XXXX年成都执行力写字楼项目营销策划简报9页.docx

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XXXX年成都执行力写字楼项目营销策划简报9页

XXXX年6月成都执行力写字楼项目营销策划简报_9页

成都执行力-2011年6月写字楼简报

创造品牌生活

成都执行力营销策划有限公司

市场研究中心

土地市场

销售市场

租赁市场

预测

图表目录

表1:

成都市2011年6月主要商业金融用地挂牌出让情况6

表2:

成都市2011年6月写字楼新增预售项目信息8

表3:

成都市2011年6月重点写字楼开盘信息表9

表4:

成都市2011年6月重点写字楼项目情况10

表5:

成都市2011年6月写字楼交付信息表11

表6:

四川执行力工商铺2011年6月写字楼成交案例12

图1:

成都市商业金融用地供求情况（2010年6

月-2011年6月）7

图2:

成都市写字楼供应量（2010年6月-2011年6月）7

图3:

成都市写字楼成交量（2010年6月-2011年6月）8

图4:

成都市写字楼销售价格（2010年6月-2011

年6月）

图5:

成都写字楼板块分布图

创造品牌生活

10

11

图6:

成都市优质写字楼租金及空置率情况

成都写字楼市场上升

［内容提要］2011年6月，土地市场方面，商业用地迎来供应的小高峰，成交地块位置较好，价格明显上扬。

销售市场方面，供应明显增加，多个项目取得预售许可后迅速开盘，并收获较好的销售业绩，市场整体成交量回升，销售价格保持平稳。

租赁市场方面，租金保持小幅上涨，空置率则持续下降。

一.土地市场：

商业用地成交价格上扬

2011年6月，在住宅市场低迷的情况下，政府加大商业用地的供应量，推出4宗商业用地，面积达到299.96亩，迎来放量的一个小高峰。

其中，位于府青路片区及双林路片区商业地块成功出让，而建设南支路两宗商业用地因某方面原因挂牌中止。

由于成交地块均处于二环以内核心居住区，因此成交价格较高，呈现明显上扬。

表1:

成都市2011年6月主要商业金融用地挂牌岀让情况

地块

面积（亩）

起价（万元/亩）

成交价（万元/亩）

竞得单位

成华区府青路片区A地块

56.57

1050

1050

成都协信置业有限公司

成华区建设南支路4号关家片区A地块

205.58

547

—

挂牌中止

成华区建设南支路4号、6号关家片区B

地块

85.14

1229

—

挂牌中止

成华区双林路片区

23.53

1400

1920

金地凯帝

数据来源：

四川执行力数据库

图1:

成都市商业金融用地供求情况（

2010年6月-2011年6月）

数据来源：

四川执行力数据库注：

缺失月份为无土地供应与成交

•销售市场：

新增供应增加，成交上升

新增供应增加

2011年6月，写字楼市场新增供应20.52万平方米在经历了5月的零供应后，6月市场供应量骤然增多,数个楼盘取得预售并迅速开盘销售，形成较大的市场供应。

数据来源：

四川执行力数据库

新增项目主要集中在天府新城，例如福年广场、曙光国际、大鼎世纪广场等。

南延线写字楼项目云集，产品类型多为写字楼加精装商务公寓的产品组合，相似性较大，市场竞争也趋于激烈。

表2:

成都市2011年6月写字楼新增预售项目信息

项目名称

预售时间

套数

预售面积（就）

板块

备注

紫金城

2011-6-3

351

14059

其它

商务公寓

香槟国际

2011-6-17

443

22120

其它

5.2米LOFT商务公寓

福年广场

2011-6-21

286

44749

天府新城

5.4米挑高写字楼

丽都花园丽府

2011-6-21

108

12513

其它

写字楼

福年广场

2011-6-21

541

26341

天府新城

精装商务公寓

曙光科技大厦

2011-6-23

574

65336

天府新城

写字楼、酒店及商务公寓组合

大鼎MAX

2011-6-24

104

20062

天府新城

写字楼加精装商务公寓

数据来源：

四川执行力数据库

成交上升

6月写字楼成交8.67万平方米，环比上升31.56%。

由于此前市场供应量一直偏小，6月底以来供应增多,多个项目开盘热销，市场整体成交量出现上升。

万平方*

数据来源：

四川执行力数据库

从开盘项目来看，多个项目开盘并取得较好的销售业绩。

部分项目分批次销售，所推批次能基本被消化。

此外，开盘项目价格定位均不高，基本介于13000-15000元/平方米之间，并且性价比较高，附加值较大。

例如曙光国际为地铁上盖物业，全石材外立面，福年广场则为5.4米挑高，赠送空间较大。

表3:

成都市2011年6月重点写字楼开盘信息表

项目名称

开盘时间

价格（元/就）

开盘情况

福年广场

2011-6-18

14000

一批次推出4-12层106套，销售90%，加推13、14层

大鼎世纪广场

2011-6-25

14000-16000

3号楼写字楼加精装住宅，销售率约30%

置信丽都汇

2011-6-25

12000

推出4-17层108套，销售率约90%

曙光国际

2011-6-29

13500

一批次推出B座6-18层106套，销售82套，销售率约77%

数据来源：

四川执行力数据库

从重点项目成交监测情况来看，6月成交量均出现一定的下滑。

由于新开盘项目价格等方面优势较为明显，对客源的吸引力较大，存量项目如富力天汇中心、新希望国际等项目接近尾盘，客户选择余地较小，导致成交量下滑。

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表4:

成都市2011年6月重点写字楼项目情况

项目名称

5月成交量（平方米）

6月成交量（平方米）

富力天汇中心

4950.86

2161.33

时代8号

5370.83

4529.13

香年广场

5653.83

388.38

新希望国际

1906.85

282.59

保利中心

5397.29

2620.79

奥克斯财富广场

10845.82

4066.95

福年广场

—

11495.98

数据来源：

四川执行力数据库

销售价格保持平稳6月，写字楼销售价格为11934元/平方米，环比上涨0.77%，与上月基本持平。

其中，甲级写字楼销售价格18965元/平方米，环比上涨1.53%，乙级写字楼销售价格13628元/平方米，环比下降2.25%，商务公寓销售价格9317元/平方米，环比上涨14.05%。

写字楼整体价格基本保持平稳。

数据来源：

四川执行力数据库

三•租赁市场：

租金上涨，空置率下降

供应：

东环广场交付，市场存量增大2011年6月，位于城东建设路商圈的东环广场写字楼交付使用，市场存量上升至369.70万平方米，市场存量继续扩大。

而甲级写字楼无新项目交付，市场存量依旧为83.70万平方米。

表5:

成都市2011年6月写字楼交付信息表

项目名称

板块

租金（元/就月）

物管费（元/就.月）

备注

东环广场

其它

60-70

9.0

成都华联自用部分楼层

数据来源：

四川执行力数据库

图5:

成都写字楼板块分布图

租金上涨，空置率下降2011年6月，成都优质写字楼平均租金为107.81元/平方米•月，环比上涨0.22%，写字楼整体租金保持微幅上涨。

6月成都优质写字楼的空置率为19.54%，环比下降

1.61%。

由于新交付项目吸纳量较大，写字楼空置率持续下降。

市区写字楼新希望大厦、鼓楼国际、摩根中心等项目租赁情况保持良好，南延线人气、商气尚欠缺，写字楼招商相对较为缓慢。

注：

优质写字楼包括甲级写字楼及部分准甲级写字楼。

执行力工商铺写字楼成交案例

表6:

四川执行力工商铺2011年6月写字楼成交案例

项目名称

板块

等级

面积（平方米）

租赁/销售

单价

时代广场

市中心CBD

甲级

543.03

销售

18000元/平方米

力宝大厦

人民南路

甲级

104.89

销售

15837元/平方米

新希望大厦

人民南路

甲级

231.35

租赁

110元/平方米.月

摩根中心

东大街

乙级

419.19

租赁

95元/平方米月

鼓楼国际

市中心CBD

乙级

200.56

租赁

74元/平方米月

数据来源：

四川执行力工商铺

随着7、8月份传统的淡季的到来，写字楼市场有可能暂时趋于平缓。

销售市场方面，多个项目下半年集中入市的情形将会较为明显。

租赁市场方面，企业的租赁活动将会暂时减少，市场将出现一定回落，写字楼的租金水平则保持平稳。