地产项目景观成本优化实战案例.docx
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地产项目景观成本优化实战案例
—、引园林景观设计在现代建筑中，扮演着最佳配角的角色，它是业主去推广产品的亮点，为了迎合越来越多的业主选择，从造价的方面，我们提供相关的比选模块，给业主一些适配的方案，达到经济适用的目的。
二、项目简介（工程概况/本人职责）项目地址位于华中某市远城区,业态形式由四栋独栋，一栋两单元住宅组成，景观面积为26000m2,其中硬景面积11000m2,软景面积15000m2,软硬比为5.8:
4.2,本人负责前期的测算及招标工作。
三、优化背景前期设计部提供的方案图纸测算标准太高，与项目刚需盘定位不符，对设计方案进行合理优化。
3.1方案内容：
3.1.1硬景方面1、小区内人行园路铺装基层为150厚C25混凝土和200厚碎石，对比同类小区景观设计，我们发现在满足规范及承重要求下，降低人行基层的混凝土等级，减少厚度是可行的，并且能直观的降低造价，单价分析如下：
序号
工作内容
单位
工程量
优化前（元/M2）
优化后（元/M2）
减少金额
（元）
1
混凝土
m2
1.00
69.30
43.20
26.10
2
碎石
33.00
16.50
16.50
3
小计
42.60
最终完成面相距的差值,会增加相关土方的造价，此方案最终每平
方园路可优化减少金额30-35元,最终获得了业主采纳。
2、关于面层材质的优化，因人行和车行面层石材均用到50厚石材,垃圾桶、取水阀地面铺装也是用的石材，借鉴相关其它项目，人行道路板30厚是可以满足行走的荷载，垃圾桶位置不起眼，所以我们建议人行面的石材是否可以用到30厚石材替代，或者更经济的仿石材非通体的PC砖,垃圾桶铺地采用仿石PC砖,PC砖有直接的战略集采价，集采价低于市场价，也方便我们与施工单位约谈，为此我们做了如下对比：
业主认为采用仿石砖会降低楼盘品质要求，采取方案1,将50厚更
改为30厚石材，同时更改垃圾桶铺地为PC砖，为此降低了造价。
3、小区内围墙由独立柱和铁艺栏杆组成,类比几大主流地产围墙类的设计方案，及测算栏杆含量（如下图）：
类比内容
本案设计
地产1
地产2
地产3
地产4
栏杆高度/形式
H:
2m高，50x5厚万钢管外框，3厚镀锌钢板与
30x2厚方钢管交
错布置
H:
1.75m高，
60*30*3矩形方通外框，中间30*30*2矩形方通立柱
H:
1.9m高，50*50*3厚镀锌
方通外框，20*20*2厚方通立柱
H:
1.8m高，50*50*2片镀锌方通外框，30*30*2厚方通立柱
H:
1.7m高，
30*30*2方通立柱，140x110x1.5mm厚钢板
栏杆含量
（kg/m）
47.31kg/m
36.32kg/m
29.03kg/m
34.16kg/m
24.7kg/m
本案设计栏杆高度及相关方管厚度，最终测算的含量远超过其它住宅类的栏杆，在不影响美观及维护作用下，建议业主要求设计简化,并限额栏杆的钢含量比重,建议控制在30kg/m左右，业主认为优化建议可行，并要求设计修改方案。
4、园区内坐凳及休息平台设计为防腐木，材料为原产地非洲、印尼
等地的菠萝格，我们向业主建议，坐凳及休息平台在小区设计的非
关键线路上，且坐凳地面及休息平台周边为透水砖设计，档次较低,
此处可以适当减配，按照普通防腐木樟子松或者山楂木替代，经济
优化后方茶1
50厚山樟木
325元/m2
对比如下:
80厚菠萝格
优化前
720元/m2
最终业主同意我们按山楂木代替菠萝格的方案，对此处进了减配,
节省造价。
5、每栋楼入户铺装设计为彩色透水混凝土，两侧采用5mm厚不锈钢与绿化隔开，L型钢裸露在外面的仅5mmz镀锌钢是一种普通钢材，表面进行了镀锌的工艺，是一种经济而有效的防锈方法，效果可以近似不锈钢，所以我们建议可以用5mm镀锌钢材代替同厚度的不锈钢,优化如下:
序号
单价内容
单位
工程量
优化前（元/M）
优化后（元/M）
减少金额（元）
1
钢材
m
1.00
82.94
30.91
52.03
2
小计
52.03
每米可以减少52.03元，业主在寻求设计的认同后，采纳了我们的建议。
6、宅间景墙位于北区入口左侧沥青跑道旁，A・l#楼住宅背部，从使用率上来说,因背靠住宅，住户由北入口进入后于主干道直通单元正门，并不会经过此区域，另夕卜从北区主入口正门望向小区内，此景墙也被遮挡,不易发现，此景墙在此区域上的功能性并不能体现，建议取消，增加绿化或者休憩的成品座椅，优化金额在2万元,此建议得到业主认可。
7、景墙贴面设计有浪淘沙石材、白木纹石材、黄金麻石材、云彩白石材建议优化为仿石材真石漆，石材饰面优化之前均价在300元/nf,改为真石漆，每平方可减少190元/nf,景墙面积约500m2,优化金额在8.5万元，业主认为此项会降低品质，未全部采纳。
8、地下车库入口玻璃顶图纸设计10+1.14+10灰色夹胶玻璃，类比
同种设计,建议改为6+0.76PVB+6钢化夹胶玻璃，效果等同，造价能节省，关于廊架的钢构含量，因玻璃变薄后，承重荷载的压力会减小，从而优化钢构的目的，每平方玻璃减少80元造价，可优化2.6万元，钢构廊架，经过设计测算荷载值，在满足要求的情况下，钢构总重量减少为8t,最终优化金额13.7万元。
9、入户种植池侧面铺贴石材厚度为30厚，压顶为80厚，因入户种植池涉及的量较大，建议更改为600x250x20厚荔枝面黄金麻侧贴，600*300*50厚黄金麻花压顶，侧贴面积110m2f单方减少约20元加”压顶面积90m2”单方减少120元/nf,整体可优化金额1・3万元，因整体效果未受到影响，业主认为此优化建议可行。
10、因部分绿化种植土及堆坡造型位于地库顶板之上，需要减少荷载的压力，而图纸设计采用在顶板之上砖砌及浇筑混凝土板形成架空的模式，从优化的角度上来讲，此方法并不是最节约的方式，建议按照陶粒或者聚苯板换填土的方式来替代此方案。
11、类别相似业态项目，顶板加固按照加密钢筋@10单层双向，不改变混凝土厚度,只上升混凝土等级的方式，此优化建议得到业主的采纳。
12、此项目软硬比5.8:
4・2,在同类项目对比中，我们发现软硬景最佳的配比值是6:
4,建议设计取消部分硬景，更改为软景，业主认为此方案涉及整体效果的修改，需要得到设计部的认可，会考虑我们的建议。
小结:
硬景在整个景观造价占比大概超过一半以上，选择从体量大的园路基层到面层去优化设计，为业主提供备选的方案，进行优化方案分析。
3.1.2软景方面
1、洋房—层有住户，山墙周边设计了大乔木，且冠幅较大，从住户的体验感出发，容易挡住一层住户采光，会遭到住户的投诉，最终会修剪蓬径，与设计的初衷相悖同时也增加了造价，我们建议改为较小的乔木取代，这里我们查找了相关的图片，也结合了景观结算现场的感官效果，我们建议如下：
序号
单价内容
单位
工程量
优化前
优化后
减少金额（元）
香樟（胸径20-22cm,冠幅500-600cm）
二乔玉兰（胸径
10-12cni,冠幅
250-280cm）
1
主材
株
1.00
2100.00
850.00
2080
2
主材外
1500.00
670.00
3
小计
3600.00
1520.00
2、观察图纸苗木表，发现金桂B的数量超过100株，且规格在240~250cm,现场收方的时候，我们也发现，设计的规格档次，施工单位都是按最低规格进场，且蓬径200~250cm区间，我们在现场看到的实际效果，差异并不明显，所以我们建议对金桂B的蓬径降规格，由240~250cm蓬径降到200~230cm,单价分析如下：
序号
单价内容
单位
工程量
优化前
优化后
减少金额（元）
金桂B（冠幅
240一250cm）
金桂B（冠幅
200-230cm）
1
主材
株
1.00
2700.00
2200.00
550
2
主材外
570.00
520.00
3
小计
3270.00
2720.00
3、项目采用扌举树作为商业街树池中乔木，每5米间距一株，总数量达20株，樽树苗木材料价较高，在查阅了相关图片，并借鉴其它商业街成功的设计，栾树在庇荫及观赏效果方面较好，我们建议采用它来替代扌举树，优化分析如下：
序号
单价内容
单位
工程量
优化前
优化后
减少金额
（兀）
样树（胸径18cm,冠幅
400-450cm）
栾树（胸径16cm,冠幅
450-500cm）
1
主材
株
1.00
6300.00
1500.00
5360
2
主材外
1400.00
840.00
3
小计
7700.00
2340.00
因业主认为本商业街档次要求较高，不考虑更换，此优化方案未获得采纳。
4、地被栽植密度平均在64株/nf，像红叶石楠、金森女贞、红花继
木等地被苗，单株的蓬径较大，要求的64株/nV,实际上不需要如此密的设计，且地被苗生长速度较快，在前期栽植到交付一年的时间可以长到密不见土的设计要求，建议优化到25~36株/nf,而采用普通苗木，而非毛球，也能从根本上节省成本。
5、经过计算面积，发现地被占绿化总面积40%,大部分主流地产地被与草坪面积比都在3:
7”建议将部分地被更改为草皮,如架空层进出口的位置极容易遭到踩踏和破坏，建议取消架空层出入口的地被苗，改为草皮，可节省总价。
小结:
关于苗木的优化，我们可以从苗木自身的特点及观感效果来建议将名贵的苗木用经济适用的替代，同时也可以控制大乔的数量及覆盖面积，特选及特大乔木的选用，要充分考虑其经济价值，建议用合适的苗木进行替换，还可以从数量最多的乔灌木及地被入手,采用降规格的方式，都能优化软景的造价。
3.1.3安装方面
1、项目灯具套数占景观面积占比1.22%，间距小于10m就分布有
—处庭院灯，光源较集中，建议分散并取消局部光源。
2、园区内多处设计有不锈钢线性排水沟，因不锈钢造价较高，借鉴类似项目,建议按照卵石排水沟或者L型PC成品排水沟，都能节省造价。
小结:
安装部分建议限额设计，大区控制在30元加以内。
四、总结1、我们归纳了以下三个方向的优化点
方向一：
关键字"基层"
园路基层厚度及混凝土等级的优化；
顶板减荷材质的优化；
顶板边缘加固措施优化。
方向二：
关键字"面层"
园路面层材料厚度优化;
钢构及铁艺厚度的优化;
车库出入口的玻璃厚度优化。
方向三：
关键字"替代"
镀锌隐形井盖替代不锈钢材质;
菠萝格等进口防腐木替代樟子松防腐木;
强推中心组团，弱化减少非重点部位园建节点设计;
关注软硬景比值，硬景转换为软景，地被转换为草坪。
（1）仔细硏读图纸,分析测算，对工程量较大的清单项进行降规格”可以直观的看到造价的节省。
（2）不常见，或者采用进口的材料可以建议用相仿的材料替代，也能达到目的。
（3）在不更换材料本身,也不影响相关设计规范的情况下，也可以用薄板取代厚板的方式，来进行优化降效。
（4）从结算的实际现场出发，在软景设计中，可以建议取消我们观察到的一些，成活率低,观感效果差，经济价值高的苗木，用其余经济适用的苗木取替。
2、适配的方案
景观单方在400~450元/册，软硬比最佳的配置6:
4~7:
3,常规的铺装设计有仿石砖，透水砖，特色铺装13厚EPDM运动跑道之类，重点中轴处配置水景、廊架等加以点景，建议限额设计水景2500元/研以内，廊架1500元/of以内。
软景中大乔（大乔木15<0<35cm）数量建议占景观面积比0・1~0・2,中小乔（灌）木①<15cm数量占景观面积比0・2~0・5,灌木色块与草坪的面积比建议选择7:
3~6:
4。
安装部分,灯具数量占景观面积0.005-0.007,管线类控制在0.01-0.02,景观给排水管线同样0.01-0.02，总的单方造价建议在35元/in?
以内。
以上是关于住宅类景观的优化建议，以后对景观的其它的业态形式加以分析，为业主提供更专业的数据分析，从设计源头控制成本,节省造价。
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