武汉市房屋拆迁补偿方案实施细则.docx
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武汉市房屋拆迁补偿方案实施细则
二 房屋拆迁补偿方案
为确保工程项目征用、收回土地和房屋拆迁工作的顺利进行，妥善安置、补偿被拆迁单位和个人，根据《中华人民共和国土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，结合我市实际情况，制定本方案。
（一） 房屋拆迁补偿方案引用标准：
一．《中华人民共和国土地管理法》
二．《武汉市城市规划管理办法》
三．《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》（市人民政府令第149号）
四．《武汉市征用集体所有房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第148号）；
五．《市物价局、市国土资源管理局关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准的通知》（武价房字[2004]73号）；
六．《市物价局、市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字[2004]74号）；
七．《武汉市国土资源管理局关于印发<武汉市征用集体土地房屋拆迁补偿历史遗留问题处理意见>的通知》（武土资耕[2004]317号）；
八．《关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知》（武价房字[2005]75号）；
九．《关于房屋拆迁货币补偿增加房屋拆迁补助费的通知》（武规拆字[2003]14号）；
十．《市物价局、市国土资源管理局关于印发征用土地中青、鱼苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知》（武价房字[2005]11号）。
十一.《关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准的通知》
十二.《武汉市城市规划管理局关于印发<武汉市城市房屋拆迁安置补偿资金监控管理规定>的通知》
十三.《武汉市房屋重置价格标准》
十四.《武汉市房屋分类分等标准》
十五.《武汉市房屋成新率评定标准》
（二） 被拆迁房屋整体状况介绍：
被拆迁房屋位于硚口区汉丹铁路以北500米处，邻近长风大道，东面古田二路，西面古田一路，北面三环线，南面江发路.
周边环境：
周围的主要建筑及单位有长丰乡政府，华美超级娱乐渡假村，长丰机械厂，华泰汽车修配厂，长丰通讯设备厂，市三印万达分场，市煤气管道变电站等。
公交路线主要有2路车，222路，505路，508路，512路，531路，546路，548路，621路，737路，806路。
交通条件较位便利，周边辅助设施比较完善。
将东北方，西南方，东南方建筑依次编号为A，B，C
武汉市《房屋分类分等标准》中有关砖木结构的分类标准如下：
结构
等级
标准
结构标准
装修标准
水电卫设施
标准
砖
木
结
构
一
24或24以上砖墙，木屋架、木梁、木柱或砖柱和少量混凝土梁承重，木楼板地面，木扶手楼梯，有屋面板的平瓦屋面或有混凝土小坪台。
外墙清水墙，内墙水泥混合砂浆刷白，杉木或上等材料木地板、底层水泥或地砖地面，木门、木窗，顶棚板条抹灰刷白。
水、电、卫设施齐全。
二
24空斗墙或少量木柱承重，木屋架或少量钢屋架，木梁，木楼板，水泥或地砖地板，木楼梯，平瓦屋面。
外墙清水墙，
有水、电。
内墙白灰纸筋刷白，普通木地板，底层水泥或地砖地面，木门、木窗。
三
12墙或24空斗墙、杂砖墙嵌柱、木屋架承重。
松木或杂木地板、水泥或三合土地面，平瓦或布瓦屋面。
外墙清水墙，内墙白灰纸筋刷白或无粉刷，普通或简易木门窗。
有水、电。
说明：
1、本标准中，房屋是指按国家规范、标准设计和施工的房屋（简易结构房屋除外）。
2、本标准中，低层房屋是指建筑层数为1－3层的房屋；多层房屋是指建筑层数为4－9层未安装电梯的房屋；小高层房屋是指建筑层数为7－12层且安装有电梯的房屋；高层房屋是指建筑层数为13层及其以上的且安装有电梯的房屋。
3、本标准中，房屋标准层高设定为3.0M。
4、本标准中，水、电、卫设施是指在原设计中设有，与房屋主体一并建造的水、电、卫等设施，能满足房屋基本功能需要。
东北方向建筑A：
该房屋宅基地面积为360平方米，建筑结构为1栋2层楼房，一栋厢房，一栋仓库。
院落面积150平方米。
房屋所有权归现居住人所有。
建筑基本情况如下：
建筑
建筑面积
（平方米）
建筑结构
楼房底层
180
砖木二等
楼房第2层
180
砖木二等
仓库
90
砖木二等
厢房
90
砖木二等
合计
540
西北方向建筑B：
该房屋宅基地面积为220平方米，建筑结构为一栋2层楼房，一栋仓库，庭院面积154平方米，房屋所有权归现居住人所有。
建筑基本情况如下：
建筑
建筑面积
（平方米）
建筑结构
楼房底层
130
砖木二等
楼房第2层
130
砖木二等
仓库
90
砖木二等
合计
350
东南方向建筑C：
该房屋宅基地面积为96平方米，建筑为一栋平房，庭院面积100平方米，房屋所有权归现居住人所有。
建筑基本情况如下：
建筑
建筑面积
（平方米）
建筑结构
合计
96
砖木二等
（三） 被拆迁房屋建筑安装造价补偿情况
按照武汉市房屋重置价格标准,对比硚口区此类房屋当前具体情况,在这里采用成本法来定出房屋的补偿价格。
结合当地实际情况，由于本次所需拆除房屋数量较少，被拆迁人具备购买经济适用房的资格。
所以采取了一次性购买的办法。
一、成本法：
1，成本法：
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
2，基本原理：
成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。
具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。
从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。
从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设（或者委托另外的人开发建设）。
例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地产时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：
如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格。
如果所购买的房地产中的建筑物是旧的，通常还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。
3，成本法适用的对象和条件：
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产。
4，成本法的操作步骤：
用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：
①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。
在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：
旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格
在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。
在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：
旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。
对该房屋的具体结构情况进行分析，从而可以得知该房屋均为砖木二等。
二、成新率分析：
对待拆迁的三栋房屋采用实际观察法评定其成新率。
《武汉市房屋成新率评定标准》中与砖木结构有关的规定如下表：
成新
评价体系及标准
十成
新建房屋（特殊情况例外）
九成
1、结构部分
①地基基础：
有足够强度，无不均匀沉降。
②承重构件：
完好牢固，无变形、腐朽、节点松动。
③非承重构件：
墙体完好。
④屋面：
不渗漏，木基层平整牢固，瓦面完好无损，排水畅通。
⑤楼地面：
整体面层完好，木楼地面平整牢固，油漆完好。
2、装修部分：
①门窗：
完好无损，开关灵活，油漆完好。
②内外粉刷：
完整牢固，无裂缝、空鼓。
③顶棚：
完好牢固，无变形、脱落。
3、水电卫设施部分：
①水卫：
上、下水管道畅通无阻。
各种卫生用具完好。
②电照：
线路及各种照明装置完好无缺，绝缘良好。
八成
部分符合上列九成条件者为八成
七成
1．结构部分：
①地基基础：
有足够承载能力，有少量不均匀沉降。
②承重构件：
砖墙基本完好。
木柱架稍有损坏，个别节点有松动，铁件锈蚀支撑松动。
③非承重墙：
基本完好。
④屋面：
局部渗漏，稍有翘曲，瓦面少量破损、松动。
⑤楼地面：
水泥地坪基本完好，木板面层部分磨损，油漆一般。
2．装修部分：
①门窗：
少量开关不灵，基本完好，油漆失光。
②内外粉刷：
稍有空鼓、裂缝或风化，勾缝砂浆少量松酥脱落。
③顶棚：
无明显变形，面层有细裂缝，部分缺损，脱落。
3．水电卫设施部分：
①水卫：
上下水基本通畅，卫生器具基本完好。
②电照：
线路和各种照明装置基本完好。
六成
部分符合上列七成条件者为六成
五成
稍好于下列条件者为五成
四成
1．结构部分：
①地基基础：
下沉较大，对上部结构已产生一定影响（变形裂缝）。
②承重构件：
局部承重砖墙变形、裂缝，大结构局部倾斜、下垂，侧向变形，
腐朽蛀蚀，少数节点松动，脱榫，铁件锈蚀。
③非承重墙：
部分裂缝较重。
④屋面：
基层部分下垂，腐朽。
排水设施锈烂、断裂。
⑤楼地面：
水泥面层裂缝、磨损露石。
木楼板大部分磨损细缝、油漆剥落。
2．装修部分：
①门窗：
部分变形，部分残缺，开关不灵，木质腐朽，油漆老化剥落。
②内外粉刷：
风化较重，裂缝脱落，勾缝砂浆松动脱落。
③顶棚：
吊筋松动下垂，面层破烂脱落。
3．水电卫设施部分：
①水卫：
上下水管锈蚀，下水管不够通畅，卫生器具破损较大。
②电照：
电线老化、照明装置残缺。
三成
稍好于下列条件者为三成
二成
1．结构部分：
①地基基础：
有明显不均匀沉降，且仍继续发展，严重影响上部结构安全。
②承重构件：
墙体严重倾斜、开裂。
木柱架倾斜腐朽，侧向变形严重。
③非承重墙：
砖墙裂缝倾斜。
2.装修部分：
①门窗：
普遍开关不灵、翘曲变形严重，油漆见酥。
②内外粉刷：
普遍风化、脱落。
③顶棚：
严重下垂变形，面层破烂不堪。
3.水电卫设施部分：
①水卫：
下水管道严重堵塞、锈蚀，卫生器具严重残缺。
②电照：
电线普遍老化，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。
房屋重置价格是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按照估价时点的价格水平，重新建设与估价对象具有同等功能效用、全新状态的房屋建筑物的正常价格。
武汉市房屋重置价格标准见下表：
武汉市房屋重置价格标准
单位：
元/平方米·建筑面积
结构类型
等级
重置价格
钢筋混凝土结构
一等
1150
二等
990
三等
830
砖混结构
一等
710
二等
650
三等
570
砖木结构
一等
680
二等
520
三等
420
简易结构
340
说明：
本标准中房屋重置价格不包含空调、采暖等设备重置价格，如房屋建筑中设有这些设备，应根据实际情况另行计算。
根据武汉市实际情况，本标准中的房屋重置价格具体是指：
假设承包商根据发包商的要求完成新的房屋建筑后，发包商支付的全部费用。
该费用对应的发包方式为房屋建筑施工安装工程总承包方式。
由上表可知待拆迁房屋的重置单价均为520元/平方米。
东北方向房屋A具体情况如下：
1、结构部分：
（1）地基基础，有足够承载能力,有少许均匀沉降，但目前已经趋向于稳定
（2）承重构件：
完好牢固，经久耐用
（3）非承重墙：
外墙面稍有风化，但是较轻微。
屋架内各部件节点基本完好.
（4）屋面：
不渗漏，基层平整完好保温层完好。
排水畅通。
（5）楼地面：
整体面层完好平整，无明显裂痕。
（6）门窗：
完好无损，开关灵活，
2、装饰部分：
油漆完好，保养得体。
（1）门窗：
完好无损，开关灵活.
（2）内外粉刷：
完整无损（风裂除外）
（3）顶棚：
完好牢固，无变形。
3、设备部分：
（1）水卫设施：
上、下水管道畅通无阻，各种卫生器具完好，零件齐全
（2）电照条件：
各种通电线路，照明装置完整,绝缘良好，无事故发生。
（3）煤气设施：
无。
对照《武汉市房屋成新率评定标准》可知房屋A的成新率85%。
根据武汉市关于房屋拆迁补偿价格的意见通知，据此,可得到各房屋成新率与重置价格如下表:
建筑
建筑面积（平方米）
建筑成新率
房屋重置价格
（元）
楼房底层
180
85%
79560
楼房第2层
180
85%
79560
仓库
90
85%
39780
厢房
90
85%
39780
合计
540
238680
西南方向建筑B基本情况如下：
1、结构部分：
（1）地基基础，有足够承载能力,有少许不均匀沉降，
（2）承重构件：
基本完好
（3）非承重墙：
外墙面风化程度明显，屋架内各部件节点基本完好.
（4）屋面：
不渗漏，基层平整完好保温层完好。
排水畅通。
（5）楼地面：
整体面层基本完好，无明显裂痕。
（6）门窗：
完好无损，开关灵活，
2、装饰部分：
油漆完好，保养得体。
（1）门窗：
完好无损，开关灵活.
（2）内外粉刷：
完整无损（风裂除外）
（3）顶棚：
完好牢固，无变形。
3、设备部分：
（1）水卫设施：
上、下水管道畅通无阻，各种卫生器具完好，零件齐全
（2）电照条件：
各种通电线路，照明装置完整,绝缘良好，无事故发生。
（3）煤气设施：
无。
对照《武汉市房屋成新率评定标准》可知房屋B的成新率75%。
根据武汉市关于房屋拆迁补偿价格的意见通知，据此,可得到各房屋成新率与重置价格如下表:
建筑
建筑面积
（平方米）
建筑
成新率
房屋重置价格
（元）
楼房底层
130
75%
50700
楼房第2层
130
75%
50700
仓库
90
75%
35100
合计
350
136500
东南方建筑C基本情况如下：
1、结构部分：
（1）地基基础：
承载能力不足，沉降较明显，
（2）承重构件：
基本完好
（3）非承重墙：
外墙面风化程度明显，屋架内各部件节点基本完好.
（4）屋面：
有少许渗漏现象，。
排水畅通。
（5）楼地面：
整体面层基本完好，无明显裂痕。
（6）门窗：
部分破损
2、装饰部分：
油漆基本完好，
（1）门窗：
完好无损，开关灵活.
（2）内外粉刷：
完整无损（风裂除外）
（3）顶棚：
完好，无变形。
3、设备部分：
（1）水卫设施：
基本完好
（2）电照条件：
基本完好
（3）煤气设施：
无。
对照《武汉市房屋成新率评定标准》可知房屋C的成新率60%。
根据武汉市关于房屋拆迁补偿价格的意见通知，据此,可得到各房屋成新率与重置价格如下表:
建筑
建筑面积（平方米）
建筑成新率
房屋重置价格
（元）
楼房底层
96
60%
29952
合计
96
29952
房屋重置总价格＝238620+136500+29952=405132元。
（四） 被拆迁房屋区位补偿、宅基地差值补偿情况
于2003年11月24日武汉市人民政府第13次常务会议审议通过，并自2004年2月1日起施行的《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》第三章第十二条规定：
“实行货币补偿安置的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。
补偿款按照被拆除房屋重置价和宅基地区位补偿价确定。
房屋重置价标准由市价格行政主管部门会同房产部门制定。
宅基地区位补偿价按不同的区位确定。
江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区范围内宅基地的所在区位，按武汉市城市总体规划确定的环路分为三类：
一类区为二环路以内（合二环路）的区域，二类区为二环路至三环路（中环线）之间的区域，三类区为三环路（中环线）以外的区域。
具体补偿价标准由市价格行政主管部门会同市土地行政主管部门制定。
东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂范围内的宅基地区位及其补偿价标准，由各区人民政府组织制订，报市价格行政主管部门、市土地行政主管部门批准。
实行货币补偿安置的，被拆迁人具有购买经济适用房的资格。
”
本次征用的集体土地位于硚口天顺园小区以北，汉丹铁路以北，古田二路以东，中环线以南，处于二环路和三环路之间，属于武汉市城市总体规划确定的二类区。
又根据武汉市物价局、武汉市国土资源管理局出台的《关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准的通知》之规定，一类区域的宅基地区位补偿价格为2280元／平方米；二类区域的宅基地区位补偿标准为1920元／平方米；三类区域的宅基地区位补偿标准为1500元／平方米。
待拆迁土地上房屋A的宅基地面积为360平方米，其宅基地区位补偿费用共计为360平方米×1920元／平方米＝691200万元。
待拆迁土地上房屋B的宅基地面积为220平方米，其宅基地区位补偿费用共计为220平方米×1920元／平方米＝422400万元。
待拆迁土地上房屋C的宅基地面积为96平方米，其宅基地区位补偿费用共计为96平方米×1920元／平方米＝184320万元。
由于待拆迁的三栋房屋彼此相邻，地质结构、宅基地情况基本相同，无优劣好坏之分，故三处宅基地的差值为零，无需对其进行补偿。
被拆迁房屋区位补偿总费用＝691200+422400+184320=1297920元
（五） 附属设施设备等及其他安置补助费情况
结合待拆迁房屋的具体情况，计算附属设施设备补偿费、搬迁补助费费、其他安置补偿费如下：
（一）附属设施设备补偿费
根据武汉市有关文件并结合近年来类似集体土地征用房屋拆迁项目附属设施设备补偿费额度，计算出本地块上三栋建筑的附属设施设备补偿费用表如下：
房屋A附属设施设备补偿、装饰、装璜费用表
名称
单位
单价（元）
数量
费用（元）
附注
简易水泥地
平方米
5
360
1800
釉面地砖
平方米
15
180
2700
水泥漆墙面
平方米
8
420
3360
窗户
平方米
60
24
1440
38系列固定窗
纱窗
平方米
30
24
720
门
扇
200
10
2000
木质平开门
电套表
只
20
2
40
安装时间2002年
吊顶
平方米
15
180
2700
石膏吊顶
围墙
平方米
20
200
4000
单墙
水井
个
150
1
150
直径1.2米，井深15米
吊扇
个
10
7
70
拆装费
屋面
平方米
60
180
10800
电话
部
150
1
150
一次性移机补偿
厕所
平方米
60
12
720
粪池
立方米
100
4
400
鸡窝
平方米
10
4
40
猪圈
平方米
10
20
200
简易雨棚
个
200
1
200
20平方米
水表
部
50
1
50
电灯
个
5
20
100
庭院大门
扇
500
1
500
2M*2M，铁制
通过计算上表中各个单项的费用总和可知待拆迁建筑A的附属设施设备补偿费用共计为32120元。
房屋B附属设施设备补偿、装饰、装璜费用表
名称
单位
单价（元）
数量
费用（元）
附注
简易水泥地
平方米
5
220
1100
釉面地砖
平方米
15
130
1950
水泥漆墙面
平方米
8
390
3120
窗户
平方米
60
18
1080
38系列固定窗
纱窗
平方米
30
18
540
门
扇
200
8
1600
木质平开门
电套表
只
20
2
40
安装时间2002年
吊顶
平方米
15
130
1950
石膏吊顶
围墙
平方米
20
140
2800
单墙
水井
个
150
1
150
直径1.2米，井深15米
吊扇
个
10
5
50
拆装费
屋面
平方米
60
130
7800
电话
部
150
1
150
一次性移机补偿
厕所
平方米
60
8
480
粪池
立方米
100
4
400
鸡窝
平方米
10
4
40
猪圈
平方米
10
16
160
简易雨棚
个
150
1
150
15平方米
水表
部
50
2
100
电灯
个
5
15
75
庭院大门
扇
500
1
500
2M*2M，铁制
通过计算上表中各个单项的费用总和可知待拆迁建筑A的附属设施设备补偿费用共计为24235元。
房屋C附属设施设备补偿、装饰、装璜费用表
名称
单位
单价（元）
数量
费用（元）
附注
简易水泥地
平方米
5
96
480
釉面地砖
平方米
15
0
0
水泥漆墙面
平方米
8
90
720
窗户
平方米
60
6
360
38系列固定窗
纱窗
平方米
30
6
180
门
扇
200
4
800
木质平开门
电套表
只
20
1
20
安装时间2002年
吊顶
平方米
15
96
1440
石膏吊顶
围墙
平方米
20
0
0
单墙
水井
个
150
1
150
直径1.2米，井深15米
吊扇
个
10
2
20
拆装费
屋面
平方米
60
96
5760
电话
部
150
1
150
一次性移机补偿
厕所
平方米
60
1
60
粪池
立方米
100
2
200
鸡窝
平方米
10
4
40
猪圈
平方米
10
10
100
简易雨棚
个
100
1
100
10平方米
水表
部
50
1
50
电灯
个
5
4
20
庭院大门
扇
500
１
500
2M*2M，铁制
通过计算上表中各个单项的费用总和可知待拆迁建筑A的附属设施设备补偿费用共计为11150元。
待拆迁房屋附属设施设备补偿、装饰、装璜总费用＝32120+24235+11150=67505元。
（二）搬迁补助费的计算
根据武汉市制定的搬迁补助标准：
1、住宅
被拆除房屋在40平方米以下的，搬迁补助费300元。
被拆除房屋面积每增加20平方米（不足20平方米的按20平方米计算），房屋搬迁补助费增加100元，但补偿最高不超过600元。
如果实行产权调换需要过渡安置的，房屋搬迁补助费按货币安置规定的标准双倍计
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