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本指导书是在国家相应标准及规范的基础之上，结合某某地产以往住宅开发的实践经验，对住宅设计中的一般要求和常用做法，进行必要的明确、补充和完善后编制而成。

1.3适用范围

设计单位在施工图设计中应参考本指导书，预防设计常见问题，统一设计做法、提高住宅设计质量。

1.4内容说明

本指导书以建筑设计的专业划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。

本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。

1.5解释权

本指导书的解释权属某某房地产开发有限公司技术部。

2建筑专业

2.1设计说明

2.1.1图纸以1#图为主要出图图幅。

2.1.2建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写；

子项说明可根据具体情况单独编写。

2.1.3建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算，直至最终成果，建筑面积计算应严格按照国家颁发的《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353--2005标准执行。

2.1.4所有门窗需统一编制门窗表，进行编号并注明选料，以保证施工备料中不发生混淆。

2.2住宅设计统一技术要求

2.2.1层高及室内外高差

2.2.1.1小高层及多层住宅：

2800；

2.2.1.2公建层高按照某某地产公司审定的方案执行。

2.2.1.3公建和住宅的室内外高差均为150。

2.2.2墙体

2.2.2.1墙体材料和厚度

◆住宅外墙：

240厚空心煤矸石砌块墙与EPS板（密度20kg/m3）组成节能复合墙体，并按外保温考虑。

保温层厚度经过热工计算确定。

公建外墙为陶粒空心砌块，墙体厚度由计算确定。

◆住宅分户墙和公建分隔墙：

190厚粉煤灰空心砌块。

◆住宅户内隔墙：

150mm厚粉煤灰空心砌块。

◆卫生间、厨房的分隔墙体：

悬挂重物的墙体为120厚的实心砌块，其它为60厚实心砌块。

◆管道井和厨房、卫生间内的下水管道用60厚红砖围砌，但需留有检修口。

2.2.2.2预留洞：

内外墙上所有预留洞均应有水平和竖向定位；

柱上留洞不仅在建筑图上标注，还应在结构图中采取相应措施，并注明尺寸。

2.2.2.3户内分隔墙定位

◆起居厅与主卧室隔墙，保证起居厅墙面平整；

◆起居厅与次卧室或其他辅助房间隔墙，保证起居厅墙面平整；

◆主卧室与次卧室或其他辅助房间隔墙，保证主卧室墙面平整。

2.2.3地面

2.2.3.1公建一层地面：

面层50厚由用户自理。

2.2.3.2住宅地面应满足防潮和保温要求。

2.2.4楼面

2.2.4.1所有楼板均采用现浇楼板。

2.2.4.2厅、室楼面为40厚C15细石砼随打随压光。

采暖管道暗铺在面层内。

2.2.4.3卫生间、洗衣间楼地面做涂刷涂料防水层，墙面四周涂300高，地面抹20厚水泥砂浆保护层。

2.2.4.4厨房地面在结构层上做20厚水泥砂浆的找平层。

2.2.4.5公共楼梯间：

电梯前室楼板结构予留50；

完成面与厅房施工完成面齐平。

2.2.4.6高层（小高层）和三层以下（包括三层）公共楼梯间地面（踏步、缓台）铺贴防滑地砖，踢脚线为130高瓷砖。

其它各层楼梯间地面均为20厚水泥砂浆压光，踢脚线刷150高防水涂料。

水泥面楼梯踏步设护角筋。

2.2.4.7露天阳台：

露天阳台面层按面砖考虑，楼板结构比厅房结构板降100，并采用集中排水形式；

封闭阳台楼板与厅、房板相同。

2.2.5屋面

2.2.5.1平屋面

1）高层和小高层的屋面采用有组织内排水，排水管设在管道井或封闭阳台内，其它屋面为有组织外排水。

2）通往屋面的门下槛高出地面不小于450。

3）防水层遇门口、屋面突出物时需加铺防水卷材一层，并做好构造处理。

4）要做好通风道、下水管等各种管道出屋面的穿板防水处理。

2.2.5.2室外落水管

1）布置尽量隐蔽设置，如尽量设在平面凹槽内，以减少对立面影响。

并根据外墙面色彩做相应处理；

落水管为方型PVC。

因外墙采用外保温，因此室外排水立管道要有可靠的固定。

2）上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时，设防护措施（如水簸箕，要有做法详图）。

2.2.5.3对于高低屋面，应在较高建筑的墙面设有爬梯，要有做法详图。

2.2.5.4屋面保温防水：

平屋面用珍珠岩找坡，屋面采用挤塑板保温。

防水材料为聚酯胎SBS改性沥青防水卷材。

2.2.5.5地下车库顶屋面

1）上人屋面为挤塑板保温；

考虑绿化的地下车库屋面做倒置防水，按Ⅱ级防水标准，设两道防水。

防水材料采用聚酯胎SBS防水卷材（Ⅱ型）。

2）对于在地下车库屋面上进行绿化工程时，应做专项设计，工程节点清楚、合理，保证排水通畅。

3）车库与住宅之间的变形缝需要做好保温和防水处理，有节点详图。

2.2.5.6女儿墙

1）设计文件中必须有女儿墙及其变形缝的防水、保温节点详图，防止女儿墙产生裂缝后沿裂缝渗水。

2）压顶要作出挑檐，并有坡度及滴水线。

3）固定于女儿墙上的栏杆，其固定点必须作防腐、防渗漏处理，要有节点详图。

4）为防止渗漏，女儿墙不应采用多孔砖、空心砖、砼小型空心砌块等孔洞率大的材料砌筑，突出屋面的建筑物外墙，在泛水高度范围内也不得用上述材料砌筑。

5）女儿墙内外两侧均需要作保温处理，外侧保温高度不宜低于屋面500mm，内侧保温高度做至泛水檐。

6）泛水高度要考虑屋面找坡和保温等构造层的影响，避免由于泛水高度不够而造成屋面漏水。

2.2.6窗

2.2.6.1考虑到北方的气候因素，本项目尽量不采用飘窗，如采用飘窗一定要在设计上采取措施，确保遮阳板不漏水和飘窗周边不结露。

2.2.6.2洞口宽度：

同类型房间或同开间房间窗洞口尺寸宜尽量统一，窗两侧必须留墙垛，便于窗安装。

2.2.6.3窗台高度：

塔式建筑和多层南墙窗台高度为600，北墙窗台高度为900；

单元式小高层窗台高度为900；

卫生间的窗台高度均为1200。

2.2.6.4窗顶标高：

窗顶距天棚为200-300，但厨卫应考虑排水管和吊顶需要，窗顶标高可适当降低，各种管道不能影响门窗扇正常开启。

2.2.6.5材质：

住宅外墙上的窗为外侧是灰色，内侧是白色的三腔单框塑钢窗，如因外立面风格需要外墙窗的颜色也可调整。

2.2.6.6窗分隔：

窗分隔需考虑材料性能及窗玻璃面积的限制，尽量避免使用安全玻璃。

开启方向：

除特殊注明外，所用外窗均为内开。

2.2.7门

2.2.7.1住宅、车库单元门：

1）高层、多层：

1500×

2200带玻璃窗的保温彩钢门。

2）单元门设有可视对讲面板。

3）车库门：

日常使用出入口车库门选用快速堆积门；

消防疏散备用出入口上滑保温门。

2.2.7.2分户门：

一梯两户的为1200×

2100的三防门（防火、防盗、防寒）。

一梯三户、四户为900×

2100的三防门。

2.2.7.3户内卧室、书房门900×

2100。

2.2.7.4卫生间和厨房门800×

2.2.7.5管道井门：

带锁具防火门，宽度和高度能够满足维修即可。

2.2.7.6门连窗门：

保温塑钢门，门宽为750，外开。

2.2.7.7地下车库人行出入口门：

900×

2000钢制双层玻璃保温门。

2.2.7.8门垛:

住宅必须设门垛，尺寸以100－150为宜，且不应小于50；

2.2.7.9标注尺寸：

所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸；

门窗实际尺寸因施工误差及装修因素不在设计中标明。

2.2.8室外环境

2.2.8.1住宅、商铺的室内外高差最小为150。

2.2.8.2台阶：

单元入口台阶与室外设计高差不低于100，室外台阶最后一步低于室内设计地面20。

2.2.8.3底层花园：

在设计时要考虑花园雨水的疏排。

2.2.8.4散水：

散水宽700，散水标高低于室外设计标高300，其上覆土。

2.2.9卧室、起居室、过道

2.2.9.1主卧室、次卧室均考虑写字台或化妆台位置，其大小为1200×

600。

2.2.9.2卧室衣帽间宽度不小于600。

2.2.9.3起居室实墙面长度不小于3000。

2.2.9.4过道净宽1100。

2.2.10阳台

2.2.10.1阳台全部为封闭阳台，南阳台为落地窗窗台高度为600，北侧阳台窗台高度为1000。

2.2.10.2穿过阳台的雨水管需做封闭管道井，并留出检修口和注意管道保温。

2.2.11露台：

2.2.11.1露台出口处需设雨蓬。

2.2.11.2在满足使用结构的前提下结构板宜降低200。

2.2.11.3露台需做防水及保温，露台雨排水可直接排向露台外。

2.2.11.4露台防水四周卷起高度（距装修完成表面）不宜小于200，门口处应压入门下槛，并做好固定措施。

上露台门的门下墙体不小于150高的门下槛。

2.2.12厨房：

设施布置选用国家建筑标准设计《住宅厨房》（01SJ913）。

2.2.12.1橱柜

（1）平面布置应当遵循洗切炒的流线，洗菜盆及煤气炉位置需要考虑两人同时操作的可能，橱柜的设计要考虑微波炉、电饭锅的位置，同时要注意水电设计的影响。

（2）橱柜宽度550，设置橱柜处的门垛宽度不应小于600。

（3）吊柜宽度350，底面标高为1600，设置吊柜处的窗垛宽度不应小于400。

（4）平均每户橱柜长度不宜小于3000。

2.2.12.2排烟道

选用成品变压式排烟道。

具体见《住宅厨房卫生间变压式排风道图集》吉J2002－004。

2.2.12.3冰箱位

1）多层小高层冰箱位置宽度预留不小于700。

2）冰箱预留位置要考虑冰箱门的开启方便。

3）冰箱和暖气、燃气灶不能临近放置。

2.2.12.4厨房不设置地漏。

2.2.12.5厨房要考虑燃气管道的位置，并考虑燃气表的位置不影响其它使用功能。

2.2.12.6厨房下水管道需封闭，并设好检修口。

2.2.12.7排烟机应单独设置插座，并靠近排烟道，建筑专业设计师应为电气确定位置。

2.2.13卫生间：

设施布置选用国家建筑标准设计《住宅卫生间》（01SJ914）。

2.2.13.1洗面盆

1）主人房卫生间洗面盆为台盆，台面进深550，高800。

台面镜面宽度同台盆台面长度；

2）公共卫生间洗面盆宜为台盆，也可以为柱盆，柱盆宽度600，中心距侧墙距离不小于400，柱盆

3）镜宽900，镜中心与柱盆中心线对齐。

2.2.13.2浴缸、淋浴间

1）主卧卫生间及单卫户型卫生间设置浴缸，浴缸尺寸700X1500。

2）公共卫生间设置淋浴间，淋浴间900X900；

3）淋浴间应单独设置地漏，地漏在淋浴头下部居中，并距墙体400。

2.2.13.3坐便器

1）坐便器位置宽度不宜小于800，下水孔距墙400。

2）手纸架的设置应避免靠近浴缸和淋浴间。

3）坐便器预留孔定位需考虑墙面装修的厚度。

2.2.13.4热水器

1）主次卫生间均设壁挂式电热水器位置并设电热水器插座。

2）应具体标注电热水器位置。

2.2.13.5通风道

1）所有卫生间均设通风道，通风道采用变压式通风道，选用《住宅厨房卫生间变压式排风道图集》吉J2002－004。

2）卫生间排气扇应就近设插座（置于吊顶标高以上），开关并联于门口处。

2.2.13.6洗衣机

1）洗衣机要设置专用水龙头，并考虑冷热水，进水龙头采用接口式。

2）洗衣机预留位置不小于750×

650（宽×

厚）。

2.2.13.7卫生间构配件高度及距离要求：

手纸盒中心距地700

毛巾架中心距地1600

梳妆镜底距地1000

洗面台距地800

浴巾架距地1800

浴巾杆距地2000

浴盆拉手距地700

2.2.13.8其它：

1）有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响，尽量避开卧室墙面布置。

2）如果套内没有洗衣房，应在一个公共卫生间内布置四件套（面盆、座便器、淋浴、洗衣机）。

3）卫生间开关设在门外。

4）卫生间照明开关设在门外，其它可以设在门内，如浴霸、排风开关等。

5）卫生间应避免有梁穿过。

6）给水管道、排水管道不应发生冲突，立管、水平管道不遮挡排气洞口、不影响开窗。

7）洗手台面下应考虑设置储物柜的空间，并注意储物柜与地漏之间的距离。

8）卫生间下水立管需封闭，并预留出检修口。

9）排水坡度情况应在详图中表达清楚，门口应标明门口线。

2.2.14公共楼梯间、电梯前室

2.2.14.1设电梯的住宅公共入口，应设残疾人坡道，但当高差大150时可不设残疾人坡道。

2.2.14.2开窗的位置大小应考虑采光面积。

2.2.14.3所有需消火栓的楼梯间，应避免消火栓箱设在门后，消火栓洞应有竖向定位。

镶入墙140厚，墙体局部加厚。

箱与住宅户内之间砌60厚红砖。

留洞需由结构与建筑专业共同校对、认可。

2.2.14.4电梯前室送风口：

如电梯前室有排送风口，其底边应设为1000mm高，避免影响墙裙贴砖等。

2.2.15地下人防工程（兼作小汽车停车库）

2.2.15.1地下人防工程按照6级人员掩护设防，按照《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005设计。

2.2.15.2地下人防工程的规模按照某某地产公司确定的停车位数量进行设计。

2.2.15.3车库的天棚和砼墙、柱均为清水砼表面。

2.2.15.4地下室外墙和顶板需要做保温。

2.2.15.5车库只考虑停放小型汽车。

2.2.15.7地下室柱网布置要充分考虑标准车位的尺寸，避免出现由于布局不合理而浪费面积的现象。

2.2.16商业用房

2.2.16.1周边商业用房一律设置饭店用排烟道，烟道要高出临近住宅屋面。

2.2.16.2排烟道的内侧要进行抹灰，并且要求防止烟道开裂的措施。

2.2.16.3商业用房采用分户独立经营，每户均设上下水，卫生间设蹲位、手盆及污水池。

2.2.16.4商业用房的分隔单元不大于100-150平方米，按柱网分割：

一层商铺按照两个柱网分割，二层商铺按照一个柱网分割。

2.2.16.5入口处要考虑橱窗照明，入口照明及店名灯箱位。

2.2.16.6底商住宅的柱网既要考虑商业空间又不能忽略住宅的户型布局，两者必须兼顾。

2.2.18空调位

2.2.18.1三室户的卧室和起居室均设空调机位，二室户只在主卧室和起居室设置空调机位。

2.2.18.2起居室采用立式空调机其它房间采用挂式空调机。

2.2.18.3同一位置上下安装两台空调室外机时，应在平面相同位置不同标高处分别挑板安装。

底层板标高与楼板相同，二层板标高位于层高一半位置。

2.2.18.4室外空调板上均设地漏作为冷凝水管接口，机位均应向冷凝水管口处找1％坡。

2.2.18.5室外机位（为净尺寸）：

1100×

600；

应避免雨水管穿空调板；

如条件限制不可避免时，空调板应加大至1200×

平面图中应详细标明空调板定位尺寸。

2.2.18.6空调位均做装饰处理，周边设铝合金百叶进行装饰，并设有活动扇以便于安装。

建筑应有百叶窗的详图大样。

2.2.18.7空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置，尽量避免设在山墙面且旁边未设窗，不便于空调机的安装。

2.2.18.8空调室外机安放在上人平台上时，应避免对人的活动产生不良影响。

2.2.18.9采用分体式空调，空调室内机应与室内家具一起布置，空调室内机的位置应妥善考虑，出风口不应直接对向床头。

2.2.18.10外墙的空调管预留洞穿Φ75PVC套管，外侧突出墙面10mm,里侧与墙面平，里侧用苯板封堵，外侧加扣盖，向外倾斜10°

，并尽量减少外墙面暴露较长段空调管。

需要做节点详图，平面图中要详细标注留洞位置。

2.2.18.11起居厅考虑设柜式空调，冷媒管穿墙洞留洞管中距地300，其它挂式空调机冷媒管穿墙洞留洞管中距地2200平面图中应详细标明留洞定位。

2.2.18.12空调机板下口需做滴水槽，悬挑空调板在墙内设有100高的砼止水坎。

2.2.18.13冷凝水管为Ф50PVC管，颜色同外墙；

2.2.20内墙、天棚饰面做法

2.2.19.1住宅和商业用房的室、厅墙面分层抹12厚混合砂浆面层。

2.2.19.2住宅和商业用房均为清水砼天棚。

2.2.19.3厨房、卫生间、洗衣间墙面做12厚水泥砂浆搓毛找平。

2.2.19.4楼梯间墙（棚）面抹15厚混合砂浆，刮大白两遍。

2.2.19.5管道井内侧抹20厚混合砂浆压光，外侧同墙面。

2.2.19.6电梯前室：

电梯口粘贴200宽理石；

地面铺贴防滑地砖；

墙裙为900高瓷砖，墙裙顶部做50高磁砖压盖。

墙面、天棚：

刮大白两遍。

2.2.20外墙饰面

2.2.20.1建筑立面主要材料为涂料根据需要可在一层选用面砖，转角和不同材料交接处要有详细做法。

2.2.20.2面砖饰面，外墙抹灰为普通水泥砂浆，但梁、柱与墙交接处需钉200mm宽钢丝网。

2.2.20.3立面应标出分格缝划分间距、缝宽、深和做法，面砖墙面需标明铺贴方式大样。

2.2.20.4变形缝、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求，淡化视觉注意力。

（外墙立管色彩与该部位墙面应相同）；

立管应避免遮挡开窗和各种留洞。

2.2.21其它

2.2.21.1单元入口：

应精心设计，并以组团为单位统一风格，单元入口应设置门厅。

2.2.21.2雨蓬：

入口雨蓬挑出长度应覆盖室外台阶踏步。

2.2.21.3窗台：

应在窗台处浇筑60mm厚的砼、随打随压实，外侧找坡10％，窗口居外墙砌块中间，此板挑出外墙面（保温层）50，表面抹保温砂浆30厚。

设计文件中应明确窗台做法，外窗台坡度为10％。

2.2.21.4滴水线：

窗口和挑檐、雨棚、阳台、空调台板等突出墙面的构件均应给出滴水线做法。

2.2.21.5排水坡度：

檐沟、室外台阶排水坡度为1％，露台、屋顶平台排水坡度为2％；

挑檐、顶面等排水坡度为5%.室外窗台坡度为10％。

2.2.21.6电梯机房：

电梯机房应设置通风窗，避免机房内室温过高。

2.2.21.7蓄水池：

设计时应考虑使用维护需要，在蓄水池内设检修平台和集水坑，其位置不能靠近变形缝。

2.2.21.8各种出屋面管道的设置位置要考虑到出屋面后避免两种管道紧邻，这样可使出屋面泛水节点简单，有利于防水。

2.2.21.9户内楼梯：

一面临空时，宽度850mm，两面为墙体时宽为950mm，栏杆高900mm。

注：

其他要求及作法详见国家及地方有关规范、规定、要求。

3结构专业

3.1设计要求

3.1.1结构设计时要充分配合建筑设计，以满足产品的舒适美观。

3.1.2结构施工图设计说明完整清楚，基础平面图、详图、结构平面布置图、构件详图、节点构造详图、楼梯结构图、预埋件详图表达清晰,内容齐全，便于施工。

3.1.3梁、板、柱、砼墙应控制含筋量和截面尺寸，降低工程造价。

3.1.4结构方案、构件布置在满足建筑要求的同时尽量使室内空间“无梁无柱”，提高空间利用率。

3.1.5墙体中构造柱的位置、截面尺寸、配筋、起始标高必须在结构图中单独标注清楚。

3.1.6结构计算完成后，向甲方提供每层梁、板、柱、砼墙内力简图及柱底内力图（包括弯矩及轴力）。

3.2设计原则

3.2.1根据确定的结构选用最佳的基础形式及地上结构处理方法，保证结构形式合理、经济；

对于单体建筑应根据建筑条件做概念设计，对于结构不利条件应与建筑专业及我公司协商。

3.2.2设计单位应提供投资每平方米建筑面积的钢筋含量（kg/m2）和砼含量（m3/m2）。

3.2.3注意梁、柱断面尺寸与墙体厚度的协调关系，禁止在房间中间出现梁、柱。

3.2.4变形缝的做法要美观、实用，并满足规范要求，避免在住宅套内、设备间中出现。

3.2.5洞口宽度大于500时，必须设置过梁，并且要有做法详图。

（比如消火栓箱过梁）

4给排水、暖通专业（已修改）

4.1生活用水系统

4.1.1给水

4.1.1.1供水方式：

由于受水源现状限制，给水方式宜采用集中供水方式，在某某花园三期一期园区内设置集中蓄水池及加压站。

设蓄水池两座，分别为生活水池和消防水池，其中生活水池容积为950立方米，消防水池容积按国家有关规范要求执行。

蓄水池采用钢筋混凝土内衬防腐涂料，建筑形式为全地下，在水池进水浮球阀处应设有检修操作台。

给水加压站设在地下室内，同时要采取设备噪声防护设施，以避免对人产生影响。

4.1.1.2供水设备：

供水设备采用三台水泵（两用一备），变频控制。

水泵安装在地下室，控制柜安装在控制室内。

4.1.1.3供水系统：

由于园区内的建筑形式较为复杂，供水系统采用分区供给。

建议的分区形式为12层（含12层）以下为低区，13层及其以上部分为高区。

4.1.1.4供水管网：

室外给水管网采用树状供水管网，按园区建筑布局进行布置，管网大部分要敷设在绿地下，但要避免敷设在木本植物的根系内和园区硬质道路下，设计要满足分期开发的要求，给水控制阀门采用铸钢闸阀。

4.1.1.5室内供水系统：

卫生间、厨房内的给水管全部采用暗设，水平管暗设在厨、卫的地面内，支立管暗设在墙体内。

室内管材采用冷水PP-R管，管材承压为1.25MPa。

4.1.1.6给水管道井：

住宅均需设置管道井，原则上应确保水暖管道应直接进户，不在楼梯间、电梯前室经过，给水管道井可与采暖管道共用。

给水立管、计量水表设在管道井内，给水立管管材采用PP-R管，管材承压为1.25MPa，给水入户干管上要安装铜质球阀。

在每个住宅单元的管道井内设一卫生清洗取水点，并独立计量。

管道井底部设排水地漏。

4.1.1.7商铺给水：

按建筑商铺的划分设置给水系统，要求系统相对独立，并独立计量。

管材采用PP-R管，管材承压为1.25MPa，安装方式为明装。

4.1.1.8地下车库应按需求设置取水点，并单独计量。

4.1.2热水

4.1.2.1多层、小高层：

采用电加热设施进行热水供应，电加热器设在卫生间内。

4.1.2.2住宅室内热水系统：

卫生间内的热水管全部采用暗设，水平管暗设在厨、卫的地面内，支立管暗设在墙体内。

管材采用热水PP-R管，管材承压为1.6MPa。

厨房不设热水系统。

4.1.3水点布置

4.1.3.1热水器水点为距地面1.6米。

4.1.3.2淋浴、洗衣机水点为距地面1.2米。

4.1.3.3大便器水点为距地面0.3米。

4.1.3.4洗面盆水点为距地面0.5米。

4.1.3.5浴盆水点为距地面0.6米。

4.1.3.6大变器的坑距为：

与安装墙面的水平距离为3