柳州市城市规划管理技术规定定稿.docx
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柳州市城市规划管理技术规定定稿
柳州市城乡规划管理技术规定
第一章总则
第一条为加强本市城乡规划管理，保证城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《柳州市城市总体规划》及国家有关法律、法规及其它强制性标准，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于本市城市规划区内各项建设活动。
农村个人建房按有关规定执行。
第三条本市城市规划区内的各项建设工程项目应符合国家有关法律、法规及其它强制性标准。
第四条编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。
各类建设项目的建设，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按总体规划和本规定执行。
第二章建筑容量控制
第五条建设项目用地面积大于15000平方米的，必须由有相应城市规划设计资质的单位编制详细规划，经批准后实施。
成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可在本规定表一的基础上适当调整。
第六条建设项目的建筑容量控制指标，按《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表》（以下简称表一）执行。
表一-1新区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表
用地面积（m2）
控制指标
用地类型
小于5000
5000—15000
大于15000
FAR
D
GAR
FAR
D
GAR
FAR
D
GAR
居住建筑
低层
0.80
30%
30%
0.70
28%
30%
0.60
24%
30%
多层
1.80
29%
30%
1.80
29%
30%
1.70
27%
30%
高层
3.50
23%
30%
3.50
23%
30%
3.20
22%
30%
工业、仓库
建筑
2.20
50%
2.20
50%
2.0
45%
行政、办公
建筑
多层
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
2.20
38%
25%
高层
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
4.00
35%
25%
商业建筑
低层
1.30
45%
25%
1.20
42%
25%
1.10
40%
25%
多层
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
2.20
38%
25%
高层
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
4.00
35%
25%
金融、旅馆
建筑
多层
2.60
42%
25%
2.40
40%
25%
2.20
38%
25%
高层
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
4.00
35%
25%
文化娱乐
建筑
多层
1.80
35%
30%
1.60
32%
30%
1.50
30%
30%
高层
3.50
30%
30%
3.30
28%
30%
3.20
25%
30%
医疗卫生
建筑
多层
1.80
32%
30%
1.60
30%
30%
1.50
28%
30%
高层
3.20
28%
30%
3.00
25%
30%
2.80
22%
30%
教育科研设计
建筑
多层
2.00
35%
30%
1.80
32%
30%
1.50
30%
30%
高层
3.50
32%
30%
3.20
30%
30%
3.00
28%
30%
商住综合楼
多层
2.00
32%
25%
2.00
32%
25%
1.80
30%
25%
高层
4.00
30%
25%
4.00
30%
25%
3.80
28%
25%
表一-2旧区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表
用地面积（m2）
控制指标
用地类型
小于5000
5000—15000
大于15000
FAR
D
GAR
FAR
D
GAR
FAR
D
GAR
居住建筑
低层
0.90
31%
30%
0.80
29%
30%
0.70
27%
30%
多层
1.90
32%
30%
1.90
32%
30%
1.80
30%
30%
高层
3.80
25%
30%
3.80
25%
30%
3.50
23%
30%
工业、仓库
建筑
2.40
50%
2.40
50%
2.20
45%
行政、办公
建筑
多层
2.80
45%
25%
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
高层
5.50
42%
25%
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
商业建筑
低层
1.40
48%
25%
1.30
45%
25%
1.20
42%
25%
多层
2.80
45%
25%
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
高层
5.00
42%
25%
4.50
40%
25%
4.00
38%
25%
金融、旅馆
建筑
多层
2.80
45%
25%
2.60
42%
25%
2.40
40%
25%
高层
5.50
42%
25%
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
文化娱乐
建筑
多层
2.10
38%
30%
1.80
35%
30%
1.60
32%
30%
高层
4.00
32%
30%
3.50
30%
30%
3.30
28%
30%
医疗卫生
建筑
多层
2.10
35%
30%
1.80
32%
30%
1.60
30%
30%
高层
3.50
30%
30%
3.20
28%
30%
3.00
25%
30%
教育科研设计
建筑
多层
2.20
38%
30%
2.00
35%
30%
1.80
32%
30%
高层
3.80
35%
30%
3.50
32%
30%
3.20
30%
30%
商住综合楼
多层
2.40
35%
25%
2.40
35%
25%
2.20
35%
25%
高层
4.50
33%
25%
4.50
33%
25%
4.20
30%
25%
注：
（1）旧区及新区的界定范围见附录。
（2）FAR——容积率；D——建筑密度；GAR——绿地率。
（3）上表中用地面积指实际的建设净用地面积。
容积率、建筑密度、绿地率等指标均以实际的建设净用地面积为基数计算。
第七条表一规定的指标中容积率、建筑密度为上限值，绿地率为下限值。
对混合类型的建筑，其控制指标按使用性质不同的各类建筑基地分别划定后，对照执行；难以分类执行的，按不同性质建筑的建筑面积所占比例进行控制。
第八条旧区建筑密集地段的新建项目，在满足第三章、第四章有关规定的前提下，建设项目的建筑容量控制指标可根据城乡规划的具体情况按同类控制指标适当上浮。
第九条骑楼底层计入建筑密度，不计入容积率。
鼓励开发利用地下空间，地下车库的建筑面积不计入容积率，但地下经营性用房和住宅的地下室等用房的建筑面积应计入容积率。
第十条原有建筑基地的建筑容量控制指标已超过本规定控制值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
第十一条多层及高层建设项目建筑基地未达到下列最小用地面积的，不得单独建设：
（一）多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米。
（二）高层建筑为2000平方米。
（三）建筑基地未达到上述规定的最小用地面积，但有下列情况之一，且确实不影响城乡规划实施的，经城乡规划行政主管部门审核同意后可予核准建设：
1、邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。
2、因城乡规划街区划分、市政公共设施等限制，确实无法调整、合并的。
第十二条建筑用地面积小于等于500平方米的低层建筑项目，其建筑容量应符合以下要求：
（一）在划定的旧城保护区内（5.5平方公里，见附录），建设用地小于或等于500平方米的单位或个人不得对房屋进行新建、扩建和改建活动。
但对经市房屋安全部门鉴定为危房的房屋，按原房屋产权面积核批重建（社会公益性设施项目除外）。
（二）在划定的规划严格控制区内（33.5平方公里，见附录），建设用地小于或等于500平方米的单位或个人进行新建、扩建和改建房屋时，建筑总层数不得超过二层，总高度小于6.6米（指檐口以下高度）。
（三）在旧城保护区和规划严格控制区以外的区域，建筑总层数不得超过三层，总高度小于9.6米（指檐口以下高度）。
但在道路宽度40米上（含40米）的规划道路两侧红线以外各50米范围内，建筑总层数不得超过二层，总高度小于7米（指檐口以下高度）。
（四）原有建筑基地面积小于500平方米的建设项目，原则上按不大于原建筑基底面积建设，不得擅自扩大原有建筑基底面积，不得妨碍道路交通、消防安全，不得侵占公共绿地和公共通道；处理好供水、供气、通讯、采光等方面的相邻关系；原则上按原建筑基底面积建设。
（五）建筑基地面积小于500平方米的建设项目，新建、扩建、改建时，因为历史原因形成，无法满足本规定有关间距等控制要求的，由不动产的相邻各方按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系。
（六）建筑基地面积小于500平方米的低层居住建筑底层层高不得大于3.6米。
第三章建筑间距
第十三条同一建筑基地内的建筑间距控制，除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，应同时符合本项规定。
第十四条多、低层居住建筑的间距控制。
（一）居住建筑平行布置时的间距。
1、朝向为南北向的指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同，其间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.9倍，在新区和郊县城镇不小于1.05倍。
2、朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同，其间距在旧区不小于较高建筑高度的0.8倍，在新区和郊县城镇不小于1.0倍。
（二）居住建筑垂直布置时的间距。
垂直布置的居住建筑山墙宽度不大于16米的，其南北向的间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.7倍，在新区和郊县城镇不小于南侧建筑高度的0.85倍，且不小于6米；东西向的间距在旧区不小于较高建筑高度的0.65倍，在新区和郊县城镇不小于0.8倍，且不小于5米。
山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。
（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距。
1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。
2、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时，其最窄处间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.8倍；在新区和郊县城镇不小于1.0倍。
3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。
（四）多层居住建筑底层有商业或其他非居住用房的，其上部居住用房间距计算不得扣除底层高度。
（五）多层居住建筑的山墙间距在旧区不小于相邻较高建筑高度的0.35倍，且不小于6米，在新区和郊县城镇不小于相邻较高建筑高度的0.45倍，且不小于7米；低层居住建筑的山墙间距不小于4米。
山墙上开启窗洞的，间距应适当加大，其增加值不小于最小规定值的20%，且应满足消防间距或通道要求控制，并经城市规划行政主管部门核定。
点式居住建筑的东（西）侧有居室窗洞的，其与相邻居住建筑东西向的间距不适用前项规定的山墙间距，应按本条第
（一）项的有关规定控制。
第十五条高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距控制。
（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距。
1、南北向的，其间距不小于按下式计算的规定值：
新区和郊县城镇：
24×1.05+（高层建筑建筑高度－24）×0.4米
旧区：
24×0.9+（高层建筑建筑高度－24）×0.35米
高层建筑建筑高度超过60米的，其高度每增加5米，间距增加1米；建筑高度超过100米的，其高度每增加5米，间距增加0.8米，建筑高度超过150米的其间距按150米高度控制。
2、东西向的，其间距不小于按下式计算的规定值：
新区和郊县城镇：
24×1.0+（较高建筑高度－24）×0.25米
旧区：
24×0.8+（较高建筑高度－24）×0.2米
相邻较高建筑高度超过60米的，其高度每增加5米，间距增加0.8米；建筑高度超过100米的，其高度每增加5米，间距增加0.5米；建筑高度超过150米的其间距按150米高度控制。
（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距。
1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于本条第
（一）项第1点的规定。
2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于按下式计算的规定值：
新区和郊县城镇：
24×0.8+（较高建筑高度－24）×0.25米
旧区：
24×0.6+（较高建筑高度－24）×0.2
相邻较高建筑高度超过60米的，其高度每增加5米，间距增加0.4米，建筑高度超过100米的，其高度每增加5米，间距增加0.3米，建筑高度超过150米的其间距按150米高度控制。
3、高层建筑位于北侧的，其间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小间距旧区不小于13米，新区不小于15米。
（三）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时，其间距为各自计算间距控制值的一半之和且不小于13米。
高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时，其间距为各自计算间距控制值的一半之和且不小于15米。
（四）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，其间距应不小于13米。
（五）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距。
1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。
2、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时，其最窄处间距按平行布置计算控制标准乘0.8倍折减。
3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。
第十六条在符合第十四条至第十五条的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为9米。
第十七条非居住建筑与居住建筑的间距，按本规定和各专业规范要求择宽确定。
第十八条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，除应满足本规定外，尚应满足相应的有关规范要求。
第十九条无采光、日照要求的非居住建筑（第十八条所列的非居住建筑除外）的间距，可在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上，适当减少10-20%，同时须满足各专业规范要求。
第二十条在规定的消防间距内，任何建筑不得外挑走廊、阳台、楼梯和楼梯平台。
住宅建筑在规定间距内南面出挑阳台最大出挑距离为1.5米。
在规定间距内住宅建筑北面不得出挑阳台。
高、中高、多、低层住宅建筑南阳台或东西向主阳台连续长度不得大于8米，东西向次阳台连续长度不得大于4米，阳台总长度不宜超过建筑面宽总长度的50%。
阳台出挑距离、连续长度或阳台总长度超出以上规定值的以及北阳台,应从阳台外边缘计算建筑间距。
第四章建筑退让
第二十一条沿建设项目基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区建设的建筑物，其退让距离除符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，还须符合本规定要求。
第二十二条沿建设项目基地边界的建筑物，其退让边界距离按以下规定控制，但退让边界距离小于消防间距时，按消防间距的规定控制。
（一）各类建筑的退让边界距离。
1、相邻的两个建设区，建筑间距由相邻建筑物从各自的用地红线起计算，原则上各负责后退按规定计算的一半间距，24米以下建筑只负责后退自身承担的建筑间距，其余部分由24米以上建筑负责后退，最窄处不得小于表三的最小距离，同时必须满足与界外建筑的消防间距要求。
2、建筑外墙与基地边界不平行布置的，可以临基地边界的外墙面中点起计算自身一方的建筑间距，但建筑物距基地边界的最窄处不得小于表三的最小距离。
表三建筑退界控制指标表
地区
居住建筑
文教卫生建筑
其他非居住建筑
最小距离（米）
最小距离（米）
最小距离（米）
旧区
主要
朝向
低层
3
4
3
多层
6
7
5
高层
15
14
9
次要
朝向
低层
3
3
消防间距
多层
3
4
消防间距
高层
9
9
9
新区
主要
朝向
低层
4
5
3
多层
7
8
6
高层
15
16
10
次要
朝向
低层
3
3
消防间距
多层
3.5
5
消防间距
高层
9
9
9
3、高层建筑退让北侧地界距离须按下式计算的规定值：
新区和郊县城镇：
24×1.05×0.5+（高层建筑建筑高度－24）×0.4米
旧区：
24×0.9×0.5+（高层建筑建筑高度－24）×0.35米
高层建筑建筑高度超过60米的，其高度每增加5米，间距增加1米；建筑高度超过100米的，其高度每增加5米，间距增加0.8米，建筑高度超过150米的其间距按150米高度控制。
4、高层建筑退让南侧地界距离不少于15米。
5、高层建筑退让东、西侧地界距离须按下式计算的规定值：
新区和郊县城镇：
24×0.8×0.5+（较高建筑高度－24）×0.25米
旧区：
24×0.6×0.5+（较高建筑高度－24）×0.2
相邻较高建筑高度超过60米的，其高度每增加5米，间距增加0.4米；建筑高度超过100米的，其高度每增加5米，间距增加0.3米；建筑高度超过150米的其间距按150米高度控制。
（二）界外是居住建筑和文教卫生建筑的，除须符合第二十二条第
（一）项规定外，须同时符合第三章建筑间距的有关规定。
上述界外建筑由于历史原因未满足第二十二条第
（一）项的退让规定的，在满足消防间距要求的前提下，其少退的距离原则上可不由界内建筑全部承担。
（三）当边界线以外是河流、湖泊、永久性公共绿地等时，为使外部空间与地块的内部空间有机结合、互相渗透，优化环境，建筑后退基地边界为建筑高度的0.25倍以上，且不小于5米。
（四）地下建筑物的退让边界距离，不小于地下建筑深度（自室外地面至地下建筑物底板的距离）的0.5倍，且不小于3米。
（五）存放易燃易爆物品和产生烟尘、噪声及有害气体的建筑物和构筑物，其安全防护和环境卫生防护距离应在本建筑基地范围内解决，原则上不由界外建筑承担。
第二十三条各类建筑后退道路规划红线的距离，按表四控制（表中数值为下限值）。
位于柳江各跨江桥梁桥头及城市立交周边的建筑物，应增大后退距离，具体标准由经批准的详细规划确定或由城市规划行政主管部门核定，但最小后退距离不得小于20米。
对于按表四规定控制不能满足道路两侧建筑间距要求的，应增大后退距离，可以规划道路中心线作为建筑基地边界，参照第二十二条的有关规定执行。
表四建筑后退道路红线控制指标表
快速路
城市主干道
（L≥40）
城市次干道
（20≤L<40）
城区支路
小区道路
（L<20）
旧
区
多、低层建筑
H<24m
15
6
4
3
高层建筑
24m≤H<60m
20
10
8
6
高层建筑
60m≤H<100m
25
15
12
9
新
区
多、低层建筑
H<24m
20
10
6
4
高层建筑
24m≤H<60m
30
15
10
8
高层建筑
60m≤H<100m
40
20
15
12
注：
（1）高层建筑裙房的后退距离按多、低层建筑控制。
超过100米的建筑按100米建筑退让标准控制。
（2）以上退线距离均自建筑外墙垂直投影线起计算。
（3）建筑首层为经营性用房的，其后退道路红线的距离在表四要求的前提下增加50%，且最小距离不小于6米。
（4）列入规划保护的传统商业街区及历史文化保护地段内的建筑退让道路红线的要求，另按经批准的保护规划及详细规划确定。
城市生命线防灾抢险道两侧建筑的后退距离，另按有关专项规划的规定执行，且不小于本项规定的控制值。
第二十四条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其主要出入口面临城市道路的后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于20米，并应留出临时停车或回车的场地。
第二十五条道路交叉口四周的建筑后退道路规划红线的距离，在满足表四要求前提下，多、低层建筑增加退距不少于2米，高层建筑增加退距不少于4米。
不同等级道路相交路口，一般按较高等级道路退距要求控制，主干道与支路交叉口可适当折减，但不得少于次干道（或20≤L≤40）退距控制值。
第二十六条建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得超越道路规划红线。
地下建筑物后退道路规划红线的距离，按第二十二条第（四）项的规定执行。
在道路交叉口视距三角形用地和规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物和构筑物。
第二十七条沿河道管理范围两侧新建建筑物的，除水利部门另有规定外，建筑后退河道管理范围界线距离在满足其它有关规定的同时，不得小于15米。
沿防洪堤新建建筑物的，除水利部门另有规定外，建筑退距在满足其它有关规定的同时，还应后退防洪堤背水坡面距离不少于40米。
第二十八条沿山体周边新建建筑工程，其后退与建筑基地相同标高的山体自然坡脚线的距离除有关的规划另有规定外，不得小于15米。
第五章建筑高度
第二十九条建（构）筑物高度控制除必须符合日照、建筑间距、消防等方面要求外，应同时符合本规定要求。
第三十条除文物保护单位、国家安全机关、监狱、危险性工厂及其仓库、电站、电讯主机楼等对保卫或安全有特殊要求的单位外，任何单位临城市道路所设置的围墙均应采用通透式设计，且总高度不应大于2.5米，后退用地界线不少于0.5米，后退城市主干道不少于1.5米。
若因特殊需要必须设置实体围墙或增加高度的，应当经城市规划委员会批准。
第三十一条在文物保护单位建设控制地带内新建、改建建（构）筑物，其高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的城市规划执行。
第三十二条有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯（含微波通讯）设施及对视线视廊有特殊要求的区域周围的新建、扩建、改建、重建建（构）筑物，其控制高度应符合有关净空及高度限制的规定。
第三十三条新建民用建筑层高控制
（一）住宅层高在3.3米以下时，按住宅建筑自然层数1层计算住宅建筑面积并计入容积率控制指标；住宅建筑层高在大于等于3.3米并小于4.5米时，按1.5层计算住宅建筑面积并计入容积率指标；住宅建筑层高大于等于4.5米时按2层计算住宅建筑面积并计入容积率指标。
（二）办公建筑当层高大于等于4.8米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。
门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率；
（三）商业建筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算
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