业主大会议事规则示范文本.docx
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业主大会议事规则示范文本
使用说明
1、本业主大会议事规则为示范文本,各一线物业公司须参考并提交业主大会筹备组或业主委员会使用。
使用时可结合当地法规及项目实际情况补充。
2、如当地政府强制要求使用当地示范版本的,应参照本示范文本,对当地示范文本规定不明确、不符合本示范文本的内容进行补充。
3、本示范文本中【】内的选择内容、空格部位及其他需要删除或添加的内容,应结合项目实际情况确定。
内容确定后,其余选项及【】、空格应全部删除。
4、文本中蓝色楷体字均为提示内容,在正式提交使用时应删除。
5、在使用本示范文本时如有任何疑问,可向物业事业本部和集团法务室咨询。
（物业名称业主大会议事规则
第一章总则
第一条目的和依据
为了维护本物业管理区域全体业主的合法权益,规范业主大会和业主委员会议事活动,提高议事效率,依据《物权法》、《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》,制定本议事规则。
第二条议事规则的效力
本议事规则经业主大会通过,对全体业主具有约束力。
第三条业主大会的名称与组成
业主大会的名称:
___________________（注意应与物业名称一致,准确反映其物业特征
业主大会由本物业管理区域内全体业主组成,依法管理、决策小区内有关共有和共同管理事务。
业主委员会是业主大会的执行机构。
在业主大会成立后成为本物业管理区域业主的,自动成为业主大会的成员,并应遵守业主大会表决通过的本规则、《管理规约》以及业主大会和业主委员会做出的有关决定。
第四条物业管理区域的基本情况
物业名称:
物业类型:
（住宅、商住楼、写字楼、工业用房
总建筑面积（m2
四至:
东至__________________________,南至:
__________________________,西至__________________________,北至:
__________________________。
第二章业主大会
第五条业主身份的认定
业主身份的认定,一般以房屋产权证记载的所有权人为准。
因人民法院、仲裁委员会的法律文书、继承或者受遗赠取得本物业建筑物专有部分所有权的人,以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有本物业建筑物专有部分,但尚未依法办理所有
权登记的人,也应认定为本物业的业主。
与建设单位签署了买卖合同但尚未交付的买受人,不能认定为业主;已具备交付条件但因买受人原因未办理交付手续的,买受人自建设单位交付通知书约定的交付之日起认定为业主。
与建设单位之外的其他人签订买卖合同但未办理过户登记手续的买受人,不能认定为业主。
第六条业主投票权数
业主在业主大会会议上的投票权数计算方法如下:
面积票:
以专有部分面积为准。
专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算（车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
人数票:
以业主人数为准。
业主人数,按照专有部分的数量计算（车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分数量,一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按照前项的统计总和计算。
第七条业主大会议事内容
（一制定和修改业主大会议事规则、管理规约;
（二审议制定物业管理区域内公共秩序和环境卫生维护等方面的重要规章制度;
（三选举业主委员会或者更换业主委员会成员,监督业主委员会的工作;
（四决定续聘、解聘物业服务企业及选聘物业服务企业的方案
（五决定专项维修资金的使用和筹集方案;
（六决定改建、重建建筑物及其附属设施的方案;
（七决定业主大会诉讼事宜;
（八选举、罢免业主委员会委员;
（九改变和撤销业主委员会的不当决定;
（十审议决定业主委员会的工作权限和活动经费;
（十一听取和审查业主委员会的工作报告;
（十二审议物业服务合同,决定物业服务内容、服务标准、物业服务收费标准及收费
方案;
（十三改变共有部分的用途;
（十四决定共有部分的使用、经营及所得收益分配与使用方案;
（十五法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第八条业主大会议事方式
（一业主大会召开的条件:
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应每年月召开一次。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
1、经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。
2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的,包括不限于业主委员会集体辞职、临时需要动用维修资金、发生重大自然灾害、安全事故需要及时处理等。
3、本业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。
（二业主大会召开的形式:
按照有利于业主大会会议召开的原则,本物业管理区域业主大会会议采用【集体讨论】【书面征求意见】的形式召开,但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
（采用集体讨论形式时保留此条款本物业管理区域业主大会会议采用【全体业主大会制】【业主代表大会制】。
（采用业主代表大会制时保留以下楷体字条款
业主代表产生方式:
1、由业主委会员（首次业主大会为业主大会筹备组确定业主代表产生的单位及数量。
2、选举过程由业主委员会（首次业主大会为业主大会筹备组监督执行。
3、业主委员会（首次业主大会为业主大会筹备组负责对业主代表候选人身份进行核查,并征集代表单位的业主意见。
4、业主代表按照第十条规定的方式产生,业主代表名单确定后应在本物业管理区域内公告15日。
业主代表的职责与权限:
1、业主代表在参加业主大会表决3日前,应就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主
意见。
凡需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人（或其法定监护人签字后由业主代表在业主大会投票时如实反映。
2、业主代表因故不能参加业主大会会议的,可书面委托所代表的业主中的一人参加,具体委托事项、期限、权限等应当在委托书中载明。
业主代表的任期与改选、补选:
1、业主代表每届任期年（同业主委员会任期。
任期内,如果占所代表专有部分面积过半数且占所代表专有部分人数过半数的业主提出异议,可以在业主委员会的组织监督下改选。
业主代表任期届满后,如未发生上述异议情况,则自然连任。
2、业主代表缺额时,在业主委员会的组织监督下进行补选。
（三业主大会的组织与议案提出:
1、首次业主大会由业主大会筹备组组织。
业主委员会成立后,业主大会会议由业主委员会组织。
2、业主委员会、业主和物业服务企业均有权向业主大会提出议案。
业主委员会应当至少在业主大会定期会议召开30日前向业主、物业服务企业征集提交业主大会表决的议案。
业主大会对所提议案已经做出决定的,业主在月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
3、议案是否提交业主大会表决,由业主委员会审议决定。
议案未通过审议的,应向提案人书面反馈原因并接受提案人的质询。
20%以上的业主联名提出的议案必须提交业主大会表决。
（四业主大会表决规则:
1、业主大会会议决定本规则第七条第（五项和第（六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本规则第七条规定的其他共有和共同管理权利事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
2、业主不按时交纳物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为,且经书面告知后在规定期限内仍拒不改进的,不得成为业主大会筹备组成员,不得参选业主委员会委员。
3、有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的,可书面委托他人参加,并在书面委
托书上载明委托事项、委托权限及期限。
业主委托代理人参加业主大会会议应符合下列规定:
（1业主是自然人的,可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者参加。
（2业主是单位法人或其它组织的,可以书面委托代理人参加业主大会会议和业主委员会,但应出具法人或单位盖章、法定代表人或负责人签字的授权委托书。
4、已送达的业主书面意见表,业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的,业主大会筹备组或业主委员会应书面催告一次,如果业主在催告时间内仍不反馈意见的,其投票权数计入已表决的多数票。
（五业主大会表决形式:
【采用集体讨论形式召开业主大会会议的选择此款】会议决议事项时需经参加会议的业主或业主代表逐一进行投票表决。
【采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的选择此款】业主书面意见表可以采用以下方式发放与收集:
1、设立投票箱:
在物业服务区域内分设多个投票箱,由业主自行将意见表投入意见箱内。
2、上门发放、收集业主意见表:
由业主委员会组织有关人员逐户发放、收集业主意见表。
3、邮寄:
以挂号或者特快专递方式发放、收集业主意见表。
业主书面意见表回收时限届满后,如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的,可由会议召集人告知全体业主延长投票时间,并组织人员催收业主意见表。
鉴于本物业的实际情况,属下列情形之一的,均视为书面意见表已送达业主:
1、当面领取或送达,由业主本人或同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体签收。
2、按照业主提供的联系地址以挂号信或者特快专递的方式邮寄。
该文件经被送达人签收后即视为送达,被送达人未签收的,以投递回执上记载的交寄日（含当日第____天视为己送达。
3、与业主电话确认,投入该户业主在本物业的信报箱或者房屋内。
采用此方式的,经物业管理区域内两个以上的其他业主或者居民委员会工作人员见证后即视为已送达。
由业主委员会组织公开唱票、计票会议对业主意见进行统计汇总,并公告表决结果。
公
告表决结果时一并公告书面意见表的送达情况。
第三章业主委员会
第九条业主委员会组成人数和任期
（物业名称业主委员会由5至11人单数组成,每届任期年（不超过5年。
业主委员会设主任1名,副主任_____（一般为1-2名,当地法规有规定的按当地规定执行名。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会委员可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。
因本物业管理区域分期建设,先期业主大会选举产生____名业主委员会委员,之后交付的各期增补业主委员会委员名额为:
______。
（未先期成立业主大会并选举产生业主委员会的此款删除
第十条业主委员会委员的条件及产生
（一业主委员会委员由业主大会会议选举产生、罢免、补选。
（二业主委员会委员应符合下列条件:
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
2、遵守国家有关法律、法规,按规定交纳维修资金;
3、遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务,及时交纳各项与物业服务相关的费用,无违章搭建建筑物、构筑物,无擅自改变物业使用功能等行为;
4、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力,无损害公共利益的行为;
5、具有一定组织能力;
6、具备必要的工作时间。
7、本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。
（三业主委员会委员实行差额选举。
选举过程中,在候选人均获得专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的情况下,如出现面积票、人数票的排序不一致的情形,以面积票多者当选。
如面积票相同,以人数票多者当选。
如面积票和人数票均相同不能排序时,应就得票数相同的候选人重新投票,直至选出得票最多的成为业主委员会委员。
第十一条业主委员会委员缺额补选（参照各地法规规定执行,尤其须关注当地有候补委员制度的情况
（一业主委员会委员因故缺额时,采取方式补足（如:
从候补委员中按得票多少从高到低的顺序补足、在下次业主大会会议召开时补选。
业主委员会委员人数不足总人数的二分之一时,应当在个月内召开业主大会临时会议重新选举业主委员会。
业主委员会委员集体辞职的,应当成立业主大会筹备组召开业主大会会议重新选举产生业主委员会。
（二本物业管理区域在首届业主委员会成立之后交付的各期,当该期已交付的专有部分面积超过该期建筑物总面积的50%时,应当在最近一次业主大会定期会议上补选该期业主委员会委员。
（未先期成立业主大会并选举产生业主委员会的此款删除
（三增补委员的任期至本届业主委员会任期届满时终止。
第十二条业主委员会履行以下职责
（一执行业主大会的决定和决议;
（二召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
（二与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
（三及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
（五监督管理规约的实施;
（六督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
（七组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
（八调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
（九业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:
1、管理规约、业主大会议事规则;
2、业主大会和业主委员会的决定;
3、物业服务合同;
4、专项维修资金的筹集、使用情况;
5、物业共有部分的使用和收益情况;
6、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
7、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
8、其他应当向业主公开的情况和资料。
（十业主大会赋予业主委员会的其他职责:
1、动用由全体业主分摊的住宅专项维修资金在______元以下的,业主委员会主任有审批权。
（建议不超过2000元的标准
2、动用由全体业主分摊的专项维修资金在_________元以上______元以下的,业主委员会有审批权,但须经业主委员会全体委员半数以上同意。
（建议每10万平方米不超过2000元的标准
3、物业服务合同或前期物业服务合同到期,业主大会授权业主委员会可与原物业服务企业洽谈续签物业服务合同。
如在新的合同内容中,物业服务标准与收费标准、共有部分经营收益分配办法均未改变的,业主大会授权业主委员会将拟签订的物业服务合同草案在本物业管理区域内公示15日。
公示期间,如20%以上业主提出异议,则召开业主大会表决;如20%以下业主提出异议,则授权业主委员会对部分业主意见进行讨论表决,与物业服务企业协商一致后签订物业服务合同。
如物业服务标准、收费标准或共有部分经营收益分配办法发生变更,须提交业主大会表决。
（当地有规定的按当地规定拟订,在使用过程中如遇业主委员会提出须提交业主大会确定应召开业主大会
4、。
第十三条业主大会、业主委员会印章的管理
1、业主大会、业主委员会印章应指定专人负责管理,印章使用签字审批人和印章管理人不能为同一人。
业主大会、业主委员会印章的签字审批人为业主委员会主任。
2、经业主大会会议决定的事项方可使用业主大会印章;经业主委员会会议决定的事项方可使用业主委员会印章。
3、使用印章必须手续齐备并实行审批、登记制度,用印留存的材料应定期整理、立卷归档。
4、印章管理人员如有变动,应及时移交印章,由业主委员会重新确定印章管理人。
5、印章应加锁妥善保管。
印章如不慎遗失,保管人应在第一时间向业主委员会主任报告,及时到主管部门按照规定程序重新刻制。
6、业主委员会委员因公需要携带印章外出使用,必须经业主委员会主任批准。
第十四条业主委员会会议
（一业主委员会会议每季度召开一次,会议由主任或主任委托的副主任召集。
经三分
之一以上委员提议,业主委员会应就提议内容召开临时会议。
（二业主委员会委员因故不能参加会议的,可以书面形式发表意见,但不能委托代理人参加会议。
（三一名委员拥有一票表决权。
业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出决定必须经全体委员半数以上同意,且不得违反法律、法规、管理规约及物业管理服务合同的约定,并在作出决定之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告,公告须加盖业主委员会印章。
（四业主委员会会议召开前,由召集人提前7天将议事内容通知每位业主委员会委员,并在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。
（五业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以向相关部门投诉,也可以请求人民法院予以撤销。
（六为节约经费,方便业主监督,业主委员会会议通常应在本物业管理区域内召开。
第十五条业主大会和业主委员会的工作经费
（一业主大会及业主委员会的日常工作经费由本物业管理区域内全体业主承担,用于下列开支:
1、业主大会、业主委员会会议;
2、必要的日常办公等费用,如办公电话费、交通费等;
3、有关人员津贴,具体支付标准:
_____________________________;
4、其它业主大会、业主委员会正常运作的必要费用。
（二业主大会、业主委员会的经费筹集采用以下方式:
（参考当地法规的规定和项目实际情况确定,只能选择其中一种,建议选择4
1、从物业服务费中列支,每月不超过_____元。
2、业主委员会【直接】【委托物业服务企业】向业主收取,标准为每平方米建筑面积_______元/年。
3、从专项维修资金中列支,标准为每平方米建筑面积_______元/年。
（如当地法规有明确规定可以列支的,方可选用此条款。
4、从共用部位、共用设施设备经营业主所得收益中按每平方米建筑面积_____元/年的标准提取。
万科企业股份有限公司名称编制杨光辉何瑾业主大会议事规则（示范文本）蒋俊许国鸿更改审核丁朝晖吴勇编号版本解冻王文金VK-WY/T-02-F2A/2生效期密级内部公开第11页共12页2010年3月16日批准（参考标准：
业主大会、业主委员会的经费不含人员津贴的，按照每平方米建筑面积0.1元/年的标准提取。
）（三）业主委员会应当建立有关经费管理、使用的财务制度。
（四）业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在本物业管理区域内公布，并接受业主的监督和质询。
第十六条业主委员会委员资格终止有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会授权业主委员会决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第十七条业主委员会换届业主委员会任期届满前3个月，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
第十八条业主委员会换届后的工作和财物移交业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第十九条相关法律责任
（一）业主委员会违规或超越职权作出决定，损害业主利益的，其责任人应依法承担相第11页共12页
万科企业股份有限公司名称编制杨光辉何瑾业主大会议事规则（示范文本）蒋俊许国鸿更改审核丁朝晖吴勇编号版本解冻王文金VK-WY/T-02-F2A/2生效期密级内部公开第12页共12页2010年3月16日批准应的法律责任。
（二）违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第四章附则第二十条本规则经业主大会审议通过，自年月日起生效。
修订权属于业主大会，业主大会通过的有关本议第二十一条本规则由业主大会负责解释，事规则的决定为本规则的组成部分。
第二十二条本规则未规定的事项，按照有关法律、法规、规章的规定执行。
第12页共12页
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