某市计划生育服务站综合办公楼维修改扩建项目可行性研究投资分析报告.docx
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某市计划生育服务站综合办公楼维修改扩建项目可行性研究投资分析报告
第一章概述
1.1项目名称、建设单位及负责人
项目名称：
**市计划生育服务站综合办公楼维修改扩建项目
建设单位：
**市计划生育服务站
项目法人：
**
项目负责人：
**
项目地址：
**市泫氏东街122号
1.2可研编制依据
1、**市计划生育服务站综合办公楼维修改、扩建项目可研报告编制委托书
2、《**市发展计划局文件》高计发（2006）33号
3、**省发展和改革委员会、**省人口和计划生育委员会《关于上报2006年农村基层计划生育服务设施（国债）建设项目的通知》晋计改社会发[2006]263号
4、《农村计划生育服务机构基础设施建设标准》2005年12月
5、国家现行的其它政策、法律、法规
6、**市计划生育服务站提供的基础资料
1.3主要研究内容
本报告主要对项目实施的必要性、建设条件、工程设计方案、投资估算及资金筹措等方面进行了重点研究。
1.4主要研究结论
项目实施符合**市计生工作新形势、新任务的要求，该项目是为改善**市计生服务站办公条件而提出的，项目总投资188.12万元。
维修改造面积2536m2，新建面积340m2，投资估算合理有据，建设条件完全具备，应尽快立项建设。
1.5主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
1
维修改造面积
M2
2536
2
新建面积
M2
340
3
总投资
万元
185.40
3.1
建筑安装工程费
万元
152.19
3.2
设备购安费
万元
3.5
3.3
建设工程其它费用
万元
15.98
3.4
基本预备费
万元
13.73
4
资金筹措
4.1
申请国债资金
万元
70
4.2
自筹资金
万元
115.40
第二章项目背景与必要性
2.1项目背景
**市现有48万人口，辖9镇4乡和3个街道办事处，461个行政村，现有育龄妇女17.8万人。
**市计划生育服务站成立于1986年，是**市服务于计划生育基本国策的非营利性、纯公益型的服务机构，主要执行“计划生育技术服务、干部培训、宣传教育、避孕药具管理发放、信息咨询”五大功能。
现有综合办公楼建筑面积2196m2，内设人口学校、宣传品制作室、女性咨询室、男性咨询室、男女诊室、治疗室、检查室等科室。
西楼一栋建筑面积340m2。
共有职工29人。
**市计划生育服务站成立二十年来，始终坚持“以人为本”的优质服务理念，以“面向基层、深入乡村、服务上门、方便群众”的服务方式，满足人民对计划生育宣传教育、技术服务、优生监测、培训指导、药具管理、计划生育事故求助以及转诊服务等服务的需要，为**市解决好人口问题、促进人与自然和谐发展做出了重要贡献。
**市计划生育服务站综合办公楼由于使用时间长，项目的临街用房及西侧辅助用房屋顶需要维修，设计初楼顶防水保温设施已严重老化，楼顶多处漏水、墙壁多处裂缝。
当时的配套管线严重老化，如给水、采暖管道由于年久失修，腐蚀严重；供电线路由于工作时间过长，出现老化现象，同时原来设计没有考虑卫生间及排水系统，严重影响了计划生育服务站工作的正常开展（详见附件3）。
加强基层计划卫生服务站的基础设施建设，是落实科学发展观、实现人与自然、社会和谐发展的需要，国家在政策上给予了大力的支持，2006年国家将继续安排中央预算内专项（国债）支持中西部地区农村基层计划生育服务设施项目建设（见附件4），以进一步提高农村基层计划生育服务网络的服务能力和服务水平。
借此机会，**市计划生育服务站对其综合办公楼进行了维修改造，健全和完善各项基础设施。
**市工程咨询中心接受委托，对**市计划生育服务站综合办公楼维修改、扩建项目进行了可行性研究。
2.2必要性
一、项目实施是推进**市计划生育服务站向标准化、规范化、专业化前进的有效措施
积极推进计划生育服务机构建设的标准化、规范化、专业化，是落实以人为本的科学发展观，做好新时期人口和计划生育工作的一项紧迫任务。
**市计划生育服务站承担着控制**市人口增长，稳定低生育水平、提高出生人口素质、增进人民群众身体健康的重任，通过工作站开展形式各样的科普宣传及服务，可以提高人民的完善基层服务体系的建设，为我国计划生育工作的广泛开展奠定坚实的基础。
同时，项目的建设是计划生育服务机构依法执业、规范服务的必然要求，是为人民提供优质服务的基本前提。
二、项目的建设可以完善**市计划生育服务站的各项基础设施，改变过去由于基础设施不完善给计划生育工作带来的不便
本世纪前20年是我国经济社会发展和全面建设小康社会的重要战略机遇期，也是进一步解决好我国人口问题、促进人与自然和谐发展的重要战略机遇期。
按照以人为本，全面、协调、可持续发展观的要求，进一步巩固计划生育基层基础工作，加强农村计划生育服务机构基础设施建设，全面提高其基本建设水平、装备水平和服务能力，是稳定低生育水平、提高出生人口素质的需要，是保证人民群众生殖健康、促进和谐社会的需要。
项目的实施健全了**市服务站的基础设施，完善了服务站的各项功能，提高了服务站应对各种紧急情况的能力，可以使计生服务站更好地为当地人民群众提供规范化、优质的服务。
满足人民群众计划生育、生殖健康服务的需求，促进**市的人口和计划生育工作。
综上所述，项目建设对改善**市计划生育服务站的办公条件，振奋干部和职工群众的精神都有积极的意义，应尽快立项实施。
第三章项目选址与建设条件
3.1项目选址
**市计划生育服务站综合办公楼维修改、扩建项目场区位于**市（详见附件2）丹河路与泫氏街的交汇处的西北角，场区西临城关粮站，北靠市物价局。
3.2建设条件
3.2.1自然条件
1、气象条件
该项目区位于**市，属暖温带大陆性季风气候，具体气象指标如下：
年平均气温10.2℃
最冷月平均气温-12℃
最热月平均温度29.5℃
全年主导风向西北风、偏南风
冬季主导风向西北风
全年平均相对湿度63%
全年无霜期189天
平均年总降水量614.8mm
最大冻土深度61cm
冬季最大积雪厚度23cm
基本风压0.45KN/m2
基本雪压0.30KN/m2
设计时应结合以上气象条件，使项目建设、使用适应当地气候气象特征。
2、地震
根据抗震规范《我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组》，**市抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第三组。
3.2.2公用工程条件
1、交通条件
项目临丹河路和泫氏东街，交通条件十分便利。
2、供水
项目区最高日用水量12.78m3/，由丹河路市政供水管网接入。
3、供电
项目区总用电负荷81.52KW，由丹河路低压供电线路接入。
4、供暖
项目区总热负荷158KW，由新购的0.35T/h锅炉供给。
5、通讯
通讯系统已覆盖到项目区，由电信局就近接入即可。
第四章工程设计方案
4.1设计说明
4.1.1设计原则
1、利用人性化的设计指导思想，“以人为本”，注重满足绿色、健康、安全、舒适等方面的需求，本着“经济合理、适用美观、安全舒适、朴素大方”的原则进行设计；
2、综合考虑建筑的使用功能、建筑造型、立面特征等，确定外装饰的型式、构造和材料，使其与周围环境相协调；
3、外装饰与办公楼内部空间组合相适应，设计以不妨碍室内功能和视觉为原则进行。
4.1.2设计依据
1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
2、《建筑内部装修设计防火规范（2001年修订版）》GB50222-95
3、《农村计划生育服务机构基础设施建设标准》
4、《建筑设计防火规范（2001年版）》GBJ16-87
4.1.3设计内容
**市计划生育服务站办公楼、西楼的装修改造及相关附属用房的新建。
4.2总图布局
该项目原有场地呈长方形东西长57m，南北宽36m。
综合办公楼位于原场地的东西边上，占地面积906m2，西楼位于场区的西边，长28.3m，宽6m，其南边为旱厕。
现在场区北边新建附属用房，长57m，宽6m。
4.3工程方案
4.3.1综合办公楼
该楼紧邻丹河路和泫氏街，呈“
”型布置在场地的东边和南边，建筑面积2196m2，东西最长57m，南北最宽26m，占地906m2，地上二层，局部三层，层高3.3m。
该办公楼建成已经20年，屋顶防水措施基本失效，保温措施也达不到现行国家规定的节能标准。
该楼的改造措施主要包括：
1、屋面
在该楼的平屋面基础上新做坡屋面，采用平瓦木基础屋面（加防水层一道，下保温），做聚苯乙烯泡沫塑料板保温层和干铺石油沥青油毡防水层一道；
2、卫生间
原来办公楼内没有设置卫生间，为了方便计生工作的更好开展，现将办公楼内楼梯的右侧的房间改造成卫生间（1-3层），具体改造方案为：
在原来楼板上打洞并布置相关管线，利用在原楼地面上加高150mm做蹲便器。
在原有楼地面的基础上做防水层，卫生间内墙面贴瓷砖，地面作防水面层，面层采用防滑面砖。
3、楼地面
将办公楼内各层走道地面改造成磨光花岗岩地面，其面积约600m2。
4、装饰装修
县级计划生育服务站的功能性质决定了其外观的亲和性、及其区别于其它建筑的独特性，所以装饰上采用统一的玫瑰红色装饰带。
办公楼内墙（面积1349.7平方米）为乳胶漆墙面，内贴聚苯保温板，外墙（面积1374m2）刷中档涂料，除前、后门外，将原有木门换成塑钢门，铝合金窗，前门和后门采用安全玻璃铝合金框大门。
4.3.2西楼
位于场地的西边，建筑面积340m2，为地上二层建筑，层高3.3m。
因为年久失修，屋顶漏水处有多处，无法正常办公。
目前该楼基本处于危楼状态，现对其墙体进行加固、改造，改造后西楼内部用房一部分用于办公用房，一部分用于附属用房。
屋面采用新做木质基层，其上做保温和防水层，屋顶的形式采用中国传统的坡屋顶，西楼中办公用房的工程做法及内外墙装饰同办公楼。
服务性用房采用细石混凝土地面，车库大门采用卷帘门。
4.3.3其它附属用房
在场地的北边新建一排附属用房，主要包括：
汽车库（2个）按3个车位考虑，建筑面积150m2；自行车库，停放20辆自行车，建筑面积20m2；锅炉房50m2；备餐室考虑50人就餐，面积为100m2，餐厨各占一半；门卫室位于最东边，靠近大门建筑面积20m2，附属用房总建筑面积总计340m2。
采用砖混结构，坡屋面，锅炉房层高3.6m，其它房层高3m。
4.3.4绿化、硬化和配套设施
1、绿化
原来场区内没有绿化，现在考虑在场区的空地中央布置绿化带，采用中间布置直径12m的花坛，再在南北两边布置长30m，宽3m的草坪，总计绿化面积约293m2。
2、硬化
场区内的硬化采用150厚混凝土垫层和150厚的细石混凝土面层，硬化面积500m2。
3、该项目需要新建一座16m3的钢筋混凝土化粪池，位于南边草坪的下边。
4.4给排水设计
4.4.1设计依据
《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2003）
4.4.2设计范围
1、室内给水工程
2、室内排水工程
3、室外管网配套工程
4.4.3设计参数
用水总量：
12.78m3/日（最高）
办公用水：
50L/日·人
食堂用水：
25L/次·人
车库用水：
3L/次·m2
绿化用水：
2L/m2日
4.4.4给水系统设计
项目区内原有的给水管线使用时间长、年久失修需要重新设计，给水由**市丹河路市政供水管网直接接入，接入点距项目用水引入点的距离约为5m。
室内给水管道成枝状布置，采用单向供水，对于手术室等场所设立独立的水处理设施。
4.4.5排水
项目区内所有用房在建设初期没有设计排水系统，不能满足项目使用的要求，需要对整个所有建筑进行给排水设计，项目室外、室内排水体制采用分流制，项目区内污废水经最终收集后排入丹河路市政污水系统。
项目日最大排水量为9.87m3／最高日。
化验排水经杀菌、消毒等处理后经室内废水管网收集后，排入室外污水管网，排水系统采用单立管升顶排水系统。
排水管材采用UPVC管，室内生活污水经收集后排入化粪池处理，化粪池采用钢筋混凝土化粪池，容积为16m3。
4.4.6雨水排放
建筑雨水排放采用普通外排水形式，排水管材采用UPVC管，场地雨水排放采用明篦排水，建筑雨水与场地排水经室外雨水排水系统收集后，排入泫氏街市政雨水排水系统。
4.5采暖设计
4.5.1设计依据
1、《采暖通风设计规范》（GB50019－2003）
4.4.2设计范围
**市计划生育服务站采暖设计。
4.5.3设计参数
1、室外采暖温度：
－8℃
2、室内计算温度：
18℃
4.5.4采暖系统设计
项目区内原所有建筑内采暖管道因长年不使用，而严重腐蚀不能使用需要重新设计，设置锅炉房，满足项目区内所有建筑的采暖需要。
项目区内所有建筑的采暖总负荷为158KW，采暖由单位新购置的0.35T/h锅炉工给。
室内采暖系统为单管顺流上供下回式，室外采暖管道为异程式。
在手术室、药剂室等需要控制温室度的地方，设计采用局部空调机组。
4.6电气设计
4.6.1设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》
2、《照明设计标准》
4.6.2设计范围
包括该项目的供配电、照明、电话、综合布线等。
4.6.3负荷计算及变压器容量
用电负荷指标：
综合办公用房：
30W/m2
辅助用房：
8W/m2
总用电负荷：
81.52KW
4.6.4负荷等级
项目照明用电负荷等级为三级，技术设备用电分别根据重要性按一级或二级负荷设计。
4.6.5供电系统设计
项目区内建筑因使用时间长，所有电气线路老化，存在严重的安全隐患，不能满足项目区内现在使用的需要，需要重新配置。
项目供电由丹河路供电线路接入，采用树干式和反射式相结合的方式，照明线路采用220V供电线路，动力用电采用380V技术设备用电及照明用电由建筑内配电间单独供给。
紧急用电处设柴油发电机，作为备用电源。
4.6.6照明设计
1、照度标准为：
办公室：
300LX；
食堂：
200LX；
车库等其它附属用房：
100LX；
2、照明灯具：
综合办公楼内及食堂等附属用房灯具采用荧光灯，其它地方采用白炽灯具。
在项目的楼梯间疏散走道等处设置应急照明，疏散用应急照明照度不低于0.5LX，其余照度满足正常照度要求。
在疏散走道或安全出口等处设灯光疏散照明。
4.6.7导线敷设
地下室电力及照明线路采用导线穿管沿墙及屋顶明敷，吊顶内线路采用导线穿管沿屋顶明敷或电缆沿桥架敷设，垂直引上及引下线路采用插接式母线敷设。
4.6.8综合布线
根据项目使用要求，建筑物内根据要求进行综合布线，综合布线按照综合配置设计。
4.7节能设计
4.7.1设计依据
1、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
2、国家现行的其它有关节能和合理利用能源的政策及标准规定
4.7.2节能措施
1、散热器外表刷非金属性涂料，且采用明装方式；
2、推广使用优质给水管材，选用铝塑复合给水管；
3、充分利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而节约人工照明电能；
4、改进灯具控制方式，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。
第五章环境保护及安全
5.1环境保护
5.1.1编制依据
1、《中华人民共和国环境保护法》1989年12月
2、中华人民共和国国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》1998年11月29日
3、《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082-1999）
4、《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）
5、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）
5.1.2主要污染来源
1、悬浮颗粒物：
主要来源于施工期间各种建筑材料的运放造成的二次扬尘危害。
2、废水：
来源于施工期污水及生活废水。
3、噪声：
主要由施工期间各施工机具产生，重点考虑施工时对周边居民的影响。
4、固体废物：
主要来源于施工期废弃建材和使用期的生活垃圾。
5.1.3具体防治措施
1、施工污水经沉降合格后，排至城市下水管网；使用期生活废水经场区出水管网统一排至城市下水道；
2、施工设备尽量选用环保型低噪机械，降低对周围环境的影响昼间噪声限值控制在65dB内，夜间噪声限值控制在55dB内。
3、生活垃圾按指定地点文明存放，由环卫部门统一清运、处理。
项目实施运行的“三同时”制度，确保各类污染物的达标排放。
5.2安全措施
1、加强建筑安全生产管理，坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度；
2、在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施；采取安全防护措施，防止对毗邻的建筑物、构筑物造成损害；
3、机械设备防护装置齐全有效，电动机械和电动手持工具设漏电掉闸装置；
4、脚手架材料及脚手架的搭设及各种缆风绳及其设备必须符合规程要求；
5、涉及建筑主体和承重结构变动的装修改造工程，在施工前应委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案，没有设计方案不得施工。
6、掌握与施工现场相关的地下管线资料，并采取保护措施；
7、在工程的楼梯口、通道口设防护设施；
8、建筑施工企业为从事危险作业的职工办理意外伤害保险；
9、施工现场的危险地区应有警戒标志，夜间用红灯示警。
10、施工中发生事故时，应采取紧急措施减少人员伤亡和事故损失，并按照国家有关规定及时向有关部门报告。
第六章项目组织管理
根据项目特点及现有条件，为保证项目的顺利实施，保证能够按质按量完成施工任务，本项目建设单位要成立项目组织管理机构，严格实行法人责任制、施工招标制、工程监理制、合同管理制等项目约束机制。
6.1项目组织机构
项目业主成立工程领导组，由项目法人代表任组长，下设合同管理组、计划财务组、质量监督组、综合协调组，各组之间相互协调、相互沟通，统筹安排项目事项。
1、合同管理组
负责合同管理、设计、施工、材料采购和工程监理要依法订立合同，合同要有明确的质量要求，履约担保、违约处罚条款等。
2、计划财务组
负责项目的投资计划安排和财务管理，合理安排投资计划，保证按期完成，严格执行财务制度，保证资金筹错到位，控制建设成本，确保资金使用安全有效。
3、综合协调组
负责协调业主与勘察、设计、施工、监理单位之间的关系，监督实施进度，负责现场环保及土地治安的协调。
4、质量监督组
代表业主处理施工中的技术问题，负责质量检查，组织阶段验收和竣工验收。
6.2项目监理
根据《建筑法》和《建设监理规范条例》，建设单位委托有资质、有信誉、技术力量强的监理队伍进行本项目的施工全过程监理，监理单位的现场监理应聘用有相应资质和良好职业素质的监理员，在项目总监的领导下，按照监理合同和监理有关规定对工程采取旁站、巡视和平行检验等形式，按作业程序及时跟班到位进行监督检查，认真进行“三控两管一协调”，对工程的计划、进度、质量、投资、安全、文明等方面进行监督和有效控制，确保工程按质按量完成监理任务。
6.3项目招标
6.3.1编制依据
1、《中华人民共和国招标法》
2、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》原国家计委第3号令；
3、《**省基本建设物资采购招投标实施细则》；
5、《**省工程建设项目勘察设计招投标实施细则》；
6.3.2招标基本情况
根据国家发改委发布的《工程建设项目招投标范围和规模标准规定》**市计划生育服务站综合办公楼维修改、扩建工程属关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目。
项目总投资185.40万元，其中：
建安工程费152.19万元，设备购安费3.5万元，工程设计费6.85万元，工程监理费3.04万元。
1、《中华人民共和国招投标法》第三条规定，在我国境内进行关系社会公共利益、公众安全的项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标；
2、《工程建设项目招投标范围和规模标准规定》第七条规定在我国境内进行关系社会公共利益、公众安全公用事业的项目建设，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：
（一）施工单项合同估算造价在200万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；
3、《**省工程建设项目勘察设计招标投标实施细则》第三条规定，在**省境内进行关系社会公共利益、公众安全的项目，勘察费单项合同估算价20万元以上，设计费单项合同估算价30万元以上或工程总投资2000万元人民币以上的必须进行招标；
根据以上规定，本项目的建筑施工、工程设计、监理不需要进行招标。
可研建议委托有资质的招标代理机构对项目的建筑施工、设计、监理进行邀请招标，设备采购可不进行招标。
项目招标基本情况详见下页表：
第七章工程进度计划
参考《全国统一建筑安装工程工期定额》，结合项目实际情况确定本项目计划建设工期为5个月，从2006年6月起至10月止，建设期分四个阶段进行：
第一阶段为可研立项等前期阶段；第二阶段为工程设计阶段；第三阶段为工程施工阶段；第四阶段为工程竣工验收、结算阶段。
具体进度安排见下表：
项目实施进度表
时间
项目
2006年
6
7
8
9
10
前期准备
工程设计
工程招标
建筑施工
竣工验收
第八章投资估算及资金筹措
8.1编制依据
1、《编制装饰装修工程量清单与定额》
2、《建筑装饰装修工程预算报价手册》
3、《**省建筑工程、建筑装饰工程预算定额》
4、2003年《**省建筑安装工程概算定额》
5、2002年《**省建设工程其他费用标准》
6、2006年**市第一期建设工程材料指导价
8.2投资估算说明
1、综合办公楼维修改造费用总计109.8万元，分述如下：
1）屋面改造906m2，按350元/m2估算，合计31.71万元；
2）卫生间改造面积96m2，按350元/m2估算，合计3.36万元；
3）改造花岗岩楼地面面积600m2，按400元/m2估算，合计24万元；
4）内墙刷乳胶漆面积1349.7m2，按25元/m2估算，合计3.37万元；
5）外墙刷中档涂料面积1374m2，按25元/m2，估算，合计3.44万元；
6）其它门、窗及管线，按200元/m2（建筑面积）估算，合计43.92万元；
2、西楼维修改造面积340m2，按500元/m2估，合计17万元。
3、附属用房总面积340m2，按550元/m2估，合计18.7万元。
4、绿化、硬化及附属设施投资总计6.69万元，分述如下：
1）绿化面积总计293m2，按30元/m2估算，合计0.88万元；
2）硬化面积500m2，按60元/m2估算，合计3万元；
3）16m3钢筋混凝土化粪池，估算为2.12万元；
4）室外给水管线长5m，按200元/m估算，合计0.1万元；室外排水管线长25m，按100元/m估算，合计0.25万元；室外供电线路长5m，按100元/m估算，合计0.05万元；锅炉房到办公楼供热管线长36m，按300元/m估算，合计1.08万元；
5、新购0.35T锅炉一台，购安费估算为3.5万元。
8.3其它费用估算说明
1、建设单位管理费按工程费用的0.5%计；
2、建设单位临时设施费按建安工程费的0.5%计；
3、勘查设计费
1）可研报告编制费按3.0万元计；
2）设计费按
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