《房地产金融与投资》课程教学大纲.docx

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《房地产金融与投资》课程教学大纲

《房地产金融与投资》课程教学大纲

一、课程基本信息

课程代码：

16105202

课程名称：

房地产金融与投资

英文名称：

RealEstateFinanceandInvestments

课程类别：

专业课

学时：

32

学分：

2

适用对象：

经管类专业大二大三本科生

考核方式：

考试

先修课程：

微积分（求导和求偏导）、金融学基础

二、课程简介

房地产市场规模的迅速扩大推动了我国房地产金融和投资理论的发展，房地产金融在房地产市场发挥的作用主要是三个方面：

第一、在“房子是用来住的，不是用来炒的”在指导思想下，研究如何通过金融手段，帮助“买来住”的老百姓买得起房，因此住房抵押贷款模式的持续创新仍将是新时代房地产金融发展的重要内容。

第二、随着我国个人住房贷款余额的大幅度增加，房地产金融要重视“金融机构有限资金供给和几乎无限的贷款需求之间的矛盾”，也就是资产证券化的问题。

第三、我国作为全球最大房地产开发大国，要研究建立更加多元化的直接间接投融资体系，在“租售并举”的房地产产业政策背景下发展房地产投资信托（REITs）将是未来一个重要的选项。

而这三方面也将是本门课程的学习重点。

三、课程性质与教学目的

课程性质：

本课程属于金融学和投资学的专业课，需要金融学基础和求导作为先修基础。

这门课程不仅涉及月供计算、IRR分析、贷款还款方案对比、提前还款方案抉择等较为传统但具有极强实用性的金融学和投资学知识，还涉及诸如“房地产三条红线”、房地产投资信托（REITs）改革试点、蛋壳公寓暴雷等最新的房地产金融事件并将就其中的经济学原理进行解读，是一门既充满实用性，又紧贴时代脉搏的课程。

课程目的：

解析房地产金融的奥秘、探索房地产投资的规律、应对房地产市场的风险。

使学生系统了解房地产投融资方面的基本原理和基础知识，并深入了解和掌握房地产金融和投融资的最新发展现状。

通过将金融学理论与“海南岛房地产泡沫”、“恒大地产借壳上市失败”、“十四五规划”、“蛋壳公寓暴雷”等活生生的实际相联系，引导学生学会用经济学的思维和分析框架去解读社会现象，并深刻体会“房住不炒”、“三去一降一补”等国家战略的经济逻辑和时代必须性。

四、教学内容及要求

第一章导论

（一）目的与要求

1.从高房价、“三去一降一补”和“房住不炒”等社会热点话题切入，引导学生思考房地产的金融属性。

2.从短期（金融）、中期（土地）、长期（人口）宏观鸟瞰房地产业的周期，并引出房地产金融与投资的宏观框架。

3.通过投资风险与收益成正比的特性，同时借助历史上的房地产泡沫案例引导学生关注房地产的金融风险，杜绝盲目的房地产投机。

（二）教学内容

1、房地产金融的概念和作用

理解房地产金融的概念首先应了解房地产经济的运行特点，房地产经济运行既有房地产的开发投资，也有房地产的流通消费。

由于房地产本身的特点，房地产资金的运行特点主要体现在资金需求量大、资金回收期长的特点。

因此资金对于房地产经济活动是非常重要的，不仅需要资金量上的保证，而且需要资金在时间上的保证。

房地产金融就是伴随着房地产经济而发展起来。

房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。

可以从高房价、“住房难”、“炒房热”等社会热点话题做为切入口，介绍房地产商品的金融属性，从而将房地产与金融和投资相联系。

从任泽平分析房价的“短期看金融，中期看土地，长期看人口”框架入手，与中国经济的土地财政、城镇化进程、老龄化与少子化、人口迁徙等经济社会现象联系起来。

不仅能让这门课具有鲜活的时代性和运用性，也能为后面“三去一降一补”、“房住不炒”等国家战略的介绍做好铺垫。

所以，房地产金融是有特定内容和鲜明特征的金融活动（这也是房地产金融研究的主要内容）。

房地产金融的作用主要体现在三个方面，首先是对房地产开发经营活动的资金保障作用。

由于在房地产开发投资过程中，开发商的成本投入非常高，在加上资金回收期较长，开发经营仅依靠自有资金是无法完成的，必须要利用大量的借入资金，同时杠杆融资也能给开发投资者带来可观的回报。

其次，根据住宅价值量大的特点为居民购房提供信用支持是房地产金融的重要运行内容，可以大大地提高居民现有的购房支付能力，改善居民居住水平，有效地促进房地产市场的健康发展。

第三，房地产金融多对房地产业，具有调节的作用，并进而影响到宏观经济的运行。

由于房地产金融是房地产业运行的“血液”，房地产的贷款规模、结构、利率等会对房地产的投资和消费产生重要的调节。

由于房地产业是国民经济中基础性、先导性产业，房地产业的热与冷都会影响宏观经济，所以，通过房地产金融信贷政策业可以对宏观经济产生调控作用。

2、房地产融资渠道

直接融资和间接融资是两大融资渠道。

根据房地产融资内容，融资渠道也主要分为直接融资和间接融资。

在直接融资构成中，资金供给方和资金需求方构成直接的债权和债务关系。

房地产企业可以通过证券市场发行股票或债券筹集资金，其中发行股票可以获得长期使用的“自有资金”。

房地产的间接融资主要通过银行信用完成。

通过房地产开发贷款，房地产企业可以获得大量用于房地产开发经营的资金，而住房抵押贷款使得消费者获得购房资金。

以银行为中介的间接融资可以发挥其成本低、效率高的优势，但是银行大量参与房地产经济活动极易造成风险向银行集中，这是因为房地产贷款有数额大、期限长、流动性差的特点，所以，在分散风险方面间接融资不如直接融资。

房地产资产证券化为房地产融资提供一种新的模式，也充分发挥了资本市场的功能。

由于我国的金融体系以银行为主，间接融资也成为房地产融资的主要途径。

3、房地产泡沫和房地产金融的关系

房地产之所以能够成为泡沫经济的载体，与房地产本身稀缺性密切相关。

如果人们对房地产的虚拟需求（而真实的需求）不断膨胀，导致房地产价格脱离其理论价格而非理性地急速大幅上涨，就会产生泡沫。

房地产价格的快速上涨使投资者过度看好未来的受益，继而产生群体效应，推动房地产价格进一步上涨，泡沫膨胀。

在投机氛围越来越浓时，银行不由自主地卷入其中。

在高回报预期下，投机者会大量利用杠杆融资，银行在市场看好的情形下，为了争夺市场份额，增加信贷规模，往往也会放松借款人的资信调查，低估房地产投资项目的潜在风险。

所以，在房地产泡沫产生和膨胀的过程中，银行信贷资金会大量进入房地产市场。

房地产信贷规模的不断扩张，实际上只是满足了以投机为目的虚拟需求，这又会进一步助长房地产泡沫。

然而，在这个过程中房地产的抵押价值会大大超过它的实际价值，将给整个金融系统带来巨大的风险。

所以，房地产泡沫和房地产信贷之间有着密切的关系，可以说房地产投资的过热（包括投机）促使房地产信贷扩大规模，而房地产信贷的不断扩张在一定程度上又成了房地产泡沫的“帮凶”。

4、我国房地产金融的发展历程及存在的问题

我国的房地产金融是伴随着住房制度改革和房地产市场的发展而发展的，其中又以住房金融的发展为代表。

有几个重要的时间点，一是1987年经国务院批准，先后在烟台和蚌埠建立了两家股份制的住房储蓄银行，直接服务于房改，专门办理与房改配套的政策性金融业务，并实行政策性低利率制度。

二是1988年国务院颁布了《全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，各大国有商业银行相继成立了房地产信贷部，房地产信贷业务随着逐步发展起来。

三是1991年由上海率先实行了住房公积金制度，1992年5月，建行上海市分行受上海市公积金管理中心委托发放了第一笔个人住房公积金贷款，由此公积金制度在全国开始推广，为我国房改的顺利实施和支持城镇职工住房消费发挥了重要的作用。

四是从1993年开始，各大商业银行先后开办个人住房商业性贷款以及公积金与商业性相结合的住房组合贷款业务。

五是1997年4月30日中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，进一步推动了商业性住房金融体系的发展。

我国房地产金融存在的问题主要体现在：

一是房地产业资金来源较为单一，高度依赖于银行贷款；风险集中，宏观经济政策对房地产业影响大。

二是房地产金融体系不完善，直接融资比例很小，不适应房地产业的发展。

5、全球有代表性的房地产金融发展模式

介绍以住房抵押贷款资产证券化为主的美国模式、以住房银行储蓄为特色的德国模式和以住房公积金制度闻名的新加坡模式。

这三种模式都可以给我国的房地产金融发展提供经验、教训和借鉴。

美国目前是房地产金融市场最发达、房地产金融衍生产品种类最丰富、房地产金融制度和体系最为健全的一个国家。

其房地产金融市场的特征是：

第一，形成了以一级市场和二级市场为架构的专业制度体系；第二，具有相对完善的制度体系；第三，房地产金融产品呈现多样化趋势；第四，抵押贷款证券化是其最突出的特色。

德国的房地产金融发展模式最大的特点是储蓄和贷款相结合。

其房地产金融系统是将存款系统、抵押银行系统和配贷储蓄系统三者结合在一起发挥作用。

其房地产金融市场的特征是：

第一，德国的存款抵押银行和配贷储蓄系统；第二，储蓄和贷款相结是其最大特色；第三，同样具有抵押贷款的证券化。

新加坡的房地产金融发展模式的核心是中央公积金制度，其房地产金融市场的特征是：

第一，新加坡建立了以强制储蓄为特征的社会福利基金，也是基金类型的房地产金融发展模式的典型代表；第二，新加坡政府主导的房地产信托基金。

（三）思考与实践

如何理解房地产泡沫的形成？

房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格的非平稳性上涨。

房地产作为实物资产，为什么会产生泡沫？

最根本的原因是土地的有限性和稀缺性，而最大的诱因是过度的投机需求。

但是由于房地产价值量大，投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持，因此，金融机构的过度放贷也是泡沫形成的重要因素。

金融机构的放贷行为也是在利润的驱动下进行的。

要注意房地产泡沫与房地产过热的区别。

房地产过热主要指的是房地产的过度开发，反映了市场的供求关系，是由于房地产开发商对市场需求预测发生了偏差，同时开发资金比较容易得到而产生的。

房地产泡沫是一种价格现象，反映了房地产市场价格与实际价格之间的关系，房地产泡沫是随着过度投机以及资金大量流入房地产市场出现的。

房地产过热与房地产泡沫也存在着一定的联系。

一般来说，房地产市场存在一定量的房地产投机，可以促进市场繁荣，但是如果房地产投机越来越多，房地产价格越来越高，新增房地产被投机者一抢而空，那么开发商预期价格会继续升高而加大开发投资力度，过度开发就会随之而来。

所以，当投机性行为没有得到有效抑制时，不仅开发商做出非理性预期的可能性较大，而且投机性行为也会许速蔓延，房地产泡沫极易产生，过度开发也会出现。

这里既要结合国际上已经发生过的重大事件，如借鉴日本房地产泡沫和“失去的十年”、美国次贷危机等“他山之石”，也要结合中国当今的国情，比如结合房地产市场投机和高房价对产业结构、人口流动、科技研发、要素配置等领域的扭曲（均有学术研究的文献支撑），向学生讲解十九大为什么会提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的战略要求。

（四）教学方法与手段

课堂讲授和多媒体教学，其中课堂讲授以幻灯片（PPT）方式进行，而多媒体以播放短视频形式进行。

短视频建议播放日本90年代房地产泡沫破灭和次贷危机等内容。

第二章房地产抵押贷款

（一）目的与要求

1.让学生熟悉和掌握货币时间价值等作为金融学和投资学基础知识，以及PMT、PV、FV等相关EXCEL函数的操作。

2.让学生理解房地产抵押贷款的基本概念和分类、房地产抵押贷款的特点和作用以及房地产抵押贷款运行中的关键环节，理解房地产抵押贷款市场结构的含义，了解我国房地产抵押贷款的发展现状。

（二）教学内容

1、房地产抵押贷款的涵义及分类

房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。

当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。

房地产抵押贷款实际上是用房地产做还款的担保，从金融机构来说是一种最大程度保障贷款安全的选择。

房地产抵押贷款的分类可以依据不同的标准，按贷款对象，可以将抵押贷款分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；按贷款用途，可以将抵押贷款划分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款和其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定方式可以将房地产抵押贷款划分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。

2、房地产抵押贷款的特点

房地产抵押贷款与其它种类贷款相比，有以下明显的特点，

（一）借贷双方信贷关系的建立以抵押为前提。

由于房地产贷款往往数额巨大，期限较长，不可能以常规的信用贷款和担保贷款的方式操作，银行为降低贷款的风险，要求借款人以房地产抵押作为借款的前提，当借款人不能偿还贷款时，被抵押的房产就可以拍卖用以抵偿债务。

（二）抵押关系的建立目的是融资。

在房地产抵押贷款的借贷关系存续期内，尽管贷款人拥有房地产的抵押权，但是并不占有房地产，借款人仍然可以使用和占有房地产，只是当借款人违约，无法清偿债务时，贷款人才能行使抵押权。

因此，抵押关系的建立是一种手段而不是目的，根本目的是融资。

（三）房地产抵押贷款具有现实的责任担保特点。

借款方在获得房地产抵押贷款的同时，必须实实在在地将房地产进行抵押，这是已经发生的现实行为。

一旦发生违约行为，贷款人作为抵押权人即可按照法定程序实施房屋拍卖，从而使贷款在最大程度上减少损失。

而一般的担保贷款，主要依据是第三方担保人的信誉，其承担的实际责任发生在贷款偿还时，这种担保责任有可能在违约真正发生时因为种种原因而无法履行，给贷款人造成损失。

3、房地产抵押贷款的作用

房地产抵押贷款的主要作用表现在以下几个方面：

（一）通过抵押贷款可以增强开发商的资金实力，发挥开发商自有资金的财务杠杆功能。

开发经营企业可以以拟开发的地块作为抵押物，取得开发建设贷款；也可以将已开发的地块连同地上的待建房屋一并抵押给银行取得资金。

房地产抵押增强了房地产开发经营企业贷款的信用度，同时也增加了开发商的财务风险，有利于开发商作出合理的筹资决策和投资决策。

（二）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展。

房地产抵押贷款可以使得购房人以所购住房作为抵押物获得大部分的购房资金，同时又不影响其居住和使用，所以可以有效地提高工薪阶层的购房能力，满足其居住需求。

（三）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展。

住房抵押贷款可以帮助居民实现跨时期消费，不论是先购房后通过储蓄来还款，还是先参加住房储蓄一定时间后再申请贷款买房，都可以吸引部分消费性资金转向住房消费，从而可以大大节约储蓄时间，提高居民现实的购买力。

（四）确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展。

房地产抵押贷款的发放中，借贷双方实际上涉及到借款合同和抵押合同两个合同的签订，这就从法律上明确了各项借贷条件和作为抵押人和抵押权人的借贷双方的权利和义务，不仅保证了贷款的本息偿还，而且也保证了银行在违约时可以依法对抵押房地产的进行处分，在最大程度上确保贷款的安全。

4、房地产抵押贷款的运行环节

房地产抵押贷款的运行环节包括房地产抵押权的设定、签订书面抵押合同、办理抵押登记、抵押贷款的偿付、抵押房地产的处分。

房地产抵押权的设定主要指的是明确借款人提供的房地产是否符合抵押权设定的要求；在房地产抵押登记之前，须首先签订房地产抵押合同。

抵押合同必须按照有关要求详细订立相关条款，同时须办理抵押合同的公证手续；抵押登记手续由当地的房地产行政主管部门负责办理，经过抵押登记，办理他项权证之后，房地产抵押合同才生效。

这一环节旨在保证房地产抵押权的合法性、合理性；不论是固定利率抵押贷款还是可调利率抵押贷款，一般都是以年金形式定期偿付，即等额本息偿还。

当贷款清偿完毕后，借贷双方的借贷关系解除，同时抵押关系也解除，借款人可以到登记部门申请撤销抵押。

抵押房地产的处分指的是在法律规定的条件具备时，即一定的法律事实出现时，抵押权人可以依据法律规定的程序将抵押房地产变卖、拍卖，以所得价款偿还所欠债务。

5、房地产抵押贷款市场结构

初级抵押市场和二级抵押市场组成一个有序的开放式市场体系，称之为房地产抵押贷款市场结构。

初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。

初级市场主要是通过金融机构解决购房者和建房者的资金融通问题。

二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。

主要解决的是金融机构的资产变现和风险转移问题以及利用资本市场吸引社会资金进入房地产业的问题。

6、货币的时间价值

从“今天的一块钱是否等于明天的一块钱？

”这个经典的金融学问题引入货币的时间价值，并向学生介绍单利和复利的概念。

货币的时间价值是假定1元人民币现在的价值要高于未来的价值，因为现在收到的这1元人民币在到将来收到人民币之前是可以获取利息的。

在本金一定的情况下，复利能收获多少和两个因素有关，一个是年利率，一个是时间。

根据复利的思维，我们应该特别珍视货币的时间价值（TimeValueofMoney）。

今天的1元钱不等于（或大于）明天的1元钱，意味着：

在不同时间点上发生的现金流，不能够直接相加减。

接着通过对“已知现值求终值”、“已知终值求现值”、“已知年金求现值”、“已知年金求终值”和“已知现值求年金”五个算例的讲解，向学生介绍简单时间价值问题中的五个变量：

现值（PV）、终值（FV）、时期（N）、利率（r）和年金（C），以及这五个变量有关的六个重要公式。

这六个基本公式构成了投资学和金融学的数学基础。

接着是在简单时间价值问题的基础上介绍复杂时间价值问题，具体而言是“永续年金”、“永续增长年金”和“增长年金”三个算例，并介绍三个重要公式来帮助学生进一步加强对货币时间价值的理解。

最后是基于EXCEL函数的演示，通过诸如PV、FV、PMT等内嵌在EXCEL函数的现场演示，引导学生使用现代办公软件进行实操计算的动手能力，同时也为后续课程的计算和操作打下坚实基础。

（三）思考与实践

如何理解房屋期权抵押？

在我国的实践中，如果以抵押的标的物来区分，具体可分为房地产抵押、在建工程抵押和房屋期权抵押。

其中房地产抵押中的抵押物是指已经存在的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。

在建工程抵押中的在建工程是尚在建造中的房屋，是一个在变化过程中的物，只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。

房屋期权抵押是一种特殊的抵押，但也是当前现实中非常常见的抵押类型，因为预售是当前房地产销售的惯用方式，购房人贷款买房必然牵涉到用什么做抵押物的问题。

按我国《民法通则》规定“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物”，即抵押物除了不动产以外，还可以是动产或某些权利。

《担保法》公布以后，已将动产抵押和权利抵押称为质押。

《担保法》规定了一些可以质押的权利，对房屋期权虽未作明确规定，但在可以抵押的财产中列入了“依法可以抵押的其他财产”。

房屋期权是一种债权，在一些地方性的立法中，这种期权已可以进行预告登记、也可以进行抵押。

我国的《城市房地产抵押管理办法》将房屋期权抵押规定为预购商品房贷款抵押，这种抵押显然还不是房地产抵押。

由于期权抵押涉及到许多购房者的切身利益，建设部规定，预购商品房贷款抵押在登记时，由登记机关在抵押合同上作记载，待房屋竣工以后，再由当事人重新办理房地产抵押登记。

这种“记载”还不是严格意义上的权属登记。

房屋期权抵押究竟属于权利质押还是抵押，尚可商榷，但是作为合法的债的担保则是毫无疑义的。

各地在实际操作中，为保证抵押权人（银行）和购房人的利益，往往要求开发商对购房人提供阶段性担保。

担保期限从办理期房抵押开始到办理了房屋所有权证为止。

（四）教学方法与手段

课堂讲授，其中课堂内容讲授以幻灯片（PPT）方式进行，而关于货币时间价值的讲授则以幻灯片结合EXCEL现场操作进行。

其中EXCEL方面要提前准备好相关的算例，通过现场操作，让学生熟悉EXCEL函数中每个元素的定义，并能准确填写恰当的数值，确保计算结果的准确性。

第三章固定利率抵押贷款

（一）目的与要求

1.比较全面地介绍固定利率抵押贷款的原理、传统的固定利率抵押贷款形式和创新的形式，并对抵押贷款融资作了深入的分析。

帮助学生理解影响抵押贷款利率的因素，要掌握等额偿还抵押贷款的每月偿还额计算和贷款余额的计算，并了解固定利率抵押贷款的创新方式。

2.对固定利率抵押贷款中两种主要模式“等额本金”和“等额本息”的概念、优缺点进行详细比较，帮助学生对其月供、贷款清偿、贷款余额的函数形式的差异和背后的数学含义进行认识和掌握。

3.详细介绍贷款费用，通过贷款费用引入“真实贷款成本”概念以及EXCEL中RATE函数和IRR函数的介绍。

在介绍“真实贷款成本”知识的基础上，介绍提前清偿和提前还款的动机、风险、提前清偿的衰竭效应及其产生的原因。

4.住房抵押贷款融资方面有两大教学目的，一个是通过增量借款成本方案的学习，比较购买新房时面临多种融资方案的优劣，另一个是通过住房抵押贷款再融资方案的学习，权衡是否要对已有的贷款进行再融资。

（二）教学内容

1、影响抵押贷款利率的因素及抵押贷款利率的决定

在市场经济体制下，利率是资金市场上资金价格的体现，市场利率主要是由资金的供求关系决定的。

房地产抵押贷款利率主要反映了抵押贷款的供求情况。

抵押贷款利率一方面取决于资金需求方（主要是房地产消费者或投资者）为了在某一段时期内使用贷款人的资金所愿意支付的代价大小，另一方面也取决于资金供给方（主要是商业银行等金融机构）因为在一段时间内牺牲资金的使用权所要求得到的补偿是多少。

抵押贷款作为商业银行等金融机构的长期资产业务，利率的决定主要受到以下因素的影响：

①预期的真实利率。

银行的资金主要来自于各类存款（其中居民的储蓄存款形成比较稳定的资金来源），银行必须保证存款的安全并让存款者得到大于零的真实利率。

因此，抵押贷款利率首先必须包括大于零的预期的真实利率。

②预期的通货膨胀率。

由于抵押贷款是长期贷款，通货膨胀往往会引起贷款人的价值损失，因此，预期的通货膨胀率的大小也是影响固定利率抵押贷款利率的重要因素。

③贷款风险。

在贷款期限内，各种不确定性因素会引起贷款实际收益的不确定性，即存在贷款风险。

贷款人需有获得相应的风险补偿，这种风险越大，风险补偿就越高。

抵押贷款的风险主要有违约风险、利率风险、提前还款风险、政策风险等。

因此，抵押贷款利率主要由预期的真实利率r、预期通货膨胀率f和风险补偿p来确定。

较长时期的贷款利率取决于未来n年内由每年的真实利率、预期通货膨胀率以及各种风险补偿决定的历年预期贷款利率，所以，预期贷款利率的确定相当于求历年利率的几何平均数。

2、等额本息抵押贷款每月还款额的计算

等额本息的抵押贷款（constantpaymentmortgage）是当前最主要的固定利率抵押贷款种类。

由于利率在贷款期间内固定不变，贷款的每月偿还额也是固定不变的。

根据期末年金现值原理，每月付款额的计算公式为：

，其中：

为每月付款额，M为抵押常数，P为贷款总额，n为贷款年限，

为年利率。

等额本息抵押贷款的每月还款额由利息和本金两部分组成。

在贷款初始阶段，由于贷款总额大，每月付款额的绝大部分是用于清偿利息，本金部分偿还很少。

随着还款时间的增加，每月还款额中用于清偿利息的部分在减少，而偿还本金的部分在增大。

3、贷款余额的计算

贷款余额的就是在贷款偿还期中的某个时点上，还款人尚未清偿的本金。

在房地产投融资活动中，贷款余额是常用到的一个变量，比如贷款购房者出售该房产时、贷款人需要变更借款期限时或者是需要提前还款时、借款人需要再融资时等等。

计算贷款余额可以用现值法，也可以用终值法。

最常用的是现值法，公式为：

，其理论基础在于若贷款已经清偿t年，那么在剩余年限（n-t）年中所偿付的（n-t）×12次款项的现值就是t年时刻的贷款余额。

终值法的公式是：

4、分级付款抵押贷款

当经济金融环境发生变化时，金融机构将会作