我国以房养老现状问题及建议.docx
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我国以房养老现状问题及建议
1、原始理论基础：
最原始的经济学原理
现实基础
2、模式及各个模式的特点、在我国的实践及成果
3、“以房养老”不可行的原因
4、如何突破
一、
（一）理论基础
“以房养老”概念有广义、狭义之分,在此主要讨论其狭义概念,即“住房反向抵押贷款”（HousingReverseMortgage）。
传统的“住房抵押贷款”又称按揭,是指银行向贷款者提供大部分购房款项,购房者以稳定的收入分期向银行还款付息,而在未还清本息之前,购房者不能拥有全部房产产权。
而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押,其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估,评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。
金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后,将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去,即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金,以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。
借款人去世或永久性搬离房屋时,贷款的金融机构才有权处置该房产,将房屋进行出租、销售或拍卖,从而获得贷款补偿。
但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时,可重新获得房屋的所有权。
“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少,而子女没有赡养能力或没有子女的,不足以保持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。
这种状况下,拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流,以保障老年生活水平。
（二）现实基础
1、我国国民养老所面临的一系列难题
A家庭养老无法满足老年人养老需求
从上世纪70年代以来,随着我国计划生育的推行,一个家庭只有一个孩子的现象成为常态,
“4-2-1”家庭结构不断涌现1.该家庭结构中,一对夫妇不仅要赡养四位老人还要抚养一个子女,这样就大大增加了老龄群体养老的压力,老龄群体的晚年生活很难得到有效的保障.同时在我国经济社会的发展过程中,社会结构也在不断变迁,我国目前的空巢老人数量也不断上升.国家统计局所做的调查显示,我国平均每个家庭的人口数量在逐年下降,1982年为4.41,2005年则变成3.13.家庭结构的缩小导致老年人很少得到照顾,被关注度也逐渐变少,养老需求得不到有效解决.
B我国养老体系的不健全
我国现阶段的基本国情:
老年人人口基数大、未富先老、“低水平、广覆盖”的养老保障体系、社保的资金缺口大、养老金“空账”状况日益严重.我国养老保险的“空账”问题一直未能得到解决并且有恶化的趋势.城镇基本养老保险个人账户中的“空账”金额2011年比2010年增加约5000亿.
我国老年人今年年底预计超两亿,但是与之形成鲜明对比的是养老院空床仅400多万张.调查显示,在我国建立的老年服务机构数目仅仅是4.4万个,拥有床位大约为414.5万张.目前在我国的公立性质养老院,因为价格适中,大多数老人愿意接受,时常会出现供不应求的局面,一张床位即使提前很长时间申请,申请者也不一定能够成功入住;在私立养老院,床位价格高昂.例如在北京的第一社会福利院拥有养老床位约1100张,但目前在该院排队入住的老人达到了1万人以上2.
2、国外现状
以房养老是西方发达国家常见的一种养老模式,是指老年人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。
在各国特色不同的以房养老实践中,反向抵押贷款（简称“反向按揭”）最受欢迎,使用也最多。
反向按揭最早起源于荷兰,其大致安排是:
年轻人购买老年人的住房,并允许他们在有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。
这一做法后来被许多国家采用。
A美国:
美国住房反向抵押贷款产品主要有三种:
联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”、联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”,这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。
一是房产转换抵押贷款。
房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发,于1989年进入市场。
房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。
在终身年金或固定期限年金支付方式下,每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值来确定。
信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色,贷款额度可以随着时间增长,因此非常受借款人的欢迎。
二是住房保留计划。
住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。
这种产品与房产转换抵押贷款非常相似,不同之处是贷款的支付方式较少,可选择的余地有限。
借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两种贷款组合的支付方式。
住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高,但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度,因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制,这也是住房保留计划的特点之一。
三是财务独立计划。
财务独立计划由财务自由老年基金公司提供,没有政府担保。
借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。
所以,通常是房产价值高,并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。
财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。
1999年财务自由计划实现了证券化,由标准普尔对其资产组合进行评级。
财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品,其中零点现金账户是第一个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。
B日本:
日本从1981开始引进“以房养老”的概念,2002年正式设立这一制度,主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。
目前,一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销,最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。
日本以房养老制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老年人。
他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。
不过,这项制度对申请人要求的条件比较苛刻。
以东京为例,申请人的年龄必须在65岁以上,要居住在自己持有产权的住宅中,且不能与子女同住。
申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下,已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。
此外,申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑,集体住宅是不可以申请的。
审核获得通过后,申请人每月可以领到30万日元以下的生活费,但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%,借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。
生活费每三个月发放一次,贷款的利率比较低,每年3%左右。
贷款的偿还期限是申请人去世后的三个月内,由担保人负责一次性偿还。
C英国:
英国的养老金体系主要由三部分构成:
一是按比例缴纳的国家基本养老金,所有人退休后所获养老金数额一致;二是雇主为雇员提供的职业养老金,这部分目前不属于强制性缴纳;三是个人购买的养老储蓄或保险等,但英国35%的在职者没有建立私人养老金。
这就意味着他们在退休后主要依靠国家养老金,而这部分钱在2010年是每人每周97.65英镑,只相当于以最低工资水平工作两天的收入,这对于维持一个相对舒适的晚年生活来说显然不够。
因此多数英国人通过以房养老的方式来解决这个问题。
英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划,产生于20世纪60年代中期。
早期资产释放计划,借款人获得的是一些债券和股票。
早期资产释放计划产品的设计原理,是用债券收益与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。
但英国在上世纪80年代末期陷入了经济衰退,全球又遭遇股灾,利率上升,股票债券价格普遍下降,早期的资产释放计划以失败告终。
2001年4月,新的资产释放计划推出,老年房主可以把部分或者全部住房价值转换成现金,并居住在抵押住房内直至生命终结。
不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同,对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。
英国的资产释放计划有两大品种,即生命周期贷款和转换计划。
生命周期贷款建立在住房价值的基础上,可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。
住房转换计划则建立在出售的全部或者部分住房价值的基础上,老年人可以通过出售全部或者部分自己的住房产权获得一次性总额支付或者每月年金。
在这一计划下,借款人虽然已经不完全拥有住房的产权,但却可以作为一个租房者通过免费或者象征性地缴纳租金的方式继续住在住房中。
借款人去世后,开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权,同比例住房价值的增值收益也归开办机构所有。
由于生命周期贷款比转换计划更易于操作,所以近年来发展迅猛,业务量已经超过住房转换计划,占据资产释放计划的主导地位。
在英国,金融服务管理局负责监管资产释放贷款、认证贷款机构和提供咨询。
通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款,认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。
D新加坡
新加坡实行“以房养老”模式已超过了10年,亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式有较强的借鉴性。
本文主要介绍新加坡的住房反向抵押贷款的模式。
新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的,60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、并且是公司的寿险保户的老年人可以申请将房子抵押给职总英康保险合作社,由其一次性或分期支付养老金。
老年人在去世前可以居住在抵押的住房内,保险公司在老人去世后处理房屋产权,若有房屋价值高于贷款金额及其利息,则其继承人有权获取剩余资金。
但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权,一旦贷款本利和超过房屋价值,屋主或其继承人就必须负担超过部分的归还。
这使得房屋所有者担心由于长寿问题导致本利和超过贷款而被迫出售房屋[6]。
新加坡政府组屋全称为组合房屋,其主要提供给中低收入者、由建屋发展局统一建造和管理。
2006年3月,新加坡八成居民人口的政府组屋也可以申请住房反向抵押贷款。
拥有政府组屋的70~90岁的老年人,将房屋抵押给职总英康保险合作社,保险合作社负责发放生活费,直至贷款期满或屋主去世。
贷款机构获得房屋所有权后,卖掉房屋,以收回贷款,或申请者的家人、继承人还钱贷款收回房子。
二、我国试点模式现状及成效
我国付诸实践或试点的"以房养老#模式主要有以租换养$售房返租和养老按揭三种模式。
1以租换养模式的基本原理是将老人的自有住房出租!
以房租来补充养老资金的不足%以租换养模式在操作上有两种形式（一是老人搬进养老院!
以出租房屋所得租金偿付养老院费用%二是以房换房!
即老人将地段好$租金高或者面积较大的自有房屋出租!
再租住地段较差$租金较低或面积较小的房屋!
用差价补充养老金%目前!
实践中以租换养模式主要采取第一种形式!
如南京汤山的"留园以房养老#&%’和北京的"养老房屋银行#%&$’二者运作上最主要的区别在于房屋产权处理方面!
前者待老人去世后由养老机构出售老人的房屋!
房款归养老机构所有!
即老人去世后房屋产权转移给养老机构!
而后者并不变更老人房屋的产权!
老人去世后房产仍由其继承人继承%从实践运作效果看!
不管是始于%""（年的南京汤山"留园以房养老#!
还是%"",年开始运作的北京"养老房屋银行#都以失败而告终%失败的原因是多方面的!
如申请条件苛刻$养老机构服务不稳定$老人对民间机构不信任等等%其中有一个人们普遍忽略的共性问题!
即以租换养模式意味着老人需离开原居住环境!
而这显然破坏了老人的日常生活习惯甚至理念!
导致老年人对于以租换养模式存在心理抵触"
2售房返租模式主要是指老人用一次性获得的售房款来分期支付房租"售房返租模式于2007年在上海试点!
又被称为“以房自助养老”具体做法是老人将自有住房出售给上海公积金中心，公积金中心在扣除相关费用后将房款一次性支付给老人，并将房屋以市场价为标准返租给老人居住。
售房返租模式虽然充分考虑到老人不愿搬离原住房的习惯需要，但其运作开始就要求变更老人房屋产权，而这是大多数中国老人无法接受的。
此外，售房返租的资金流模式要求老人拥有较高的理财能力，以保证在有生之年能够按期交付租金并留有养老余款。
否则老人将有可能陷入财务危机甚至无处可住。
而目前我国的老龄人群大多并不具备足够的理财能力，相反，他们更多地有着节约消费为子女后代积蓄财富的传统观念，因此，为了保证未来收入支出的稳定，老年人很少认同售房返租模式也就不难理解了。
3在我国“以房养老”实践中，养老按揭模式最接近于国外盛行的住房反向抵押贷款模式。
养老按揭模式于2011年由中信银行发起!
其具体运作，方式是老人将自有产权房屋抵押给银行，银行按照60%左右的评估价按月给老人发放养老贷款。
具体数额为每月放款额扣除应偿还的利息或部分本息，贷款期限最长为10年，期限届满后，一次性偿还贷款本金或剩余本息，或者将房屋交由银行处理。
养老按揭模式由商业银行经营运作，出于风险控制的考虑，养老按揭模式的实施条件较为保守，一般要求申请老人至少要有两套住房并且要求用于抵押的房产位于较繁华地段，这导致养老按揭业务很少有人问津。
三、不可行的原因
（以房养老）久推不进的五大困局
（一）观念之困
我国目前主导养老模式仍是家庭养老，人们选择养老方式依然受传统价值观念的影响，将房产留给子女而不是给银行仍占据着主流观念难以改变。
家庭养老除去提供经济上的支持外，更多的是给予老人精神上的慰藉。
上海民政部门调查显示，绝大多数老人希望将房产留给子女，因为房产寄托了家庭太多情感。
大多数人对将自己居住多年的房产抵押给银行而不给子女以此换取较为宽裕的晚年生活，心理上难以接受。
很多老年人认为自己辛苦一辈子挣来的房子也是自己走了以后留给孩子的最大遗产，如果死后成为别人的会内心不安，不仅自己会有挫败感$，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。
况且房子不留给子女还会影响亲情，儿女们难免心生嫌隙，即使在迫不得已情况下选择“以房养老"，也只能将房子暂时出租而不是抵押。
资委2010年的一项调查显示，拥有房产自主权的老人已经多于群体人数的72%，但是房子处置权老人自己并不完全说了算。
在我国文化传统中，房子既是老人的居所，更是一份家业的传承，其中包含的并非只是经济价值，还是维系两代人亲情的纽带。
“以房养老"无疑是在间接割断亲情的纽带。
中国家庭的房子可能名义上是老人的，但实际上却是全家的，老人不能自由支配也很难抵押房子养老。
另外，以房养老"之所以在国外流行是因为高遗产税。
在“以房养老"和留房产给子女但需缴纳巨额税金之间人们较容易选择。
而我国至今没有实行遗产税，尚缺乏动力。
2机构之困
民政部公布的数据显示，与中国近2亿老年人口相比，截至2012年底，中国4.4万个各类老年服务机构所拥有的床位仅为416.5万张。
养老产业从业人员更是不足百万，养老机构不尽完善。
公办养老院由于有国家补贴，收费低，设施条件好，一床难求，甚至出现了“10年等一床"的情况，而私立养老院条件好但价钱太高，没多少人能承担得起。
老人不愿意离开自己的房子到养老机构，养老产品缺乏是推行以房养老的最大障碍。
调查显示2012年$上海市每100位60周岁及以上户籍老年人有2.9张养老床位。
条件稍好或者公办的养老机构要预约排队等候1年左右才能入住，对身体状况差，没有人照料的老人可能因为排队人太多而住不进去，即便有钱也未必有地方养老。
更有养老院规定80岁以后就要离开的条款。
北京市第一社会福利院是市属的5家养老院之一，2013年9月，有记者以消费者身份询问该福利院床位出租情况，该养老院现有1100张床位，但已有1万多人排队等待，每年大概有60个床位会退掉。
按1万人的等待数，每年最多60个人的退床数计算，要预订一张床位至少要等上到166年。
以房养老的前提是养老主体将住房抵押给银行后可以凭此交易资金享受到更好的养老服务，但目前$我国的养老机构配置不尽完善，设备齐全、服务优良的养老院的数量屈指可数，远远不能满足需要。
养老院集中养老的承接力有限，同时高昂的费用也令普通人望而生畏。
3风险之困
以房养老尚缺乏一整套客观公正的评估与兑现体制。
"以房养老“的时间一般在10年甚至20年以上，不确定的未来房价走势使"以房养老“存在变数。
由于房产持有者对未来房价的升值空间期望较高，评估价格与出资的金融机构很难达成一致，如果定价偏高，就会失去市场推广价值；如果定价偏低，则会导致金融机构亏损。
金融机构要综合考虑房主的年龄、预期寿命、房价中长期走势价值等因素，其中担心房价下行是该金融产品推出的最大阻力。
对于银行来说"倒按揭”与正向按揭贷款恰恰相反，随着时间的推移其风险随之增加。
因此，其利率确定是一大难题，贷少了老人不乐意，贷期长了银行有可能吃亏，银行控制风险的难度较大，推展"以房养老”需要多个部门的相互配合，包括民政局、人社局、房管局和金融机构等，期间的通货膨胀风险、投资机会成本和房产折旧等均有可能给金融机构科学定价带来技术难题。
如果"以房养老“，金融机构要在老人过世后才可以处置房产，而且用途仅限于养老，不能出卖!
在签订合同到执行处置的时间跨度可能较大，难以准确预估房产的实际价格。
住房反向抵押代管保险，金融机构也存在着风险。
如今，人均寿命不断延长，银行担心万一过了领钱期限而老人却活得好好的，银行怎么办？
另外，老人的晚年消费不仅是在生活上，医疗费更是一笔沉重负担，需要有医疗社保部门的共同参与。
4操作之困
"以房养老”作为一款商业养老保险产品，银行、保险公司等金融机构是其实施过程中最重要的一环。
在具体的操作过程中尚缺乏相关的法律保障和政策支撑，无规定可依以及业务各自为营成为最大障碍，无论金融机构还是老人都不敢轻易参与进来。
出于风险顾虑，银行方面不敢轻易接招。
如"倒按揭“涉及银行的房产处置权，目前只能通过法院拍卖渠道解决，银行无权自行处理。
受政策制约，目前我国保险公司并不具备办理抵押贷款的资质，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠，对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。
中国住宅市场泡沫较大，未来房价有可能缩水，而以房养老的房价是依据当下的房价来核算的，如果10年后房价大幅贬值，银行损失如何弥补。
银行在操作层面遭遇到人均寿命测算、倒按揭利率如何设定、老人抵押房产养老期限到期后的养老谁来兜底等诸多问题。
5产权之困
中国房产的70年土地使用权期限被认为是"以房养老#推行的最大障碍!
如果现在30岁的年轻人贷款30年，等到他退休时$房产所在的土地使用权已经出让了至少42年以上（其中包括开发商的买地、建房、售的时间）。
如果以房养老，老人抵押房产时房屋使用年限大都为数不多，待老人去世时更是所剩无几。
金融和保险机构担忧70年有限房屋产权，房屋权属变更怎么办？
从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，金融和保险机构希望国家早日明确70年产权到期后的确权。
2007年，上海市曾尝试推出过"以房养老“，虽历经多年仅成功6例.由于几乎没什么客户申请，两年前不得不停办了该项业务。
其中原因就是居民普遍认为房价将上涨，老人会吃亏。
而对金融机构而言，已经为数不多的商品房的使用年限，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。
住宅用地产权70年，加大了保险公司和银行等机构支付风险。
虽然《物权法》确规定：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”但"自动续期”是不是"无偿”的没有明确说明。
对于金融机构来说70年产权到期后要是存在续期费，将是一个不小的未知风险。
四、如何突破
走出困局的对策及其建议
如何盘活闲置住房$使"以房养老#的梦想变成现实$尚需进行1/年房屋产权%完善相关法律制度等一系列的改革$并通过加强宣传$引导人们转变养老观念$才能走出"以房养老#困局$保障更多老年人的晚年生活!
%"转变养老观念!
"以房养老#能在西方发达国家流行的主要因素在于遗产税制度$这是一项倒逼机制!
子女-4岁离家基本能独立打拼$老人百年离去之后$子女并无所求$老人一般不用考虑给后人留下多少财产!
而我国的传统观念是留房产给子女$更何况很多年轻人还惦记着父母的房子$如果现在归了银行或者保险公司这些"外人#$是否会因此影响子女和父母的感情呢!
要接受以房养老"不仅老年人要转变观念"年轻人也要转变观念#应加大对养老新模式的宣传"摆脱传统养老观念束缚"走出认识误区"以房养老只是拿房子改善养老条件而不是换取基本养老待遇"政府政策兜底保障那些经济困难的孤寡$失能$高龄等老年人的基本养老服务#可先在经济发达的城市和特殊群体%无子女老人和失独老人&中先行先试"再根据需要扩大到有愿望的其他老年人家庭#’以房养老（必然会对传统的’养儿防老（伦理道德带来冲击"让老人和子女在现实和亲情面前左右为难#但随着老年人寿命的延长和’$!
#（型的家庭的增多"一个家庭要负担$个老人的养老确实经济负担不轻#而以房养老不需要改变老人居住习惯就能提高老人的经济收入水平"其独特优势恰好能弥补’子女养老（的各种短板#要使全社会认识到’以房养老（是对家庭养老和社会养老的有益补充"不仅有利于提高老人的生活质量"而且有利于和谐家庭的构建#
!
"亟待政策扶持#’以房养老（之所以能成为一些发达国家常规养老模式之一"是因为这些国家有完备的法律法规"有完善健全的金融贷款$担保机构$资产评估等机构及个人的信用系统"能够规范其交易行为"保障金融机构与养老主体的合法利益#在我国作为一个全新的金融产品和市场交易行为"’以房养老（目前缺乏相关制度支撑"而仅靠金融机构一方显得势单力薄#就要有一套法律法规及程序来规范市场参与各方的行为#就要立法规范$立章建制"从国家层面进行系统$细致的制度设计#政府须在贷款担保$确保房价预期稳定$明晰房屋产权等方面出台相应的配套政策和实施细则#
#"补充养老形式#’以房养老（本质上讲只是一种金融服务产品"适用群体范围相对较小"只是让老年人多了一种养老方式的选择"以便更加从容地安度晚年#我国近!
亿老人中有#%&是无子女家庭和’失独家庭（"现在失独家庭已过百万"而且今后每年新增’（）万"失独家庭养老问题已成为新的社会问题#在以家庭为主要养老模式的前提下"以房养老只能是作为一种补充#经济条件不同的人群可以选择不同的养老方式#’以房养老（是完善我国在养老保障体系建设进行的一次尝试"是市场化运作"充分发挥市场配置资源的作用"为人们提供选择的多项养老模式之一"而非是一项强制性$普遍性的社会政策"也不是以此替代社会养老保障体系建设"旨在支持社会力量提供多层次$多样化的服务"以满足不同老年群体的养老需求#也是借鉴其他老龄化国家的经验"鼓励保险企业创新金融服务产品"更好地为有需求的老年人提供服务#
$"产权自动续期!
房屋产权’"年年限$房屋设计使用寿命*%年"以及司法对
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