项目地块土地价格评估报告doc.docx

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项目地块土地价格评估报告doc

江苏省淮安市健康西路地块

房地产开发土地价值评估报告

第一部分城市宏观经济及房地产开发概况

一、城市概况

1、城市规模

淮安市总面积3171平方公里

清河区面积：

51平方公里

清浦区面积：

296平方公里

淮阴区面积：

1264平方公里

2、行政管辖范围

四县：

洪泽、涟水、盱眙、金湖

四区：

清河、清浦、淮阴、楚州，主城区

3、城市人口86万人

二、城市宏观经济概况

◆2005年实现地区生产总值561.81亿元，年递增12.6%；

◆人均地区生产总值1324美元，年递增11.7%；

◆财政收入75.56亿元，年递增24%，是“九五”末的2.9倍；

◆金融机构各项存贷款余额分别达426.8亿元和273.5亿元，为“九五”末的2.4倍、1.8倍；

◆全社会固定资产投资累计完成1171亿元，是“九五”的2.8倍。

◆三次产业比例由“九五”末的30.3∶40∶29.7变为21∶45.5∶33.5，实现了由“二一三”到“二三一”的转变。

注：

以上摘要05年市政工作报告

淮安市2002—2005年统计数据

年度

2002年

增长

2003年

增长

2004年

增长

2005年

增长

全市总人口

517.68万

519.92万

4.33‰

524.06万

8‰

527.77万

7.08‰

国民生产总值（GDP）

375.02亿

11.6%

420.64亿

12.2%

500.97亿

13.8%

561.81亿

14.3%

全年财政收入

43.19亿

22%

53.88亿

17.7%

63.38亿

17.6%

75.56亿

21%

固定资产投资完成额

180.2亿

16.3%

229.6亿

27.4%

275.69亿

20.1%

330.73亿

社会消费品零售总额

127.58亿

11.6%

139.32亿

11.9%

156.36亿

14%

198.62亿

全年进出口总额

2.83亿美元

0.71%

3.76亿美元

32.7%

6.42亿美元

70.7%

6,82亿美元

全年国内旅游人数

345.48万

22.8%

406,1万

17.5%

492.15万

20.7%

549.85万

实际旅游收入

17.91亿

38.8%

21.34亿

19.2%

29.01亿

31.7%

34.55亿

在岗职工平均收入

10804元

9.6%

12172元

12.7%

14136元

16%

人均可支配收入

7158.51元

9.9%

7798元

8.9%

8209元

15.1%

9115元

年末存款余额

239.47亿

297.31亿

355.36亿

427.27亿

以上相关数据均来自淮安市统计局2005年统计报告

结论：

根据上述统计资料显示，本市的整体经济有以下几个特征

1、本市的支柱型产业结构尚未形成，整体经济相对较弱

2、受整体经济的影响，消费水平较低，恩格尔系数为64.48，属温饱型

3、由于整体经济的基数较低，在国家宏观经济的支持下，未来经济增幅将增大

4、随着本市支柱产业的形成，势必对人口增长起到推动作用

5、根据整体经济的发展走势，未来本市的经济及人口的增长，势必拉动房地产市场需求的增量

三、房地产开发及市场概况

1、房地产开发总体概况

◆全市2004年建筑业总产值138.07亿元，比上年增长18.0%

◆房屋建筑施工面积1344万平方米，增长16.7%

◆房屋建筑竣工面积787万平方米，增长18.0%。

◆基本建设、更新改造和房地产开发投资分别完成82.15亿元、55.23亿元和34.59亿元，增长27.9%、18.2%和60.6%。

◆商品房销售额22.66亿元，在2003年迅猛发展之后增长率放慢许多。

◆城市居民人均住房建筑面积为29.5平方米，农村居民人均住房面积27.9平方米，分别比上年增长1.0%和1.5%。

2、房地产市场状况

指标

2003年

2004年

2005年

累计销售

同比增长

累计销售

同比增长

累计销售

同比增长

地产投资

215673㎡

38.5％

345923㎡

60.6％

486592㎡

40.66％

商品房销售额

195069㎡

76.7％

226622㎡

16.2％

293781㎡

29.63％

3、项目地块区域内居民住宅形态及比重

◆本区域内目前在建项目均为小高层或高层，而实际产品在区域内收重为多层

◆项目地块周边目前尚未有多层产品项目开发

4、政府对各类住宅的开发和流通方面政策法规

◆根据建设部近期颁发有关严格限制低容积率高档住宅的开发

◆淮安市根据相关购房税收规定，144平米的住房税率为4％，144平米以下的住宅税率为2％

5、地块所在区域土地供应状况

◆目前根据清河区土地供应状况来看，核心商圈的土地稀缺，同时土地开发成本高，核心商圈内不在开发多层住宅项目，重点以开发商业及高档商住项目为主。

◆本地块周边目前尚有部分存量开发土地，集中在沿健康西路西侧一带。

6、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异

◆本市目前房地产住宅开发热点区域分布在，清河区东侧水渡广场周边及清浦区沿承德南路沿线东侧

◆商业项目集中在以淮海广场辐射500米左右的范围

◆本项目地块周边500米左右，目前尚未有住宅及商业项目的开发

◆本项目地块属本市政府行政办公及高教校区板块

7、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

◆商品房多层住宅均价约2374元/㎡左右，目前无项目开发

◆商品房小高层住宅均价约2685元/㎡左右

◆项目地块向东辐射1500米左右，小高层价格约2750元/㎡左右

结论：

1、本市尚未形成强有力的支柱型产业，导致整体经济相对较弱，由此带来消费市场能力不足

2、整体房地产供求趋于平衡，局部出现开发量过剩

3、清河区核心商圈土地供应稀缺，但本项目地块周边具有一定开发土地存量

4、参照区域小高层及本市整体均价，本项目入市均价应在2380元/㎡左右

四、项目地块地理位置

第二部分地块环境要素

一、区域方位图

项目区域商圈

地质地貌状况

红色代表商业

米黄色代表住宅

粉红色代表大专院校

绿色代表市政绿化风光

浅蓝色代表河流

褐色代表二类工业用地

灰色代表三类工业用地

2、项目用地周边环境状况

（1）地块周边住宅社区

◆临近的规模社区为“富丽花园”，尽一墙之隔，该项目始建于1997年左右。

◆距本项目地块1500米左右为“益兴名流花苑”，三期正在建设中的小高层，层高11层

◆正在建设中的“新世纪豪园”，小高层11层及30层高层

（2）绿化景观

◆距本项目西安路东北面为“桃花坞公园”及“桃花岛”

◆地块原属绿化园林局植物培植基地，原生杉树林带资源形成一道景观

◆北侧有延古黄河南岸的梨园风光带，为本市著名景观

◆北侧距本项目约400米左右为“古黄河”河道

（3）周边建筑物高度

◆周边建筑物高度为17米左右

◆建筑类型：

政府机构；住宅；学校等，以政府办公楼及教学楼居多

3、地块交通状况

◆地块周边的市政路网贯穿项目地块，项目地块地处东西方向有健康西路道路北侧，向东400米左右有西安路贯穿南北。

◆公交便捷，多条公交线路经过，其中有10路、13路、28路、31路等经过，26路及4路终点站就在此。

4、周边市政配套设施状况

（1）购物场所方面周边尚无较为集中的商业配套

（2）周边为本市集中的高等教育板块，其中有淮阴工学院距本地块仅1500米左右，同时还有财会干部学校、淮阴师范西校区、供销学校、信息职业技术学院、食品学院等均在地块周边道路沿线；小学有西安路小学；翔宇中学教育资源丰厚。

（3）沿健康路向东有著名的八二医院，为本市最高医疗水平机构

（4）金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务等设施齐全，但比较散

（5）沿西安路及健康路集中了市政职能机构，临近地块健康路向东1200米为淮安市市政府所在地

结论

1、从项目地块自然环境来看，有一定的优势，如古黄河风光带及原生森林带两大优势自然条件

2、交通便捷，依托健康路及西安路贯穿东西南北，连接整个公交路网

3、由于地处临近市政府各机关及大专院校，区域内主力客群的消费能力相对较强

4、周边的建筑高度相对叫平整，有利于项目开发建筑立面的形象展示

5、周边商业配套相对较弱，对生活购物消费的便捷性有一定的影响

6、受周边住宅项目较少的影响，在项目开发销售人气指数不高

第三部分地块SWOT分析

一、分析

根据项目地块各种要素、规划设计和小区配套，地块开发将存在大量的成功机会，同时潜在许多威胁。

如下面SWOT坐标图所示：

二、地块价值诊断结论

1、借助自然环境优势，塑造市区高品质居住环境

2、锁定区域内公务员及教师目标客户，量身定做打造白领社区

3、建筑形态选用欧式后现代风格，以产品形象差异吸引客户眼球

4、注重社区环境品质，结合周边自然景观，形成项目风尚楼盘

5、控制入市价格，树立客户对产品保值增值信心

6、建议整治古黄河河堤，提升市政配套品质与项目形成一道景观

第四部分地块开发背景条件及价值分析

一、地块示意图

二、开发规划要点及自身条件

1、土地开发面积114亩，合计约76000平方米左右

2、容积率1.8

3、总开发面积约16.8万平方米左右

4、安置房置换面积4.7万平方米左右

5、地块偏向45 度左右

6、健康西路沿街面长约80米左右，最长进深450米左右

三、地块价值分析

1、环境价值

◆原生森林形成项目开发的一大买点，塑造都市圈最佳生态居住环境。

◆开发成现代欧式建筑与环境，以高品质环境形成高端物业差异

2、地段价值

◆地处核心主城区，推出主城区概念，同时渲染地段价值

◆借助政府及教育板块概念，提升项目为中坚阶级领地概念

3、美学价值

◆依托自然环境优势，以原生森林环境，结合古黄河风光带，形成回归自然，建立人们“香格里拉”式的生活环境

◆以欧洲后现代建筑风格展现建筑品质，形成项目时尚国际化

4、文化价值

◆演绎古黄河历史，传承地域传统文化内涵

◆将古黄河中国传统文化与后现代欧式建筑相融合，形成项目开发的一大买点

第五部分土地价值评估

一、土地价值评估方法

1、“直算法”

以下在已确定了土地单价的基础上，进行各种费用测算。

（一）以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格，进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。

其公式表现为（以商住房开发为例）：

土地总价＝土地总单价×土地总面积＝（修正分摊后的商业用地单价＋修正分摊后的住宅用地单价）×土地总面积

由于受资料所限，此种方法在应用中多以单一用途下的地价分配率代替不同用途下地价在立体空间中的分配率。

（二）以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，求出不同类型用地的单价，再按一定原则分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。

其公式表现为（以商住楼为例）：

土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价＝修正后的商业用地单价×商业分摊土地面积＋修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积

其中面积分摊的原则为：

不同用途的建筑造价和房地产市场销售价格相差不大时，按照各种用途建筑面积占建筑总面积的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差不大，而房地产市场销售价格相差较大时，可以按照各种用途房地产的市场价值占整个建筑的总市场价值的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差较大，而房地产市场销售价格相差也较大时，以剩余法分别计算出土地价格后进行分摊。

（三）以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正，得出不同用途不同楼层的楼面地价，乘以相应建筑面积，得到总地价。

其公式表现为（以商住房开发为例）：

土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价＝修正后的

2、“对比法”

以下为在未取得土地价格基础上，将另一宗与本地块较等同的土地价格进行比对，在援引了“直算法”基础上，将本地块土地各种系数进行比对核算。

此方法不适合本项目地块评估。

3、“成本逼近法”

该方式主要运用于，在联合开发基础上，将市场销售目标定价加以确定，以倒推各项开发费用及营销推广费用，得出土地价格。

（一）、基本条件

开发总面积114亩；

退还安置房面积4.7万平方米；

容积率1.8；

退还安置房土地面积不算在总开发土地面积内。

（二）建设成本主要系数

◆商业住宅开发各种规费用（概算）

◆水、电、气费用（概算）

◆建筑成本费用（概算）

◆建筑设计费用（概算）

◆环艺施工费用（概算）

◆环艺设计费用（概算）

◆税费（概算）

◆营销推广费用（概算）

◆合理利润（概算）

◆土地成本（概算）

◆土地开发总面积（概算）

（三）总开发土地面积

总开发土地面积＝114亩×换算系数＝76000平方米

开发土地分类：

安置房土地总面积＝退还房屋面积÷单位换算÷容积率

＝47000㎡÷666.66÷1.8=39亩

商住房开发总面积＝总体开发土地面积－安置房土地面积

＝114亩－39亩＝75亩，面积单位换算75亩＝50000平方米

（四）规划商住房开发总建筑面积

规划商住房开发建筑总面积＝容积率×土地总面积

＝1.8×50000＝90000平方米

（四）各项开发费用概算汇总

安置房建筑成本概算：

◆商业住宅开发各种规费用（概算）160元/㎡

◆水、电、气费用（概算）162.5元/㎡

◆建筑成本费用（概算）760元/㎡

◆建筑设计费用（概算）2％15元/㎡

◆环艺施工费用（概算）120元/㎡

◆税费（概算）5.5%100元/㎡

◆利润（概算）5％100元/㎡

◆土地成本（概算）70万元/亩600元/㎡

合计2017.5元/㎡

（六）安置房开发建筑总成本

安置房建筑总额＝安置房总面积×未减免的开发总成本

＝47000㎡×2017.5元/㎡＝9482万元

（七）土地成交总成本

土地成交总成本＝本宗土地总面积×土地成交单价

＝114亩×70万元/亩＝7980万元

（八）市场销售盈亏平衡测算

根据区域同类产品市场均价，本项目产品入市销售均价确定为约2380元/㎡,由此进行盈亏平衡测算。

依据项目盈利10％进行定位测算:

在销售过程中成本部分将增加营销推广费用5％（销售均价×5％）＝119元/㎡

开发商住总收入＝销售均价×开发总面积

＝2380元/㎡×90000㎡=21420万元

开发总成本＝开发安置房（除去土地成本）＋开发总成本（除去土地成本）

＝6588万元＋12929万元＝19517万元

收益总额＝开发商住总收入－开发总成本

＝21420万元－19517万元＝1903万元