房地产成本如何控制管理.docx
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房地产成本如何控制管理
房地产本钱如何控制治理？
从纵向上来说，房地产开发从立项、筹谋、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都市产生一定的本钱，也会影响下一阶段实施而产生的用度，就是通常说的动态本钱。
从横向说房地产公司一般有行政治理部、人力资源部、产物研发部、营销部、工程部、本钱部、财政部等部分，每一个部分在运行历程中各自都市产生相应的职能本钱。
要想做好本钱控制治理，就要创建全本钱控制体系：
本钱治理的阶段强调全历程，本钱治理的主体强调全员，本钱治理的工具强调全方位。
说的直白点就是横竖都管，纵向管开发本钱，横向管部分用度。
创建本钱治理体系，需要凭据项目投资的组成进行剖析，或直接凭据公司的“组织架构”的职责进行剖析，剖析到执行主体，并且细化到对应责任人，令全员实施自觉的本钱治理行为，一般统称目标本钱。
项目总投资主要包罗土地征用及拆迁用度，前期工程用度，底子设施建立用度，修建安装工程用度，大众配套设施建立用度，不可预见用度，治理用度，开发间接用度，销售用度，开发期税费，财政用度等等。
本钱治理一般分以下几个阶段：
1、项目总投资估算阶段；
2、项目总投资估算深化；
3、工程概算与设计；
4、项目总投资预算；
5、项目施工阶段本钱治理；
6、工程竣工结算；
7、项目总投资决算。
房地产企业财政事情流程
一、管帐核算流程
A、根本流程
（一）填制管帐凭证
1、审核原始凭证
原始凭证是证明经济业务已经产生，明确经济责任并用作记帐原始依据的一种凭证，是进行管帐核算的原始资料和主要依据。
原始凭证应具备如下根本要素：
凭证名称、填制日期、填制单位、填制人、经办人员签名或单位盖印，以及担当单位名称、经济业务内容、金额等。
①从外部取得的原始凭证，须盖有填制单位公章（财政专用章或发票专用章）；从小我私家取得的原始凭证，应有填制人员的签名或盖印。
②自制原始凭证，须有卖力人或经理指定人员的签名或盖印。
③购买实物的原始凭证，必须有购物清单（小票）发票等及相关验收证明。
④支付款项原始凭证，必须有收款单位或收款人的收款（签收）证明。
⑤产生业主售房时，须提供业主申请,要审核有无条约约定和产权治理及房款交付等情况，要有营销部经理、财政经理、总经理签字方可治理，并做好与各部分的相互衔接事情。
⑥职工出差借款凭据，必须作为原始凭证附在记帐凭证背面，职工退回借款时，应另开收据，作为正式原始凭证，不得退还原借款借据。
⑦经上级有关部分批准的经济业务，应将批准文件作为原始凭证附件。
2、体例记帐凭证
管帐人员凭据审核无误、内容完整的原始凭证，凭据经济业务产生的性质，分现收、现付、银收、银付和转帐凭证五类，体例记帐凭证。
①记帐凭证的摘要应与原始凭证内容一致，在填写“摘要”时，既要简明，又要全面、清楚，以说明问题为主。
写事情要有历程；银行结算凭证，要注明支票号码、去向；送存款项，要注明现金、支票、汇票等。
遇有冲转业务，不应只写冲转，应写明冲转某年、某月、某日、某项经济业务和凭证号码，也不能只写对方科目。
要求“摘要”能够正确地、完整地反应经济运动和资金变革的来龙去脉，切忌暗昧不清。
如果一份报销单涉及电话费、差旅费、办公费等多个用度科目，体例凭证时要分别按实际内容填列摘要。
记帐凭证要有审核人（财政经理）签章（签字）。
3、管帐凭证整理、保管
应每月定期将管帐凭证加以归类整理，按凭证序号排列，加上封面、封底，装订成册，并在装订线上加贴封签，以防散失和任意拆装。
封面上应注明项目公司名称、凭证种类、所属年月和起讫日期、起讫号码、凭证本数等。
财政经理要在装订线封签处签名或盖印，然后存档保管。
管帐凭证必须做到妥善保管，存放有序、查找方便，严防毁损、丢失和泄密。
管帐凭证原则上不得借出，如有特殊需要，须报项目项目公司总经理与财政经理批准，才气借出，并由财政做好备查记载，但不得拆散，并限期送还。
（二）打印帐簿
每季度打印一次管帐帐簿，并装订成册，存档保管。
（三）体例管帐报表
1、在全部经济业务凭证完全入帐并准确记帐的底子上，凭据国度管帐准则中有关体例管帐报表的划定，凭据总部统一管帐报表的项目、内容和格式，对相关帐目进行相应调解后，体例整套管帐报表。
2、管帐报表的具体报送时间按总公司财政部的有关划定执行。
3、月报包罗资产欠债表、利润表、现金流量表等。
管帐报表应由项目公司卖力人、财政经理和制表人签章并加盖项目公司公章。
B、涉及主要事情流程控制
1、付款流程控制
适用范畴
1>工程款的审批、支付。
[预付款、进度款、结算款（保修金）]
2>质料、设备款的审批、支付。
3>设计费的审批、支付。
2、借款报销流程
A、因事情需要向公司暂支借款，需先填写借款申请单，借据中需标明借款日期、借款金额、借款用途及借款人本人签字。
其中借款金额巨细写须相符，且借据外貌不得涂抹。
旧账未清应先核销旧账，不然不可以再借款。
B、借款人将填好的借据交由借款人所属的部分经理签字，部分经理需问明借款缘由，确认用途妥当后方可签字审批。
C、借款人将部分经理签字后的借据交由财政管帐审核后再交相关部分总经理确认落实，并由财政经理签字审批，总经理签字后视为财政部可以支付该款项。
D、财政部出纳员看到签批手续齐全的借据后，方可付款。
如有一项签批手续不全，出纳员不予支付。
E借款人需包管在借款之日起一定时间内报账还款（出差人员则在回公司后一周内结清，对付异地出差人员增补借款应填写借款单，并以传真的方法发回公司，但必须注明：
原件与传真件同具执法效力，同时必须把前期的用度报销票据连同借款单一并邮回公司，不然不予报销并包袱经济责任。
结算方法：
以现金送还或报销单抵扣。
3、日常用度报销流程
A、因事情需要购买物品，需先填写采购申请单（办公用品将由行政部（办公室）统一在月底统计物品种类、数量，体例月度采购筹划），经财政经理和总经理审核同意后方可采购；
B、购买物品后需先填写报销单（确保提供正规发票等），经部分经理确认、财政管帐审核、财政经理审批，并由总经理签字同意，方可向出纳支取款项。
C、出差人员回公司后，出纳应实时提醒、督促报销。
一周内必须完成报销事情。
报销内容：
按出差治理制度执行。
有关请客送礼需预先报请财政经理确认，然后由总经理签字方能实施。
报销单填写：
写明出差时间、报销内容、金额等，并由部分经理签字确认。
D、报销人将原始票据（正规发票）粘贴规整后，填制用度报销单。
用度报销单上需写明报销人、报销日期、报销人所属部分、报销事由、后附票据数量及报销金额。
其中报销金额巨细写须相符，且用度报销单外貌不得涂抹。
E、填好的用度报销单需先交由报销人所属部分经理审核，部分经理应确认各项用度为应该产生，方可签字。
另外对付营销人员用度报销参照《营销人员薪酬治理步伐及用度治理》执行。
F、部分经理审核签字后，报销人将报销单交至财政部，由财政管帐审核签字并由财政经理签字确认。
财政部审核应本着以下原则：
（1）、审核票据粘贴是否范例，字迹有无涂抹；
（2）、审核各项用度金额巨细写是否与后附原始票据金额相符；
（3）、审核各项用度产生是否切合实际，有无虚报、多报；（参照用度报销尺度）
（4）、审核签批手续是否齐全。
若以上三条有一项不切合划定，财政部有权将该报销单退还报销人，要求其重新填写。
G、财政管帐将财政部复核后的用度报销单，上报相关部分经理、财政经理及总经理签字审批，总经理签字后视为同意财政部付款。
H、管帐将签字审批手续齐全的用度报销单交至财政部，要求出纳员通知报销人并赐与付款。
出纳员看到审批手续齐全的用度报销单方可向报销人付款，同时，报销人在领款凭证上签字。
如有一项手续不全，出纳员不予支付。
土地征用及拆迁赔偿费
一般能分清本钱核算工具的，可直接计入衡宇等本钱核算工具的本钱项目中；如果分不清本钱核算工具，须两个或两个以上的本钱核算工具包袱时，可先在“开发本钱—土地开发—土地用度”科目进行归集，再将其分派计入有关本钱核算工具的开发本钱；也可以直接分派计入“开发本钱--有关本钱核算工具----土地拆迁及赔偿费”。
有关分派要领为：
按土地面积计征地价、进行赔偿、缴纳市政配套费时：
要领一：
先按小区的占地面积将地价和拆迁赔偿费分派到各小区；再将分派到各小区内的地价和拆迁赔偿费，按小区内衡宇等本钱核算工具和门路、广场等公用场合的占地面积进行直接分派；然后将分派到小区内门路、广场等公用场合占地面积的地价和拆迁赔偿费，按衡宇等本钱核算工具的占地面积进行间接分派，计入衡宇等本钱核算工具的的开发本钱；衡宇等本钱核算工具的直接分派数加间接分派数，即为该衡宇等本钱核算工具应包袱的地价和拆迁赔偿费。
要领二：
也可将公用占地面积先分摊到衡宇等本钱核算工具的占地面积上，衡宇等本钱核算工具自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁赔偿费来分派。
底子设施费
一般能够区分本钱核算工具的，应直接计入衡宇等本钱核算工具的“底子设施费”本钱项目中；如果在开发的建立园地上有多个开发项目，不能区分本钱核算工具时，其底子设施费应先在“开发本钱—土地开发—底子设施费”科目进行归集，待底子设施建立完毕后，将归集的用度按修建面积（包罗在建及未建面积）分派计入有关本钱核算工具的“底子设施费”本钱项目中。
修建安装工程费
一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位凭据当月实际完成事情量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入衡宇等本钱核算工具的“修建安装工程费”本钱项目。
预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为修建安装工程费支出，计入“开发本钱”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。
对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程（或本钱核算工具）的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，盘算各自的标价即实际修建安装工程费。
凭据经盘算得出的修建安装工程费，计入有关衡宇等本钱核算工具的“修建安装工程费”本钱项目。
开发本钱：
如能确定核算工具的，直接计入“开发本钱”，主要包罗：
土地征用及拆迁赔偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费）；前期工程费（筹划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）底子设施费（小区门路建立、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；修建安装工程费（支付给承包单位的修建安装工程费）；大众配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、大众茅厕等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“衡宇开发”设置二级明细。
可凭据上述六项来设置三级明细科目。
税率差别法：
就是利用税率的差别直接节减税收的要领。
实行比例税率的税种常有多种比例税率，通过操持可以寻求最佳税负点。
营业税筹谋
要领1：
<营业税暂行条例>，合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，双方互助建房，建成后共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴营业税，因此可不缴营业税。
要领2：
精装修衡宇纳税操持
税法例定，纳税人兼营差别税目应税行为的，应当分别核算差别税目的营业额、转让额、销售额，然后按各自适用税率盘算应纳税额；未分别核算的，将从高适用税率盘算应纳税额。
若装修用度包罗在总房款内，则按销售不动产的5%的营业税率，而如果分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，装修条约另外签订，则装修部分收入适用3%的税率，二者相比少纳营业税。
通过使用分拆法和税率差别法，对税基进行准确分别，区别了两种差别的生产行为，分别适用各自税率，既准确反应了经营状况，又低落了公司的税负
要领3：
改变收费主体的纳税操持
税法例定，对房地产开发企业代收项目应并入营业额盘算缴纳营业税，而对独立核算的物业公司税法例定，从事物业治理的单位，以与物业有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、衡宇租金的价款后的余额为营业税的计税金额。
通过主体变动将物业公司独立核算，既少交了营业税，同时另有助于提升物业办事水平。
要领4：
确定利息扣除方法
凭据《土地增值税暂行条例实施细则》划定，财政用度中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。
其他房地产开发用度则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱之和的5％扣除。
如果房地产开发企业不能凭据转让房地产项目盘算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发用度应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱之和的10％以内按划定扣除。
如果建房历程中借用了大量资金，利息用度许多，应接纳据实扣除的方法，此时应尽量提供金融机构贷款的证明。
如果建房历程中借款很少，利息用度很低，则可存心不盘算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，这样可以多扣除用度，减轻税负。
1.目的：
增强本钱治理，范例团体房地产开发企业本钱核算，正确盘算开发产物本钱，便于本钱资料的比力和阐发。
2.范畴：
适用于团体内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：
总部财政治理部卖力本范例的推行、解释、修改并查抄执行情况；
团体内各房地产开发企业卖力严格凭据国度以及团体本钱治理的要求，正确组织本钱核算事情，创建本钱核算责任制，完善本钱核算底子事情，革新本钱核算步伐，公道确定本钱盘算工具，正确归集和分派开发本钱及用度，实时、准确、完整地提供本钱核算资料，并实时发明本钱治理中存在的问题，不停寻求低落本钱的途径，同时对在本范例实施历程中产生的问题实时向总部财政治理部反馈。
4.要领和历程控制
4.1本钱核算的根本步伐
本钱核算的一般步调依次如下：
凭据本钱核算工具简直定原则和项目特点，确定本钱核算工具。
设置有关本钱核算管帐科目，核算和归集开发本钱及用度。
按受益原则和配比原则，确定应分摊本钱用度在各本钱核算工具之间的分派要领、尺度。
将归集的开发本钱用度按确定的要领、尺度在各本钱核算工具之间进行分派。
体例项目开发本钱盘算表，盘算各本钱核算工具的开发总本钱。
正确分别已完工和在建开发产物之间的开发本钱，分别结转完工开发产物本钱。
正确分别可售面积、不可售面积（由主管部分分别提供），凭据有关划定分别盘算可售面积、不可售面积应包袱的本钱，正确结转完工开发产物的销售本钱。
体例本钱报表，凭据本钱核算和治理要求，总括反应各本钱核算工具的本钱情况。
4.2本钱核算工具简直定
本钱核算工具简直定原则
.1满足本钱盘算的需要；
.2便于本钱用度的归集；
.3利于本钱的实时结算；
.4适应本钱监控的要求。
本钱核算工具简直定要领
各公司可凭据本钱核算工具简直定原则，并结合项目实际情况，确定具体本钱核算工具。
.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为本钱核算工具。
.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等差别功效的，在定期（区）分别本钱核算工具的底子上，还应按功效分别本钱核算工具。
.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等差别结构的，还应按结构分别本钱核算工具。
.4凭据核算和治理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，岂论其支出是否摊入衡宇等开发产物本钱，均应单独作为本钱核算工具。
对付只为一个衡宇等开发项目办事的、应摊入衡宇等开发项目本钱且造价较低的配套设施，可以不但独作为本钱核算工具，产生的开发用度直接计入衡宇等开发项目的本钱。
4.3本钱用度项目及核算内容
本钱用度项目
开发产物本钱核算应视开发产物的具体情况，按制造本钱法设置本钱项目。
本钱项目一般包罗下列八项：
.1土地得到价款
.2开发前期准备费
.3主体修建工程费
.4主体安装工程费
.5社区管网工程费
.6园林情况工程费
.7配套设施费
.8开发间接费
各本钱项目的核算内容
.1土地得到价款
指为取得土地开发使用权而产生的各项用度，主要包罗以下内容：
A、政府地价及市政配套费：
支付的土地出让金、土地开发费，向政府部分交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变动用途和超面积补交的地价。
B、互助款项：
赔偿互助方地价、互助项目建房转入分给互助方的衡宇本钱和相应税金等。
C、红线外市政设施费：
红线外门路、水、电、气、通讯等制作费、管线铺设费、接口赔偿费。
D、拆迁赔偿费：
有关地上、地下修建物或附着物的拆迁赔偿净支出，安顿及动迁支出，农作物赔偿费，危房赔偿费等。
.2开发前期准备费：
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、筹划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期用度。
主要包罗以下内容：
A、勘察设计费
（1）勘测丈量费：
包罗初勘、详勘等。
主要有：
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观察费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、修建面积丈量费等。
（2）筹划设计费：
筹划费：
方案招标费、筹划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体筹划设计费。
设计费：
施工图设计费、修改设计费、情况景观设计费等。
其他：
可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
（3）修建研究用房费：
包罗质料及施工费
B、报批报建增容费
（1）报批报建费：
包罗安检费、质检费、标底体例费、生意业务中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、修建面积丈量费、路口开设费等、筹划治理费、新质料基金（或墙改专项基金）、西席住宅基金（或中小学西席住宅补贴费）、拆迁治理费、招投标治理费等。
项目整体性报批报建费：
项目报建时按划定向政府有关部分交纳的报批费。
（2）增容费：
包罗水、电、煤气增容费
C、“三通一平”费：
（1）临时门路：
接通红线外施工用临时门路的设计、制作用度。
（2）临时用电：
接通红线外施工用临时用电筹划设计费、临时管线铺设、改革、迁移、临时变压器安装及拆除用度。
（3）临时用水：
接通红线外施工用临时给排水设施的设计、制作、管线铺设、改革、迁移等用度。
（4）园地平整：
底子开挖前的园地平整、园地清运、旧房拆除等用度。
D、临时设施费
（1）临时围墙：
包罗围墙、围栏设计、制作、装饰用度。
（2）临时办公室：
租金、制作及装饰用度。
（3）临时园地占用费：
含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
（4）临时围板：
包罗设计、制作、装饰用度。
.3主体修建工程费
指项目开发历程中产生的主体内列入土建预算内的各项用度。
主要包罗：
A、底子造价：
包罗土石方、桩基、护壁（坡）工程费，底子处置惩罚费、桩基咨询及检测费、降水。
B、结构及粗装修造价：
主要包罗砼框架（含独立柱基和条基等浅底子）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花圃砌体（高层修建的裙楼有排挤层，原则上排挤层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
C、门窗工程：
主要包罗单位门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的用度。
D、大众部位精装修费：
主要包罗大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修用度。
E、户内精装修费：
主要包罗厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修用度。
.4主体安装工程费
A、室内水暖气电管线设备费；
（1）室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；
（2）室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；
（3）室内燃气系统费；
（4）室内电气工程费：
包罗楼栋及单位配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
B、室内设备及其安装费
（1）通风空调系统费：
包罗空调设备及安装用度、空调管道、通风系统用度；
（2）电梯及其安装费；
（3）发电机及其安装费：
包罗发电机供货、安装、机房降噪费；
（4）消防系统费：
包罗水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；
（5）人防设备及安装费：
包罗密闭门、气体过滤装置等。
C、弱电系统费
（1）居家防盗系统用度：
包罗阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；
（2）对讲系统用度：
包罗可视及非可视对讲系统用度；
（3）三表远传系统用度：
包罗水、电、气远程抄表系统用度；
（4）有线电视用度：
包罗有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座用度；
（5）电话系统用度：
包罗主体内外布线及终端插座用度；
（6）宽带网：
包罗主体内外布线及终端插座用度。
.5社区管网工程费
A、室外给排水系统费
（1）室外给水系统费：
主要包罗小区内给水管道、查抄井、水泵房设备、及外接的消火栓等用度；
（2）雨污水系统用度
B、室外采暖系统费：
主要包罗管道系统、热互换站、锅炉房用度
C、室外燃气系统费：
主要包罗管道系统、调压站
D、室外电气及崎岖压设备费
（1）崎岖压配电设备及安装：
包罗红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备用度；
（2）室外强电管道及电缆敷设：
室外强电总平线路部分用度；
（3）室外弱电管道埋设：
包罗用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、查抄井等用度
E、室外智能化系统费
（1）停车治理系统用度：
包罗露天停车场治理系统、地下室或排挤层停车场治理系统的用度；
（2）小区闭路监控系统用度：
包罗摄像头、显示屏及电气系统安装等用度；
（3）周界红外防越系统用度：
红外对扫等；
（4）小区门禁系统用度；
（5）电子巡更系统用度；
（6）电子通告屏用度
.6园林情况工程费
指项目所产生的园林情况造价，主要包罗：
A、绿化建立费：
包罗大众绿化、组团宅间绿化、一楼私家花圃、小区周边绿化支出；
B、修建小品：
雕塑、水景、环廊、假山等；
C、门路、广场制作费：
门路广场铺设、开设路口工程及赔偿费等；
D、围墙制作费：
包罗永久性围墙、围栏及大门；
E、室外照明：
室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；
F、室外配景音乐；
G、室外零星设施：
儿童游乐设施、种种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。
.7配套设施费
指衡宇开发历程中，凭据有关法例，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留牢固资产的大众配套设施支出。
主要包罗以下几类：
A、在开发小区内产生的不会产生经营收入的不可经营性大众配套设施支出，包罗居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；
B、在开发小区内产生的凭据法例或经营老例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性大众配套设施的支出，如制作幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
C、开发小区内都市筹划中划定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，产生的没有投资来源的用度；
D、对付产权、收入归属情况较为庞大的地下室、车位等设施，应凭据本地政府法例、开发商的销售答应等具体情况确定是否摊入本本钱项目。
如开发商通过补交
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