铜陵农业循环经济试验区农产品物流加工区控制性详细规划说明书0318.docx
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铜陵农业循环经济试验区农产品物流加工区控制性详细规划说明书0318
目录
第一章前言4
第二章规划依据、原则、范围5
一、规划依据5
二、规划原则6
三、规划范围7
第三章现状概况与存在问题8
一、区位交通与自然条件8
二、社会经济概况8
三、土地利用现状9
四、建筑质量现状9
五、道路交通现状9
六、公共管理与公共服务设施现状10
七、公用设施现状11
八、现状存在问题11
第四章相关规划解读13
一、《铜陵市城市总体规划（2011—2030）》13
二、《铜陵县土地利用总体规划（2006—2020）》13
三、《铜陵农业循环经济试验区规划（2006—2015）》13
第五章发展目标与功能定位15
一、发展条件分析15
二、发展目标15
三、功能定位15
第六章农产品物流加工区的整体性控制16
一、土地利用的总体布局控制16
二、土地利用的总量构成与总量平衡21
三、土地利用强制性控制23
四、建设开发的总容量控制25
五、建设高度分区控制27
六、建设开发强度分区控制28
第七章街区控制29
一、街区控制体系29
二、街区划分内容29
三、街区控制指标29
第八章综合交通规划32
一、道路交通规划原则32
二、对外交通32
三、城市交通32
四、竖向规划控制35
第九章绿地系统规划37
一、规划原则37
二、绿地系统规划37
第十章市政公用工程规划39
一、给水工程规划39
二、污水工程规划40
三、雨水工程规划41
四、电力工程规划42
五、通信工程规划44
六、燃气工程规划45
七、环境保护、卫生工程规划46
八、综合防灾工程规划49
九、工程管线综合52
第十一章特别控制54
一、城市设计引导54
二、地下空间的开发控制57
第十二章地块控制59
一、地块划分59
二、用地性质分类及控制60
三、土地兼容性控制60
四、控制体系61
五、控制指标61
六、控制要素67
七、地块控制指标表70
第十三章规划管理技术74
一、地块变更管理74
第十四章规划实施措施与建议77
铜陵农业循环经济试验区农产品物流加工区控制性详细规划说明书
第一章前言
随着2010年国务院正式批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、滁州、宣城等八市组成的皖江城市带迎来了经济发展的新时代。
转移示范区通过充分发挥地区的比较优势，挖掘自身的发展潜力，加快转变经济发展方式，不断探索承接产业转移的新途径和新模式，实现地区社会经济的快速发展。
《皖江城市带承接产业转移示范区规划》提出：
皖江地带积极承接发展农产品物流加工，引进长三角及其他地区的龙头企业和产业资本，发展农产品精深加工业，重点承接发展粮油制品、肉制品、乳制品、果蔬、水产品和特色农产品加工等产业；引进和培育知名品牌，提升发展饮料产业；支持龙头企业建设优质专用原料基地；建设与东部地区对接的农产品和食品质量安全检测体系、物流配送体系和网络化信息服务平台。
铜陵市作为全国发展循环经济的试点城市，在历年的政府工作内容和重大项目安排上，将发展循环经济作为全市经济建设的重点；将发展农业循环经济，建设资源节约型农业，作为全国发展循环经济试点城市的重要组成部分。
在此背景下，特编制《铜陵农业循环经济试验区农产品物流加工区控制性详细规划》（以下简称本规划），以有效控制和引导规划区用地的开发，推动试验区承接长三角及其他地区的产业转移，发展农业循环经济。
第二章规划依据、原则、范围
一、规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》2008年
2、《城市规划编制办法》2006年
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）
4、《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）
5、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
6、《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）；
7、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）；
8、《城市电力规划规范》（GB/T50294-1999）；
9、《通信工程项目建设用地指标》（1995年邮电部主编）；
10、《城市环境卫生设施规划规范》（GB50337-2003）；
11、《城市消防站建设标准》（建标【1998】207号）；
12、《城市防洪工程设计规范》（CJJ50-92）；
13、《城市蓝线管理办法》
14、《城市绿线管理办法》
15、《城市紫线管理办法》
16、《城市黄线管理办法》
17、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011）
18、国土资源部《工业项目建设用地控制指标》2004（214号文件）
19、《安徽省城乡规划条例》（2011）
20、安徽省《城市控制性详细规划编制规范》（DB34/T547—2005）
21、《铜陵市城市规划管理技术规定》2004年
22、《铜陵市建筑控制线管理技术规定》2008年
23、《皖江城市带承接产业转移示范区规划》2010年
24、《铜陵市城市总体规划（2011—2030年）》
25、《铜陵循环经济示范市建设总体规划（2008—2015年）》
26、《铜陵市社会经济十二五发展规划纲要》
27、《铜陵县社会经济十二五发展规划纲要》
28、《铜陵市东部城区分区规划》2004年
29、《铜陵县土地利用总体规划（2006—2020）》
30、《铜陵农业循环经济试验区总体规划（2006—2015年）》
31、委托单位提供的其他资料
二、规划原则
1、符合园区整体发展利益，以及相关规划要求
2、统筹考虑经济、社会和环境因素，协调区域发展
3、合理布局，集约利用土地资源
4、公平分配公共资源
5、近、远期相结合
6、强制性与引导性相结合，注重可操作性
三、规划范围
本次规划的范围为铜陵农业循环经济试验区的农产品物流加工区。
规划区北以顺凤路与638公路为界，南抵规划中的宏愿培训学校，东临沿江高速公路，西至芜铜铁路；规划总面积为5.77平方公里。
第三章现状概况与存在问题
一、区位交通与自然条件
图3-1农产品物流加工区在铜陵市的区位
1、区位交通：
农产品物流加工区位于铜陵农业循环经济试验区北部，距芜铜公路仅500米；距沿江高速顺安出口仅6公里，距铜陵市区仅8公里，交通区位非常优越。
2、气候条件：
规划区属于亚热带季风气候区，年平均温度15℃左右，≥10℃的活动积温4800℃以上，无霜期220-230天。
年均降雨量1360mm，年最大降雨量与年最小降雨量有时相差2—3倍。
全年主要降雨量主要集中在夏季，6、7、8三个月降雨量占全年降雨量的39%—47%。
灾害性天气有龙卷风、倒春寒、“梅雨”、秋季连阴雨、干旱和高温。
3、地形地貌：
图3-2规划区高程图
本规划区属于低山丘陵区。
区内河沟众多，最主要的河沟为两条东西流向的撇洪沟，区内低洼处主要为农田，丘陵处建有村民住宅。
区内地形起伏较大，整体呈东、南、北面高，西面低；最大高程40.6米（位于高岭村团结组），最小高程7.6米（位于老顺牌路与芜铜铁路交叉口处），最大高差为34米。
二、社会经济概况
1、人口现状：
农业加工物流区包含4个行政村的30个村民组。
截止2012年底，农业加工物流区总户数为1204户，总人数为3810人；其中大部分人口为农业人口。
2、社会经济现状：
截止到2009年底，农产品加工物流区通过招商引资，分别引入粮油储备加工、蔬菜加工、肉食品加工、生态食品加工等多家企业入住园区；其中规模以上企业主要分布在顺凤路和顺牌路两侧。
另有两处窑厂和少量小型的养殖类企业分散在高岭村与沈桥村。
三、土地利用现状
农产品加工物流区现状总用地面积576.82公顷。
已基本建成的城市建设用地与村庄建设用地141.68公顷，占总用地面积的24.6%。
其中居住用地0.69公顷，占建设用地的0.49%；公共管理与公共服务设施用地0.18公顷，占建设用地的0.13%；二类工业用地33.16公顷，占建设用地的23.4%；物流仓储用地占32.7公顷，占建设用地的23.08%；区域交通设施用地2.44公顷，占建设用地的1.72%；道路与交通设施用地10.34公顷，占建设用地的7.3%；公用设施用地0.86公顷，占建设用地的0.61%；绿地与广场用地8.05公顷，占建设用地的5.68%；村庄建设用地52.36公顷，占建设用地的36.96%。
水域和其它非建设用地面积435.14公顷，占总用地面积的75.4%。
其中，水域面积48.23公顷，主要是东西流向的两条撇洪沟和零星分布的池塘，占总用地面积的8.3%；农林用地面积386.91公顷，主要是各自然村的水田与旱地，占总用地的67.1%。
四、建筑质量现状
现状建筑共168321㎡：
其中建筑质量较好的建筑面积为79365㎡，占总建筑面积的47.15%；建筑质量尚可的建筑面积为66323㎡，占总建筑面积的39.4%；质量较差的建筑面积为22633㎡，占总建筑面积的13.45%。
五、道路交通现状
规划区西边界为芜铜铁路，在规划区内设有顺安车站；701工厂铁路专线从顺安车站引出，自西向东横穿规划区。
规划区东边界为沿江高速公路，在规划区内设有顺安服务站。
规划区内现状道路分为过境公路、村村通道路和一般村道三类。
1、对外交通：
规划区现有顺凤路，新顺牌路，老顺牌路和638公路四条过境公路。
顺凤路：
东西向过境公路，路幅14米，水泥路面，交通量较大。
顺牌路：
南北向过境公路，路幅9米，沥青路面，路面质量较好，交通量较大。
老顺牌路：
南北向过境公路，路幅7米，沙石路面，路面质量差，交通量较小。
638公路：
南北向过境公路，路幅6米，沙石路面，路面质量差，交通量较小。
2、内部交通：
规划区内现只有两条村村通公路与少量一般性村道。
村村通公路为水泥路面，路幅仅3.5米；一般性村道为沙石路面，路幅仅2.5—3米；道路线形曲折，通达性很差，内部联系不畅。
规划区内交通设施有加油站一处，位于顺凤路南侧。
现状道路详细情况见下表：
表3.1农业加工物流区现状道路一览表
序号
分类与编号
道路名称
道路断面形式
起点-终点
宽度（m）
长度（m）
面积（m2）
占道路总面积比例（%）
1
过境公路
顺凤路
一块板
顺安镇-凤凰山
14
2035
28490
27.5
新顺牌路
一块板
顺安镇-牌坊头
9
2094
18846
18.2
老顺牌路
一块板
顺安镇-新顺牌路
6
1001
6006
5.9
638公路
一块板
芜铜公路-顺凤路
6
882
5292
5.1
2
村村通道路
高岭村路
一块板
高岭村—新顺牌路
3.5
2156
7546
7.3
沈桥村路
一块板
沈桥—小岭
3.5
1744
6104
5.9
3
其他村道
3
10384
31152
30.1
总计
20296
103436
100
六、公共管理与公共服务设施现状
规划区内的行政办公设施主要为顺牌镇计生办与各村的村委会；医疗卫生设施相对较少，主要包括石塘诊所、高岭卫生站和观湖卫生站，医护人员较少，医疗条件简陋，仅能满足居民的低层次医疗需求；教育设施主要包括沈桥第二小学、观湖小学。
其中，沈桥第二小学规模较大，教师人数为25人，入学学生数为230人；观湖小学规模较小，教师人数为10人，入学学生数为45人；商业设施分布较为零散，主要包括分布在各村的便利商店；无文化娱乐设施。
七、公用设施现状
现状给水水源来自于两部分，一部分由自顺安镇区给水管网向规划区内提供自来水，一部分为来自村民自建井的井水；管网沿现状道路边铺设或沿建筑物边铺设，管径多为DN100~DN300。
现状排水为雨污合流制，所有工业企业污水、居民生活污水及雨水等均排入自然水系。
其中最主要的两条排水沟为南、北撇洪沟，沟宽为8—16米。
其中北撇洪沟存在淤泥、堵塞，降低了排水能力；流经中储粮铜陵直属库地块的南撇洪沟段，建有水泥混凝土盖板。
规划区现有500KV华东电网超高压线一条，南北走向；220KV高压线3条，均为南北走向；110KV高压线两条，均为东西走向，其中原马铜466线已停用，110KV顺新483线仍在使用；35KV高压线四条；10KV高压线四条，一条为顺安变压器厂专线，一条为中粮油铜陵直属库专线，一条为芜铜铁路专线。
所有线路全部架设敷设。
规划区内电话普及率为100%。
区内无电信局，但在老顺牌路与顺牌路交叉口处现有一处电信分线箱——沈桥电信分线箱。
所有电信电缆接自顺安电信局和沈桥电信分线箱。
现状燃气气源为液化石油气，供气方式主要为瓶装供应。
区内无管道天然气供应，但已沿顺牌路规划建设一条2.3公里的天然气主管道，管道设计压力位0.4MPa，最高运行压力0.36MPa；管道采用PE管，SDR11系列，规格为De200。
八、现状存在问题
通过现场调查和对现状的综合分析，尚存在如下不合理的问题：
1、缺少整体规划
规划区内工业、仓储和居住用地结构不合理；各类建设用地分布散乱，相互影响；零星地块开发建设现象重复出现，缺少统一整体的规划。
2、土地粗放建设，利用效率低
规划区内建设用地多为村庄建设用地，户均宅基地占地过大，人均用地指标过高，土地利用不集约，利用效率很低。
3、配套不齐全
规划区内道路不成系统，路网密度低，通达性差；公共服务设施分布零散，配套数量少，规模小，基本处于原始的“自给”状态；市政公用设施覆盖率低，管径偏小，供应不安全，阻碍了园区的进一步建设和居民日益提高的生活需求。
4、环境风貌差
园区环境处理设施缺乏，排污系统不完善，居民生活污水和工业废水随意排放，严重影响了园区的环境和风貌。
第四章相关规划解读
一、《铜陵市城市总体规划（2011—2030）》
1、规划内容
《铜陵市城市总体规划（2011—2030）》确定了中心城区为铜陵市域综合性中心城市，区域性商贸服务、休闲旅游中心、交通枢纽、承接产业转移的主导功能区的城市职能；并在空间布局上形成了“一带两翼、城镇两级”的市域城乡空间布局结构。
其中“一带”即城市发展带，强化城市沿江发展、产业集聚、区域协调、交通支撑的发展格局，是市域城镇建设和产业空间集约化发展走廊。
在产业发展方面，《铜陵市城市总体规划（2011—2030）》确定了大力发展现代设施农业、优质高效农业、绿色生态农业、休闲观光农业、农产品深加工业和农产品物流的农业发展策略；并确定了农业向规模经营集中，形成产业化、专业化、特色化、市场化，工业按照“布局集中、要素集约、企业集聚、产业集群”的要求，向园区集中，促进产业集聚集群发展，降低工业布局对城市环境的影响的产业发展原则。
2、规划解读
图4-1农产品物流加工区土地利用总体规划图
农产品物流加工区地处铜陵市东部城区，在空间上位于铜陵市“一带”发展走廊内；这就要求农产品物流加工区按照产业集聚、空间集约的发展思路，大力发展农产品深加工业和农产品物流业。
二、《铜陵县土地利用总体规划（2006—2020）》
根据《铜陵县土地利用总体规划（2006—2020）》，农产品物流加工区的土地利用类型主要有建设用地、一般农用地及林地等。
其中建设用地所占比例最大，主要位于顺凤路、顺牌路两侧；一般农用地与林地所占比例较小，主要位于沿江高速公路沿线。
三、《铜陵农业循环经济试验区规划（2006—2015）》
1、规划内容
图4-2铜陵农业循环经济试验区规划
《铜陵农业循环经济试验区规划（2006—2015）》确定试验区的功能定位为：
试验示范功能、辐射带动功能、生产加工功能、生态保护功能、休闲观光功能和培训教育功能，并在总体布局和建设内容上对农产品加工物流区提出了如下具体的要求：
（1）总体布局：
选择试验区北部铁路沿线以东、沿江高速以西、638路和顺凤公路以南、支干2路以北地区，建设农产品加工物流区；主要发展以食品工业为主的农产品加工业，突出发展以粮油及特色农产品为重点的农产品加工、储藏、运输以及农产品物流，并把加工物流区建设成为皖中南农产品加工物流中心。
（2）建设内容：
①加强农产品加工物流区基础设施建设，为招商引资以及物流、仓储、加工等企业进入创造良好的基础条件。
一是进一步做好农产品加工物流区内的总体布局；二是重点搞好农产品加工物流区道路交通、供水、污水处理排放、供电、供热、网络通讯等基础设施以及区域绿化工程建设。
②围绕铜陵优势产业发展和试验区农业循环经济发展要求，有重点、有选择地引入农产品加工物流企业及其它企业，优先选择稻米加工、白姜加工、丹皮加工、蔬菜加工、肉类加工等加工企业，重点发展粮油产品仓储、加工和物流。
③在土地利用、税收等方面制定各种优惠政策，加大宣传和招商引资力度，鼓励各种民间资本、社会资本以及企业进入农产品加工物流区投资建设。
2、规划实施情况及评价
《铜陵农业循环经济试验区规划》编制实施后，发挥了规划的综合调控作用，促进农产品物流加工区在社会经济发展、产业结构调整升级，城镇建设和环境可持续发展等方面，取得了一定的成效。
但该规划对农产品物流加工区的空间布局，用地结构和道路网骨架等方面的规划不够具体和详细；导致在实际操作过程中，出现用地建设不规范，配套设施跟不上等现象。
本次规划将在总体规划的框架内，进一步细化用地布局和支撑系统建设，制定指标控制系统，以便于更有效的控制和引导规划区的社会经济建设。
第五章发展目标与功能定位
一、发展条件分析
1、区位交通优势
农产品物流加工区位于皖江城市带承接产业转移示范区的重点城市——铜陵市，在承接长三角和其他地区的农产品加工业具有得天独厚的优势。
规划区毗邻长江黄金水道，距芜铜公路仅500米，距沿江高速公路顺安出口6公里，距铜陵市区8公里，对外交通条件非常优越，区位优势明显。
2、土地资源优势
规划区现状建设用地仅141.68公顷，占总用地的24.6%；其余大部分用地为一般农田与水域。
其中宜建用地和适建用地共377.29公顷，占总用地的65.41%，土地资源优势明显。
3、原料基地优势
规划区地处皖中南腹地，土地肥沃，盛产水稻、棉花、大豆、油菜和瓜果蔬菜等农作物；水系纵横，渔业与畜牧业发达；铜陵市凤丹、白姜、茶干等土特产，更是远近闻名。
种类繁多的农作物和土特产为加工区提供了充足的原材料。
二、发展目标
紧紧抓住皖江城市带承接产业转移示范区建设和铜陵市循环经济试点市建设的发展机遇，充分发挥自身优势，加快转变经济增长方式，提高产业技术含量；努力将农产品物流加工区建设成为产业循环集聚发展、社会文明进步、人民生活富裕、生态环境良好、人居环境舒适的可持续协调发展园区。
三、功能定位
铜陵市循环经济发展的重要产业基地，铜陵农业循环经济试验区的经济增长核心，以发展粮油蔬菜产品加工、肉食品加工、特色农产品加工、林木产品加工和现代物流业为主的综合性循环经济园区。
第六章农产品物流加工区的整体性控制
一、土地利用的总体布局控制
1、规划结构
规划依据园区用地现状及地形特点，形成“三横、四纵、八片区”的总体空间结构。
“三横”——以顺凤路、纬七路和纬十路为园区横向发展轴。
“四纵“——以老顺牌路、顺牌路、500KV高压走廊和经九路为纵向发展轴。
“八片区”——顺凤路以北的北部居住社区；
铜矿铁路专线以北、顺凤路以南的仓储物流片区；
撇洪沟以北、顺牌路以西的西部居住社区；
撇洪沟以南，顺牌路以西的综合加工区；
顺牌路以东、500KV高压线以西、纬七路以北、铁路专线以南的粮油产品加工区；
顺牌路以东、纬七路以南、500KV高压线以西的特色农产品加工区；
铜矿铁路专线以南、纬七路以北、500KV高压线以东、沿江高速以西的的蔬菜瓜果产品加工区；
纬七路以南、500KV高压线以东、沿江高速以西的林木产品加工区。
2、居住用地规划
（1）用地及人口规模
居住用地及二类商住综合用地共有67.89公顷，占城市建设用地的12.14%；按人均用地24平方米计算，可容纳人口约为2.83万人。
其中二类居住用地为62.30公顷，占城市建设用地的11.14%；二类商住综合用地5.59公顷，占城市建设用地的1.0%。
（2）居住用地组织模式
为构建和谐社会、强化配套服务，适应市场化开发，规划按照居住社区——基层社区二个层次组织居住用地。
本次规划通过对现状的分析及空间组织要求，将规划区划分为2个居住社区，6个基层社区。
其中北部居住社区包括1、2、3号三个基层社区；西部居住社区包括4、5、6号三个基层社区。
（3）用地布局
1号基层社区：
位于顺凤路以北，芜铜铁路以东，220KV高压线以西；为二类商住综合用地，住宅以中高层为主。
2号基层社区：
位于顺凤路以北，220KV公路以东，638公路以西；为二类居住用地，住宅以小高层为主；沿纬二路设置居委会、医院、文化活动中心、小学、商业等设施；同时，应配置幼儿园及农贸市场。
3号基层社区：
位于顺凤路以南，铜矿铁路专线以北；为二类商住综合用地与及二类居住用地，住宅以小高层与多层为主。
社区应配置商业等服务设施。
4号基层社区：
位于铜矿铁路专线以北，芜铜铁路以东，铜陵粮油储备库以南。
保留原官塘新村，其他居住用地为二类居住用地，住宅以多层为主。
社区应配置幼儿园、商业等服务设施。
5号基层社区：
位于铜矿铁路专线以南，纬七路以北、经二路以东、经四路以西；为二类居住用地，住宅以小高层和中高层为主。
沿纬五路和经二路设置居住社区中心，配套居委会、医院、文化活动中心、小学和商业等设施。
同时，社区应配置幼儿园及农贸市场。
6号基层社区：
位于纬一路以南，纬七路以北、老顺牌路以西；为二类居住用地，住宅以小高层为主。
（4）服务设施规划
规划将居住用地的服务设施分为“居住社区级——基层社区级”两个等级。
①居住社区级公共服务设施：
居住社区级公共服务设施服务半径为500—1000米；安排的设施包括：
文化活动中心、体育活动中心、行政管理中心，社会服务中心、卫生服务中心、商业金融邮政服务设施以及派出所、养老院和菜市场等。
社区公共绿地依托中心设置；其内容和规模应按照下表设置，根据居住社区及周边具体情况可适当增加或调整。
本次规划共设置两处居住社区级公共服务设施，分别位于北部居住社区的中心与西部居住社区的中心。
表6.1居住社区中心设置内容及标准一览表
序号
设置项目
内容
建筑规模（平方米）
用地规模（平方米）
设置要求
1
文化娱乐设施
文化活动中心（☆）
包括小型图书馆、科普知识宣传与教育、影视厅、舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室；科技活动、各类艺术训练班及青少年和老年人学习活动场地。
4000-5000
2
体育设施
体育活动中心（☆）
室外健身场地、慢跑道、篮球场、羽毛球场、小型足球场、健身房和游泳池等设施项目
1500
10000-15000
宜设置60-100米直跑到和200米环形跑道，室外场地可与绿地邻近设置。
当学校体育运动场向社会开放时，可适当缩减室外场地（篮球场、小型足球场等）的用地
3
行政管理与社区服务设施
街政管理中心（☆）
包括街道办事处及市政、环卫等管理用房
1200-1700
1000-1500
如人口规模较小，根据行政管理需要，可两个或两个以上居住社区共同设置一处
社区服务中心（☆）
提供家政服务、就业指导、中介、咨询服务
1000-3000
升级会员 