房地产估价师房地产价格和价值四.docx

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房地产估价师房地产价格和价值四

房地产价格和价值（四）

（总分：

100.00，做题时间：

90分钟）

一、{{B}}多项选择题{{/B}}（总题数：

24，分数：

48.00）

1.下列属于成本租金构成的内容有______。

∙A.折旧费

∙B.维修费

∙C.管理费

∙D.保险费

∙E.房产税

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]本题考核的是成本租金的内容。

成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。

2.需求量与价格负相关的关系称为需求规律，下列选项中，此规律的例外有______。

∙A.炫耀性物品

∙B.“吉芬”物品

∙C.低档商品

∙D.高档商品

∙E.急需商品

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C.

 D.

 E.

解析：

[解析]本题考核的是需求规律的概念。

由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，所以被称为需求规律。

需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。

因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。

吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。

19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上涨，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这种现象在当时称为“吉芬难题”。

该类特殊物品以后因此称为吉芬物品。

3.下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有______。

∙A.完全产权价值

∙B.出租人权益价值

∙C.快速变现值

∙D.承租人权益价值

∙E.残余价值

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]本题考核的是非市场价值的概念。

在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。

不论是何种评估价值，均是假定估价对象在一定的条件下进行交易的最可能的价格或金额。

市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。

其中，市场价值又是最基本、最常用的价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。

4.在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额，这些法定优先受偿款通常包括______。

∙A.拖欠建设工程价款

∙B.已抵押担保的债权数额

∙C.房地产变卖处置费用

∙D.诉讼费用

∙E.其他法定优先受偿款

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C.

 D.

 E. √

解析：

[解析]本题考核的是法定优先受偿款的概念。

法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及营业税及附加等费用和税金。

5.某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。

则关于房地产价格的说法，正确的有______。

∙A.该房地产的实际价格等于名义价格

∙B.该房地产的名义价格为50万元

∙C.该房地产的实际价格为50万元

∙D.该房地产的实际价格高于50万元

∙E.该房地产不存在名义价格

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D.

 E.

解析：

[解析]本题考核的是房地产价格的相关知识。

本题的购买总价既是名义价格又是实际价格。

6.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有______。

∙A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

∙B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率

∙C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率

∙D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

∙E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C.

 D.

 E.

解析：

[解析]本题考核的是投资价值和市场价值的相关知识。

评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低报酬率；评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。

评估投资价值时，净收益应采用税后净收益。

7.关于评估带租约房地产的说法，错误的有______。

∙A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

∙B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

∙C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

∙D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

∙E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]本题考核的是带租约房地产的评估。

合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值没有影响；抵押估价、转让估价应评估出租人权益价值；在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值可能大于也可能小于或等于有租约限制条件下的出租人权益价值；因为承租人权益价值是指按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值，所以市场租金变动，对承租人权益价值肯定有影响。

8.决定某类房地产供给量的主要直接因素有______。

∙A.该类房地产的价格水平

∙B.消费者的收入水平

∙C.该类房地产的开发成本

∙D.该类房地产的开发技术水平

∙E.房地产开发企业对未来的预期

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C. √

 D. √

 E. √

解析：

[解析]本题考核的是决定房地产供给量的因素。

某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：

（1）该种房地产的价格水平；

（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。

9.关于投资价值与市场价值的说法，正确的是______。

∙A.市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

∙B.投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

∙C.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

∙D.国有建设用地使用权招标，拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

∙E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C. √

 D. √

 E. √

解析：

10.房地产价格的形成条件有______。

∙A.有用性

∙B.稀缺性

∙C.有效需求

∙D.波动性

∙E.不可移动性

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D.

 E.

解析：

11.某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有______等。

∙A.该种房地产的价格水平

∙B.消费者的收入水平

∙C.消费者的偏好

∙D.消费者对未来的预期

∙E.该种房地产的区位

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D. √

 E.

解析：

12.房地产价格与机器设备等一般物品的价格既有相同之处，也有不同的地方，它们的相同之处是______。

∙A.都受区位影响

∙B.都受时间影响

∙C.都是按质论价

∙D.都有波动

∙E.都是价格

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D. √

 E. √

解析：

13.房地产价格与一般物品价格的不同之处主要有______。

∙A.房地产价格与区位关系密切，一般物品价格与区位关系不大

∙B.房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品价格主要是物品本身的价格

∙C.房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品价格不易受交易者的个别情况左右

∙D.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品价格主要是租赁价格

∙E.房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形成的时间通常较短

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D.

 E. √

解析：

14.需求的形成条件主要有______。

∙A.消费者有购买欲望

∙B.消费者有支付能力

∙C.消费者的偏好

∙D.相关物品的价格水平变化动态

∙E.消费者对未来的预期

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C.

 D.

 E.

解析：

15.决定房地产供给量的因素有______。

∙A.该种房地产的价格水平

∙B.相关房地产的价格水平

∙C.该种房地产的开发成本

∙D.该种房地产的开发技术水平

∙E.房地产开发企业和拥有者对未来的预期

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C. √

 D. √

 E. √

解析：

16.按照出让方式的不同，可将国有建设用地使用权出让的成交价分为______。

∙A.合同成交价

∙B.协议成交价

∙C.招标成交价

∙D.拍卖成交价

∙E.挂牌成交价

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D. √

 E. √

解析：

17.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

在经济学里有许多词来表达它，如______等。

∙A.内在价值

∙B.实际价值

∙C.自然价值

∙D.成交价格

∙E.自然价格

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D.

 E. √

解析：

18.正常成交价格的形成条件有______。

∙A.理性且自私的经济行为

∙B.买者和卖者都具有完全信息

∙C.买卖双方是出于利己动机进行交易的

∙D.不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价

∙E.适当的期间完成交易

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C.

 D.

 E. √

解析：

19.以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有______。

∙A.基准地价

∙B.市场交易价

∙C.标定地价

∙D.各类房屋的重置价格

∙E.市场成交价

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C. √

 D. √

 E.

解析：

20.以下房地产价格中，属于评估价值的有______。

∙A.基准地价

∙B.市场交易价

∙C.标定地价

∙D.房屋的重置价格

∙E.市场成交价

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C. √

 D. √

 E.

解析：

21.形成房地产供给的条件有______。

∙A.房地产开发企业和拥有者愿意供给

∙B.房地产开发企业和拥有者有能力供给

∙C.理性且自私的经济行为

∙D.适当期间的完成交易

∙E.房地产开发企业和拥有者都具有安全信息

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C.

 D.

 E.

解析：

22.成交价格是交易双方实际达成交易的价格，这种价格通常随着______的不同而不同。

∙A.交易者出售或购买的动机

∙B.交易者对市场行情的了解程度

∙C.交易双方之间的关系

∙D.卖方的价格策略

∙E.市场供求

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D. √

 E.

解析：

23.楼面地价应该是______。

∙A.容积率与土地单价之比

∙B.土地单价与总建筑面积之比

∙C.土地单价与容积率之比

∙D.土地总价与总建筑面积之比

∙E.土地总价与容积率之比

（分数：

2.00）

 A.

 B.

 C. √

 D. √

 E.

解析：

24.市场价值的隐含前提包括______。

∙A.替代利用

∙B.既不过于乐观又不过于保守

∙C.最高最佳利用

∙D.继续利用

∙E.市场参与者集体的观念和行为，包括不存在买方因特殊兴趣而给予附加出价

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D. √

 E. √

解析：

二、{{B}}判断题{{/B}}（总题数：

40，分数：

40.00）

25.城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]本题考核的是市场价值。

征收国有土地上单位和个人的房屋虽然是强制性的，不符合市场价值形成条件中的“交易双方是自愿地进行交易的”，但因为要“依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，所以，房屋征收估价应当采用市场价值标准。

26.房地产的市场价值一般不小于房地产的在用价值。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]本题考核的是房地产的市场价值。

在用价值一般低于市场价值，但如果现状利用是最高最佳利用时，则在用价值等于市场价值。

27.某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成。

贷款利率8%，以等本金方式按月偿还本息。

目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]本题考核的是房地产再次抵押价值的计算。

再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/贷款成数，其中的已抵押贷款余额的确定是此题的难点。

题意给出的是以等本金方式按月偿还本息，可以先考虑已偿还的本金额，应为200万元×2/5=80万元，则再次抵押价值=500万元-[200-（80+应支付的2年利息）]万元/0.6=500万元-200万元+应支付的2年利息/0.6=300万元+应支付的2年利息/0.6＞300万元。

28.在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

29.甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/m2，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/m2，容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6%）。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]本题考核的是楼面地价的计算。

甲土地楼面地价=土地单价/容积率=1500元/m2/4=375元/m2，乙土地楼面地价=1130元/m2/3=376.66元/m2，投资甲地块较乙地块更经济。

30.甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。

假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

31.在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

32.除独立、客观、公正原则外，评估房地产的在用价值时，还应遵循合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]本题考核的是评估房地产的在用价值时应遵循的原则。

在用价值是指在现状利用下的价值。

现状利用可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。

所以，评估房地产的在用价值时，可以不遵循合法原则和最高最佳利用原则。

33.在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

34.专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

35.稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是绝对的。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

36.房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

37.对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是缺乏弹性的。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

38.房地产需求曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

39.房地产供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

40.均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明均衡是市场价格运行的必然趋势。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

41.当市场价格偏离成交价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

42.一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会减少。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

43.房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

44.消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的有效需求。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

45.房地产市场供给是所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

46.房地产供给曲线表示房地产的供给量与其需求量之间的关系。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

47.如果考虑影响房地产供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

48.房地产的价格与房地产需求成负相关，与房地产供给成正相关。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

49.需求和供给的同时变化，有同方向变化、反方向变化、变动幅度不同等情况。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

50.所谓估价作业日期，是指估价的起止日期，具体是自估价委托合同签订之日起至估价报告归档之日止。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

51.从某种意义上讲，收益法测算出的价值趋向于成交价。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

52.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

53.抵押价值既不是经过贷款成数“打折”或者扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”，也不是扣除法定优先受偿款下的“完全价值”。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

54.某人购房在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时的总价30万元为名义价格。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

55.房地产的价格水平不是房地产需求量的决定因素。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

56.需求和供给若同时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

57.房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

58.房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

59.在不合法利用下，在用价值即市场价值，现状利用即最高最佳利用。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

60.供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

61.当房地产抵押价值小于未偿还的贷款余额时，抵押权人应要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

62.在房地产估价中一般所说的价值，是指房地产的使用价值。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

63.市场价格是指某种房地产在市场上的平均水平价格，它是剔除了各种偶然和不正常因素以后的价格，是该种房地产大量成交价格的抽象结果。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

64.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

三、{{B}}计算题{{/B}}（总题数：

1，分数：

12.00）

65.王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。

2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。

预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。

当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。

请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

（分数：

12.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（

（1）计算已抵押贷款余额

利用公式[*]求出

A=（200×8%/12）万元÷[1-（1+8%/12）-60]=4.06万元

已抵押贷款金额=4.06万元/（8%/12）×[1-（1+8%/12）-40]=142.14万元

已抵押贷款余额=（