重庆市城市房地产开发经营管理条例修订草案.docx
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重庆市城市房地产开发经营管理条例修订草案
附件2
重庆市城市房地产开发经营管理条例
（修订草案）
目 录
第一章 总 则
第二章 房地产开发企业
第三章 房地产开发建设
第四章 房地产项目经营
第五章 企业信用建设
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条（目的依据） 为加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，维护房地产开发经营活动当事人的合法权益，保障和促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条（适用范围） 在本市城市、镇规划区内国有土地上从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营监督管理，适用本条例。
第三条（开发原则） 房地产开发经营应当坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条（改善居住） 本市根据经济社会发展水平，采取优惠措施扶持发展保障性住房建设，鼓励普通商品房建设，完善住房供应体系，改善居民居住条件。
支持建设经济、适用、节地、节能、环保型住宅和发展成品住宅，推行住宅产业现代化。
第五条（职责分工） 市城乡建设行政主管部门负责全市房地产开发经营活动的统一监督管理，日常工作由重庆市城市建设综合开发管理办公室负责。
区县（自治县）城乡建设行政主管部门按照职责分工负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
国土房管、工商、发展改革、城乡规划、税收等行政管理部门和金融监管机构依照有关法律法规和本条例的规定，负责与房地产开发经营有关的监督管理工作。
第二章 房地产开发企业
第六条（开发资质） 设立房地产开发企业，应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件，实缴注册资本不得低于500万元。
取得企业法人营业执照和经核发资质证书的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动。
第七条（设立程序） 设立房地产开发企业，应当向县级以上工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门审查房地产开发企业设立登记申请时，应当征求同级城乡建设行政主管部门的意见。
第八条（资质等级） 房地产开发企业资质分为一、二、三、四四个等级。
房地产开发企业资质等级条件按照国家规定执行。
新设立的房地产开发企业应当自领取企业法人营业执照之日起30日内，向城乡建设行政主管部门申请暂定资质；暂定资质到期后，根据开发业绩向城乡建设行政主管部门申请核定资质等级。
第九条（暂定资质条件） 申请暂定资质应当提交下列材料：
（一）企业暂定资质申请表；
（二）企业法人营业执照；
（三）企业章程；
（四）验资证明；
（五）企业法定代表人的身份证明；
（六）专业技术人员的劳动合同和职称证书或者执业资格证书；
（七）企业办公场所证明材料；
（八）法律法规规定的其他材料。
第十条（暂定资质有效期） 暂定资质证书有效期为1年。
暂定资质证书有效期届满30日前，房地产开发企业应当向城乡建设行政主管部门申请核定资质等级或者延续有效期，但延长期限不得超过2年。
取得暂定资质证书的企业1年内无开发项目的，不予延续资质证书有效期。
第十一条（核定资质申报材料） 申请核定资质等级，应当提交下列材料：
（一）企业资质等级申请表；
（二）房地产开发企业暂定资质证书或者资质证书；
（三）企业法人营业执照；
（四）企业章程；
（五）上年度企业财务审计报告；
（六）企业法定代表人、经营负责人和经济、技术、财务、信用管理、统计等业务负责人的任职文件、以及符合规定数量的企业人员的劳动合同、社会保险缴纳凭证、身份证明和职称证书或者执业资格证书；
（七）已开发经营项目的有关证明材料；
（八）房地产开发项目手册及商品房质量保证书、商品房使用说明书执行情况报告；
（九）法律法规规定的其他材料。
第十二条（审批权限） 房地产开发企业资质实行分级审批：
（一）一级资质，由市城乡建设行政主管部门转报住房和城乡建设部审批发证；
（二）二、三级资质，由市城乡建设行政主管部门审批发证；
（三）四级资质，由企业所在地区县（自治县）城乡建设行政主管部门审批发证，报市城乡建设行政主管部门备案。
房地产开发企业获得暂定资质证书或者核定等级的资质证书后，应告知企业项目所在地城乡建设行政主管部门。
第十三条（资质有效期） 房地产开发企业资质证书有效期为3年。
资质证书有效期届满30日前，房地产开发企业应当向资质许可机关提出延续申请。
第十四条（资质办理时限） 申请暂定资质证书、核定资质等级、延续证书有效期的，城乡建设行政主管部门应当按照国家和本市规定的条件进行审查，并自受理之日起20个工作日内作出决定。
符合条件的予以核发或者延续；不予核发或者延续的，应当书面说明理由。
第十五条（企业开发规模） 房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应规模的房地产开发项目：
（一）一级资质开发项目规模不受限制；
（二）二级资质开发项目建筑面积不得超过25万平方米；
（三）三级资质开发项目建筑面积不得超过10万平方米；
（四）四级资质开发项目建筑面积不得超过2万平方米。
取得暂定资质证书的房地产开发企业应当按照资质证书载明的要求承担相应规模的开发项目。
第十六条（企业变更规定） 房地产开发企业分立、合并、终止的，应当在办理工商变更登记后30日内，向城乡建设行政主管部门重新申请核定资质等级或者办理资质证书注销手续。
房地产开发企业变更名称、法定代表人、住所、注册资本、实收资本、公司类型的，应当在办理工商变更登记后30日内到城乡建设行政主管部门办理变更手续；变更股东和股权、主要技术与经济负责人、信用管理员和统计师（员）的，应当在变更后30日内到城乡建设行政主管部门办理变更手续。
第十七条（资质日常管理） 城乡建设行政主管部门应当对在本市从事房地产开发经营企业的资质条件和开发经营活动进行监督检查。
房地产开发企业应当予以配合。
第三章 房地产开发建设
第十八条（土地取得方式） 房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
第十九条（土地开发） 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。
第二十条（开发建设方案） 房地产开发企业在项目开工前，应当根据土地出让合同和经批准的规划方案，制定开发建设总体方案，载明项目性质、规模、开发期数、开工时间、竣工时间、开发进度，明确应建配套设施的种类、内容、规模、交付使用时间等，并报城乡建设行政主管部门备案。
分期开发的项目还应当报送各期的开发建设方案。
调整开发建设方案的，开发企业应当在方案调整后10日内将调整后的方案报城乡建设行政主管部门备案。
城乡建设行政主管部门应当对开发建设方案执行情况进行监督检查。
第二十一条（配套设施建设承诺书） 房地产开发企业应当按照开发建设方案对开发项目配套设施的建设内容、建设期限、产权界定、移交使用等事项作出书面承诺，并在办理预售许可手续之前填写房地产开发项目配套设施建设承诺书，自预售当日起在销售现场显著位置张贴公示。
本条例所称配套设施，是指由开发建设单位按照规划许可和开发建设方案，在项目范围内为满足本项目购房人基本生活所需而配建的给排水、供电、供气、通信、宽带、有线电视、小区道路和绿化、小区物业管理用房等基本生活配套设施和开发建设单位为提高项目品质配建的其他配套设施。
第二十二条（项目资本金制度） 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例应当符合国家和本市规定。
项目资本金实行银行专户监管，未办理项目资本金监管手续的项目不得开工建设。
城乡建设行政主管部门应当对项目资本金制度的执行情况进行监督管理。
第二十三条（项目手册制度） 房地产开发项目实行项目手册制度。
房地产开发企业应当在办理建设工程施工许可手续前，到项目所在地的区县（自治县）城乡建设行政主管部门领取并填报房地产开发建设项目手册。
房地产开发企业应当将项目建设过程中的主要事项如实记录在项目手册中，并按季度报送项目所在地的区县（自治县）城乡建设行政主管部门审核，城乡建设行政主管部门应当对项目手册记录的内容进行检查。
经审核后的项目手册作为资质管理、开发建设方案执行情况检查、项目资本金监管、预售资金监管和项目竣工验收备案的依据。
第二十四条（产品责任） 房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当按照有关法律法规的规定对其开发建设的房地产开发项目质量安全负责。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律法规的规定和合同的约定，承担相应责任。
房地产开发企业解散后，其股东应当按照企业章程和有关法律法规的规定，对其开发建设的房地产开发项目承担责任。
第二十五条（项目竣工验收） 房地产开发建设项目应当按国家和本市的有关规定进行竣工验收并办理相关手续。
住宅项目在竣工验收前，房地产开发企业应当组织分户验收。
分户验收不合格的，房地产开发企业不得组织住宅项目竣工验收。
第二十六条（配套设施验收） 房地产开发企业在组织住宅项目竣工验收时，基本生活配套设施应当与主体工程同步验收。
相关专业经营服务单位应当按照国家或本市的规定对基本生活配套设施进行验收。
验收合格的，向房地产开发企业出具证明文件或者投入使用意见。
房地产开发企业对住宅项目中的其他配套设施，应当按照销售现场公示的房地产开发项目配套设施建设承诺书确定的内容和进度进行建设和验收，按期交付使用。
第二十七条（住宅交付使用条件） 房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件：
（一）已取得建设工程竣工验收备案证；
（二）基本生活配套设施验收合格或者已取得允许投入使用的证明文件；
（三）住宅小区与城市道路或公路之间有道路相连接，已完成小区内的道路建设；
（四）已完成销售现场公示的房地产开发项目配套设施建设承诺书确定的配套设施建设；
（五）住宅项目分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。
不符合前款规定条件的房地产住宅项目，不得交付使用。
第二十八条（交付使用告知及公示制度） 本市对新建商品住宅实行交付使用告知和公示制度。
房地产开发企业交房前，应当将住宅项目完成配套设施建设情况书面告知城乡建设行政主管部门，同时将符合本条例第二十七条规定的证明材料在交房现场公示。
第四章 房地产项目经营
第二十九条（项目转让条件） 转让房地产开发项目，应当符合下列条件：
（一）转让人持有城乡建设、发展改革、规划、国土房管等管理部门批准项目的有关文件；
（二）转让人已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；
（三）转让人已支付应缴纳的税费；
（四）转让人已完成项目开发投资总额的25%以上；
（五）受让人具备相应的房地产开发资质；
（六）受让人具备符合规定的剩余项目资本金；
（七）法律法规规定的其他条件。
第三十条（项目转让程序） 转让房地产开发项目，转让人与受让人应当持转让申请书和本条例第二十九条规定的证明资料，向城乡建设行政主管部门提出申请。
经城乡建设、发展改革、规划、国土房管等管理部门联合会审批准后，转让人与受让人持转让批准文件和转让合同到有关管理部门办理转让手续。
房地产开发项目未经批准不得转让，有关管理部门不得办理转让手续。
受让方应当到项目所在地的区县（自治县）城乡建设行政主管部门重新领取并填报项目手册。
第三十一条（联合建设） 房地产开发项目进行联合建设的，房地产开发企业应当将具有法律效力的联建文书自生效之日起30日内，送项目所在地区县（自治县）建设行政主管部门备案。
未办理联合建设备案手续的房地产开发联合建设项目，有关管理部门不得办理变更项目开发主体的手续。
房地产开发企业不得假借项目联建，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目。
第三十二条（商品房使用说明书和质量保证书） 房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供由市城乡建设行政主管部门统一监制的商品房使用说明书和商品房质量保证书。
商品房购买人应当按照使用说明书的要求使用商品房；房地产开发企业应当按照法律法规的规定和质量保证书载明的内容，承担商品房保修责任。
商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购买人之日起计算。
商品房符合交付使用条件，购买人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收的，保修期自书面交房通知确定的交付使用之日起计算。
第三十三条（从业限制） 房地产开发企业被吊销资质证书，其法定代表人或者企业经营主要负责人负有个人责任的，自被吊销资质证书之日起，5年内不得担任房地产开发企业的法定代表人或经营负责人。
第五章 企业信用建设
第三十四条（信用制度） 市城乡建设行政主管部门应当建立房地产开发企业信用档案，并会同相关管理部门建立房地产开发行业信用管理和服务网络平台，构建房地产开发行业信用体系。
第三十五条（信用档案内容） 房地产开发企业信用档案应当记载企业资质信息、项目建设信息、项目经营信息、企业资产信息、企业人员信息、企业信用等级信息、企业获奖信息和企业不良行为记录等可以综合反映企业信用状况的信息。
第三十六条（信息采集） 房地产开发企业应当真实填报企业信用信息资料和统计报表资料。
第三十七条（信息使用） 城乡建设行政主管部门应当依据房地产开发企业企业信用档案进行企业信用状况综合评价，并将评价情况向社会公布。
第三十八条（奖惩措施） 相关管理部门应当根据企业信用状况建立奖惩机制。
对诚信企业予以支持；对失信企业，可以对其资质以及房地产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售、融资等予以限制。
第六章 法律责任
第三十九条（未依法设立房地产开发企业而擅自从事房地产开发的法律责任） 违反本条例规定，未取得企业法人营业执照，擅自从事房地产开发经营活动的单位或者个人，由工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第四十条（未取得资质证书或超越资质等级从事房地产开发的法律责任） 违反本条例规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由城乡建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门依法吊销企业法人营业执照。
第四十一条（违反资质管理规定的法律责任） 房地产开发企业申请资质证书弄虚作假或者伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的，由城乡建设行政主管部门处3万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由资质许可机关降低资质等级或者吊销资质证书。
房地产开发企业不按规定办理资质延续、变更手续的，由资质许可机关责令限期改正，处1万元以上3万元以下的罚款。
第四十二条（发生质量安全事故的法律责任） 房地产开发企业违反法律法规或者工程建设强制性标准的，由城乡建设行政主管部门责令改正；造成较大以上工程质量事故、安全生产事故的，由资质许可机关降低资质等级或者吊销资质证书。
前款规定的较大以上工程质量事故、安全生产事故按照国家有关规定确定。
第四十三条（违反现场公示制度的法律责任） 违反本条例规定，房地产开发企业未在住宅项目销售现场显著位置公示房地产开发项目配套设施建设承诺书，或者未在交房现场公示符合交房条件的证明材料的，由城乡建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款。
第四十四条（将不符合交付条件的房屋交付使用的法律责任） 违反本条例规定，将不符合交付使用条件的住宅项目交付使用的，由城乡建设行政主管部门责令停止交付行为，限期改正，处20万元以上50万元以下的罚款；情节严重的，由资质许可机关降低资质等级或者吊销资质证书。
第四十五条（不履行商品房保修义务的法律责任） 房地产开发企业在交付房屋时不向购房人提供由市城乡建设行政主管部门统一监制的商品房使用说明书和商品房质量保证书的，由城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3万元以上5万元以下罚款。
违反本条例规定，房地产开发企业未按商品房质量保证书的约定承担质量保修责任的，由城乡建设行政主管部门责令限期改正，处10万元以上50万元以下的罚款。
第四十六条（擅自转让开发项目的法律责任） 违反本条例规定，未经批准转让房地产开发项目或者假借项目联建变相转让房地产开发项目的，由城乡建设行政主管部门责令停止违法行为，分别处转让方和受让方所签转让合同交易金额的百分之一以上百分之二以下的罚款。
违反本条例规定，联合建设项目未按要求办理联合建设备案手续的，由城乡建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款。
第四十七条（不执行房地产开发相关管理规定和制度的法律责任） 违反本条例规定，房地产开发企业有下列行为之一的，由城乡建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款。
（一）未办理开发建设方案备案手续的，或者擅自变更开发建设方案的；
（二）未按规定执行房地产开发建设项目手册制度的；
（三）未按规定将交付使用的住宅项目已完成配套设施建设情况书面告知城乡建设行政主管部门的。
第四十八条（未按规定执行项目资本金制度的法律责任） 违反本条例规定，未按时足额缴存或抽逃、挪用项目资本金的，由城乡建设行政主管部门责令限期改正，处10万元以上50万元以下的罚款。
第四十九条（未按规定报送资料的法律责任） 房地产开发企业不按规定填报信用信息资料和统计报表资料的，由城乡建设行政主管部门责令限期改正，处5000元以上1万元以下的罚款。
第五十条（听证告知） 依照本条例对单位处10万元以上罚款前，作出处罚的行政机关应当告知当事人有要求听证的权利。
第五十一条（管理部门工作人员违反相关规定的法律责任） 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；涉嫌犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十二条（集体所有的土地从事房地产开发经营管理） 城市、镇规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
在城市、镇规划区外国有土地上从事房地产开发经营活动以及实施的监督管理，参照本条例执行。
第五十三条（生效时间） 本条例自 年 月 日起施行。
关于《重庆市城市房地产开发
经营管理条例（修订草案）》的说明
——2013年7月22日在市四届人大常委会第四次会议上
市城乡建委主任 程志毅
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
受市人民政府委托，现就《重庆市城市房地产开发经营管理条例（修订草案）》（以下简称《草案》）作如下说明。
一、修订的必要性
《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》）于2000年7月1日正式施行，2005年进行了修订。
《条例》的实施，对加强房地产开发项目管理、规范市场秩序、维护当事人的合法权益发挥了积极作用。
但是，随着经济社会的快速发展，房地产业面临新的形势，房地产开发经营出现了一些新问题。
（一）资质管理规定亟需加强。
企业资质年检制度取消后，房地产开发企业资质的日常监管较为薄弱，不利于房地产开发市场的规范。
一是对占企业总数约50%的暂定资质的申办条件和有效期的规定不具体，不仅不利于指导企业办事，也造成许多业绩差、信誉低、甚至扰乱市场秩序的企业不能被及时发现，在很大程度上影响了我市房地产市场的健康发展。
近年来发生的由开发行业引发的不稳定事件，有一半都发生在暂定资质企业身上。
二是开发企业准入门槛较低，一些并不具备相应资金实力的个人或单位进入房地产行业，经常因为资金、经营不规范等问题引发社会矛盾。
三是股东责任界定缺乏相应规定。
目前的项目公司越来越多，往往在开发的项目交付使用后即注销。
这些公司开发的项目出现问题，找不到责任承担主体，最终往往由政府进行处置。
（二）监管措施和手段需要完善。
《条例》对项目的前期管理虽然设立了“房地产开发项目建设条件意见书”制度，但由于没有明确实施主体和缺乏约束措施，该制度一直未能严格执行，对开发项目中后期管理带来不利影响，尤其是房地产开发项目竣工综合验收取消后，项目中后期管理的监管措施显得薄弱，开发项目建设过程中的问题不能及时被发现和纠正，导致管理脱节。
（三）项目验收交付环节矛盾突出。
住宅小区竣工综合验收取消后，房屋交付使用成为监管空白，交付使用时的纠纷明显增多。
新建社区的社区用房、教育配套问题突出，商品房交付使用后居民继续使用施工用电、小区绿化不完善、垃圾处理未解决等问题时有发生，有的造成群体性集访事件，影响社会和谐稳定。
如渝北区的银海北极星项目、沙坪坝区的锦绣天城项目等。
（四）项目联建需要规范。
2005年项目联建由非许可类行政审批调整为告知性备案。
由于告知性备案属于事后管理，导致部分合资、合作开发经营房地产存在不规范的现象，一些企业以联建之名行转让之实，一些项目因参建企业实力不足形成“烂尾楼”，造成国家税费流失，影响社会稳定。
如巴南区的燃气小区项目因开发商实力不足两次转让，迟迟不能按期交房，十几户购房户情绪激烈。
（五）法律责任较为原则。
企业违法成本过低，违法、违规、失信行为时有发生。
一是对开发企业的违法违规行为处罚力度不大，往往是先责令限期改正，逾期不改正的才处以小额罚款，对违法企业起不到震慑作用。
二是一些处罚规定不便于操作，如《条例》规定，对擅自转让开发项目的，给予“没收违法所得，可并处违法所得5倍以下罚款”，但“违法所得”难以界定，不便操作。
三是一些管理规范对应的法律责任存在缺失，如《条例》规定的项目资本金制度、开发项目建设要符合相应的技术规范和合同约定等，法律责任中没有相应的处罚条款。
此次修订的主要目的就是针对上述问题，完善规定，细化措施，强化监管部门责任，进一步规范房地产开发建设秩序，更好地促进房地产市场健康发展。
二、修订过程
市城乡建委按照立法计划安排，起草了《重庆市城市房地产开发经营管理条例（修订送审稿）》。
市政府法制办会同市城乡建委对送审稿进行了反复的讨论和研究，就暂定资质管理、建设方案备案制度、配套设施同步验收、项目资本金管理、企业信用建设等问题组织有关方面的专家进行了咨询，采取不同的形式多次听取购房者、房地产开发企业的意见建议。
在此基础上，按照立法程序，公开征求了社会公众意见，书面征求了市级有关部门、单位和各区县（自治县）人民政府的意见，组织进行了部门论证和专家论证。
在审查论证过程中，就是否设立新建住宅交付使用许可问题专门组织召开了有市民代表、人大代表、政协委员、相关领域专家、房地产开发企业、施工企业、部分区县主管部门参加的公开论证会，充分听取意见，认真研究吸纳。
综合各方意见，并借鉴上海、山东、南宁等地的立法成果，经2013年6月28日市人民政府第14次常务会议通过，形成提请本次会议审议的《草案》。
三、修订的主要内容
《草案》包括总则、房地产开发企业、房地产开发建设、房地产项目经营、企业信用建设、法律责任、附则等七章，共五十三条。
企业信用建设一章属新增内容。
与《条例》相比，新增20条，合并8条，替换1条，删除11条。
此外，为保持修改后各条款之间的逻辑性，对部分条款的顺序也进行了适当调整。
（一）关于企业资质管理
一是按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的授权，参照国内其他城市的做法，规定本市房地产开发企业实缴注册资本不得低于500万元（第六条）；二是明确了申办暂定资质证书的程序、条件、办理时限（第九条、第十条），补充完善了核定资质等级所需提供的材料（第十一条）；三是规定了开发企业资质、暂定资质有效期（第十条、第十三条）。
（二）关于项目监督管理
为切实规范房地产开发经营行为，保护购房者的合法权益，《草案》补充完善了开发项目的全过程监管措施，前期设置开发建设方案备案环节，中期设置配套设施建设承诺书制度和项目手册制度，后期设置住宅交付使用条件及交付公示制度，并设置了相应的罚则。
具体是：
一是实行开发建设方案备案。
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