标，中心负责对外包工作进行监督管理。
从前期的推广到现在的场馆经营管理，无锡体育公园逐步在实现企业化经营，市场化运作。
“天健公司”内部设置了营销推广部，主要工作职责是推广及引进，将体育公园的会员卡、培训班推广，将赛事、社会企业活动等引进。
体育公园的游泳馆在开馆之前已经完成约150万元的会员卡办理，在体育公园的田径运动场，每个礼拜都有2-3场活动。
从2011年3月19日至今，无锡体育公园营业收入为1100万元，其中全民健身收入为900万元，场地租用为200万元。
图无锡体育公园
②苏州市体育中心
苏州市体育中心始建于1999年，全部落成于2002年，总占地面积21万平方米，总建筑面积万平方米，商业面积5-6万方，总投资多亿人民币，由40000座体育场、6000座体育馆和建筑面积为万平方米的综合健身馆三大建筑主体构成。
苏州市体育中心隶属于苏州市体育局，是副处级建制的社会公益性全民所有制事业单位，人员经费自收自支。
2001年苏州市体育实业投资发展公司成立，与苏州市体育中心实行“两块牌子，一套班子”的管理运营模式。
目前，苏州市体育中心（苏州市体育实业投资发展公司）的组织机构模式为主任室（总经理室）下设“一室四部”即：
办公室、财务部、场馆活动部、租赁业务部、后勤保障部，拥有员工66位。
图苏州体育中心组织架构
随着区域的发展，城市的扩张，苏州市体育中心所在区域由原来的城市边缘发展成为城市中心的一部分。
苏州市体育中心商业面积为5-6万平方米，商业在苏州体育中心的运营中起到关键作用，首先商业进一步带动了体育中心周围的人气。
服装展销会、绿色食品展销会、房展会等各种展销会为体育中心聚集了人气及名气；其次，商业租赁收入占整个体育中心的收入的38%，为体育中心的创收作了很大贡献。
苏州体育中心尝试了多种场馆经营模式，游泳馆曾以公开招标的方式承包予日本新世界游泳俱乐部有限公司，但由于承包公司过于商业化，导致市民频繁投诉，体育中心终止承包。
此外，体育中心的物业、安保管理外包，中心监管，目前体育中心准备自己管理。
环卫、绿化由政府市政负责。
2011年初至今，苏州市体育中心总营业额为4658万元，其中，广告收入200万，租赁收入1750万元，场馆收入2717万元，总利润1300万元，预计今年年底总收入达5000万元。
场馆日常维修由体育中心自己负责，重大维修向政府申请资金，每年1000万元。
此外政府给予苏州市体育中心专项费用200万，商业保险54万，体育中心外景灯光电费140多万。
图苏州市体育中心周边
总结：
国内体育馆运营较为成功的案例以江苏省体育馆为多，经过考察，江苏省体育馆经营多为以成立国有控股公司为经营管理公司，企业化经营，市场化运作的特点突出，管理人员职业化强。
国外
美国既是世界经济大国，也是目前世界上体育产业最发达的国家，在大型体育场馆的经营管理方面不断探索和创新，积累了很多运营管理方面的成功经验。
①麦迪逊广场花园
麦迪逊广场花园位于全美最大的火车站之一的宾夕法尼亚站上面，不仅是体育娱乐活动的殿堂，而且是美国的文化符号之一,是一座由大厦与球馆组成的综合性建筑物。
据统计，这里一年需要承办大约320场赛事，观众流量要达到400万之多，如此之高的利用率主要是由于其秉承“以体为主，多种经营”的经营理念。
②丰田体育中心
丰田体育中心是一座位于美国德克萨斯州休斯顿市中心的室内体育馆，竣工于2003年10月，造价亿美元，拥有者为德克萨斯周哈里斯县休斯顿体育管理局，由屡获殊荣的场馆运营部门ClutchCity体育与娱乐公司经营，由日本丰田汽车公司冠名赞助。
丰田中心在举行篮球比赛时可容纳约18300名观众，在举行冰球比赛时可容纳17800人，而举行音乐会时最多可容纳19000人。
体育馆内另设有2900个俱乐部座位，以及103间豪华套房，每年观众数量逾百万。
丰田体育中心已成为休斯顿地区举办重大活动的主要场馆之一，每年至少会举办200场比赛和活动，最多的时候可达到225场，但从天数上看，这个场馆的利
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