技术经济学课程设计作业.docx

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技术经济学课程设计作业

《技术经济学》

课程设计说明书

设计题目：

某房地产项目财务评价

姓名:

____________

学院:

______

专业:

学号:

__________

指导教师:

_______________

2014年12月日

1．设计题目

某房地产项目财务评价

2．设计目的

课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。

本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。

3．任务

3.1任务要求：

充分利用所学知识独立完成项目的经济评价，内容全面合理。

每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。

3.2设计资料及相应数据

本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。

※建筑物地点：

某大中城市，可参照郑州；

※房地产开发项目可以是：

商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：

多层、小高层或高层；

※建设用地50000m2；

※投资估算相关数据：

（1）前期费用：

土地费用：

商业用途1400万元/亩；住宅用途1000万元/亩

可行性研究费：

自行考虑

城市基础设施配套费：

80元/m2×建筑面积

消防设施配套费：

5元/m2×建筑面积

生活垃圾服务费：

12元/m2×建筑面积

白蚁防治费：

1.3元/m2×建筑面积

勘察设计费：

建筑安装工程费总造价×2%

规划管理费：

1.8元/m2×建筑面积

（2）建设期间费用

建筑安装费用：

多层按1200元/平方米考虑，高层和小高层按1800元/平方米考虑；

设备：

要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。

供水电工程：

自行考虑。

（3）管理费和预备费：

自行考虑。

（4）其他费用：

自行考虑。

※建设期：

多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；

※若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；

※写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；

※建设资金：

自有资金占总造价的35%以上，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；

※要求自有资金率在35%以上；

※建筑容积率要求（最大值）：

住宅：

多层2：

1，高层和小高层4：

1。

商业用房：

7：

1。

※行业基准收益率按15%统一考虑；

※计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；

※数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。

4．时间安排

本次课程设计安排在2014-2015年第一学期第17周进行。

5．设计内容

本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。

根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。

※至少设计2种开发方案进行比选；

※各种方案应包括以下内容（可参照第7章内容）：

（1）投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；

（2）资金筹措计划；

（3）项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；

（4）不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；

（5）结论。

※在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：

静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。

※不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。

※文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。

6．设计工作要求

※课程设计作息时间同上课期间。

※课程设计要求独立完成，不得抄袭。

一经发现取消成绩。

※所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。

课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。

7．成绩评定标准

不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。

教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。

8．主要参考资料

[1]付晓灵主编，工程经济学.中国计划出版社，2007

[2]刘晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社，2008

[3]叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社，2007

[4]建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，2006

[5]国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社，2006

某房地产项目财务评价

方案Ⅰ建小高层商品房住宅楼

项目概况

此房地产开发项目位于郑州市中心地带，占地面积50000㎡（75亩），建筑容积率4：

1，建筑面积为:

200000㎡，建设期为3年，销售期3年。

投资估算

1、前期费用

土地费用：

1000万元/亩×75=75000万元

可行性研究费：

150万元

城市基础设施配套费：

80元㎡×200000=1600万元

消防设施配套费：

5元/㎡×200000=100万元

生活垃圾服务费：

12元/㎡×200000=240万元

白蚁防治费：

1.3元/㎡×200000=26万元

勘察设计费：

36000万元×2%=720万元

规划管理费：

1.8元×200000=36万元

2、建设期间费用

建筑安装费用：

1800元/㎡×200000=36000万元

电梯：

240万元

供水电工程：

36000×2﹪=720万元

3、管理费用:

1000万元

基本预备费：

115832×5%=5791.6万元

4、其他费用：

100万元

1+2+3+4=121723.6万元

5、建设期利息估算

预估项目贷款75000万元，年利率7%，贷款在每年年中付，并分三年投入，第一年25000万元，第二年投25000万元，第三年投25000万元。

表1建设期利息估算（万元）

项目

利息累计

年初累计欠款

0,00

25875

53561.25

83185.54

当年借款

25000

当年应计利息

875

2686.25

4624.29

8185.54

年末欠款累计

25875

53561.25

83185.54

工程总造价121723.6+8185.54=129909.14万元，自有资金54909.14万元，占工程总造价的42.26%。

资金筹措计划

1、自有资金为54909.14万元，建设期为三年，贷款第一年投入25000万元，第二年投入25000万元，第三年投入25000万元。

表2长期借款还款计划表（万元）

项目

期初累计欠款

83185.54

55457.03

23170

当期偿还本金

27728.51

当期偿还利息

5822.99

3881.99

1621.90

期末欠款累计

55457.03

23170

表3项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）

序号

项目

总投资

43303.04

1.1

建设投资

40574.53

1.2

建设期利息

875.00

2686.25

4624.29

资金筹措

43303.04

2.1

项目资本金

26088.66

11286.49

9348.45

2.2

债务资金

25875

27686.25

29624.2875

序号

工程或费用名称

建筑工程

设备费用

工程建设其他费

合计

比例

工程费用合计

36720

240

36960

28.45%

1.1

建筑安装费

36000

1.2

供水电费

720　

1.3

电梯费用

240　

工程建设其他费合计

78972

60.79%

表4建设投资估算表（万元）

2.1

土地使用费

75000

2.2

城市基础工程设施配套费

1600

2.3

消防设施配套费

100

2.4

生活垃圾服务费

240

2.5

白蚁防治费

2.6

勘察设计费

720

2.7

规划管理费

2.8

可行性研究费

150

预备费合计

5791.60

4.46%

3.1

基本预备费

4677.1

其他费用+管理费用

1100

0.84%

建设期利息

8185.54

6.30%

合计

36720

240

92949.14

129909.14

100.00%

2、各项资本金估算

⑴工资及福利费估算：

宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利1000万；

⑵财务费用：

每年偿还当年利息;

⑶营业费用：

经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等；

⑷修理费：

（设备+水电）×10%=82万;

⑸建设费用：

总投资额分三年回收，分别为43303.04万元、43303.04万元、43303.04万元；

⑹总成本估算：

本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。

表5总成本费用（万元）

序号

项目

工资及福利

1000

财务费用

5822.99

3881.99

1621.90

营业费用

300

修理费

建设费用

43303.04

总成本费用

50508.03

48567.03

46306.94

项目经济效益评价

1、销售收入估算

通过2013年7月城市住宅房价调查显示，按郑州市平均房价计算，将该项目房价定为平均12000元∕㎡。

在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。

第一年的销售收入：

200000×40%×12000＝96000（万元）

第二年的销售收入：

200000×30%×12000＝72000（万元）

第三年的销售收入：

200000×30%×12000＝72000万元）

总销售收入为240000万元。

2、增值税的估算（增值税税率为12%）：

第一年应纳增值税：

96000×12%＝11520（万元）

第二年应纳增值税：

72000×12%＝8640（万元）

第三年应纳增值税：

72000×12%＝8640（万元）

3、营业税及附加估算

根据郑州市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米2元，城市维护税按增值税的6%计算，教育费及附加按增值税2%计算。

城镇土地使用税：

200000×2=40（万元）

城市维护建设税：

第一年11520×6%=691.2（万元）

第二年8640×6%=518.4（万元）

第三年8640×6%=518.4（万元）

教育费及附加：

第一年11520×2%=230.4（万元）

第二年8640×2%=172.8（万元）

第三年8640×2%=172.8（万元）

表6营业收入、营业税金及附加估算（万元）

序号

项目

合计

营业收入

240000

960000

72000

增值税

28800

11520

8640

营业税金及附加

2304

921.6

691.2

3.1

城镇土地使用税

120

3.2

城市维护建设税

1728

961.2

518.4

3.3

教育费附加

576

230.4

172.8

4、利润与利润分配估算

表7利润与利润分配表（万元）（所得税率为15%）

序号

项目

合计

营业收入

240000

96000

72000

营业税金及附加

2301

921.6

961.2

总成本费用

145382.27

50508.03

48567.03

46306.94

利润总额

94617.73

45491.97

23432.97

25693.06

所得税

14192.66

6823.80

3514.95

3853.959

净利润

80425.07

38668.17

19918.02

21839.10

表8项目投资现金流量表（万元）

序号

项目

现金流入

96000

72000

1.1

营业收入

96000

72000

现金流出

51088.66

36286.49

34348.45

7766.3405

5691.9905

3544.9335

2.1

建设投资

51088.655

36286.49125

34348.45375

2.2

经营成本

6844.7405

5000.7905

2853.7335

2.3

营业税金及附加

921.6

691.2

净现金流量

-51088.655

-36286.4913

-34348.45375

88233.66

66308.01

68455.07

累计净现金流量

-51088.655

-87375.15

-121723.60

-33489.94

32818.07

101273.14

净现值流量现值

-51088.655

-31553.47

-25972.37

58015.06

37911.82

34034.27

累计净现值流量现值

-51088.655

-82642.13

-108614.49

-50599.43

-12687.61

21346.66

所得税

6823.80

3514.95

3853.96

税后净现金流量

-51088.655

-36286.4913

-34348.45375

81409.86

62793.06

64601.11

税后累计净现金流量

-51088.655

-87375.15

-121723.60

-40313.74

22479.32

87080.43

税后净现金流量现值

-51088.655

-31553.47

-25972.37

53528.30

35902.14

32118.17

累计税后净现金流量现值

-51088.655

-82642.13

-108614.49

-55086.19

-19184.05

12934.12

该项目税后静态投资回收期：

Pt＝4.64（年）

该项目税后动态投资回收期：

Pt*＝4.64（年）

项目投资财务净现值（税前）NPV＝21346.66（万元）

项目投资财务净现值（税后）NPV＝12934.12（万元）

项目投资内部收益率（税前）IRR=22%

项目投资内部收益率（税后）IRR=19%

表9项目资本金现金流量表

序号

项目

现金流入

96000

72000

1.1

营业收入

96000

72000

现金流出

26088.66

11286.49

9348.45

48141.6405

40817.4405

36749.3025

2.1

建设投资

26088.655

11286.49125

9348.45375

2.2

经营成本

6844.7405

5000.7905

2853.7335

2.3

借款本金偿还

27728.51

2.4

借款利息偿还

5822.99

3881.99

1621.9

2.5

营业税金及附加

921.6

691.2

2.6

所得税

6823.80

3514.95

3853.96

净现金流量

-26088.655

-11286.4913

-9348.45375

47858.3595

31182.5595

35250.6975

累计净现金流量

-26088.655

-37375.1463

-46723.6

1134.7595

32317.319

67568.0165

净现金流量现值

-26088.655

-9814.34022

-7068.774102

31467.64823

17828.7296

17525.8267

累计净现金流量现值

-26088.655

-35902.9952

-42971.76932

-11504.1211

6324.608509

23850.43521

该项目静态投资回收期：

Pt＝4-1+39619.1/76018.2=3.52（年）

该项目动态投资回收期：

Pt*＝4-1+34042.86/49983.2=3.68（年）

项目资本金财务净现值NPV=123911.2（万元）

项目资本金财务内部收益率IRR=92.73%

不确定性分析

1、盈亏平衡分析

表10盈亏平衡点分析表

序号

年份

项目

固定成本

43303.04

营业收入

96000

72000

营业税金及附加

921.6

681.2

691.2

增值税

6823.80

3514.95

3853.95

BEP（%）

24.31%

30.42%

29.26%

从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的24.31%以后两年平均销售额达到设计纲领的30%左右，项目就可以保本。

因此，项目具有较强的抗风险能力。

2、敏感性分析

表11敏感性分析表

序号

因素

指标

税后内部收益率

静态投资回收期（年）

税后财务净现值（万元）

基本方案

68.91%

3.03

61984.39

营业收入

-10%

61.35%

3.14

85760.38

-5%

42.28%

3.07

10497.38

71.98%

2.99

13712.69

10%

78.67%

2.95

15098.79

经营成本

-10%

68.95%

2.58

129786.01

-5%

6893%

3.02

12881.32

68.89%

3.03

12788.57

10%

68.85%

3.05

12523.61

方案Ⅱ高层商业写字楼

项目概况

建高层商业写字楼高20层，建设用地50000㎡（75亩），容积率为5：

1，建筑面积300000㎡，土地使用费为1200万元/亩，建设期3年，贷款年中支付，按照郑州市国泰大厦写字楼出租10元/㎡/天计算，建设期投资分别为40%，30%，30%，运营期10年，10年后残值为40%，且银行贷款10年内还清。

投资估算

2.1建设投资估算

1、前期费用

土地费用：

1400×75=105000万元

可行性研究：

100万元

城市基础设施配套费：

80×300000=2400万元

消防设施配套费：

5×300000=150万元

生活垃圾服务费：

12×300000=360万元

白蚁防治费：

1.3×300000=39万元

勘察设计费：

45000×2﹪=900万元

规划管理费：

1.8×300000=54万元

2、建设期间费用

建筑安装费：

1500×300000=45000万元

设备：

电梯费用：

500万元中央空调：

1500万元

供水电工程：

20×300000=600万元

3、管理费：

200万元

预备费：

4000万元

4、其他费用：

100万元

1+2+3+4=160703万元

5、建设期利息估算

预估项目贷款90000万，年利率7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年30000万，第二年30000万，第三年30000万。

建设期利息估算（万元）

项目

利息累计

年初累计欠款

0,00

31050

64273.5

99822.65

当年借款

30000

当年应计利息

1050

3223.5

5549.15

9822.65

年末欠款累计

31050

64273.5

99822.65

工程总造价160703+9822.65=170525.65万元，自有资金80525.65万元，占工程总造价的47.22%。

资金筹措计划

1、自有资金为64147.45万元，建设期为两年，贷款第一年投入30000万元，第二年投入30000万元，第三年投入30000万元。

（2）建设投资估算表（万元）

序号

工程或费用名称

建筑工程

设备费用

工程建设其他费

合计

比例

工程费用合计

45600

2000

47600

27.88%

1.1

建筑安装费

45000

1.2

电梯费用

500

1.3

中央空调费用

1500

1.4

供水电工程

600

工程建设其他费合计

109303

64.02%

2.1

土地使用费

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