政策解答：北京住宅小区停车新规解答六大疑问.doc

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政策解答：

北京住宅小区停车新规解答六大疑问

作为北京市贯彻《物业管理条例》的配套文件之一，《居住小区机动车停放管理办法》正在研究制定之中。

由于目前小区停车问题多，新政策出台受到有车族业主的热烈关注，为此记者专访市小区办有关负责人做政策解答。

    ■小区停车问题集中体现在哪些方面 

    据介绍，北京居住小区机动车主要问题有：

停车位严重不足，小区兴建时车位规划指标偏低；在高档小区中，地上车位相对紧张，地下停车场相对空闲。

    由于物价局规定露天停车费每月150元，地下停车场收费市场调节，一般开发商定价每月300元~1000元不等，很多车主当然愿意把汽车停在地上。

    部分车主法律意识淡薄，车辆随意停放，有的还侵占绿地，伤害到广大业主的权利。

    在小区内有的车主还经历过车胎被扎、车窗被砸、车身被泼漆的遭遇，而一些居民反映汽车警报器长鸣严重影响睡眠。

    ■新办法有哪些内容 

    将要出台的《居住小区机动车停放管理办法》涉及的主要内容有：

明确居住小区机动车停放管理的主管机关、停车场产权所有者、停放管理单位的职责、车主的权利义务；加强对临时出入小区车辆的管理及违约责任的处理等一系列问题。

    重点解决停车位不够的问题，一是要求物业公司利用现有空地尽可能补建停车场，没有空地的，可利用小区道路画临时停车位来缓解压力，再就是大力推荐物业公司利用科技手段解决车位不足的问题，比如兴建绿地停车场、立体停车场等。

    针对车主的违规行为和损害广大业主的行为，新办法虽然没有行政处罚，但受害者可依此进行民事赔偿；而如果物业公司违反约定主管部门可进行处理，以保护车主与业主的利益。

    ■停车管理单位、车主都有哪些权利义务 

    停车管理单位提供长期停车管理服务的应做到：

有专人对进出停车场车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门查验停车凭证后放行；24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止任何损害停放车辆的行为；维护小区停车秩序，保证车辆停放整齐，行使通畅。

向存车人开具物业管理企业发票或停车专用发票。

    居住小区机动车停放人应遵守以下规定：

1.按照规定或约定交纳停车管理费用；2.应在指定的停车位停放；3.停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除。

机动车停放或行使时造成小区公共设施损坏的，停车管理单位有权要求停车人赔偿损失。

    ■新办法能否给停车收费降价 

    有关负责人指出，有关停车场的收费在北京市物价局《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》京价（收）字[2002]194号有明确规定，露天停车场每月150元，地下停车场应遵照市场调节价，新办法不解决价格问题。

    ■新办法业主能否对停车收费有发言权 

    有关地下停车场收费过高的抱怨，有些业主表示，既然土地出让金是业主们共同分担的，地下停车场产权就不是开发商的，就算开发商说地下停车场产权是自己的，消费者是业主，他们也有定价的参与权。

    据专家分析，地下停车场所有权归属问题主要看业主是否分摊了地下停车场的面积，分摊了则说明地下停车场归业主共有，没有分摊则属于开发商所有。

    而对于地下停车场停车收费定价，则按照物价局文件规定和去年9月实施的《物业管理条例》分为业主委员会成立之前之后两个阶段，之前开发商定价并公示，而之后则由业主委员会和开发商共同协商定价，并到物价局备案。

    ■新办法停车时车受损或丢失物业赔不赔 

    该负责人说，有关赔偿要根据业主与物业公司签订的停车管理协议具体来定，新办法只做原则规定。

针对小区停车有两种常见法律关系需要明确，一是地面停车场所有权归业主共有，而物业公司负的是看管维护责任；二是地下停车场如果归开发商所有，则形成租赁关系。

两种法律关系下物业公司和业主的责任不同，如果遭遇汽车在停车时受损或丢失，则都要根据与物业公司签订的停车管理协议所规定的具体条款进行索赔。

北京市将出台居住小区机动车停放管理办法

北京市将出台《居住小区机动车停放管理办法》，规范居住小区机动车停车秩序是新办法的重要内容。

这是记者从北京市国土房管局了解到的。

小区停车问题多多

　　据北京小区办副主任邹劲松介绍，北京居住小区机动车主要问题有：

停车位严重不足，小区兴建时车位规划指标偏低；在高档小区中，地上车位相对紧张，地下车库相对空闲，其主要原因是地下停车费用太高。

　　据调查，大部分地下车库的每月停车费是600元，而地上停车费每月150元，很多车主当然愿意把汽车停在地上。

部分车主法律意识淡薄，车辆随意停放，有的还侵占绿地，物管公司无强制力制止车主的违规行为。

　　很多小区由于停车位不足，物业管理单位只能在路边划线停车，但停车费用又收不上来，影响了物管企业在停车管理方面的继续投入。

新办法包含哪些内容

　　将要出台的《居住小区机动车停放管理办法》涉及的主要内容有：

明确居住小区机动车停放管理的主管机关和机动车停放管理单位的职责、车主的权利义务；加强对临时出入小区车辆的管理及违约责任的处理等一系列问题。

　　重点解决停车位不够的问题，一是要求物管企业利用现有空地尽可能补建停车场，没有空地的，可利用小区道路划临时停车位来缓解压力，二是大力推荐物管企业利用科技手段解决车位不足的问题，比如兴建绿地停车场、立体停车场等；三是利用价格杠杆去调节车位使用不平衡的问题，理顺收费

北京高院出台新政策 行政部门处理物管纠纷

为有效审理物业管理纠纷案件，去年年底北京市高级人民法院制定了《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（以下简称《意见》），并于今年年初正式试行。

该《意见》从业主切身利益出发，在关于管辖、诉讼主体、物业服务合同的效力、管理权纠纷、管理费纠纷、代收代缴纠纷、管理责任纠纷等方面给予了具体指导。

自该《意见》试行以来，业内人士在对其基本认可的同时，也对某些具体条款提出了质疑。

其中对处理业主与业委会纠纷的规定争议最大。

　　物业投诉成热点

　　近两年，北京有关物业管理方面的投诉可谓此起彼伏。

据北京市消协秘书长张明介绍，2003年北京消费者协会共受理商品房投诉468件，投诉热点之一便是物业投诉。

主要表现为：

一是一些物业管理公司和开发商责权划分不明，出现问题后相互推诿，使购房者权益难以得到保障；二是相当多的开发商不向业主委员会移交属于购房者所有的公摊面积产权，且对于利用公摊用地所得的经营性收入业主委员会也没有知情权和支配权，使购房者的财产权受到侵害。

三是一些物业管理公司提供的服务与其所收取的物业费性价比不符，服务严重不到位。

四是一些物业公司不能认真履行《物业管理公约》，使小区物业管理混乱。

　　物管纠纷首次纳入司法解释

　　在这种情况下，北京市高级人民法院出台了《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》。

自今年年初正式实施以来，引起了业内的广泛争议。

　　业内专家刘宏诚认为，由于该《意见》是首次将物业管理纠纷纳入司法解释，而且正处于试行阶段，所以还有许多地方有待完善和尚需探讨是很正常的事。

专家普遍对该《意见》第1条第4款争议最大。

其内容为业主与业主团体（业主大会、业主委员会）之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。

　　北京德润律师事务所孟宪生律师认为，业主委员会与业主之间的权利纠纷，应当属于民事法律范畴。

业主大会或业主委员会不是法人代表，而是依照《物业管理条例》成立的自治团体。

一旦产生纠纷，那些用以自治的契约性文件就成为判断是非的重要标准。

通常情况下，业主与业主委员会纠纷的实质是业主民事权问题，而不是“组织内部”问题。

　　业主纠纷不应由行政部门处理

　　随着行政管理体制的改革，有限政府的观念已被行政机关及普通公民广泛接受。

行政机关对民事问题主要起指导与监督作用，并没有处理民事纠纷的权利，房地产管理机关也只能就房地产有关的市场行为进行管理，而不能就实体权利进行裁决。

　　孟宪生认为，业主与业主委员会、业主大会之间的纠纷有其特殊性，但不能因其特殊性就将其排除在司法管辖之外。

　　据了解，目前尽管《物业管理条理》规定了业主委员会的职权，但对于业主委员会来讲，这种职权不是法律赋予的，而是来源于业主的信托。

但这种委托不同于一般的民事或商事委托，其近似于公司股东对董事的信托。

孟宪生认为，正是因为基于这种关系，所以一旦出现纠纷，还是应该由法院来解决，而并非由相关行政部门进行处理。

北京试行《关于审理物业管理纠纷案件的意见》

今年1月1日，《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》试行，该意见对业主委员会的职责、宠物、物业费、车辆丢失等物业纠纷的处理做了明晰规定。

　　面对纠纷 业主物业如何维权

业主:

　　业主不能诉业委会

　　市高级人民法院规定，不具有物业管理资质的单位如村委会、自行管理公房的单位等因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用物业纠纷处理。

如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。

业主与业主团体如业主大会、业主委员会之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理，而不能直接到法院提起诉讼。

业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。

　　业主委员会只能为公共利益告物业

　　在物业纠纷中，如果物业管理企业损害了业主公共利益的，业主委员会可以作为当事人参加诉讼；没有业主委员会的，全体业主可以提起诉讼。

但物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。

如果业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。

业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，法院不予受理。

物业因业主违反物业服务合同的，只能起诉具体业主。

　　服务不到位可要求减少收费

　　如果物业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以理直气壮地到法院要求减收物业服务费用。

如果物业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的可要求取消多收费。

另外，业主不能因为自己的房屋没有住人而要求减免物业费。

业主拖欠物业费，物业要求的滞纳金一般不应超过欠费金额。

物业:

　　宠物扰乱秩序物业可制止

　　市高院意见规定，业主在小区内饲养动物，如果构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。

另外，业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。

业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。

　　物业停暖收费要承担责任

　　市高院提出，业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业应当通过合法途径进行追索。

物业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业承担赔偿责任。

物业同电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权要求物业赔偿损失。

实行整体供热的小区，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，法院不予支持。

　　小区车辆丢失物业要担过错责任

　　小区发生家庭被盗、车辆丢失等事件，物业要承担多大的责任呢？

市高院规定，如果业主与物业有财产保管协议的，发生盗窃的由物业承担责任。

否则，物业只承担在其职责范围内的过错赔偿责任。

　　物业对停放的车辆收取泊位维护费用的，发生车辆丢失、被砸等事项的，按照小区与物业签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。

没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，根据其过错程度、收费标准承担赔偿责任

北京:

新物业标准"5·1"起执行

昨天，北京市国土资源和房屋管理局公布了《北京市居住小区物业管理服务标准》。

新《标准》规定，对于居民的水、电等急迫性报修，物业必须在半小时内到达现场；电梯主梯每天必须在6至24点内不间断运行；并首次把非商品房的管理服务标准纳入其中。

新《标准》将从5月1日起正式执行。

　　据北京市国土资源和房屋管理局负责人介绍，现行的《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》是1999年制定的，已不能适应物业管理实际工作的需要。

相比之下，新《标准》更为细致，共涉及到绿化、保洁、保安、电梯、装修管理等十个方面，除对物业维修时限、电梯运行时间做出规定外，还要求物业公司保证停车有序，专人24小时看管；每年要进行一次物业管理服务满意率调查，征求意见用户不低于总户数80%；按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂等。

　　据介绍，新《标准》还首次对经济适用房、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准做了单独规定，使非商品房的物业管理也有据可依。