成本管理信息系统管理制度.docx

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成本管理信息系统管理制度

鑫苑（中国）成本管理信息系统管理制度

第一章总则

第一条为规范集团成本管理软件的操作与管理，保证成本管理软件数据的准确性，提高集团成本信息管理水平。

第二条集团成本设计中心及生产运营中心负责本制度的制订、修改、解释、指导、监督检查。

第三条鑫苑（中国）置业有限公司及其各分子置业公司负责贯彻实施。

第四条本制度适用于鑫苑（中国）置业有限公司及其各分子置业公司所有成本管理系统业务工作。

第二章成本系统管理制度与过程控制

第五条成本管理软件总体要求与原则

成本管理软件能够及时、准确、完整地反映项目成本情况，成为成本数据的反馈中心、存储中心。

各部门在操作成本管理软件过程中应分工合理、运作协调，提高效率并减少重复劳动。

成本管理软件应涵盖各分子置业公司在建和新建的所有项目。

第六条成本管理软件各功能模块的使用要求

基础资料设置：

2.1.1开发项目设置为三级：

一级为公司名称，二级为项目名称，三级为一期、二期、跨期分摊、…，能确定开发期数的项目应尽量将各期列出，一般不设后期，如项目期数和方案较难确定，可设置后期。

三级即为开发项目设置的最低级，其下不设置子级项目，不同类型产品（多层、商业等）的成本反映由软件的成本分摊功能模块完成。

开发项目设置结果及核算内容如下：

项目设置

核算内容

鑫苑置业（XYZY）

中央花园西（ZYHYX）

核算项目的全部成本，为三级之和。

跨期分摊（KQ）

核算跨期合同，目标成本本项目为零。

一期（1Q）

核算各期直接成本以及由待分摊转入的成本。

二期（2Q）

…

后期HQ（一般不设）

核算暂未确定开发规划方案的后续土地成本。

城市之家（CSZJ）

跨期分摊（KQ）

一期（1Q）

二期（2Q）

…

开发项目及机构简码如下：

名称

简码

名称

简码

河南鑫苑

X项目

X取项目名称前二字拼音首字母

山东鑫苑

跨期分摊

湖南鑫苑

Y期

YQ（Y为数字）

江苏鑫苑

后期

2.1.2集团成本科目及代码统一设置，标准成本科目详见下表，一级（如4301）、二级（如01）成本科目及代码不能改变，下根据产品类型、楼号不同允许自行增减外，其他成本科目及代码一律不能改变。

标准成本科目表：

成本科目代码

成本科目名称

4301

项目总成本

土地费用

招拍挂土地

土地价款

非招拍挂土地

拆迁费用

安置补偿费用

出让金

合作价款

大配套费

契税/公证/佣金

土地使用税

前期费用

设计费

总体规划设计/初步设计费

施工图设计费

园景设计费

自来水设计费

电力设计费

热力设计费

燃气设计费

人防设计费

日照分析费

交通流量分析费

其他设计费

地质勘探

地质勘察

文物钻探

三通一平

临时供电

临时道路

临时用水

平整场地

临时设施费

临时围墙

临时用房

临时围板

临时景观

其他临时设施

行政事业性收费

办理土地征费用

办理用地规划许可证费用

办理建筑规划许可证费用

办理施工许可证费用

检测费

其他办证费用

放验线费

拔地钉桩费

其它办证费

前期其它费用

市政补偿

临时用地及占道费

其他费用

基础设施建设费

供水工程

红线外供水部分

红线内供水部分

供电工程

红线外电力、电缆部分

室外电力、电缆工程

电力监理费

高可靠用电保证费用

雨水污水工程

红线外雨、污水外网

红线内雨、污水外网

室外中水系统

热力工程

入网费

红线外热力外网

红线内一次热网

红线内二次热网

换热站（含土建）

燃气

智能化工程

对讲系统

家庭安防系统

车辆管理系统

监控系统

红外系统

背景音乐

电子巡更

门禁系统

智能化线网

控制室

景观工程

道路景观

绿化

其他

车位

水

电

消防系统

信息系统

有线电视

电话

宽带网

远程抄表

标识牌

夜间照明系统工程

其他配套

开路口

市政建设费

其他配套费

建筑安装工程费

建安费用

住宅部分

多层住宅

..11

25#

小高层

..07

14#

高层

..01

别墅

..00

00#

公寓

..01

底层商业

其他

其他建筑形态

装修费用

主体门窗工程

主体火灾报警工程及设备

空调系统

其他

地基处理工程

住宅部分

多层住宅

..10

24#

小高层

..07

14#

高层

..01

别墅

公寓

底层商业

其他

其他建筑形态

护坡桩

试桩

材料设备采购

进户门

电梯

屋面瓦

配电箱

单元对讲门

成品挑沿

人防门

散热器

主体通风、空调工程设备

给排水设备（水泵、控制柜）

消防系统设备

其他

公共配套建设费

会所及装修、设备

会所主体建安工程

二次装修

游泳池设备

通风系统

空调系统

火灾报警系统

材料设备采购（水泵）

外部效果灯

热水系统设备

娱乐设施

办公、家具等

会所其他系统

地下车库

车库建安（含降水、护坡）

通风系统

火灾报警系统

消防喷淋系统

消火栓系统（设备材料）

气体灭火系统及灭火器

水泵

其他地下车库工程

教育设施（幼儿园/学校）

主体及装修

教学器材

430

其他

垃圾用房

大门

文娱设施

物业管理用房

其他公共配套

开发间接费

项目管理费

工资

福利费

统筹、医疗

交通费

差旅费

办公费

租金

业务费

低值易耗品摊销

折旧费

维修费

宣传费

其他

保险费

现场文明费

临时用工

施工合同外奖金

印花税

其他

评估、咨询费用

评估费用

预、结算编审费

其他

监理费用

施工、采购合同印花税

物业前期介入管理费

其他

预备费

建筑变更

不可预见费用部分

资本化利息

管理费用

销售费用

营销设施建造费

售楼部、接待厅装修、装饰费

样板间

其他

销售费用

媒介广告费

展销费

促销活动费

宣传资料及礼品费

现场销售器具费

销售管理费

工资、福利

看楼交通费

名家会费用

销售代理费及佣金

中介策划及咨询费

办证费

交易服务费

广告设施及发布费

现场包装费

销售道具制作费

其他

财务费用

2.1.3“跨期分摊”（KQ）的成本项目设置土地获得价款、开发前期准备费、配套设施费三大类成本科目，录入并归集所有开发分期均受益的成本合同及成本事项。

在录入合同的同时，应根据规划分期情况，及时拆分到相应期相应的成本科目，该项目跨期分摊下所有的合同应是“完全拆分”状态，当规划条件变化引起拆分标准变化，已经竣工结算的项目所承担的拆分金额不再变动。

虽属上述三大类科目但非为所有开发期别受益的成本事项，不归集到“KQ”项目，直接记入开发当期，如分期发生的土地出让金、分别开展的施工图设计费等。

主体建安、社区管网、园林环境、开发间接费等科目发生的成本事项，如在受益当期的同时也受益于其他开发期，该成本合同或事项直接录入合同发生的开发当期，并按当时标准拆分相应成本给其他受益的开发期。

此后若建筑规划面积调整，引起分摊标准变化，如果开发当期已经竣工结算，不再重新改变成本拆分金额，如果开发当期未竣工结算，应重新改变成本拆分金额。

2.1.4同一开发期中，包含不同类型的产品，应在基础资料中设置成本分摊对象，分摊对象设置要简单、合理，有利于成本的核算。

一般来说，成本分摊对象根据产品成本或售价的不同可为：

别墅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅、多层商铺、高层商铺、车库、幼儿园等，当产品类型较为单一时各根据产品差异特点进行适当细分，如多层细分为公寓和洋房；按指定的分摊标准“占地面积、建筑面积、可售面积”输入参数，当规划和设计数据变动，并且有设计部确定的正式文件依据，应及时更新该基础数据。

2.1.5必须根据《鑫苑中国合同分类编号规则》进行成本管理软件中的合同编码规则设置。

各分公司应制定合同变更签证、结算、付款计划与付款单统一的分类编号规则，并按照规则在成本管理软件中进行相应的编码设置。

鑫苑中国公司供应商编码规则是体现公司、项目、和业务类型进行，每个供应商只能存在一个类型中，供应商名称是全称。

目标成本

2.2.1取得土地证后10个工作日内，必须完成在估算录入模块录入可行性研究报告成本测算数据（最新版本），并直接将可行性研究报告成本测算表上传到项目文档中。

2.2.2目标成本必须分期确定，不设置跨期分摊成本（即跨期分摊为0），目标成本应录入工作量、单位、单价、说明等项目。

目标成本电子文档（《目标成本控制责任书》、《目标成本测算表》、《跨期成本分摊原则说明书》与《跨期成本分摊明细表》）须在经公司审批后5个工作日内上传至相应项目各期项目文档，目标成本修订后须及时更新。

2.2.3目标成本按程序审批完成后5个工作日内，必须准确录入到成本管理软件，主体的目标成本必须按照项目的各产品类型和楼号录入，并在『各产品类型目标成本表』功能模块中，按产品类型分摊目标成本，准确得到各产品类型的目标成本，并与上传的目标成本电子文档的数据一致。

2.2.4可研成本录入时，可研报告成本测算表的录入由地产部完成。

2.2.5目标成本录入完成后，须经过地产部部门负责人的审核确认，目标成本除规划条件变化、政府政策变化等情况外，一经确定，不得随意修订。

成本管理软件上，目标成本的变动只有通过目标成本修订完成，并且目标成本的修订必须符合集团相关规定。

预算管理：

本模块可暂不使用。

合同管理：

2.4.1合同录入应及时，一般应在合同签订后3个工作日完成。

2.4.2合同录入信息必须全面，其中合同类型、合同编号、合同名称、签约乙方、合同金额、造价性质、合同性质、签约时间、形成方式以及招标项目的招标信息必须填完整。

合同类型

责任部门

录入时间

标准

土地合同

地产部

土地证取得的当日

合同金额，项目分期面积和产品占地面积准确。

上传电子文档

设计合同

规划设计部

合同签订完毕的当日内

合同金额、项目受益分类准确。

上传电子文档

工程、施工合同

工程配套部

合同签订完毕的次日内

合同金额、项目受益分类准确。

上传电子文档

配套采购合同

工程配套部

合同签订完毕的次日内

合同金额、项目受益分类准确。

上传电子文档

预算咨询合同

预算部

合同签订完毕的次日内

合同金额、项目受益分类准确。

上传电子文档

营销合同

营销部

合同签订完毕的当日内

合同金额、项目受益分类准确。

上传电子文档

零星工程合同

工程配套部

合同签订完毕的次日内

合同金额、项目受益分类准确。

上传电子文档

非合同成本

财务部

合同签订完毕的次日内

合同金额、项目受益分类准确。

上传电子文档

2.4.4直接录入各期的合同，原则上应在合同的录入完毕后及时进行拆分，对于不能立即拆分的合同（仅限于金额不能确定或预计变化很大的合同）应先暂估合同金额（如单价合同）然后再拆分。

录入待分摊的合同在确定《跨期分摊成本原则说明书》后进行完全拆分；分摊至后期的成本，待规划方案确定后对待分摊合同进行二次分摊，后期更改为相应各期。

2.4.5主体建筑工程费、主体安装工程费科目下每一个合同都必须准确将其金额直接归属到相应的产品类型。

对于费率合同，可以合同暂估的金额拆分到各产品类型。

2.4.6合同为暂估价的合同或者单价合同，一旦合同实际造价确定后，允许修订合同价及修改合同拆分相应的金额。

2.4.7合同信息录入到软件后不允许随意删除，存在变更签证、结算信息与付款信息的合同不允许进行删除；需要删除合同必须经过地产部与财务管理部的同意（审批文本）方可删除，删除合同后必须进行书面说明，并将电子文档上传到合同模块。

合同执行

2.5.1变更与签证按对应的合同录入，其中合同调整类型、调整单编号、调整单名称、调整时间、提出部门、调整金额、调整说明等项必须填写。

所有的变更与签证须做到一单一录，每月发生的变更与签证，在月底前须按照按月核算书审批数据逐单录入到成本管理软件中。

2.5.2主体合同变更签证必须拆分到各类产品，能做到将变更金额直接归属到产品的应直接归属到该产品；合同结算录入前，该合同的所有变更签证的金额应是“已确定造价”。

2.5.3合同结算：

所有录入的合同必须进行结算，合同执行完成后应及时进行合同的结算，合同结算审批完毕后当月必须将结算录入成本管理软件，其中结算编号、结算名称、结算造价、是否最后结算、编制人、审核人、审定人及相应的时间为必须填写的信息。

2.5.4结算拆分：

在合同结算录入的同时应进行结算拆分，结算拆分条件一般与合同拆分条件相同。

2.5.5合同结算完成后，不允许再修改合同金额及相应的拆分，也不允许删改其变更签证金额。

资金计划

2.6.1付款计划：

每次合同付款时，应做合同付款计划，付款计划录入信息需齐全。

2.6.2付款录入：

每次合同付款时均应录入付款金额，并生成付款凭证，付款录入需填写编号、付款说明、合同完成摘要、金额、付款日期、对应计划和审核人，没有付款计划的付款录入应将“对应计划”后的空格双击打开再关闭即可保存。

动态成本

2.7.1非合同性成本录入：

月底前须将当月发生的非合同性成本及时从本模块录入。

2.7.2待发生成本预测：

待发生成本必须经常调整，否则动态成本反映不准确，待发生成本预测时，应详细列出待发生成本的工程量、单价，并作必要的说明；待发生成本的调整至少每月一次，并在月底前的3个工作日内完成。

2.7.3主体建筑工程费、主体安装工程费必须根据各产品类型的待发生成本进行调整，并应用直接归属功能归属到该产品和楼号。

2.7.4全项目动态成本表必须能准确地反映项目实际动态成本情况，使用成本管理软件过程中发现动态成本表出现错误时，应及时查找、分析原因并进行修正。

2.7.5各产品类型动态成本表必须能准确地反映项目各产品类型的动态成本情况，各产品类型的分摊方案须正确。

2.7.6待发生成本预测中的工程管理费、利息、物业完善费等由财务部完成，其他成本预测由地产部完成。

成本拆分原则

地下建筑物只分摊地下建安成本，项目产品成本按照谁受益谁分摊原则进行。

2.8.1土地成本按地上建筑物的占地面积分摊。

按照项目产品占地面积计算，再按建筑面积分摊到产品；分期的土地成本，按照项目期占地面积分摊，再按建筑面积分摊到产品。

2.8.2前期工程费按照地上建筑物的建筑面积分摊。

分期的前期工程费，归属单期的成本，按照建筑面积分摊；属于多期的成本，先按照属期的占地面积先行分摊到项目，后在项目中再按建筑面积分摊到产品。

2.8.3基础设施费按照地上建筑物的建筑面积分摊；

分期的前期工程费，归属单期的成本，按照建筑面积分摊。

2.8.4配套设施费按照营业性和非营业性的性质拆分；

营业性配套（小学、幼儿园、会所、地下车库等）按照自身受益原则归集、拆分成本，整个项目的营业性配套资产，按照自身建筑面积归集成本。

非营业性配套（配电房、热交换站、物业用房、地下人防、公厕、大门等）按辖区内的可售建筑面积分摊。

2.8.5开发间接费按照建筑面积分摊；

分期的开发间接费，归属单期的成本，按照建筑面积分摊。

2.8.6建筑安装工程费按照建筑面积分摊（含地下室）；

建筑安装工程费按照建筑面积和楼号归集成本、按照产品类型分摊成本。

2.8.7资本化利息按照建筑面积分摊到产品中。

产品分类

2.9.1可售产品分为多层住宅、小高层住宅、高层住宅、多层公寓、高层公寓、多层商铺、高层商铺、写字楼；

2.9.2配套产品类型分为营业性配套和非营业性配套

营业性配套有：

小学、幼儿园、会所、地下车库、地下室。

非营业性配套有：

配电房、热交换站、物业用房、地下人防、公厕、大门等。

2.9.3产品成本归集与分配

项目成本分摊按照规定把成本归集到可售产品和配套产品中，非营业性配套产品成本最终分配到可售产品中去。

.基础数据编制、确认和审核

房地产成本的基础数据分为建筑面积、销售面积和占地面积。

这些面积是房地产成本分摊的基础。

2．建筑面积是在施工图完成或主体招投标完成后5天内，由预算部编制各种产品的建筑面积明细表，录入房地产成本系统。

2．销售面积是在取得预售证后5天内，由预算部编制各种产品的销售面积，经营销部审核后、录入房地产成本系统。

2.10.3占地面积是在取得土地证后，在项目规划图出具后5天内，由地产部编制项目产品的占地面积，经规划设计部审核后，录入房地产成本系统。

第三章成本管理软件执行程序

成本管理软件使用人员