安置小区西部一期项目可行性研究报告.docx
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安置小区西部一期项目可行性研究报告
第一章总论
第一节项目概要
一、项目名称：
X西安置小区西部一期项目
二、占地面积：
项目用地面积14.13顷。
三、总建筑面积：
总建筑面积189593.4方米，其中住宅建筑面积152415平方米，配套用房建筑面积3500平方米，汽车泊位个。
四、建设地点：
选址于西北绕城以西与文汇西路延伸段以南。
五、项目投资：
约3个亿
六、资金来源：
区财政拨款解决。
七、建设期：
2年
八、建设单位：
X市邗江城市建设置业有限公司
联系地址：
X市邗江区百祥路4-23号
联系电话：
第二节公司简介
X市邗江城市建设置业有限公司成立于2004年12月1日，公司地处X市邗江大道326号。
是由邗江国资局与邗江公产所共同出资设立的一家以城市建设为主营业务的国有股份制企业。
公司经营范围主要有：
城市基础设施建设、市政公共设施管理、环境保护工程、房地产开发（凭资质经营）、建筑安装、装饰装潢、园林建筑（上述项目如需审批经批准后经营）；旅游项目开发与经营（涉及审批项目的，经批准后经营）；自有场地的停车服务，建材、苗木销售（限分公司经批准后经营）。
本公司注册资本33000万元，具有二级房地产开发资质。
公司现有正式职工20人，中高级职称12人，大专以上学历占90%。
本公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设办公室、财务部、工程部、发展部、材供部等部门。
公司固定资产2亿元，目前拥有润扬森林公园600多亩土地使用权，瓜洲闸76亩土地使用权。
并承租了1600多亩土地。
公司目前主要投资房地产、流通、旅游业等，公司拥有台湾润泰集团大润发公司X广润发超市46%的股权。
近期建设项目主要是X润扬森林公园，公司已向润扬森林公园项目投入资金4亿元人民币，主要用于基础设施和绿地建设，公园A区工程已于2005年4月16日全面竣工,目前正进行二期工程的前期规划和准备。
第三节项目主要建设内容
本项目建设单位委托X市建筑设计院进行了总体规划，根据规划方案，建筑规模及主要建设内容：
本次项目用地14.13公顷，总建筑面积189593.4平方米，以及相配套的设施建设。
第四节主要经济技术指标
经初步测算，主要经济指标见下表：
X安置小区西部一期项目
主要经济指标表
序号
指标名称
主要内容
1
项目名称
X安置小区西部一期项目
2
建设单位
X市邗江城市建设置业有限公司
3
办公地址
X市邗江区百祥路4-23号
4
总建筑面积
189593.4平方米
5
建筑容积率
一号地块：
1.3二号地块：
1.015
6
建筑密度
一号地块：
21%二号地块：
28.9%
7
绿地率
一号地块：
35.3%二号地块：
36%
8
总投资
3亿元
9
建设期
约2年
10
资金来源
区财政拨款解决
第二章项目申请理由
自古以来X物华天宝、人杰地灵。
近几年，X不断改善营商环境，连续几年被台湾电机电子同业公会评为台商投资极力推荐的十大城市之一，入选“福布斯商业城市榜”。
前不久，中国社会科学院公布包括香港、澳门、台湾在内中国两岸四地的城市竞争力报告，在200个地级以上城市中，X的综合竞争力由上年的第51位上升到第45位，其中制度竞争力、政府管理竞争力、环境竞争力排名分别列第7位、第9位、第10位，这充分显示了X营商环境的日益优化、城市竞争力的明显提升。
1998年，X荣膺首批中国优秀旅游城市称号，2004年，X获得“全国最佳人居环境奖”称号，2006年又荣获年度中国唯一的“联合国人居奖”。
X整体环境变得更加优美，城市功能变得更加完善，发展空间变得更加宽广，百姓生活变得更加幸福。
环视今日X，适宜投资创业，适宜生活居住，适宜旅游度假，现在，X面临千载难逢的新机遇。
X是一座能够让人心灵平静的城市，又是一座适宜投资创业的活力城市和宜居的生态城市。
2006年X国民经济持续快速增长。
全年完成地区生产总产值1100亿元，比上年增长15.2%，第三产业增加值3825亿元，增长15.3%，人均地区生产总值24540元，全年实现财政总收入158.03亿元，增长35%。
2006年完成全社会固定资产投资533.3亿元，增长30.1%。
投资规模稳步扩大，投资主体日趋多元。
2006年完成社会消费品零售总额355.83亿元，全年接待境内外游客1346.17万人次，增长18.4%；旅游总收入131.68亿元，增长25.9%。
其中，国内旅游人数1316.1万人次，增长12.8%；国内旅游收入115.1亿元，增长24%。
接待入境旅游30.07万人次，增长26%；旅游外汇收入2.08亿美元，增长37.2%。
信息服务业保持了良好的发展势头，全年实现销售收入41亿元，同比增长15%。
2006年末金融机构各项存款余额1085.26亿元，比年初增加132.57亿元，其中储蓄存款余额675.55亿元，比年初增加71.05亿元；各项贷款余额597.24亿元，比年初增加83.9亿元。
全市现有国家级出口加工区、国家级农业合作试验区和8个省级开发区、37个乡镇工业集中区，这些区域已成为集聚各种生产要素、产业的重要载体。
2006年全年协议注册外资24.49亿美元，增长0.6%，注册外资实际到帐额7.61亿美元，增长44.7%。
全市完成进出口总额32.68亿美元，比上年增长17.1%，出口23.6亿美元，增长23.9%，完成外经营业额1.25亿美元，增长20%。
2006年度X房地产市场呈现出理性发展，继续保持快速、健康发展的良好态势，继续保持供求两旺，总量基本平衡的发展趋势，2006年全年完成房地产开发投资83.4亿元，同比增长14.1%，商品房施工面积839.54万平方米，同比增长21%，商品房竣工面积2983.09万平方米，同比增长5.2%，商品房销售面积384.75万平方米，增长10.6%。
随着国际资本向X等长三角地区逐步转移及X投资环境整体提升，特别是在X城市“主体向南、拓展东西”总体规划的确立和沿江大开发战略目标的实施后，沿江重要组成部分的西部濒江临河的生态优势日益现，X城市西部及邗江工业园发展优势、战略地位和人文条件更加突出，是X面向上海、融入苏南的主要门户和桥梁。
在区委、区政府“大干三年、谋划七年、全面推进X片区改造建设”工作思路的引导下，X片区将在三年内完成长江路以东1.8平方公里的城市建设，七年内塑起一座现代新城。
目前，X片区改造一期工程吉安路、兴城西路、长江路延伸段、安置区的拆迁工作已进入扫尾阶段，建安路已完成道路设计，具备全面施工的条件，335地块已经交付客商使用，各项工作紧锣密鼓的进行。
同时，随着发展和建设规模的不断扩大，其拆迁量也大增，建设好安置小区，安置好拆迁居民的居住条件，是片区改造的重点工作之一，是X片区顺利发展的重要保证条件之一，对片区改造的发展和稳定具有重大战略意义。
从实地调研的情况看，X街道的住宅项目发展滞后，住宅小区较少，因此，从房地产市场角度看，该地块除地理因素外，准确的市场定位，加上先进的设计理念和精心的规划，项目将会取得广大拆迁户的大力支持。
综上所述，X市邗江城市建设置业有限公司建设的X安置小区一期项目是X市经济发展和X片区建设的需要，是改善原居住居民的生活条件，树立城市对外良好形象的需要，同时也是改变该X西部区域的投资环境创造了条件，提升X城市总体竞争力的需要。
第三章拟建项目情况及本次申请
核准的主要内容
本次申请核准的内容为拆迁安置房建设项目。
本项目的建设单位已委托X市建筑设计院进行了总体规划，根据规划方案，项目总建筑面积155915平方米，主要由住宅、配套用房和配套建设的道路、绿化等组成。
一、项目基本情况
项目单位本次申请核准的项目拟通过划拨方式取得土地使用权，项目简介如下：
1、项目名称：
X安置小区西部一期项目
2、建设地点及四至：
选址于西北绕城以西与文汇西路延伸段以南。
3、建设规模及主要建设内容：
项目总建筑面积155915平方米，其中住宅建筑面积152415平方米，配套用房3500平方米，汽车泊位个。
功能情况表：
X安置小区西部一期项目功能情况表（表3—1）
序号
项目名称
数量
建筑面积（m²）
1
住宅*
幢
152415
2
配套用房
3500
3
配电房
1
4
汽车泊位（地下）
个
5
总住户
1094户
总合计
155915
*备注：
其中多层住宅59400平方米，叠加住宅93015平方米。
4、拟建项目工程投资约万元，其中土地费用为万元，前期费用为万元，建安工程费为万元，配套工程费约为万元，不可预见费用万元。
详见投资估算表。
二、本次申请项目的规划、环保、用地等要求
（一）规划
X市规划局对该地块控制性详细规划。
（二）消防建筑防火规范要求
按照民用建筑设计防火规范GB50016—2006的规定确定建筑物的耐火等级，建筑物之间的间距满足建筑防火规范的要求，道路布置应设置环形消防通道以满足消防车通行的要求，区域范围内应考核室内外消火栓系统，并配备必要消防设备。
建筑物应考虑防火分区，并设置安全疏散通道。
项目需经消防验收合格后方可投入使用。
（三）环保
在施工期间，严格执行建筑噪声申报等到环保法律法规，控制施工作息时间。
在运营期间，对噪声、生活废水进行有效治理，妥善处理各种固体废物，加强绿化建设，不得使用任何燃煤设施。
建设单位要落实有效的污染防治措施，确保各项污染物达到排放。
项目建成后要经环保部门验收合格，方可投入使用。
（四）用地
本次项目为拆迁安置房，以划拨性质取得土地使用权。
（五）人防
本项目人防设施根据规定设计，符合要求。
（六）抗震
2001年国家确定X市区地震烈度为7度，并取用基本地震加速度值0.15g，本工程据以设防。
三、项目建设原则
X安置小区西部一期工程项目，要按借鉴X地方传统建筑风格进行设计，确保环境优美，布局合理、设施配套齐全、空间尺度宜人。
其建设原则为：
（一）依据X市城市总体规划及区域控制性详细规划的要求，因地制宜，充分利用土地资源，在满足朝向、日照、绿化等生态环境要求前提下，优化建筑单体设计，建筑物设计要与周围环境相协调，并体现出具体传统与现代相结合的建筑风格。
（二）要重视功能布局。
一切以人的活动为中心，体现以人为本的设计思想，功能布置要科学、合理与适用，满足居住的需要。
要努力提高建筑物的功能设计质量，满足建筑的使用、安全性、耐久性和经济性等方面要求。
（三）总平面布置要合理，要处理好各建筑物之间的空间布局。
要重视交通设计，形成有利于人流与车流互不干扰的交通组织，并满足消防通道的有关要求，要优化室内外的环境设计，努力提高绿化率，创造出舒适、幽雅、优美的环境。
（四）要重视建筑空间效果设计，建筑风格要体现地方特色和现代气息，特别要重视建筑物顶部节点部位的处理，建筑物整体色调简洁明快，要与园区内周边环境相协调，构筑出具有特色空间景观。
（五）坚持可持续发展的观念，在平面设计时，要有一定的灵活性、可改性和超前性。
在平面设计时要留有余地，具有一定的灵活性、可改性、适应性和超前性。
（六）本项目的建设应积极采用国家推广和推荐的新材料、新技术和新产品，认真贯彻国家节能、节地、节材的政策及有关规定。
（七）要重视配套工程的设计，对供电、给排水、通讯等工程要配套进行设计和实施。
同时也要积极应用高科技手段，做好信息化和智能化管理等方面的设计。
四、建筑与结构
（一）建筑风格要与周边环境相协调，要通过虚实对比、色彩构成、细部刻画、质感对比等建筑手法，形成稳重大方的建筑风格。
特别要重视沿街用房的立面设计和屋面形成的设计，装饰工程及立面设计要做到色彩鲜明，造型新颖，以创造一个良好的环境。
（二）X安置小区西部一期工程项目全部是拆迁安置房屋，为了有效地降低工程投资，应选用经济合理的地基处理方案，尽量采用天然地基作持力层。
地基的结构形式在取得地质勘探报告后最终决定。
（三）要做好新型材料和节能产品的设计、推广和使用。
使用有节能特色的新型钢窗等节能产品，设计与安装一步到位。
填充墙可采用加气砼砌块孔等新型墙体材料，以减轻结构自重，并符合墙体材料改革的有关要求。
五、配套工程
本项目要求强弱电、上下水等配套工程应齐全，室内外全部采用暗管、暗线，以美化环境。
必要时所有管线走向埋深应做竖向设计，以避免施工中产生矛盾。
（一）电气
1、供电与照明
本项目室外供电线路走向及配电容量需与供电部门协商后确定，用电负荷为三级。
供电设施应安全可靠，区域内供电由配电房引出，形成供电网络。
本工程室内主要采用荧光灯照明，室外可采用低压钠灯进行亮化。
本项目配电干线可采用阻燃型铜芯电缆及封闭式母线槽。
配电支线和照明线路可采用阻燃型铜芯电缆及阻燃型铜芯塑料绝缘线沿桥架及穿线管暗设。
室外线路采用电力电缆埋地敷设，电缆进楼和穿越道路时，应穿钢管保护。
电缆埋设深度不少于0.7米，有关做法请参见《建筑电气安装工程图集》施工，电缆敷设时参照有关规程、规范，要避开雨水管和污水管标高。
本项目建筑物屋面应考虑避雷设计，在屋面设避雷带，可利用基础主筋作接地装置，接地电阻不大于1欧姆。
2、弱电
（1）电话
考虑居住生活的需要，通讯管线要同步进行设计与安装，以保护工作生活的需求。
（2）有线电视
随着有线电视的普及和文化娱乐活动的需要，可考虑有线电视的设计，在适当部位设置前端室，在建筑物的每层设分支器箱。
主干线采用SYKV75—9同轴电缆，分支线采用SYKV75—5同轴电缆，全部管线暗敷。
（3）信息化和智能化管理
按信息化、现代化的要求，可考虑计算机网络平台系统的设计并与宽带网连接，满足住户信息化的需求。
根据智能化、现代化的要求考虑监控系统、火灾自动报警系统的设计，便于管理。
（二）给排水
1、给水
（1）水源
接自市政给水干管，形成区域内给水系统网络。
（2）水量
折合人均用水量为8升/平方米.日，时变化系数K=2.0；停车库地面冲洗用水量为2.0升/平方米.日，时变化系数K=1.0；道路绿化用水量为2.0升/平方米.日，时变化系数K=1.0；未预见水量之和按最高日用水量的10%考虑。
消防用水量，根据《建筑设计防火规范》要求进行设计。
（3）根据《建筑设计防火规范》的要求，应考虑设计室外地上消火栓。
最小管径不小于&150，消火栓保护半径控制在120米以内，确保每个着火点均在此管网控制范围内。
（4）管材：
室内给水管材建议采用PPR，消防采用镀锌管。
（5）本项目内所有洁具设备均采用节水型卫生器具。
2、排水
（1）室外排水采用雨、污分流制。
（2）设计参数：
折合排污量为80升/人.日。
（3）管材：
采用UPVC塑料排水管管。
（4）污水排放：
根据本项目具体情况和要求，生活污水须经地埋式无动力化粪池进行处理，处理后由污水管道排入城市市政管网。
（三）空调
要配置安装空调所需用电量及配套的线路、插座，在电气设计时统一考虑，空调室外机平台的设置建议要与建筑设计同步进行。
六、项目实施进度计划
2009年1月报批项目可行性研究报告，2009年3月初完成初步设计，2009年4月底办理完毕一切前期准备工作，包括完成施工图设计，招投标等工作。
2009年4月正式开工建设，计划2010年4月全部竣工交付，项目建设期2年。
七、投资估算
根据国家有关概算指标及市有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步估算。
（一）投资估算编制依据
（1）《江苏省建筑与装饰工程计价表》及相应费率；
（2）《江苏省安装工程计价表》及相应费率；
（3）《江苏省市政工程计价表》及相应费率；
（4）《X市工程造价信息》并结合X市当前工程造价的实际情况确定；
（5）业主提供的相关项目资料；
（6）类似工程项目估算指标。
（二）投资估算：
经初步测算，该项目工程投资约万元。
其中土地费用为万元，前期费用为万元，建安工程费为万元，配套工程费约为万元，不可预见费用万元。
投资估算详见下表：
X安置小区西部一期项目
总投资估算表
序号
费用名称
工作量
单价（元/平方米）
金额
（万元）
备注
单位
数量
一
土地费用
土地征用等费用
平方米
46475
300
1393
1393
二
前期
其中：
1、政府规费
2、咨询、规划、设计、勘察费
3、三通一平
4、监理工程费
平方米
平方米
平方米
平方米
76293
76293
76293
76293
150
20
40
20
1755
1144
153
305
153
三
建安工程费
其中：
1、土建工程费用
2、水电安装费
平方米
平方米
76293
76293
900
100
7629
6866
763
四
配套工程费
其中：
1、道路停车场、室外排水
2、景观、绿化
3、其他（大门、消防、亮化等）
平方米
平方米
平方米
76293
76293
76293
40
40
50
1091
305
305
381
五
不可预见费用
平方米
76293
50
381
合计
12249
八、资金筹措
经初步测算，X市邗江区X街道办事处“X安置小区西部一期”建设项目约需投入资金约3亿元，项目所需建设资金全部由X片区改造拆迁安置资金解决。
第四章建设条件
1、气象
X城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分，境内地势平坦，河网密布，高程一般3—6米，属北亚热带季风湿润气候区，具有寒暑变化显著，四季分明等气候特征。
春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季阴湿寒冷。
年平均气温15.1C，平均年降雨量1014mm，全年无霜期平均224天。
2、工程地质
该地区地质情况进行地基详勘，建议尽快对现有建设场地进行详细的工程地质勘察，掌握土层基本现状和相关条件，确保下阶段设计、施工等工作的顺利开展。
3、实施条件
X水陆交通便利，方便的水陆交通为X市经济发展和土地市场开发提供了有利的条件。
该建设项目所需建筑材料主要有石料、水泥、钢材、木材等，这些材料中有一部分属于X地产，有一部分需外购解决。
鉴于X市区水陆运输条件较理想，且目前建材市场旺盛，故资源条件基本能保证该项目的实施要求。
4、市政设施条件
（1）交通条件：
项目地块毗邻城市干道文汇西路，交通极为方便。
（2）给排水：
文汇西路是城市给排水系统主管网之一，均能满足给排水需要。
（3）供电：
项目地块旁设有供电设施，根据项目建设需要进行改造，保证项目需要。
第五章项目的招投标管理
为进一步规范工程项目的招投标活动，保护国家利益，保证工程质量，培育和建立统一开放、竞争有序的招投标市场，推动招投标活动的健康发展，《中华人民共和国招投标法》于2000年1月1日正式颁布实施，《江苏省招投标条例》也于2004年2月1日起实施。
除法律、法规和国家、省有关规定可以不招标的项目外，达到下列项目标准之一的，依法必须进行招标。
（一）施工单项合同估算价在100万元人民币以上或建筑面积在2000平方米以上的；
（二）重要设备和材料等货物的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在30万人民币以上的；
（四）单项合同估算价底于第
（一）、
（二）、（三）项规定的规模标准，但符合下列标准之一的项目
1、项目总投资额在2000万元人民币以上的。
2、总投资中使用财政预算资金、纳入财政管理的各种政府性专项建设基金或行政事业性收费资金、国家融资的金额在100万元以上的。
根据国家、省、市招标工作的有关规定，本项目应依法进行公开招标。
在项目建设过程中，要按基本建设有关程序办理相关手续。
为了优选施工队伍确保工程质量，合理降低工程造价，本项目建筑、安装的招标范围为全部招标。
招标的组织形式有自行招标和委托招标，根据国家发展计划委员会制定的《工程建设项目自行招标试行办法》及现行招标有关规定，结合项目建设单位的实际情况，本项目招标形式为委托招标。
本项目的招标方式为公开招标。
有关招标基本情况详见下表：
招标基本情况表
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用
招标
方式
招标估算
金额
（万元）
全部
招标
部分
招标
自行
招标
委托
招标
公开
招标
邀请
招标
勘察
设计
建筑工程
★
★
★
安装工程
★
★
★
监理
★
★
★
设备
重要材料
其他
情况说明：
2008年2月
第六章资源利用和能源耗用分析
一、土地和拆迁情况
X安置小区西部一期工程项目申请报告地处X市西北绕城以西与文汇西路延伸段南侧，项目用地单位拟通过划拨方式取得该土地的土地使用权。
本项目区域内建筑物已拆除，项目实施过程中不涉及房屋拆迁问题。
本项目的建设符合X市城市总体规划和X片区规划的要求，项目的建设有利于提升X片区的整体环境。
本项目符合国家土地供地政策，符合节约和充分利用土地资源的要求。
二、节能与节水
按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。
“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。
节能措施应严格按《民用建筑节能管理规定》和《民用建筑热工设计规范》（GB50176—93）的要求采用，本项目建议采用以下节能措施。
1、优化结构设计，减轻墙体自重，减少钢材、木材、水泥等建材的耗用量。
2、注意控制体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热措施（外保温效果更佳），提高墙体热阻；增加建筑物的热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可有效阻止热量进入墙体。
3、窗户大小与空调负荷关系甚大，窗墙比适当控制；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳装置，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，以便减少夏季太阳的热辐射，冬季可得到日照。
4、为减少太阳辐射引起顶层房间过热，应加强隔热层并有架空通风层，还可在空气间层内贴热反射材料。
围护结构采用色外表层，可反射夏季太阳热幅射，减少外墙面吸收热量。
5、积极推广使用节能材料，选用保温隔热、隔声性能好的加气砼空心砌块和密闭性能好的塑钢窗。
提高门窗的气密性，积极推广使用保温隔热、隔声性能好的加气砼空砌块，减轻墙体自重，有利于抗震，并有利于提高劳动效率。
6、尽充分利用自然光满足室内采光要求，采用高效照明光源及灯具，室外可采用节能型钠光源照明。
本项目电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。
为了节约能源，提高功率因数，应考虑装设无功功率补偿设备。
7、选用节能的设备，降低能源消耗。
8、节约水资源，室内给水设备优先采用节水型卫生设备，生活污水进行无害化处理，处理后的水可用绿化。
第七章生态环境保护
根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的排放标准。
本项目环境保护工作接受市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：
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