经济型酒店投资的可行性分析基于南京市场.docx
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经济型酒店投资的可行性分析基于南京市场
经济型酒店投资的可行性分析
最近几年，国内的大城市中兴起一种新的酒店业态：
经济型酒店。
提供清洁卫生的客房，味美营养的早餐，交通方便地段繁华，品牌知名连锁经营……这样的酒店已经成为一种非常流行的住宿设施在沿海大城市的大街小巷蓬勃发展起来。
一、经济型酒店概述
（一）历史发展
经济型酒店（BudgetHotel）是相对于传统的全服务酒店（FullServiceHotel）而存在的一种酒店业态。
20世纪30年代，随着美国大众消费的兴起，以及公路网络的发展，汽车旅馆开始出现，为平民的出游提供廉价的住宿服务。
二战后，美国经济的繁荣促生了大众旅游，引发了对中低档住宿设施的大量需求；城际高速公路网络的发展则促进了汽车旅馆的风行。
60年代初到80年代末期，经济型酒店进入蓬勃发展时期。
酒店数量迅速增长，而且产品形态呈现丰富的层次性，开始朝着多元化方向发展。
连锁经营开始取代传统的分散经营模式，单体酒店开拓出快速发展的扩张途径，一些发展得比较成熟的经济型酒店开始并购整合单体酒店。
同时，经济型酒店开始了国际化的发展，从美国传播到加拿大、中美洲、南美洲、以及欧洲。
这种扩张同时刺激了本土经济型酒店的兴起，尤其是欧洲的经济型酒店开始快速发展。
到80年代末期经济型酒店已经成为欧美发达国家的成熟酒店业态。
80年代末期到90年代末，经济型酒店行业开始进行品牌调整。
经过长期的快速发展，经济型酒店进入了市场的成熟时期，高速增长和大规模扩张的动力逐渐减弱。
大型酒店集团的多元化战略和投资政策促使酒店集团更加倾向于通过资本运作来购买和整合原有行业内的品牌，而不是自创新的品牌。
市场竞争淘汰了一些管理力量薄弱，资金运营不通畅的品牌，一些大而强的品牌则得幸于资本实力和管理实力变得越发强大。
竞争的加剧迫使企业转向服务质量管理和品牌建设。
品牌建设、质量管理、市场细分、产品多元化等企业内部管理得到前所未有的重视。
进入21世纪，经济型酒店步入了又一轮快速发展时期。
这主要表现在经济型酒店在发展中国家的市场开拓和本土品牌的发展。
在中国、东南亚等地区，经济型酒店的扩张非常迅速。
世界著名的经济型酒店品牌陆续进入，如雅高集团的宜必思（Ibis）、方程式1（Formula1），圣达特集团的速8（Super8）、天天客栈（DaysInn），洲际集团的假日快捷（HolidayInnExpress）等，都纷纷瞄准了亚洲市场。
同时，一些亚洲本土的经济型酒店品牌也开始发展，例如中国的锦江之星和如家快捷等。
（二）基本特征
业界对经济型酒店没有形成一个公认的定义，国外对经济型酒店的划分主要以价格为标准，例如Powers（1995）认为，经济型酒店是指不提供全面服务（fullservice）的，房价在1991－1993年期间维持在33美元以下的酒店。
根据经济型酒店的特点，和中国的实际情况，经济型酒店的定义可以总结为：
“以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉（一般在300元人民币以下），服务标准，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业态。
”
经济型酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务大众阶层，满足一般平民的旅行住宿的产品设施。
其基本特征有五点：
首先是产品的有限性。
经济型酒店紧扣酒店的核心价值——住宿，以客房产品为灵魂，剪除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。
一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐（Bed&Breakfast），一些有限服务酒店还提供简单的餐饮、健身和会议设施。
其次，产品和服务的优质性。
与一般的社会旅馆不同的是，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化。
清洁卫生、舒适方便的特点是社会旅馆所不具备的。
再次，经济型酒店的价格适中。
相对于高档饭店动辄上千元的房价，经济型酒店的价格一般在人民币300元以下。
第四，经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。
而高档酒店往往以高级商务客人、高收入阶层、公费旅客为主要目标市场。
最后，从经济型酒店的外在表现来说，经济型酒店一般采取连锁经营的方式，通过连锁经营达到规模经济，提高品牌价值。
这种经营方式也是经济型酒店区别于其他星级酒店和社会旅馆的一个明显特征。
二、国内经济型酒店的发展现状与市场需求分析
（一）发展现状
我国经济型酒店最初的发展始于1996年，上海锦江集团下属的锦江之星是中国第一个经济型酒店品牌。
进入21世纪，各种经济型品牌如雨后春笋破土而出，呈现以下几个特点：
首先，中国经济型酒店行业成长迅速，出现了一些影响颇广的民族自创品牌。
具有全国影响力的有锦江集团于1996年创建的锦江之星，首都旅游国际酒店集团与携程旅行服务公司与2002年共同投资组建的如家酒店连锁。
此外，还有一些地区品牌的经济型酒店，如上海地区的莫泰168、宝隆居家，华南地区的7天，北京地区的欣燕都等。
这些品牌呈现蓬勃的发展趋势，在短短的几年时间里得到迅速的扩张，一些地区品牌正在积极向着全国品牌的方向努力。
中国经济型酒店主要民族品牌
酒店名称
地区影响
截止05年11月底的酒店数量
未来扩张规模
锦江之星
全国、主要东部沿海、西南地区、中原地区
100家（其中50家建设中）
其中直营店39家
委托管理17家
加盟店34家
两年内，投资20亿发展北方市场
2006年，计划达到200家
2008年，计划北京新增50个
2010年，计划达到400-500家
如家快捷
全国、主要东部沿海、西南地区、中原地区
72家（客房数近9000间）
其中直营店59家
加盟13家
2008年，计划发展到200家
规模达到24000间客房
计划在中国30多个经济发达城市布点
莫泰168
上海、苏州、武汉
17家
未来数年，将以每年新建5－8家的速度扩张
欣燕都
北京地区
16家
2005年连锁店总数达到30家，2008年达到100家以上
云龙之星
北京地区
16家
计划五年内继续在北京发展连锁店
日月光
深圳地区
16家
新宇之星
浙江、上海
11家
由区域品牌向全国品牌发展
7天
华南地区
7家
3年内，计划开业100家
宝隆居家
上海地区
6家
名雅会馆
山东、北京
5家
计划2005年发展3家
资料来源：
上述各酒店官方网站
其次，中国经济型酒店市场需求旺盛，几个大型城市和几块区域成为热点。
北京、上海、广州、成都等大型城市的经济型酒店需求非常突出，市场条件比较成熟。
而长江三角洲、珠江三角洲、京津地区这三个地区较高的经济发展总体水平也决定了经济型酒店需求水平。
所以经济型酒店在中国的发展是呈现点面结合的局面迅速在经济发达地区发展起来的。
再次，经济型酒店吸引了各种来源的资本的大量涌入。
由于经济型酒店的投资比较低，而投资回报率明显高于一般的酒店；同时，中国目前的投资环境比较好，资金供给充足，很多闲散资金一直在努力寻找适合的投资项目，这种结合了物业与酒店的优质项目格外吸引资本的涌入；另外，中国房地产的升值空间也导致了投资者对经济型酒店地产的升值预期，所以，来自社会各个行业的资金纷纷看好这类项目进行投资。
最后，经济型酒店市场外来品牌与民族品牌的竞争日益加剧。
许多国外成熟的经济型酒店品牌看好中国的市场潜力高调进入，他们成熟的管理经验，雄厚的资金实力和人才储备，享誉世界的品牌，发达的营销网络，严格的质量控制都是无法比拟的优势，对本土发展起来，只有短短几年经验的中国民族品牌形成了强大的压力。
中国本土的经济型酒店必须快速学习这些国外品牌在各个方面的经验，从而快速成长，以期在市场竞争中获得一定的地位和优势。
（二）市场需求分析
经济型酒店的发展是在大众消费刺激下发展起来的。
中国的经济型酒店行业面临了非常迅速的发展机遇，这正是中国大众消费发展的必然结果。
究其原因，经济型酒店发展的市场动力来源于三个方面：
1、中国的大众旅游发展需要价廉物美的酒店住宿设施
中国社会随着经济的发展已经开始逐步进入小康社会，从2000年开始，国内生产总值每年以1万亿人民币的水平增长，一些沿海经济发达城市的人均GDP超过了3000美元，中国的国内旅游总人次超过了60％的全国总人口，已经基本上达到了大众旅游的标准。
中国经济发展为国内旅游奠定了一个广大的市场基础，为大众旅游时代开始拉开了帷幕。
与大众旅游伴生的是相应旅游设施的改进和旅游行业结构的调整。
改革初期，酒店业的发展集中于高星级酒店，这是与国家大力发展入境旅游相符合的。
然而，随着国内消费力量的增强，国内大众旅游市场井喷增长，需要符合国内旅游者需求和经济实力的旅游配套设施。
而价格适中，质量上乘，服务优质，品牌知名的中低档酒店数量很少。
因此，受每年高达10亿人次以上的国内大众旅游的推动，我国的经济型酒店市场潜力极为巨大。
2、中国日益繁荣的经济刺激了商务旅游的发展，同样产生了对经济型酒店的巨大需求
近年来，随着世界经济的发展和全球化进程的加快，国家之间和国家内部的商务往来日益频繁，商务旅游在全世界迅速发展起来。
据统计，2000年全球商务旅游收入已经超过4000亿美元，并且每年以超过8％的速度递增。
2003年在中国境内活动的国际、港澳台和国内商务游客人数达到1.16亿。
据世界旅游组织的估算，中国的商务旅游目前年支出在103亿美元，在中国经济迅猛发展的背景下也正经历飞速的发展，据估计，在未来几年可能以20％的惊人速度增长。
以往，高星级饭店是商务客人的主要选择，但是，随着私有经济的发展，以及一些公司对差旅经费的限制，人们在进行商务活动的时候更加注重性价比的选择。
一些设施设备豪华，装修考究，服务优良，但是只提供客房和会议设施，削减其他非必需设施从而能大幅度降低价格的新型酒店业态，开始受到商务旅行者的青睐。
3.随着中国入境旅游的发展，国际游客对经济型酒店的需求也逐渐上升
从国际游客的需求来看，越来越多的国际旅游者来到中国旅游，15-24岁的年轻人和不参团的自助游客是青年旅舍和经济型酒店的主要市场目标。
根据国家旅游局的调查，2004年15－24岁的外国游客超过了120万，并且自助游客增长迅速。
随着国际著名品牌如雅高Ibis、圣达特Super8,DaysInn等经济型酒店进入中国，以及中国本土的经济型酒店的发展，国际游客对经济型酒店的需求将越来越大。
三、目前国内经济型酒店存在的问题
首先，市场细分不完全，产品层次不清晰。
经济型酒店在中国刚刚起步，尤其是一些民族品牌的酒店，没有明确的目标市场，或者对目标市场的细分工作不够细致和完全，导致了市场重叠或者过于宽泛，产品设计没有层次，缺乏针对性不同细分市场需求的产品和服务。
根据国外的发展经验，经济型酒店有三种类型档次：
有限服务酒店（LimitedServiceHotel），经济酒店（EconomyHotel/BudgetHotel）和廉价酒店（SuperBudgetHotel）。
有限服务酒店在经济型酒店中属于高档次，经济酒店中档，廉价酒店则属于最低档次。
这三种层次的酒店价格相差很大，其硬件设施的差距也非常大，有限服务酒店的客房硬件设施不亚于四五星级宾馆，而一些廉价酒店则在削减成本的思想指导下尽量简化设备，客房设施比较简陋。
但是在中国，目前的市场上还没有出现非常清晰的产品层次的划分。
其次，管理经验缺乏，人力资源不足。
在几年的积累过程中，国内的经济型酒店积累了一定的管理经验，但是与国外一些成熟品牌几十年的管理经验相比，不足之处仍然很明显。
在成本控制、服务质量、培训机制、物流配送、企业文化等方面，需要继续改进。
同时，中国以往的酒店人才是按照高星级酒店的服务规范和特性培养出来的，无法适应经济型酒店一人多岗，一职全能的技能要求。
对于高层管理者来说，很少有既精通连锁经营又掌握酒店管理的人才。
因此，经济型酒店各个层次的人才都面临供应不足的局面。
再次，市场营销手段缺乏，销售预定网络不全。
与国外品牌相比，中国国内的经济型酒店品牌明显缺乏市场营销的意识和手段。
尤其是一些区域性的品牌，知名度非常低，品牌形象构建也不够成功，尤其重要的一点是，除了锦江之星、如家快捷、新宇之星等少数几家酒店连锁建设了独立销售预定网络和电话中心，其他很多酒店都主要依靠专业的订房中心和旅行社来销售客房。
即使是有预定网络的酒店其预定技术和效率也不是很高，设计不够完善。
所以，为了在市场竞争中生存和发展，国内的经济型酒店必须加快市场营销方面的积累。
第四，国外经济型酒店的本土化障碍。
许多国外成熟品牌受到中国市场的吸引而进入，但是本土化改善和适应需要一定的时间。
中国的市场和顾客与国外的存在很大的差别，行业形态和配套的产业链差异也值得注意。
另外，在与国内企业合作的过程中，一些酒店品牌采取了过急的进入政策，导致了品牌在中国的异化和质量的失控。
例如速8采取了特许加盟的品牌输出方式快速切入中国市场，在北京开出的王府井和团结湖两家店的价格相差2倍多，王府井分店的价格已经达到了高档饭店的水平。
这种价格的大落差会导致品牌的不持续性，从而破坏该品牌在消费者心中的预期和形象。
另外，本土化障碍还表现在管理理念和方式方面。
基于国外文化背景的管理理念来到中国必然会面临一定的障碍，所以改善势在必行。
最后，非理性资本的涌入给产业带来冲击。
经济型酒店的高投资回报率吸引了大量的资本，但是很多非理性资本的涌入导致了很多问题。
一些原星级酒店被资本收购后改头换面冠以经济型酒店之名；一些经济型酒店的管理、经营等各个方面都存在很大的问题；一些资本的真实关注点是地产，只想借经济型酒店之壳进入……这些现象都会很大的搅乱这个产业原本就不是很稳定的秩序，导致了一般民众对经济型酒店概念理解的混乱，并且为日后的价格竞争带来隐患。
四、市场可进入性分析与投资回报分析
（一）南京经济型酒店市场的可进入性分析
1、竞争格局
（1）外来品牌
酒店名称
南京分店/
开业时间
位址/交通
规 模
房价
元/间
锦江
之星
下关店
2003
中山北路550号/距机场一小时；乘车至中央门汽车站、南京站20分钟；步行至南京西站、中山码头、下关长途车站、南京港15分钟；公交31、10、302、34、16、307路；/邻近景点长江大桥、阅江楼
套房、标准房、单人房160间；包房10余间；餐厅就餐规模400余人；会议室数间，接待规模120人。
标准房158、单人房148
朝天宫店
2004
朝天宫西街黄鹂新村/距机场25公里；火车站2公里；市中心1公里；公交4、48、83、23、82路（朝天宫站）；5、9、13、18路（莫愁路站）；7、37、游4、21、75路（水西门站）/邻近景点南京博物馆、古玩市场、王府大街美食一条街
标准房168、单人房148
中华门店
雨花西路118号/地铁一号线中华门站/中华门、雨花台、夫子庙
标准房、单人房164间；包房3间；餐厅就餐规模100人。
标准房168、单人房148元
如家
快捷
三牌楼店
2005
三牌楼大街91号/距机场40公里；火车站4公里；市中心2公里/玄武湖公园、长江大桥、鸡鸣寺
标准房、单人房93间/西餐厅/商务中心、票务服务、DDD电话、IDD电话、全部房间免费宽带
标准大床房199、商务大床房219、标准双床房219
新街口店
2006
明瓦廊133号/距机场50公里；火车站8公里；市中心0公里
商务大床房、标准房、大床房107间/茶餐厅/商务中心
大床间239、标准间239、商务大床房239、景观大床房269
银杏
佳旅
2004
中山东路西祠堂巷8号/距机场40公里；火车站8公里
单人间138、标准间188、商务大床间188
（2）本地品牌
酒店
名称
分店/
开业时间
位址/交通
规 模
房价
元/间
金一村
萨家湾店
2005年4月
中山北路311号/距南京站4公里，南京西站2.5公里，长途汽车总站3公里，机场40公里/邻近景点长江大桥、阅江楼
单人房、标准房、商务房130间/咖啡厅/一楼服务区免费使用电脑、免费宽带，免费微波炉、洗衣机、烘干机
标准房198、商务房198
夫子庙店
2006
健康路115号（夫子庙北门牌坊对面）/邻近景点夫子庙、江南贡院、中华门城堡
客房140间/中餐厅/（同上）
单人房158、标准房198、家庭房228
大方巷店
2005年9月
云南路26号/距机场40公里，南京站4公里，市中心2.5公里/邻近湖南路商业街
客房118间/（同上）
单人房158、标准房198、商务间198、家庭间228
新街口店
2005
管家桥47号/距机场35公里；火车站10公里；市中心0公里/新街口商业区、总统府
客房84间/（同上）
标准房178、商务房178
都市
客栈
夫子庙店
2005
夫子庙状元楼59号/距机场35公里；火车站8公里
会议室纳20-30人/中餐厅、客房送餐/商务中心/停车场/票务/DDD电话、DD电话、免费宽带
标准间180、家庭间198
宁海路店
宁海路117号/市中心2.5公里、火车站7公里、长途车站5.5公里、机场：
30公里/省政府、省法院/省教育厅、南京师范大学、南京大学、河海大学，各大医院、五台山体育馆、湖南路商业圈
绿柳居餐厅、风味小吃、清真菜馆/ 会议室纳50人/
美容美发/ 停车场、票务/信用卡：
Visacard、牡丹、金穗、长城、龙卡、太平洋、万事达卡/拨号上网（电信收费）
双标间170、商务间170
国仕达
南京旗舰店
2005年7月
管家桥36号/机场40公里、南京站5公里、市中心0公里/邻近金鹰国际商城、新街口百货商场、中央商场
客房201间，会议室纳50人/自助早餐15元/收费宽带
高级大床间198、高级双床间228、商务大床间228、商务双床间248
以上共13家。
真正在连锁范畴内的为11家。
（资料来源：
上述各酒店官方网站）
2、进入分析
（1）店面规模与经济规模
从锦江之星到如家快捷，从金一村到城市客栈，从国内知名品牌连锁到本土五星级酒店“下辖”，3年不到的时间，南京开业了十余家经济型酒店，开一家火一家，入住率都在90%以上直至100%。
便宜、卫生、实惠，是以“锦江之星”为代表的连锁经济型酒店最大的吸引力，据南京旅游部门统计，2005年这些单天房价在200元以下的各经济型酒店全年入住率平均在82%，高于行业标准30个百分点。
同时，利润率也保持较好，达30%。
低房价，自助式服务，以及与四星级酒店相比不差上下的卫生标准，让经济型酒店在旅游和商务人群中很有市场。
（2）市场空间与进入时机
在欧美发达国家，经济型酒店非常普及，其市场份额约占发达国家整个酒店市场７０％左右，属于住宿市场的主流。
而在我国，这个比例却是倒置的，市场份额尚不足１０％。
因此，我国酒店行业的这种结构的不平衡，直接决定了经济型酒店巨大的市场前景。
数据显示，近一年来南京星级酒店旅游旺季的入住率高达９０％左右，即便淡季也达到了７０％以上，这早已超过了酒店行业的警戒线。
按照国际上星级酒店与经济型酒店３比７的比例，南京现有四星级以上的酒店近３０家，那么经济型酒店至少还有７０余家的市场空白，但事实上目前南京的经济型酒店总数量不过１１家（见前表）。
在这个南京市乃至全国酒店业的“两头大、中间小”格局下——即高星级酒店和社会旅馆数量相对较大，而质量与价格较适中，符合更大市场需求的相对较少，而经济型酒店既击中了南京酒店业不合理的市场格局，也适应了旅店客源市场的变化。
未来若干年，随着旅游业的兴旺和个私经济发展，三口之家、有车一族、年轻大学生的自助游，小业主、中低职员的自费或低成本出差，逐步成为市场的主力，他们普遍不愿花太多钱，又想住得好一些，经济型酒店正好满足这一需求。
因此，南京经济型酒店的市场容量仍然巨大，即使在细分市场上亦极具竞争力。
以“都市客栈”夫子庙店为例，它由原来的建康饭店改造而成，共有123间客房，日平均房价130元，提供早餐和中式简餐。
而此前，在南京最红火的经济型酒店是连锁型的“青年旅馆”和“锦江之星”，但“都市客栈”的价位不仅比“青年旅馆”低很多，而且也和实力雄厚的“锦江之星”有一拼，并且地理位置比竞争对手更优越，在南京市区内重要的商旅中心。
可见，目前在南京经济型酒店市场上造一块蛋糕、建一片领地恰是好时机。
如能在市区开立一家市口好、成本低、方便餐饮、交通与旅游的经济型酒店，辅以规范化、标准化的管理与营销模式，必能在此市场上分得一杯羹。
乃至模式成型和创出品牌后，向邻近城市甚至全国复制、推广我们的品牌。
（3）未来竞争态势
据了解，面对南京经济型酒店市场这块诱人的蛋糕，目前国内经济型酒店巨头北京如家快捷、上海锦江之星纷纷在南京大举克隆自己，与此同时，法国“宜必思”、美国“速８”，以及怡华也瞄准了南京市场。
根据各家透露的“跑马圈地”计划，南京古南都未来2-3年至少再开１０家“都市客栈”；“锦江之星”计划于今年在宁再增开７家；如家在南京正考虑的店址有龙蟠中路、中华路、鼓楼广场附近等。
此外，上海“莫泰”以及法国“宜必思”、美国“速８”今年在宁连锁分店挂牌也在紧张筹划中。
按照近期南京各大经济型酒店的拓展计划，南京５年内至少将开近９０家经济型酒店，投资额超过１０亿。
（二）本项目的投资回报分析
1、设计和规划要点
（1）位置与环境
本项目位于南京市中心地段——中山南路某大厦4-5层，毗邻地铁一号线张府园站、三山街站。
邻近有满足客人综合需要又步行可及的餐馆、商店、邮政、娱乐、便利店等设施，有多条公交线路。
（2）规模与功能
本项目酒店两层总建筑面积约6000平方米。
共250间客房。
客房占酒店建筑总面积的70-80%；一个前厅（大堂）。
酒店的运营、调度、监控、财务功能都设在前台区域。
社会化服务配套系统的支持和保障：
酒店首层计划向快餐店、洗衣店、旅行社等招商租售，既能补充功能，又方便客人。
基本标准：
安全、卫生、方便。
（3）风格与形式
本项目定位于“城市风格”、“度假风格”。
强调人性化环境，追求文化性和主题内涵。
不断用设计注入大量的文化血液以维持风格的生命。
（4）投资与评估
基于本项目两层楼房为自购房产，拟以其中一层作价人民币2250万元（7500元/平方米）及纳入货币资金人民币750万元共3000万元作为酒店公司注册资本，以及作为本项目的全部投资。
投资成本（建设成本）评估如下：
本项目按建筑面积6000平方米、客房250间的单店测算，投入为560万元左右（项目改造周期控制在3个月左右）：
1）改造、装修费用：
6000平米*400元/平米=240万元
2）消防系统：
30万元
3）照明系统、通讯系统、电脑系统：
80万元
4）电梯2台：
60万元
5）客房家电：
250间*4000元/间=100万元（单体空调和电视机及其他）
6）客房用具：
250间*2000元/间=50万元
2、投资回报分析
（1）年收入预测
计划定价为：
单人房168元/日，双人房198元/日，家庭房（大、小床）248元/日。
年收入：
250间*80%入住率*360天*160元/间•天=115
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