范例新嘉坡城项目可行性研究报告.docx
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范例新嘉坡城项目可行性研究报告
建设项目评估课程设计
☆☆项目的可行性研究报告
第（）组成员：
肖--（组员姓名）1号（组员学号）
岳--2号
符--3号
祝--4号
指导老师：
李晓秋
专业：
工程管理
所在单位：
管理系
提交日期：
年月日
◇管理系◇
2007—2008学年第一学期集中实践
专业班级：
姓名：
指导教师：
课程名称：
迟交作业惩罚措施
没有指导教师的允许迟交作业者，要受到相应的减分惩罚，迟交一天扣除该次作业满分的成绩的10%，迟交三天以内扣除该次作业满分的20%，迟交四天以上，扣除该次作业满分成绩的30%—60%，包含周末。
抄袭
作业雷同的，或存在其他明显抄袭现象的，视情节轻重减分惩罚，减分额度不应低于该次作业满分成绩的30%。
我知道上述要求，我声名我的作业是自己独立完成，是个人的学习与研究成果。
学生签名：
日期：
年月日
指导教师评语：
评分人签名：
年月日
平时平定
成果平定
总评
设计分工责任表
序号
设计内容
参与成员
肖~
岳~
符~
祝~
于~
1
项目概况
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2
市场分析和需求分析
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3
项目投资估算
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4
资金筹集方案和筹资成本估算
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5
风险分析
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6
设备选择和技术经济评价
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7
8
说明：
★负责；▲协助；□参与
新嘉坡城项目
可行性研究报告
2008年6月
1项目总概况
1.1项目基本概况
大华河畔华城三期位于长春市净月经济开发区临河街东侧，中海社区东侧，园丁花园北侧，32万㎡、开放式街区。
大华河畔华城整体规划31000㎡的欧式现代景观园林、10000㎡的大型运动休闲主题公园和9000㎡商业联盟,
大华河畔华城一期已经竣工完成，目前正在进行小区交付使用前的整体绿化工程，销售情况良好。
大华河畔华城二期目前主体结构正在紧张的施工过程中，大华河畔三期计划于2007年6月开始动工，于2010年6月竣工，建设工期3年。
1.2开发商简介
本项目开发商大华集团作为上海房地产界特大型知名企业集团，致力于房地产开发17年，旗下拥有参股、控股公司40余家。
近几年，其销售业绩与企业综合实力始终排名上海房地产行业前2位，并名列中国500强企业第422位，上海市综合百强企业第41位，全国房地产10强第7位，所持“大华”品牌被评为上海市著名商标。
大华集团开发的大华城市居住区（400万M2）、大华·锦绣华城（290万M2）、大华·阳城花园（70万M2）、大华·颐和华城（50万M2）、润华·公园映象（46万M2）、大华·南湖·公园世家（70万M2）、南京·大华·锦绣华城（180万M2）等诸多标志性楼盘已成为人们关注的热点。
2005年度新开工面积115万M2，房产销售面积近70万M2，销售金额超过53亿元，在房地产开发领域具体很高的市场知名度和丰富的项目运作经验。
1.3项目可行性研究说明
本可行性研究报告编写目的是为商业银行对该项目贷款决策提供分析依据和参考。
2长春房地产业发展环境分析
2.1长春社会经济发展情况分析
2.1.1城市GDP
2007年预计实现地区生产总值2073亿元，比2002年增长近一倍，年均递增13.6%。
人均生产总值达到3695美元，增加1888美元，年均递增12.5%。
实现全口径财政收入280亿元，增长1.54倍，年均递增20%。
实现规模以上工业总产值2770亿元，增长1.3倍，年均递增18.2%。
完成固定资产投资1350亿元，增长3.2倍，年均递增33.3％。
三次产业比重发生较大变化，由12.4:
45.6:
42调整到9.2∶50.4∶40.4。
2006生产总值1934.1亿元，比上年增长14.5%；实现全口径财政收入210.6亿元，增长14%；完成固定资产投资950.1亿元，增长46.1%；实现城镇居民人均可支配收入11358元，增长12.8%
2005年全市地区生产总值完成1675亿元，比2000年增长近一倍，年均增长12.5%。
全口径财政收入实现184.8亿元，增长1.4倍，年均增长16.5%。
规模以上工业总产值实现1712亿元，增长1.3倍，年均增长18%
2004预计实现全市生产总值1535亿元，比上年增长13.5%。
实现全口径财政收入154.2亿元，增长14.3%。
2003全市实现国内生产总值1338亿元，比上年增长14.2%。
实现全口径财政收入134.8亿元，增长22.3%。
完成全社会固定资产投资389.6亿元，增长21.6%
2.1.2城市居民家庭人均可支配收入
2007年城市居民人均可支配收入预计达到12720元，农民人均纯收入达到4780元，分别比2002年增长82.6%和51.9%。
城市居民人均住宅建筑面积达27平方米，增加5.78平方米。
农民人均住宅使用面积达到22.5平方米，增加3.9平方米。
城市和农村居民恩格尔系数分别由39.5%和47.6%下降到33.5%和41.9%。
全市人民正逐步过上更加宽裕的小康生活。
2.1.3房地产投资额
2.2长春市房地产政策环境分析
2.2.1中国房地产政策综述
（一）、中国房地产政策综述
宏观政策文件
4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。
这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
1、5月17日，温家宝在国务院常务会上提出促进房地产业健康发展的“国六条”，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉开了2006年房地产调控序幕。
2、5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号），即9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。
此政策旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。
3、5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。
2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房进行销售的全额征收营业税，各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。
4、7月6日，建设部颁发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号），进一步明确了90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。
5、7月6日，建设部联合发改委、国家工商行政总局下发了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号），要求各地进一步加强对房地产交易秩序及交易环节违法违规行为的整治力度，落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。
6、7月11日，建设部等5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号），被称为“外资限炒令”，加强对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。
7、7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发[2006]50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入严格监管之下，进一步加强对土地市场的管理。
8、7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号），从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。
9、8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及有竞争要求的工业用地等必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。
10、8月14日，建设部、监察部、国土资源部联合下发了《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房[2006]196号），一律停止审批党政机关集资合作建房项目。
11、9月14日、国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管，是国家对二手房行业漏洞的补充，显示了国家规范二手房行业的决心。
12、10月8日，建设部颁发《房屋权属登记信息查询暂行办法的通知》（建住房[2006]244号），从2007年１月１日起，包括房屋自然状况、权利状况等记载信息，单位和个人将可公开查询。
《办法》的制定实施将发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序。
（二）国家整体现状、趋势、前景
经济基本面
1、工业增加值增幅出现上扬。
11月份工业增加值7936亿元，同比增长20.4%。
整体来看，今年前11个月工业生产形势良好，表现为高增长、高效益。
1-11月份工业增加值77891亿元，同比增长22.7%，。
2、固定资产投资增速趋缓。
今年前11个月全国固定资产投资完成额79312.1亿元，同比增幅已由1-6月份的31.3%回落到26.6%，创2006年以来的最低值。
3、进出口增速小幅加快，贸易顺差有所回落。
11月份进出口总值1687.8亿美元，比上年同期增长26.1%。
其中，出口958.5亿美元，同比增长32.8%；进口729.3亿美元，同比增长18.3%。
受进口增速加快的影响，11月份实现贸易顺差229亿美元，比10月份减少了9亿美元，但还处在今年前11个月的较高位置。
4、消费增速保持相对平稳。
11月份，社会消费品零售总额6822亿元，比2005年11月增长14.1%，增幅比上月减少0.2个百分点。
1-11月份，社会消费品零售总额68911亿元，同比增长13.6%。
5、CPI增速小幅加快。
11月份，CPI同比上涨1.9%，比上月上升0.5个百分点，环比上涨0.3%。
1-11月份累计，CPI比去年同期上涨1.3%，与前10月的涨幅完全持平。
6、财政收入增速出现较大幅度回落。
11月份，财政收入2660.7亿元，同比增长19.8%，增速比上月下降了8.9个百分点。
7、人民币贷款增长态势平稳。
11月末，人民币贷款余额同比增长15.4%，较上月末高出0.2个百分点。
1、有关统计数据显示，当前房地产市场运行呈现以下特点：
（1）、以住房为主的房地产开发投资增速继续加快。
1-11月，全国房地产开发完成投资21632亿元，同比增长31.8%，增速比去年同期提高7.8个百分点。
其中，商品住宅完成投资15440亿元，同比增长33.7%，增速比去年同期提高5.3个百分点，占同期房地产完成投资的71.4%，比去年同期提高1个百分点；经济适用住房完成投资693亿元，同比增长31.7%，增速比去年同期提高21.3个百分点，占同期商品住房完成投资的4.5%。
（2）、市场需求旺盛。
1-11月，全国商品住房竣工面积2.73亿平方米，同比增长8.5%，增幅比去年同期下降0.4个百分点；销售面积5.5亿平方米，同比增长32.3%，增幅比去年同期上升19.7个百分点,其中，现房销售面积1.48亿平方米，同比增长15.6%，增幅比去年同期上升24个百分点;期房销售面积4.01亿平方米，同比增长39.7%，增幅比去年同期上升14.2个百分点。
与此同时,商品住房空置面积继续下降,11月全国空置商品住房5766万平方米，同比下降14.2%，降幅较上月加快0.9个百分点。
（3）、房价涨幅较高。
今年11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。
其中，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；二手住房销售价格同比上涨9.3%，涨幅比上月高0.6个百分点。
分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.9%、12.8%和13.5%。
分地区看，新建商品住房销售价格同比涨幅较高的主要城市包括：
乌鲁木齐21.1%、宁波18.8%、北海18.3%、北京17.4%、长沙17.2%、深圳17.0%、杭州16.7%和南宁16.1%等；二手住房销售价格同比涨幅较高的主要城市包括：
深圳19.7%、襄樊19.4%、乌鲁木齐14.5%、杭州14.0%、宁波13.5%和北京12.0%等。
中国房地产发展状况与发展趋势预测分析
房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。
2、房地产业对经济增长的作用不断增大
从生产方面看，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。
1953-1978年，我国GDP年均增长6.1％，其中房地产业年均增长5％，对经济增长的贡献率为1.83％。
1978-2005年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.1％，比改革开放前提高了2.1个百分点，期间我国GDP年均增长9.6％，房地产业年均增长11.4％，对经济增长的贡献率为2.39％。
3、房地产业的产业关联影响面广泛
从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。
从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为0.5435，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。
从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为1.4161，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等16个行业。
4、房地产业对居民消费的双重影响
房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。
（1）.投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。
房地产投资与住房消费关系为每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的1/10，对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为100元投资可增加消费40元左右。
（2）.投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。
根据我国居民约0.7的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70％的相应消费支出。
粗略估算，每年还贷金额约占当年房地产开发投资的8％，则相应挤占居民消费约占房地产投资的5.6％。
（3）.房地产业是财政收入的重要来源。
房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源：
第一，通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。
上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达25％左右，部分地区甚至超过50％，成为名符其实的“第二财政”。
第二，房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。
2004年，我国房地产业税收收入为1369.88亿元，占当年各项税收的5.44％。
第三，房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。
（4）.房地产业对就业的影响。
根据2004年经济普查统计，全国经营房地产的法人单位就业人数为396.3万人，全国房地产的个体经营户就业人数为91020人。
同时，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长也有重要影响。
2.2.2近期出台房地产宏观政策分析〔2006年4月----现在〕
（1）（房地产、金融、）宏观政策文件（包括文号、实施时间、内容）、对长春市房地产市场的影响；
3长春市房地产市场分析
3.1长春市房地产市场发展现状
全市商品房（普通住宅、非普通住宅、别墅、低密度住宅等）量（平均交易量）价（平均交易价格）走势（要有图表！
）长春市房地产市场现状结构、问题、优势等！
3.2长春市房地产发展前景预测
3.2.1长春市房地产市场供求未来发展预测
（1）（2005-2006年）供求统计表
长春市近年房屋销售、竣工及空置面积表
房屋面积
年份
竣工面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
空置面积（万㎡）
2000年
174.7
105.6
80.6
2001年
294
136.9
144.9
2002年
335.9
200.4
264.3
2003年
243.4
185.3
215.6
2004年
279.4
193.8
279
2005年
303.0
280.0
240.2
2006年1-4月
35.8
（以上数据来自长春市统计年鉴）
（2）（2005-2006年）供给与成交量统计表
（3）房地产市场供需结构统计
1）1—5月份，增量房屋批准预售面积为171.5万平方米，其中：
住宅142.2万平方米。
在增量住宅中：
90平方米以下中小户型占总量的15.3%、90-144平方米中户型占总量的52.4%、而144平方米以上的大户型占总量的32.3%。
说明批准预售的户型仍偏大，需进一步调整套型结构。
在批准预售的增量住宅中：
房价在2000元/平方米以下的住宅占总量的37.5%。
2000-3000元/平方米的住宅总量的47.3%。
而在3000元/平方米以上的住宅占总量的15.2%。
批准预售价位结构趋于合理。
批准预售的住宅平均价格为2478.8元/平方米。
说明近一年内，我市增量住房的价格还有17%的上涨空间，今后增量住宅的价格走势将是稳中有升，呈小幅上扬的态势。
3.2.2长春市房地产市场未来价格走势
4项目区域市场分析
4.1项目所在区域规划、功能定位分析
4.2项目相关因素和条件分析
2006年长春市国民经济和社会发展统计公报
长春市统计局
全年实现地区生产总值1741.2亿元，按不变价格计算，比上年增长15.1%。
其中，第一产业增加值162亿元，比上年下降2.2%；第二产业增加值851.8亿元，增长20.8%；第三产业增加值727.4亿元，增长13%。
三次产业比重分别为9.3%:
48.9%:
41.8%。
人均生产总值达到23677元（按户籍年平均人口数计算），比上年增长13.9%。
财政税收：
全市一般预算全口径财政收入210.6亿元，增长14%。
全市地方留用收入71.6亿元，增长17.3%；地方财政支出146.7亿元，增长20.6%。
财政收入占GDP的比重为12.1%，与上年基本持平。
居民消费价格指数：
全年居民消费价格总指数为101.3%,比上年上升1.3%，其中，除食品、娱乐教育文化用品及服务和居住价格有不同程度上涨外，其他消费品价格均有所下降。
表2：
居民消费价格指数
国企改革:
2006年，加速推进国企改革，不断探索国资监管新途径,促进资产合理流动,整合存量资源。
2006年底，全市列入国企改革攻坚目标的254户企业全部完成了方案审批，其中：
210户企业完成了全部国企改革程序。
加上目标外企业，实施改革的企业已达345户。
2006年共理顺职工劳动关系9万人，安置离退休人员5.8万人，盘活资产113.5亿元。
二、农业
农业生产：
全年完成农林牧渔业总产值289亿元，比上年增长5.9%。
其中：
种植业产值142.2亿元，增长8.7%，占农林牧渔业总产值比重为49.2%；林业产值1.7亿元，下降19.3%；牧业产值142.3亿元，增长3.6%，占农林牧渔业总产值比重为49.2%；渔业产值1.5亿元，增长1.7%；农林牧渔服务业产值1.3亿元，增长7.9%。
农牧业产量：
全年粮食总产量达到813.7万吨，比上年增加15.3万吨。
2006年，全市肉类总产量达到163.6万吨，比上年减少2.3%。
禽蛋产量37.3万吨，比上年减少4.1%。
三元杂交猪、牛比重分别达到80%、67%，鸡良种覆盖率达到98%。
种植业结构：
全年粮食作物播种面积100.7万公顷，比上年增长0.4%。
经济作物播种面积增长10.6%，优质专用玉米、大豆、水稻播种面积达94.8万公顷，占粮食作物播种面积的94.2%。
全市菜田面积发展到8.5万公顷，保护地面积1.5万公顷。
无公害蔬菜工程建设进一步加速，全市已认定无公害蔬菜和绿色农产品基地100个，无公害蔬菜和绿色农产品监控面积达到175万亩，全市种植无公害蔬菜和绿色食品蔬菜4.7万公顷，比上年增加0.7万公顷，提供无公害蔬菜和绿色食品蔬菜14.1亿公斤。
现代农业：
农业产业化龙头项目建设进展顺利。
全市新建续建投资规模亿元以上农产品加工业重点项目24个，总投资28.8亿元。
农村改革：
积极稳妥地推进乡镇机构、县乡财政管理体制和农村义务教育管理体制三项改革，全市共撤并乡镇50个，精简乡镇行政编制1299个，撤并农村中小学244所，落实国家政策性补贴资金8.8亿元，农民人均获得补贴216元。
在新农村建设方面，确定了省、市、县三级10个试点镇、31个试点村，全市投入新农村建设的资金总额达33.5亿元，其中新农村试点村镇基础设施和社会事业建设资金投入8.5亿元。
三、工业
工业生产：
2006年，长春市紧紧抓住国家实施振兴东北老工业基地政策的有利时机，不断推进工业化进程，工业经济整体素质和市场竞争能力进一步增强。
工业生产运行继续保持平稳态势。
全年完成全口径工业增加值684亿元，规模以上工业完成总产值2140亿元，比上年增长23.8%。
工业经济结构：
工业经济结构进一步优化，汽车工业、农副食品加工业、光电信息、生物医药、能源、建筑和材料制造等主导产业、重点产业成为支撑全市经济发展的重要力量。
汽车工业累计完成产值1484.3亿元，增长21.9%，占规模以上工业总产值比重达到69.4%；农副食品加工业完成产值308.4亿元，增长24.9%，占规模以上工业总产值比重达到14.4%；生物及医药工业完成产值35.3亿元，增长33.3%，占规模以上工业总产值比重为1.6%；光电子信息工业完成产值24.2亿元，增长29.6%，占规模以上工业总产值比重为1.1%；建材工业完成产值81.8亿元，增长40.8%，占规模以上工业总产值比重为3.8%；能源工业完成产值70.8亿元，增长10.7%，占规模以上工业总产值比重为3.3%。
40户重点工业企业完成工业总产值1636.7亿元，占规模以上工业总产值的比重达到76.5%。
新产品开发能力不断增强。
全年完成新产品产值1120.5亿元，比上年增长40.5%，新产品产值率达到52.3%。
重点工业产品产量：
重点工业产品产量大幅度增长。
在全市30种重点工业产品中有21
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