控制性详细规划的作用.docx

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控制性详细规划的作用

控制性详细规划的作用一、承上启下，强调规划的延续性1. 规划设计具有宏观与微观、整体与局部的双重属性，既有整体控制，又有局部要求；既能继承、深化、落实总体规划意图，又可对xx分区及地块建设提出直接指导修建性详细规划编制的准则。

2.规划管理将总体规划宏观的管理要求转化为具体的地块建设管理指标，使规划编制与规划管理及xx土地开发建设xx。

二、与管理结合、与开发衔接，作为xx规划管理的依据控规能将规划控制要点用简练、明确的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的依据，正确引导开发行为，实现规划目标，并且通过对开发建设的控制，使土地开发的综合效益最大化。

有利于规划管理条例化、规范化和法制化，有利于规划和管理以及开发建设三者的有机衔接。

三、体现xx设计构想对xx设计主要以引导为主，按照美学和空间艺术处理的原则，从建筑单体环境和|考试大|建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议，甚至提供具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架。

控制指标主要有建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群体空间组合形式、建筑xx控制等。

四、xx政策的载体1.控规的编制和实施过程中包含xx产业结构、xx用地结构、xx人口空间分布、xx环境保护、鼓励开发建设等各方面广泛的xx政策的内容2.通过传达xx政策方面的信息，在引导xx社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。

市场运作过程中各类经济组织和个人可以通过规划所提供的政策，辅以xx未来发展的相关政策和信息来消除在决策时所面对的不确定性，从而促进资源的有效配置和合理利用。

控制性详细规划的作用及效应

[导读]在许多xx，控制性详细规划所确定的相关技术指标经过一定程序“论证”便可以进行后期调整

xx（xx市xx规划编制中心 xx xx 467001）

【摘 要】自从《城乡规划法》实施以来，控制性详细规划被提高到了一个很重要的法律地位，受到了空前重视，控制性详细规划的编制与实施得到了快速发展。

但在实施过程中，约有80%以上的控制性详细规划都涉及到修改与调整，这说明当前控制性详细规划编制的科学性还有待进一步提高，只有通过对控制性详细规划编制技术的不断探索，才能使规划编制成果更加科学，更加进步，真正发挥控制性详细规划在xx建设与管理中的控制与引导作用。



【关键词】控制性详细规划；编制方法；作用及效应

【Abstract】Since“TownandCountryPlanningAct,”sincetheimplementationofdetailedplanninghasbeencontrolledtoaveryimportantlegalstatusandhasbeenanunprecedentedattentiontocontrollingthepreparationofdetailedplanningandimplementationhasbeenrapiddevelopment.However,inimplementationprocess,about80%ormoreofthecontrolleddetailedplanningarerelatedtochangesandadjustments,whichshowsthecurrentcontrollingthepreparationofdetailedplanningforthescientifictobefurtherenhanced,andonlybycontrollingthepreparationofdetailedplanningtechniquescontinuetoexploration,inordertomaketheplanningthepreparationoftheresultsmorescientific,moreprogressive,Reallyplayacontrolleddetailedplanninginurbanconstructionandmanagementinthecontrolandguidingrole.

【Keywords】Controlleddetailedplanning;Preparationmethod;Functionandeffect1．前言xx规划工作从普遍意义上讲包括三个层次：

区域规划（包括xx体系规划）、总体规划（包括分区规划）、详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规划）。

控制性详细规划是属于详细规划的第一个层面。

在数平方公里以上这样大的范围内，准确地完成全部控制性详细规划的内容，几乎是不可能的。

实际上，控制性详细规划，主要是控制土地使用性质和使用强度等必不可少的内容，无疑这一层次的控制是十分必要的，但这只是一个相对宏观层面上的控制。

控制性详细规划应是在上位规划基础上工作的延续。

2．控制性详细规划编制与实施的现状从《城乡规划法》的相关规定理解，控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据，进一步深化总体规划或分区规划的规划意图，为有效地控制用地和规划管理而编制的详细规划。

控制性详细规划对近期建设或开发地区的各类用地进行详细划分，确定其使用性质、人口密度和建筑容量，确定规划区内部的市政公用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制指标和规划管理要求，为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，同时用以指导修建性详细规划的编制。

可见，控制性详细规划被提高到了一个很重要的法律地位。

从规划实施的总体情况来看，控制性详细规划在各级xx执行至今，作为xx规划建设和管理的基本依据起到了重要作用。

然而另一方面，不可回避的是，控制性详细规划在执行过程中遭遇到了各种各样的问题。

这些问题表面上似乎代表了建设（业主）单位和规划管理部门之间先天的对立。

对此，无论是控制性详细规划的编制者，还是规划管理者都拿不出充分的理由来说明控制性详细规划自身的合理性与xx，这也说明控制性详细规划的编制尚欠缺深入细致的工作和科学严谨的方法。

事实上，在许多xx，控制性详细规划所确定的相关技术指标经过一定程序“论证”便可以进行后期调整。

这种情况的逐步增多，使得控制性详细规划逐渐失去了它所应有的xx，由此社会上也产生了这样的误区，就是误认为xx规划和管理是处于无序和随意的状态。

xx建设用地的重要控制内容和指标竟然是：

可以通过缴纳费用、或者是依靠特殊背景便可以按照建设（业主）单位的意向进行调整。

这就使得规划管理人员也在无奈中对自己进行自嘲自解，对规划管理中遇到的一些问题茫然无措，对依法行使规划管理职责产生了疑惑。

诚然，房地产开发商遵循的是利润最大化准则，投资商在获取土地后总是想方设法争取最大的建筑容量，目的就是要获取最大的利润空间。

这一行为，甚至可以影响投资决策。

于是对控制性详细规划指标的尽可能的突破，就成了他们房地产项目前期的重要工作之一。

无可否认，这是导致控制性详细规划面临调整的最直接原因之一。

对此，笔者认为无可厚非，因为任何法规和制度都可以为人所用。

只是,能否把我们的规划做到“无孔可入”，是xx规划从业者应该担当的职责与义务。

说到这里，是否应该换一个角度来探讨控制性详细规划自身存在的弱点和改善的途径。

规划技术指标的全面突破和众多的调整也说明了控制性详细规划本身存在着一定的缺陷。

控制性详细规划的任务本是对建设用地开发的内容、强度和环境等提出控制要求，房地产开发商的利益动机始终和规划控制存在着或多或少的矛盾。

那么控制本身其实并没有错，尤其对于一般没有背景的建设项目，规划的行政控制手段还是发挥了应有的作用，但是事实是越来越多的建设项目，或多或少都有些办法从不同方面给规划控制施加压力，致使控制性详细规划无法得到真正的执行。

其实，规划调整并不可怕，作为动态的规划，调整原本是正常的或必然的，但基础是，规划调整应当建立在规划的科学性基础上。

之所以出现达不到控制的力度和效应，说明作为指导xx用地开发建设的控制性详细规划，本身有许多问题值得商榷。

规划编制完成以后，经过一定时间，原先确定的一些控制内容已经不适应发展的需要了。

这是由于，许多地方的发展具有不可预见性，规划编制时，基于时限性的影响，对于规划用地的安排难免带有一定的盲目性，也就为日后的执行留下了隐患，再加上规划自身缺少弹性和可操作性，以致造成实施过程中，对于规划调整的要求逐渐增多。

作为控制性详细规划，是对xx总体规划的深化，其目的是进一步落实总体规划所确定的xx用地功能布局及各项专业规划，从而通过对土地使用性质和使用强度的细化与量化，对xx建设提出更为具体的规定和要求。

这一目标的出发点是好的。

但我们的规划不可能解决所有用地的问题，从规划面积与范围上讲，数平方公里、甚至数十平方公里大的规划范围和控制性详细规划所处的规划编制阶段的性质并不相附，因为xx的发展本身就是动态的，那么作为宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次——控制性详细规划的控制内容在规定性和引导性两个方面，就应当按照动态发展的要求合理确定其刚性内容，为规划的实施留下合理的动态空间。

3．对产生控制性详细规划调整现象的深层次原因的分析较早时期的xx总体规划完成后，大多面临建设量急剧增加的局面，而xx总体规划毕竟是粗线条的，它无法直接指导建设，许多用地都因项目本身的实施被要求编制控制性详细规划。

以往控制性详细规划总是试图通过一个一劳永逸的规范的文本和图则，来规范诺大范围内xx地区的每一个地块的开发建设，力求成为一个大而全的规划，在条件尚不具备的情况下，构建一个统一的、完整的、控制手段相同的指标体系，这本身是难以做得到的。

这是因为有相当的一部分xx用地的开发建设条件会随着政治、经济和社会的发展而变化。

事易时移，xx的发展本身就是动态的，作为详细规划的一个阶段，控制性详细规划应更多地针对具体建设项目，它的时效性相对较短,规划范围较小，用地规模大致是几公顷到几十公顷,一般情况下这样的地区都是有开发建设的具体目标，甚至已有了建设资金,这样做就容易使控制性详细规划上承总体规划，下启修建性详细规划和设计，可以根据开发建设的需要落到实处。

而通常的控制性详细规划范围，是在功能相对完整和地域比较独立的区域，往往用地总面积就达数平方公里以上，有上百甚至上千个小地块组成，如此大的范围和工作量，多是采取一刀切的技术手段，该粗放的地方控制过死，该细管内容的又缺乏深入的工作。

尤其是一些xx边缘地带，在控制性详细规划编制时尚未纳入建设用地，无从知道未来建设的具体情况，却在统一编制的控制性详细规划要求下，完成了规划图纸和控规图则。

这样的成果，相对于有具体建设内容的控制性详细规划而言，显然是太粗糙了，实施起来，修改或调整在所难免。

另外，控制性详细规划编制过程中，由于各种原因，前期研究普遍达不到应有的xx和xx，导致控规编制的依据不足，对现状情况缺乏充分的调查研究，很多地区的规划方案只能是对已有的各类规划的汇总，甚至有的因基础资料搜集不全，xx已有的规划都没有参考，就提出与实际情况矛盾的方案，而一些相对原有规划已作了调整，甚至已经成为现状的内容也没有在控制性详细规划中得到反映。

另一方面，xx专项规划严重滞后，给控制性详细规划编制带来大量的不确定性和繁重的前期研究工作。

许多地方仅仅依靠xx总体规划便开始控制性详细规划编制工作，缺乏专项深入的规划和设计研究作为依据，在此基础上的较为简单地进行规划汇总，使控制性详细规划从整体上看其xx实际上是等同于上位规划加上一套指标体系，这样难免造成规划编制工作的疏漏，致使在实际操作中往往需要重新调整规划方案。

以这样的规划xx，去完成对具体建设项目的控制，其难度可想而知。

总的来讲，产生控制性详细规划调整现象的原因很多，包括技术指标的确定、编制方法、资料调查，也有突击式编制和控制性详细规划本身的控制体系等等，使控制性详细规划达到法定地位的要求，是规划从业者所共同面临的一个课题。

4．如何提高控制性详细规划的科学性规划是对xx未来较长时间发展的控制与预测。

从另一方面讲xx发展又有较多的不可预见因素，是动态的，所以，规划也应是动态的，应具有一定弹性。

但一个合理的规划不应在其执行初期就面临频繁的调整。

当然，不是说控制性详细规划就完全不能调整，哪些可以调整和论证、哪些必须坚持，这应是在规划编制过程中就确定的，是有一定的原则的，或者说是可以预知的xx。

对不同规模不同特点的xx，以及同一xx内不同地区、不同情况下的控制性详细规划应采取不同的xx、做法和要求，采用多种不同的方式进行控制。

现在许多xx提出了控制性详细规划全覆盖的理念，而控制性详细规划全覆盖，也应该是在采取不同xx和要求的情况下进行的。

现行的控制性详细规划往往在xx的数平方公里的范围内采取统一的编制方法，造成该细的无法细，该粗的有控制得过死，导致可实施性差，控制力度达不到要求，实施过程中，面对实际情况不得不对控制性详细规划进行调整。

按照《城乡规划法》的规定，从理念上讲，首先，控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节（从规划到管理——依法行政的依据；从规划到实施——控制、引导、监督）。

控制性详细规划是将xx建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。

其次，控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次（从宏观到微观——上接总体规划（分区规划），下接修建性详细规划（xx设计）；从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化；从整体到局部——控制指标细化、分解、落实）。

也就是说控制性详细规划，向上应当衔接总体规划和分区规划，向下应当衔接修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。

它以量化指标和控制要求，将xx总体规划的宏观控制转化为对xx建设的微观控制，并具体指导建设开发地段的修建性详细规划、建筑设计、土地出让等行为和活动。

第三，控制性详细规划是xx设计控制与管理的重要手段（从二维到三维——平面控制与空间控制的结合；从规划到设计——规划要求与设计条件的结合；从消极到积极——控制与引导的结合）。

控制性详细规划是将宏观xx设计、中观xx设计到微观xx设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的xx地位使xx设计要求在实施建设中得以贯彻落实。

在目前还没有形成独立的xx设计审议制度的情况下，在xx设计的发展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。

第四，控制性详细规划是协调xx内部各利益主体的公共政策平台（从个体到群体——利益协调的平台；从分歧到统一——公共政策的具体化）。

控制性详细规划直接涉及到xx建设中各个方面、各个阶层的利益，它是xx政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在xx建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。

在控制性详细规划编制过程中，既要正确理解和贯彻上述四点理念，又要坚持以下基本原则：

一是依法规划的原则。

控制性详细规划的编制，应当依据已经批准的xx总体规划或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技术标准等。

依法规划是保证控制性详细规划法律xx的前提。

二是公平、xx的原则。

控制性详细规划整体上应有一个通则式控制，即对于规划xx中近似区位、类似性质的的片区、街区、地块应提出一致性的控制要求作为基础，再根据开发建设个体的个体差别，做出针对性的控制与引导，体现公平、xx性。

应该把公共利益保障作为首要任务，是制订控制指标与控制导则的基本依据。

三是公开原则。

控制性详细规划属于《行政xx法》所规定的xx依据的xx，应遵循行政xx依据必须公开的要求。

控制性详细规划在编制与审批过程中应进行相应的公众参与的程序，广泛听取各方面意见并提出相应的规划应对或解释。

控制性详细规划的控制内容、成果，应尽量简明、清晰，便于理解，以适应不同层次的公众参与需要。

四是整体性原则。

编制控制性详细规划》必须遵循局部服从整体、内部服从外部的原则。

整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊地块控制的依据。

而外部条件一般是体现个体局部之间的相互关系，多包含公共利益的内容。

五是可操作性原则。

编制控制性详细规划，应当充分结合地方实际情况和城乡规划主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证基础上进行，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管理的衔接，提高规划成果的科学性和可操作性。

5．结语总之，在《城乡规划法》的指导下，只有深入探索和研究控制性详细规划的编制方法，不断提高规划编制的科学性，才能使控制性详细规划真正成为xx规划和管理的指导和依据，发挥其应有的作用和效应。

2讨论热点

2．1控规在规划体系中承上启下的衔接作用控规初期产生的一个很重要的原因就是为了解决总体规划与传统的详细规划之间跨度大、不好衔接的问题，因此当初的讨论焦点就集中在了控规的衔接作用上．有专家提出总规应为控规提供该地区在总规中的性质、地位等总体要求，及居住人口的大致规模和周围道路、工程管线的规划…来帮助控规起到衔接作用；而有的专家从理论上论证了控规必须具有衔接作用，认为总规是一种粗线条的规划，而传统的详细规划着重于总平面布局和空间形体的组织，需要控规在用地性质、土地使用强度、xx设计等方面进行控制2；还有专家从总体规划与详细规划、建筑规划、建筑设计、环境设计之间的联系和约束，联系实际详细论证了控制性详细规划应该起到的衔接作用．上述观点都强调了控制性详细规划的一大重要作用，即深化总体规划、分区规划的意图，把土地使用性质、各项配套的公共服务设施、市政公用设施具体落实到每一块开发建设的地块上．又把各项重要的规划设计要素抽象成明确的指标和设计要求，以作为下一步修建设计、建筑设计和建筑管理的依据l3一．

2．2地块划分及地块大小的确定主要意见有三种，第…种意见从控制指标的准确度考虑，认为地块的划分应遵循地块的使用性质单一原则；第二种意见从用地兼容性的角度考虑，认为地块划分应硝大一些；第三种意见从因地制宜的角度出发，认为地块大小划分应当该大则大，该小则小，不强求一律．地块过小只适应于零星开发，遇到超出地块规模的成片开发时应把几个小地块当作一个整体来统一规划，指标可取其加权平均值，而不受每个地块各原规划指标的限制_3J．经过各地控规工作的验证，第三种意见很好的体现了控制性详细规划的原则性与灵活性相结合的特点，更为适合我国的实际情况，在实际工作中也真正起到了指导控制作用．

2．3控制指标的确定方法一般有以下五种方法：

①反馈法：

试做形体布局的详细规划，然后结合土地有偿使用进行研究、调整、再将各项设计要素抽象和反算成明确的控制指标_3]．优点：

直观、形象，使委托方便于理解与接受抽象的控制指标，很好的控制了xx的总体形象；缺点：

工作量大，规划过程繁琐，规划成本高．②比较法：

对各xx不同性质用地的现状和规划指标进行调查分析，为规划提供参考数据3．优点：

直观，方便且较为实用；缺点：

只能提供大概情况的参考，对各种特殊情况不能有效地反映．③标准法：

根据xx总体规划或分区规划规定的人口容量，结合国家或地区有关人均规划建筑面积标准的规定，制定出总建筑面积标准，再推算出建筑密度、容积率、高度等指标l4j．该方法主要适用于以居住生活区为主的规划地段，而对其他区域则不大适用，且该方法对xx建筑的整体形象缺乏考虑，不利于xx总体形象地塑造．④容量法：

根据居住条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施等现状，预测改造后的饱和容量，计算可能承担的人15I，进而确定各项指标_4j．优点：

准确、严密，为可行性分析提供了方便；缺点：

计算量大，且只适用于xx改造与居住区规划，对xx总体形象也未能充分考虑．⑤经济法：

通过对房地产开发经营的效益分析，计算出规划容积率的临界值，以此确定一系列控制土地使用强度指标l；也有通过对用地区位条件、交通条件及开发建设条件进行预测和分析，作出地价分析图，并结合开发费用的估算和房地产市场预测及分析，找出拆建比临界值，以此确定出土地使用强度控制指标3．该类型方法是单纯从经济角度考虑分析，较为片面．由于各地区实际情况不同，且各个方法均有长短，故较为科学的做法是恰当选取上述三种以上算法，将所得结果综合考虑，比较验算后制定出适宜于规划区的控制指标数值，该数值应该是个范围值．

2．4控制性详细规划的综合指标体系目前，控规的综合指标体系有三种分类法，按指标性质分为规定性指标和指导性指标；按构成要素分为土地使用控制指标和建筑空间环境控制指标；按xx建设活动分为土地使用控制指标、设施配套控制指标、建筑建造控制指标、行为活动控制指标四大类_5j．出于方便规划管理角度考虑，一般常用规定性指标和指导性指标分类法．规定性指标是指规划要求严格执行的控制管理要求，一般可以用量化的数字表示；指导性指标难以用量化的数字作出规定，或可有灵活性有待设计人员作一定创造而用建议方式提出的要求．根据我国土地使用权出让年限的规定，结合控制性详细规划的规划年限考虑，综合指标的制定宜一步到位．图1为规定性指标和指导性指标所包含的主要具体控制内容．由于各地实际需要控制的方面不尽相同，故有些地区还要加上土地兼容性控制、人口密度、敞地率、沿路建筑高度、绿地类型、骑楼设计等规定或指导指标．指标的选取要在符合规划要求的原则下，因地制宜选择恰当的规定和指导指标，给土地开发和具体建筑设计适当的自由，为规划师留有充分发挥的空间，达到统而不死、活而不乱的最佳控制效果．

3完善与深化控制性详细规划的一大主要作用就是解决规划和管理脱的问题．围绕着更好地衔接规划与管理，下面对控制性详细规划作进一步的完善与深化．

3．1增加工程管网的空间综合规划在我国《xx规划编制办法实施细则》中规定市政设施管线规划只需标出各工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高．不需要做工程管网的空间综合规划．而实际上各类市政设施管线是以网状或支状的空间线型存在的，分别敷设在道路两边．因此，在重要的道路交叉El就出现各种管线相互交错的问题．这就需要规划师作出整个工程管网的空间综合规划，从控规全局考虑，合理安排各市政设施管线的空间位置及相互间的空间关系，避免出现“堵车”现象．控规中的市政设施管线的敷设，是从全局结合地形、坡度、地面设施、各种管线间平面距离综合考虑安排的．因此增加工程管网综合规划并未增加很多工作量，但是却大大加强了控规的法律地位，完善了控规内容，做到了有据可依，有章可循，使控规的控制作用覆盖了整个xx的地上地下空间，使控规真正起到了对整个xx运行的控制与管理．图1控规综合指标体系

3．2加入规划期限。

作好近期规划在我国《xx规划编制办法实施细则》中并未规定控规的规划期限．但实际上，控规同样有一定的超前性与不可预见性，尤其是一些大的控规常常需要进行修编．如在大型的工业xx开发中，往往是先编制了控制性详细规划再引进项目．而当一个新的大型项目引入后，地块需要重新调整，与之配套的其它设施也需要或多或少地进行调整；再比如在xx改造中，建筑物的拆留问题也不是一成不变的，规划中规定保留的建筑物，经常因为规划实施中遇到的变数而需要拆除．因此如果控规不加入规划期限的概念，其法律地位将得不到保证．当增加了规划期限后必将出现近远期规划问题．目前一般的远期规划都是目标达成型，而相应的近期规划仅仅是空间平面上的启动范围的远期规划，是一种假近期规划，与远期规划是一种简单的部分与整体的关系，没有时间上的联系与递进，并不是真正意义上的近期规划，没有起到启动发展的作用．近期规划是在对现状充分研究的基础上，根据现有的认识能力对xx近期的发展作出一个较易实现的可行性规划，是规划远期目标实现的启动步骤，是规划区域从现状走向远期的过渡阶段，不仅在空间上体现为过渡部分，在时间上也是现在和未来的联系纽带．从近期规划到远期规