历年房地产方面的改革.docx

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历年房地产方面的改革

历年房地产方面的改革

政策目标：

修改十年规划指标，调整、改革、整顿；

政策内容：

承诺私人建房，都市居民能够自购自建。

开始住房制度改革；调整产业结构，下放治理权；

1984年

政策目标：

进展房地产业；

政策内容：

公布城建综合开发暂行方法，推行商品化试点；

1985－1987年

政策目标：

防止盲目进展商品住宅；

政策内容：

加大商品房住宅打算治理，公有住房补贴出售；

1988年

政策目标：

扩大房地产业进展，实现住房制度改革

政策内容：

修改《宪法》，承诺土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场；

1989年

政策目标：

加大房地产市场治理；

政策内容：

公布《关于加大房地产市场治理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；

1990年

政策目标：

加大治理整顿；推进土地使用制度改革；

政策内容：

治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；公布《土地治理法实施条例》；

1991年

政策目标：

规范产地产业进展：

深化住房制度改革；

政策内容：

治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范畴内全面推行；

1992年

政策目标：

加快房地产业进展；

政策内容：

引进外资；宣布“治理整顿”终止；房地产价格；扩大市场调控范畴；下放权力；发放开发消费贷款；

1993年

政策目标：

理顺房地产业，促进房地产业健康进展；

政策内容：

开始进行宏观调整；操纵投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调剂房地产经营收益。

公布《关于加大房地产市场宏观治理，促进房地产业健康连续进展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》；

1994年

政策目标：

加大宏观调控，深化住房制度改革；

政策内容：

公布《国务院关于连续加大定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳固的进展时期；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序；

1995年

政策目标：

规范房地产市场；

政策内容：

加大房地产市场的宏观治理；颁布《房地产治理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程；

1996年

全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；

1997年

实行适度从紧的财政政策和货币政策；

1998年

政策目标：

促进房地产业进展；

政策内容：

公布《都市房地产开发经营治理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点进展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整；

1999年

实行主动财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓舞个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半；

2000年

启动住房消费，促进房地产业进展。

对住房公积金货款的个人和银行都免税。

租赁所取得收入税收税率减少；

2001年

政策目标：

促进房地产业进展；促进消化积压房；

政策内容：

对住房消费采纳扶持政策，主动促进房地产业进展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。

消化积压商品房政策，对1998年6月30日往常的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费；

2002年

1月：

禁止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务

3月：

降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公积金治理条例》；

8月：

央行认为局部投资增幅过大，加大房地产市场的宏观调控，强化土地供应治理，严格操纵土地供应总量。

复原征收土地增值税。

2003年

6月：

出台121号文件。

加大房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提升第二套住房的首付比例；

7月：

出售的房屋开始征收房地产税

8月：

出台18号文件，促进房地产连续健康进展；

2004年

4月：

存款预备金利率上调，从7%提升到7.5%。

上海市公布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。

5月：

对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地治理的严格操纵，抑制房地产投资过快的增长

8月：

出台《上海市土地储备方法》。

地点产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回

10月：

加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点

12月：

严禁非法压低地价招商；严格规范地点政府土地治理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；

市场反应:

2005年上海房价显现明显下降,最大降幅超过20%;除上海之外,全国各地房价连续大肆上涨。

2005年

3月：

房贷优待政策取消——调控涉及消费层面

3月：

房地产税改革深入——调控触及交易环节

3月：

国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）

5月：

七部委意见——调控加大、细则出台（新国八条）

5月：

《关于加大房地产税收治理的通知》——从税收入手整顿房地产市场

9月：

银监会212号文件——收紧房地产信托

10月：

国税总局重申二手房交纳个税

市场反应:

房价连续上涨。

2006年

4月：

房贷利率再次上调——调控卷土重来

5月：

国六条出台——新一轮调控大幕开启

5月：

国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系

5月：

国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场

7月：

未取得预售许可证不得公布预售广告——规范房地产期房预售制度

7月：

建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

7月：

108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资

8月：

土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规

8月：

央行再次加息——宏观调控动用金融手段

8月：

建设部出台廉租房治理实施方法——逐步落实住房保证政策

9月：

房地产市场整顿，规范交易秩序

9月：

完善二手房市场交易治理

市场反应：

房价连续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。

2007年

1月：

建设部规范房地产经纪行业

1月：

国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始

3月：

通过《物权法》10月1日起执行

3月：

央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款预备金）

6月：

加大外资治理——进一步扼制房地产市场外资过热

8月：

国发〔2007〕24号文件，回来保证、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变

9月：

央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严格打击炒房行为

10月：

加大土地供应调控，缩短土地开发周期

10月：

物业税“空转”试点扩至十省市

12月：

外商投资房地产业限制范畴有所扩大。

市场反应:

当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价显现下跌。

2008年

1月：

国务院重拳打击囤地

3月：

免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税

4月：

国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴咨询题的通知》，提升了房地产企业预交的税金额，然而总的税率没有改变；

6月：

再次上调存款预备金率，缩进银根（全年共5次上调预备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）

9月：

降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款预备金率下调1个百分点；

10月：

财政部《连续加大保证民生投入力度切实解决低收入群众差不多生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降预备金率1个百分点，宣告着政府由“操纵”向“救市”的态度转变。

市场反应：

其他金融政策权限松绑，09年楼市复苏，后连续大涨。

2009年

1月：

四大国有银行宣布：

只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优待、无不良信用记录的优质客户，原则上都能够申请七折优待利率。

1月：

住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学进展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。

其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳固进展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策进展的主线，也是2008年房地产调控政策的连续和深化。

4月：

住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率咨询题专项工作电视电话会议。

会议明确了专项治理的要紧内容：

完善有关政策、制度；加大对操纵性详细规划修改专门是建设用地容积率治理情形的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。

两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钞票交易等违纪违法行为进行严格查处。

对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。

关于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪咨询题的，要对部门责任人从严处理。

关于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。

5月：

最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干咨询题的讲明》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干咨询题的讲明》。

两部司法讲明涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点咨询题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。

这两部司法讲明将于2009年10月1日起施行。

5月：

加大房地产开发企业的土地增值税征收治理

为加大房地产开发企业的土地增值税征收治理，规范土地增值税清算工作，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及事实上施细则、《中华人民共和国税收征收治理法》及事实上施细则等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定《土地增值税清算治理规程》，对土地增值税清算的前期治理、清算受理、清算审核和核定征收等具体咨询题做出具体规定。

《规程》自6月1日起施行。

按照《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直截了当转让土地使用权的。

5月：

研究开征物业税

发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出2009将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。

此前，北京、辽宁等10多省（市）开始物业税“空转”运行。

5月：

国务院公布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保证性住房和一般商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已复原到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

6月，查处“小产权房”

国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地治理法律，违反城乡规划、建设治理的法律，违反有关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

6月：

国土资源部45号令

公布《土地调查条例实施方法》，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的有关制度进行了细化。

7月：

加大贷款资金监管

银监局公布《固定资产贷款治理暂行方法》与《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。

9月：

要求地点政府要加大建设用地批后监管

《关于严格建设用地治理促进批而未用土地利用的通知》，要求地点政府要加大建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严格打击囤集土地行为。

12月：

个人住房转让营业税征免时限由2年复原到5年

国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。

《意见》中一个重要的政策确实是个人住房转让营业税征免时限由2年复原到5年，此举旨在对炒房现象进行遏制。

12月14日：

地点政府要切实负起责任遏制房价过快上涨

国务院常务会议要求各地加大市场监管，稳固市场预期，遏制部分都市房价过快上涨的势头。

会议强调“地点政府要切实负起责任”。

建设部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。

12月17日：

进一步加大土地出让收支治理

财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加大土地出让收支治理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提升到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

而此前各地点土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。

12月：

公布营业税减免细则

财政部、国税总局公布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对一般和非一般住宅营业税减免进行了区分：

5年以上一般住房免征营业税，非一般住宅差额征收；5年以内，一般住宅差额征收，非一般住宅全额征收。

12月：

督办处理房地产开发闲置土地

国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情形，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情形，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。

国土资源部透露目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门缘故和司法查封的约占55%。

市场反应:

短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场复原上涨。

2010年

1月：

国十一条

国务院公布《关于促进房地产市场平稳健康进展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保证性住房和一般商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。

省级政府负总责是该政策的重要关注点。

市场反应:

连续产生高价地王,3月后房价飙升。

9月29日：

史上最严格房产调控政策

<暂停发放第三套房贷>：

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

<部分都市限购房套数>：

房价过高、上涨过快、供应紧张的都市，要在一定时刻内限定居民家庭购房套数。

<推进房产税改革试点>：

我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>：

对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

10.07上海

各区县政府，各部门强化工作责任，坚决遏制地价房价上涨势头→强调“国十条”的调控目的

严格执行差不化的信贷政策，抑制不合理的住房需求

停止对购买第三套及以上家庭住房公积金贷款

本市临时实际限定居民家庭购房套数的政策

主动做好房产税改革试点的各项预备工作

财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定

动迁安置房提早上市交易→由取得房产证5年变为3年

提升商品房预售门槛

着力推进住房保证工作

增加居住用地供应总量

严格按照申报价格明码标价，一房一价对外销售

加大房地产交易秩序监管