好家园商铺市场分析报告Word文件下载.docx
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区域
面积m2
层高m
售价（元/m2）
租金（元/月）
业态
备注
通河路居民区
35-45
3
/
3000-4500
建材，装潢，小吃，足浴，便利店银行
宝辰（长江西路）
160-200
4.5
30000-40000
21000-30000
装潢，银行，理发，邮局
宝辰（三泉路）
70-80
7000-8000
便利店，服装店，小吃
仍有不少空置
和欣
40以上
2.8
3.5元/天
便利店
禁止做超市，餐饮
三泉路
30
20000
7500
建材，小吃
共康路
6000-7000
餐饮，便利店，理发，健身，
北斗星1层
30-150
7
25000-35000
5500-6000
餐饮，超市，服装饰品，药房
有较多空置
2层
4-7
25000
3500-4000
3层
2000-3000
岭南路
60
5.5
18000-22000
6000
餐饮，理发药房，银行
三湘
300（使用面积400）
25000-30000
12000-15000
餐饮，汽修
一二八纪念路
3000
足浴，便利店，汽修
具体分析如下：
按照租金和规模划分区域：
宝辰，通河路居民区，北斗星商务广场，三泉路共康路，三湘，岭南等区域。
从位置来看，宝辰项目由于临近地铁站，项目庞大，人气相对较旺，而且有相对成熟的大卖场易买得聚集人气，三泉路共康路随远离地铁站，交通路线较多，以老式的居民区为主，北斗星为大型的商务广场，地处偏远，人气较弱，目前空置率较高。
从商铺规模来看，北斗星商务广场为综合性的购物广场，规模大，面积从30-160平米，多以30平米为一单元的小开间，共3层；
1层的层高为7米，2层和3层的层高有4米和7米两种。
宝辰项目的裙房面积较大，从70到200平米不等，其中靠近长江西路的商铺面积在160-200平米，层高4.5米，三泉路商铺面积略小，70多平米，层高同样为4.5米，皆为沿街商铺。
其他居民区沿街商铺如通河路，共江路，共康路，面积都在60平米以下。
三湘裙房皆为大面积商铺，面积300平米，实际使用面积达400平米。
岭南路各商铺的面积在60平米左右，层高有5.5米和3米两种。
从租金水平上看，由于宝辰项目地理位置较为优越，依靠地铁站，并有大型超市易买得聚集人气，所以价格在整个区域市场最高，售价达30000-40000元/平米，租金21000-30000元/月。
三湘的商铺面积较大，建筑面积300平米商铺租金为12000-15000元/月。
岭南路商铺的租金在6000元/月，售价18000-22000元/平米
三泉路，共康路依靠成熟的老式居民区，小型街面店铺面积30平米左右，租金达6000-7500元/月，其中共康路段的租金比三泉路略高。
北斗星商务广场地理位置略有偏远，1层租金为5500-6000元/月，2层为3500-4000元/月，3层为2000-3000元/月。
通河路共江路居民区的街面店铺的租金基本维持在30-45平米3000-4500元/月的水平。
从业态来看，宝辰区域的业态有大卖场易买得以及餐饮，理发，邮政，服饰。
北斗星商业广场的业态分布主要有餐饮，超市，服装饰品，皮鞋皮具，药房等。
三湘，岭南区域的业态有餐饮，药房，理发，银行。
其余如长江西路，共江路，通河路，三泉路，共康路基本都为沿街小型商铺，主要业态有装潢，五金，建材，便利店，中介，发廊，足浴，书店，小吃。
总体来看，小型商铺中，建材装潢，发廊足浴，小型餐饮占有率较高。
从租赁情况来看，目前整个区域空置店铺不是很多，主要是北斗星和宝辰三泉路上有不少空置商铺。
人车流量统计分析：
区域内各路段人流车流量表：
路段
人次/十分钟
车次/十分钟
42
通河路（共江路北）
168
104
通河路（共江路南）
18
48
爱晖路岭南路
共江路
120
112
长江西路
200
264
64
184
176
长临路
320
备注：
调研时间为2008年12月15日10：
00—14：
00
区域人车流量小结：
Ø
人流量
长临路——在区域内人气最高，依靠综合性的商业广场【北斗星】，以及周边相对较为成熟的沿街商铺，聚集了不少的人气，每10分钟人流量达320人次，虽然北斗星尚有不少店铺空置，但从人气来看，未来的发展还有不小的潜力。
其次，长江西路，通河路共江路以及三泉路共康路路段人气低于长临路，但高于区域内其他路段。
长江西路——靠近地铁站，并且临近【易买得】，所以人气相对也较高，每10分钟达200人。
通河路共江路路段——靠近【家乐福】，每分钟人流量达168人次。
三泉路共康路路段——沿街店铺较为成熟，有农工商超市，餐饮类和生活配套类店铺为主，共康路人流量为每10分钟64人次，三泉路人流量每10分钟120人次。
一二八纪念路，通河路共江路以南路段，爱晖路岭南路——人气较差，人流量均不足每10分钟50人次。
车流量
长江西路——车流量区域内最高，由于靠近地铁站和地区内的主干道共和新路，路段内有【易买得】购物商场，车流量明显超过其他区域，达每10分钟264车次。
共康路，三泉路——每10分钟车流量分别为184和176车次，这两条道路都是区域内的交通要道，车流量也相对较高。
长临路——车流量分别为每10分钟120车次，长临路依靠北斗星商业广场，人流量很大，车流量相对较少。
共江路，通河路共江路以北路段——处于成熟的老式居民小区，道路较窄，沿街都是小型店铺，共和新路近共江路有大型卖场【家乐福】，但是整体车流量不大，每10分钟分别为112和104车次。
一二八纪念路，通河路共江路以南路段，爱晖路岭南路，共康路——车流量都较少，每10分钟车流量小于50车次。
具体商铺位置价格分析
店铺
面积（m2）
层高（m）
售价（元/平米）
1
20
2
25
5500
50
4500
4
17
3500
5
40
6
45
8
9
300
3层，实际使用面积400m2
10
20000-22000
11
18000-20000
12
35
13
14
37
15
16
底层
2000
19
160
70
21
2层，面积皆在40m2以上
在项目区域内，宝辰的商铺整体价格最高，位于宝辰面向长江西路有一沿街店铺面积160平米，分两间门面，面宽约5米，进深约15米，租金21000-30000元./月，售价达30000-40000元/平米，宝辰三泉路有裙房商铺70平米7000-8000元，据分析，宝辰所处的位置在1号线地铁站，同时又有大型超市易买得为主的商场，人流量较大，所以租售价格都比较高。
通河路居民小区范围，租金高的商铺主要位于长江西路共和新路交叉路口，共江路共和新路交叉路口，前者和宝辰一样，依靠地铁站和易买得商圈，价格较高，有20平米6000元，25平米5500元的店铺，后者临近家乐福，借成熟商场的人气提升沿街店铺的租金价格，靠近家乐福的有店铺的租金为40平米5500元。
通河路，一二八纪念路，爱晖路区域的租金较低，这是因为地理位置比较偏，商铺都是零散的沿街小店，如五金建材，装潢，杂货店，不具有规模，共江路通河路以东的店铺租金35平米3000元，10平米2000元。
三湘区域租金价格达到12000-15000元/月，售价25000-30000元/平米，不过由于三湘的商铺面积交大，产证面积300平米，实际使用面积达400平米，单价并不高。
共康路，三泉路区域路口有35平米7500元，37平米7000元的店铺，由于沿街店铺较为成熟，主要是一些餐饮类生活配套类的商铺和超市，并且相隔1条街道就有北斗星商业广场，所以租金相对于它30多平米的面积，在整个区域较高。
岭南路地段整体租金都维持在60平米6000元的水准，有3米层高和4.5米层高两种，租金没有区别，售价4.5米层高的商铺20000-22000元/平米，3米层高的商铺需18000-20000元/平米。
小结：
由于目前仍有不少楼盘还未开发完全，整个区域商业市场仍然不够完善，小型商铺以建材，装潢，五金为主，大型的商业广场，目前只有长江路共和新路口的易买得和共江路共和新路路口的家乐福较为完善，人流量也比较稳定，北斗星目前开发的不够完善，不少铺位空置。
整个区域的租金每年都以一定比例递增，在经济萧条，市场不景气的时候，目前有想法出手做商铺的人将会观望，基本都是原来的客户长期经营。
随着区域市场整体开发日趋完善，大多数五金，建材，装潢小店将会逐渐消失，取而代之的业态将服务于周边居民、企业。
照目前来看，大型的写字楼、商业广场、餐饮、商务酒店，或酒店式公寓等在区域内尚未形成规模，随着周边各住宅小区的开发完善，以上市场空缺点将会为本项目商业发展带来机遇，如把握的好将会率先占有一定的市场。
6#楼规划用途建议
建筑面积：
3116.44㎡
[方案一]：
商务酒店+大型餐饮
规划思路：
1-3F：
大型餐饮——总建筑面积1160.32，可引进美林阁、王朝等知名品牌，以知名餐饮吸引周边人流
4-8F：
商务酒店——总建筑面积1956㎡，建议酒店
建筑风格向商务型酒店靠拢，兼顾成本控制；
建议引进类似汉庭、莫泰等知名商务酒店连锁，统一经营管理。
[方案二]：
4A级LOFT写字楼
便捷的交通为写字楼类物业的开展进行铺路，日益流行的创新型LOFT办公模式，满足追求个性化、舒适化的创业者的需要。
分散出租——写字楼以创意LOFT形式出现，可按照客户的不同需要，在内部进行自由分割，各单元层高约5.6米，单套建筑面积80-200㎡，主力面积在100㎡左右。
整栋出租——面向总部型经济企业，将整栋大楼整体出租，提高租金回收工作效率，降低物业管理难度。
注：
写字楼一层配置少量沿街商铺，内设独立通道
[方案三]：
酒店式公寓
紧邻共和新路主干道，交通便利，利于租户日常出行
项目1F设置小型大堂入口，在部分区域设置挑高，一楼不设公寓套间
酒店式公寓单套面积50㎡左右，精装修全配，预计租金可达3000-4000元/套/月。
引进知名酒店管理公司，为业主和投资者提供全方位的专业服务
同样于项目1F配置少量沿街商铺
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