深圳地产 北上军团 高端论坛.docx
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深圳地产北上军团高端论坛
深圳地产“北上军团”高端论坛
时间：
2008年5月4日
地点：
深圳会展中心
主办：
深圳市土地房产交易中心
承办：
精准分众科技有限公司
中国房地产经理人俱乐部
嘉宾：
中商联商业部动产机构执行董事、中国商业点建设管理联合会学术委副主任汪洋
中国地产传媒领军人物、房龙传媒董事长兼CEO肖勇
深圳大观广告公司总经理郑志东
主持人：
尊敬的各位来宾，各位朋友，地产界精英朋友，大家下午好！
欢迎各位参加《深圳地产“北上军团”高端论坛》，在今天的论坛开始之前，征求各位老总的意见，我要做一个简单的30秒自我介绍，大家同意吗？
（掌声）我叫吴质荣，以前是在培训行业行走，一个偶然的机缘和和精准分众的应总走到了一起，因为共同的梦想，也就稀里糊涂的成为了一名非著名的传媒体工作者。
非常荣幸今天由我来担任论坛的主持人，现在我宣布论坛正式开始。
我们今天来了的朋友非常有分量，为了本次论坛的成功举办我们邀请到了主讲嘉宾有：
中国地产传媒领军人物、房龙传媒董事长兼CEO肖勇
深圳大观广告公司总经理郑志东
中商联商业部动产机构执行董事、中国商业点建设管理联合会学术委副主任汪洋
出席今天活动的开发商：
万科地产，中海地产，华侨城地产，卓越，佳兆业等，以及代理商朋友中原地产，仲夏等，媒体界的朋友南方卫视，新浪网，建筑英才网，等。
大家都是从深圳出发，奔波在祖国大江南北，引领着中国地产的前进和发展，是深圳的骄傲，也是中国改革开放的骄傲。
今天是一个大好日子，5月4号，是我们高端论坛的好日子。
同时我提议我们用掌声共同预祝今天的论坛取得圆满成功，非常感谢各位！
接下来，我简单介绍下本次论坛的会议议题和流程：
1．本次论坛是由深圳市土地房产交易中心发起和主办，由深圳市精准分众科技有限公司、中国房地产经理人俱乐部共同承办的，我们命名为《深圳地产“北上军团”高端论坛》旨在加强我们深圳地产军团的交流和联系，增进彼此了解，“不谈理论谈感受”是本次论坛的主旋律。
论坛的议题主要有两个：
A深圳地产“北上军团”2007年全国营销实战经验交流及外地工作、生活心得分享。
B2008年外地地产市场开拓形势与前景展望。
2．会议的流程：
很简单，分为2个部分
一是主讲嘉宾的主题分享
二是我们大家的共同交流和嘉宾互动，包括嘉宾讲解部分，还有自己有什么疑惑也可以提问。
整个大会时间在2-2.5小时。
接下来，我要隆重的向各位介绍几位分享嘉宾：
房龙传媒董事长肖勇，1968年出生于新江，1989年毕业与贵州大学中文系，先任房龙传媒懂事长。
曾任搜房网运行副总裁，咨询集团总经理，主语传媒懂事、总裁，中国房地产报执行总经理、中央人民广播电台记者、《深圳商报》房地产部经理、《深圳特区报》广告部常务副总经理等，为中国地产界较有影响的营销策划专家和媒体专家。
中国房地产媒体营销“深圳模式”的主要创建人和实践者之一，担任过中国住交会及中国房地产主流媒体联盟新闻总监及策划总监。
2004恩年被评为中国房地产主流媒体二十大最具推动力人物、中国房地产十大名记，其所领导的团队荣获“中国楼市推动力传媒”特别奖。
肖总也经常出书，大家也可以去购买。
接下来是深圳大观广告总经理郑志东先生，郑总在为中国地产，尤其是深圳地产作出了不可磨灭的贡献，是资深地产广告营销，在行业从业资格有10年了，大家掌声有请郑总。
好了，我也只是抛个砖，最关键的是引出下面的玉，大家一定不是过来想听我这个非著名的传媒人的罗里八嗦的，对吗？
（对，呵呵，大家还在真给面子，当我的面说对，呵呵）好了，那我就废话少说，首先有请我们深圳大观广告公司的总经理郑志东先生和大家分享，大家掌声欢迎。
郑志东：
没有想到吴总第一个把我请上来，各位业界的朋友，各位来宾，大观对大家来讲是非常熟悉的名字，作为一个有11年专业地产广告公司，大观的身上所取得的成果，很多北上的经验，我们最大的感触有两点：
第一，一定要了解本土的文化。
每个城市都有自己的性格，每个城市的人都有自己的生活方式，自己的价值观，这里我讲一下我们服务厦门万科一个小插曲。
有一次在厦门数码酒店，我打开一个当地的报纸，头版头条标题太令人记忆犹新了，标题是：
等他来喝茶，他竟然在车子里面烧死了，这是一个悲剧，这个朋友开车和朋友去喝茶，没有想到车燃起来把自己烧死了，这个悲剧的表述方式让我记忆犹新，这里讲到厦门的这个城市的背景，厦门是中国有名的慢城，是以生活悠闲方式文明的，从他投标头条的新闻，就在提醒我们项目主的成员，应该好好的研究一下这个城市，为什么他的新闻头版头条报道一个悲剧，会用这样的口气来讲。
具体到我们服务的项目，我们做了很多调查，结果发现一点，虽然万科的产品设计非常有特点，但是客户印象最深的是，他们的雅境，给人一种东南亚渡假酒店的感觉，这里就可以找到一个结合点，万科这个楼盘带给现代都市人是一种悠闲的，优雅格调的生活，在这个基础上，我们从创作到表现作出有自己风格的广告。
举这个例子，我们北上军团一定要有一个认识，一定要融入这个城市，了解这个城市，每个城市都有自己的不同。
第二，要发挥深圳的优势，讲到深圳的优势，之前太多大家包括外地的开发商，看重的是我们形象包装，给项目的附加值，但是现在客户要求已经很高了，希望我们在影像方面，资源整合方面给他最大的支持，这其中一个原因客观存在，内地的城市不像深圳有很细的分工，代理、广告等等，而且每个分工都有很强的专业队伍，我甚至在一个城市开会的时候，听到当地销售代理行业在讨论一个问题，非常令人吃惊，他们说的是房子不好卖，整个销售代理行业都要改行，做物流行业。
所以外地的客户对于深圳来的广告公司期望非常高，这个也涉及到深圳广告公司未来发展的策略和定位问题，我们大观总的实践是什么路线呢？
是功夫在室外，虽然我们挺专业，只有专业已经落后一点了，应该从专业到高度，所以大观在这方面的实践跟别人的广告公司是不同的，比如我们和科特勒结成最大的战略同盟，我们跟中国房产协会，建设委，积极参与绿色建筑，环保节能，专家小组和研究小组的成立，很多客户找到我们，觉得我们大观跟别的公司是不同的，我们给他们的是一个品牌，通过这个可以在更高的高度和视野去和外界接触，所以我觉得北上要体现实际优势，让大家认可深圳这个品牌。
首先我们自己的能量要加强，公司要有自己的发展战略，这样客户才会觉得深圳的确是名不虚传，物有所值。
这个是我们北上的一点体会，谈到最近很热点关于形势的问题，现在就两个关键词，一个是调控，一个系理性。
调控大家也谈了很多，去年年底建设委会议提出三驾马车，继续调控，包括财产税的改革，保障性住宅，我们感受最深是保障性住宅，有这样一个说法，2008年中国保障性住宅的指省年，深圳刚刚发布了70页的统计，10万保障性住宅，我们在一个城市看到一个中国地产界的奇迹，一边是保障性住宅，隔一条路就是一个豪宅，保障性住宅卖4000元/平方米，豪宅卖10000元/平方米，这两个项目都是万字头的，所以开玩笑，不怕一万，最怕两万，两个项目凑在一起，一路之隔差距这么大，构成中国地产界的奇迹，可以想象未来整个地产界的形势格局分成三大块，一个是顶尖的豪宅派，第二个是可流通的商品房，第三个是不可流通或者是有条件流通的保障性住宅。
保障性主刑表面上看首先针对一些低收入，买不起房的人，但是这个只是表面形象，从底层客户开始，从下往上，引起一种“沙漏效应”，底下有所松动，整个格局会发生大的变化。
所以我们觉得调控是不可避免的，关于调控我们觉得调控绝对不等于降价，房价为什么会上涨，房价增长的背后代表了什么。
首先是国民经济增长的反应，国民经济增长带来社会财富，个人财富都在增长，房价能不上涨吗？
第二个我们在国际市场上资源，能源成本一直在迅速的增长，房地产行业就是一个消耗很多资源，很多能源的行业，所以房地产的成本一直也在增长。
第三个中国的城市化建设，我们北上很多城市，从一线到二线的城市来看，城市化的进展是非常迅速的，城市板块越来越大，城市化的进展带来刚性对于住宅需求的量是非常大的。
第四个人民币的升值，以人民币来计算价格，价格也在增长。
第五个我们中国人对家的情结。
这些构成了房价增长的因素。
目前都是存在的，也是可以在比较长的时间持续下去，所以调控绝对不等于是房价降价。
出现了“拐点论”我们是这么看的。
第一个，拐点是不是理性，以自住为主。
第二个，我们把拐点看作一个机会，对我们广告公司也好，对代理公司，包括发展商自己其实是一个机会，就我们广告公司而言，发展发展商很需要我们帮他们解决问题，我们能够帮他们解决问题，我们就可以发展的更大，跟发展商的关系更紧密。
我们现在在全国的客户当中推广“三大运动”，取得比较好的成效，第一个运动是极限运动，我们做广告很习惯卖点的烈烈，着重于创意方面，现在我们强调的是要做极限运动，就是要把一个有利的字眼，一个利好信息充分释放出来，发挥它应有作用。
这里我举一个例子，我们有一个项目，是靠生态工业的项目，今年春节过后，我们回来开会的时候，了解到，这个工业在去年春节已经开放了，当时人山人海，也可能受天气的影响，春节没有外出的人特别多，每天有1—2000人到售楼处，免费享受饮料等等，春节过后第一次会议觉得这是一个很好的利好，必须把它做极限运动，然后我们公关活动方面组织了植树节，请客户还有社会各界参与，扩大企业和项目的影响力。
第二个，自由方便，我们把这个信息尽量释放出去，现场做好体验，甚至我们具体到销售现场的统一说辞，我们希望明确给客户透露一个信息，工业开放是一个利好，意味着价格在提升，这些对于前期一些价格有观望心理的人这是一个刺激点。
这个例子就是围绕可利用的资源，可利用的点不是普通的卖点，是来自于市场，独有的，把各方面365度做到极致，这个就是我们强调的极限运动。
第二个运动我们称之为分解运动，每个项目特别是大盘，产品构成是很复杂的，有别墅、小户型，精装修，不精装修的，高层，小高层，多层，在以前形势好的时候，这些是没有问题的，推出一个就卖完了，但是2007年下半年开始到现在为止，当我们销售到一定阶段的时候，产品线已经很乱了，
又要买小户型，又要买大户型，又要卖高层，等等，我们提出分解运动，把我们产品线再整合，再分解重组，比如说小户型，针对年轻的群体，联排别墅分别做一些包装，具体到销售人员，我们都把它分工，不像原来吃大锅饭，卖别墅专门卖别墅，卖小户型专门卖小户型。
这个引入了以前的尾盘形态，更有针对性，更有销售力。
第三个运动就是对发运动，从下半年开始，到今年初，我们尝试做大量客户的访谈，业界的访谈，掌握大量来自第一线的资料，这样才能够针对我们产品的卖点，产品的定位做出切合的策略。
举一个例子，从卖点来讲，有一个产品空中联排别墅做的很有特点，其中一个特点有一条走廊，联排别墅在设计里面是很少见的，但是从客户的反应来讲，有些人觉得档次并不是很高，有点象宿舍，有些人很喜欢，我们了解到这一点就要考虑对策，我们跟发展商一起定下一个策略，把这个走廊定义为一种街区，我们希望他看到不是一条走廊，而是一条街道，把路面的街灯都搬到空中去，这个就是应对的策略。
还有我们一个项目是卓越集团，定义也是来自于大量的对发运动，业界曾经参加过卓越集团的对发运动，后海湾这块土壤很特别，我们一直在找它的差异化价值，还有价格实现销售的差异化，最终定义为是项目的土壤价值，每个土壤上面豪宅都有一些特殊的价值，从我们大量的访谈调查当中得出，客户最看重的是视觉的通达性，这里做的别墅跟别的豪宅相比，具有别人所没有的气质是视觉的气质，所以从这点找准了定位。
我总结一下我今天讲的，小的调整一点也不可怕，对于发展商，对于合作伙伴来讲，这也是一个机会。
非常感谢精确分众还有在座的各位，谢谢大家。
主持人：
刚才郑总主要从几个角度分享了他作为一个资深的传媒人的感受，包括分解运动，极限运动等等。
谢谢，郑总的精彩分享，同时大家有什么疑问想交流也可以把你的疑问下在纸条上，交给我们的工作人员，等会我们的论坛进行讨论，也再次感谢郑总的分享和辛勤付出。
下面有请著名地产传媒领军人物房龙传媒董事长兼CEO肖勇先生做演讲。
肖勇：
各位新老朋友，非常高兴能回家，和大家交流。
我是2005年1月北上，成为北上军团的一员，对北上这个话题，我原来在深圳商报和特区报有所关注，并主办过相关的论坛，没有想到我也加入到北上军团当中。
深圳地产界的北上有16年的历史，第一次北上是1992年邓小平南巡之后，深圳房地产成为中国的先河，领中国的先身，完成了第一轮的北上，这次北上的业绩不是特别明显，包括万科在内的企业，对此都有深刻的反省，王石先生提出的做减法，包括战略收缩，北上城市的压缩，有些撤销。
其他企业我们有一些成功的案例，我们有一家国有的企业在粤东造第一高楼，结果造了第一大坑，成为烂尾楼。
我跟北方朋友交流北伐，他们不认同这个说法，应该叫北进，或者北上，我们北方也不是吴佩孚，张作霖，你们是北上军团，不是北伐军，是来传金送宝的，不是来征服的。
更有的北上军团的人士感觉不叫北伐，较北漂，人在他乡很有沧桑感和漂泊感。
深圳地产为什么北伐？
我们认为有两大因素，最重要的一条是深圳曾经的领跑优势，叫先发优势，一般业内人士分析，深圳地产从开发、营销、策划到行业经验，领先内地同级1—5年，我们5年前干的事，在后发一些区域，现在才开始落地，即使在内地比较先进的城市也于我们有一两年的差，这个就给深圳地产界提供了北进的机会。
第二个中国房地产蓬勃发展，同沿海地区，从深圳地区一马当先，到万马奔腾，中国房地产开发经历了五级分级，第一个的大城市，包括一线城市，直辖市。
第二个是区域中心城市，第三等级是省会城市，第四等级是地级市，第五等级是县级市，甚至一些发达的乡镇，都有蓬勃发展的房地产开发。
现在在内地任何一个有规模的省会城市，他开发项目的数量已经超过了深圳，内地有足够大的空间舞台，供深圳地产商，服务商去施展拳脚。
而且这样一个势头方兴未艾，一季度万科出年报的时候曾经对房地产市场做了还是比较乐观的估计，尽管现在有“拐点论”，就是城市化，工业化，人口膨胀，还有大家公认的大国崛起，全球化，很多老外也在中国买房，从长远来看，估计有20多年的发展机会，所以深圳军团北上的趋势一直还会持续下去，深度和广度都会有进一步的发展。
从我们的阵容来看，我们北上的阵容分为这样几个板块，第一个开发商，第二个是服务商，因为我传媒人的身份也可以说有一个分支，就是传媒人的北上军团，深圳地产开发商的北上是以五朵，金花，万科，中地，华侨城等等深圳老牌企业引领，在中国几十个城市攻城掠地，去年万科进军了27个城市，有接近170个项目，在长江三角洲地区就有50个项目，在同时开发，在天津有将近20个项目，在北京有6、7个项目，几乎遍及了除西北地区少数城市之外，在大多数城市都看到了以万科为代表的，深圳地产北上军团的身影。
2005年加盟搜房网运作一个百城计划，把搜房网落地到全国100多个城市，我自己到过40个城市，几乎在每个城市，都碰到了深圳的朋友，同行和战友，感觉非常亲切，经常在意外的场合就会碰到深圳的熟人。
深圳的民营企业也开始了北上的步伐，卓越、花样年等等很多企业，他们从南到渐进式发展，比如从长沙、武汉、南昌这样一些城市，离深圳比较近的城市步步北进。
特别值得我们骄傲的是深圳的服务商代表，策划公司，广告公司，顾问行，北京步伐非常大，成果非常丰硕，阵容非常强大，也是人才辈出，在业界取得了非常骄人的成绩，基本上深圳的地产服务业占据了中国房地产的半壁江山。
我们有品牌的企业，在深圳名列前茅的企业，服务商像中原等等，在内地都有非常大的步伐，很多公司有十几个甚至更多的分公司机构。
深圳人才组合流动比较快，深圳人创业意识非常强，地产职业经理人经常会自立山头，另立门户，据不完全统计，以深圳出去的机构旗号大大小小的服务商包括房地产的顾问行，广告公司，和策划机构，超过200家活跃在中国的上百个城市，我们在地级市甚至在一些发达的县级市，见到了深圳的同行。
我是媒体的代表，说开发商和服务商有点班门弄斧，从2005年开始深圳的媒体也开始了北上的步伐，现在我们媒体北上分为四个流派，或者叫四个团队。
一派就是以《深圳特区报》的主语传媒，运作过《北京晚报》，烟台等等报纸，主要做传统的大众传媒承包，广告地产板块等等。
第二是我原来的同事，蔡先生创造了时间传媒，正在运营北京的京华时报，以及南昌的《江南都市报》这个模式有点顾问形式，主语传媒模式类似地产顾问行的包销模式，时间传媒类似于顾问的形式，会收顾问费。
还有中国住交会组委会秘书长善大伟（音）先生他承包运行了《深圳房地产报》，他运行了中国房地产唯一的大报。
另外一个是以本人为代表2005年加盟搜房网运营新媒体，我现在创业的公司叫房龙，也在做房龙的新媒体，具体做新的房地产专业门户和网上售楼处，以及搜索管理门户，对开发商的搜索结果进行管理，房龙同时成为XX在房地产行业最大的代理商，对房地产搜索传媒做统计，因为我是做传媒的，我只能就事论事，对我们传媒的四个流派进行简单的剖析。
现在深圳不光地产开发商，在全国攻城掠地，我们服务商很快进军到上百个城市，另外深圳的传媒人已经开始局部掌握到中国房地产传媒的一部分话语权，不管在传统媒体还是新媒体，包括今天会议的主办单位，精准分众也在全国有十几个分公司，他们做的也是一种新媒体营销模式，也称之为房地产营销链条里面不可缺少的一个链接，市场范围在不断的扩大。
这种北进的态势还愈演愈烈，从前年开始，我们发现深圳的业主也开始北上，深圳购房团，这个是否可以算我们深圳北进的一支呢？
我觉得可以算，深圳的开发商，服务商和深圳的媒体会带着深圳的业主北上，而且这种趋势会越来越明显，尽管我们遇到了调控，市场遇到了短期的调整，我相信经过这一轮调整，深圳人在外面置业的深度和广度还会有进一步的提升。
16年的北上历史，是深圳地产界和全国地产市场大流动，大整合，大融合的一个过程，应该说成绩是主要的，当然我们也会遇到不少问题，比较突出的就是落地的问题，可能遇到水土不服的问题，以及我们管理链过长，会失控的问题，还有人才问题，是用子弟兵还是用空降兵，还是新的团队，对部分企业来讲，确实有资金链的问题，我们发现因为这些问题，北上过程当中一些企业也出现了一些不成功的案例，被迫缩短战线，重整旗鼓，再度出发，我们不时听到有一个新公司集体哗变，另立门户，或者被开发商搬走，也弄的我们深圳管理总部很无奈，但是我们看到，现在这样的情况，会越来越少，对北上军团企业的管理进一步成熟，北上的扩张进一步理性，战线有效的收放自如。
很多企业也改变了过去跑马圈地刮风的做法，也改为扎根一地的做法，在一个城市巩固市场之后，再向另外一个城市扩展，这种模式会越来越受到很多北上军团的青睐，不管是开发商，还是中介，服务商还有媒体都意识到这个问题，我们看到很多服务商在二三线城市扎根一地，做的有声有色，市场份额扩展比较大，也做的非常扎实，非常有效。
从市场分析来看，现在不叫“拐点”应该叫短期的调整，这个调整期业界认识分析在1—2年，我非常赞同大观的郑总的提法，对我们深圳不管开发商还是服务商来讲都是难得的机会。
因为深圳的开发商先走一步，深圳的上市公司，品牌企业在全国最多，有更好的融资渠道，更稳健的投融资策略，他们在新一轮房地产大整合当中，会获得先期的优势，会整合更多的优势资源，深圳的服务商历经潮起潮落，更有经验，更有抗击打能力，在这种调整过程当中，更能显出自己的英雄本色，他们的专业能力和经验，更有发挥的空间和余地。
像去年和前年楼市单边上扬，不愁销，开盘即封盘，这样的格局下，服务商的优势往往没有用武之地，现在给我们提供更大的空间，更大的舞台。
总的来讲，深圳地产的北上，是一个红火的火炬，感觉有很多经典的故事和案例，作为一个传媒人，我听到和见到非常多，希望有机会通过传媒的方式跟大家来分享。
外面的世界很精彩，外面的世界也很无奈，我也认为，外面的世界很有希望。
谢谢。
主持人：
谢谢肖总的精彩发言！
刚才肖总主要从如下几个角度进行了分享
一、深圳地产军团"北伐"的三股势力
二、地产媒体人"北伐"的四大阵营，四大阵营的主要盈利模式--房龙模式、主语模式、中国房地产报模式、时间模式
三、中国房地产媒体大变局
感谢肖总的发言。
我们论坛有一个背景音乐，特别选择了刘欢的《在路上》，这个是我们从深圳发展的军团的一种心声，也是我们的一种雄心今天机会也非常难得，肖总千里迢迢从北京赶到深圳给大家传授经验，还有深圳大观的郑总也给我们分享了自己的经验。
我这里收到了一些问题，下面有请两位嘉宾上台。
第一个问题是请问嘉宾如何看待王石的房价“拐点论”今年房价走势到底会怎么样？
郑志东：
这个问题已经讲的非常多了，我先不说自己的看法，我听别人一个发言讲到了，这个人是说王石的坏话，王石在几年前就讲了中国的房价将会下跌100元/平方米，结果很快房价就疯涨了，这个是我看到的，我不知道这个是否真实。
我觉得这个问题可以抛开王石这个词，我觉得就是调整，以前是以投资型为主的，回归自住之后，整个课程就会不一样，房价是否会雪崩呢？
本身房地产产业是经济支柱里面很重要的一个环节，涉及到国民经济，人民币的升值，所以我觉得这个只是一个必要的调整，对社会的和谐，对社会的发展，房地产相关的服务机构也是一个机会，向上更好发展的机会。
肖勇：
我不太认同“拐点论”我认为是一个调整期，房市和股市有些地方比较相近，有一个尺度，大家可以参考就是时间，涨有多长，跌有多长，或者调整有多长，我们这样来看，对调整的时间不能过于乐观，它可能调半年或者几个月，我个人认为有那么一到两年的调整期，可能是要发生的，但之后中国房地产应该进入一个平衡式，稳步的上升势头还是可以期待的。
主持人：
谢谢两位嘉宾。
关于房价“拐点论”这个问题，坦率来讲，我这个非著名传媒人士也做过相关的了解，我一直觉得很迷惑，也很困惑，非常感谢两位嘉宾给到一些答案。
同时这个问题，我们每个人心目当中都有自己的答案，今天专家的意见给我们做一个参考。
第二个问题在目前比较低迷房地产市场环境下面，什么样的营销模式比较好？
肖勇：
开发商对营销的需求会加大，这个就对服务商和媒体提出了新的课题，我们认为营销策略应该是多元化的，首先价格营销肯定要坚持，如果有泡沫就要把泡沫褪去，但是泡沫褪去有多大，每个地区和每个楼盘都是不一样的。
第二，要注意品质营销和品牌营销，除了价格营销之外，品质和品牌就是不同的开发商，不同的区域，不同的产品，品牌和品质是不一样的，所以有一些楼盘会更抗跌一些，我们不把开发商和营销机构要多在品质和品牌营销商多下些功夫，不是贵了，而是要物有所值。
第三，精准营销，和精准分众名称有点象，我们要精准找到目标客户，在投资需求被抑制以后，自住性的需求还是存在的，哪怕这个市场只有20、30%，我们还是需要精准的找到这20、30%，然后把我们的房子卖出去。
郑志东：
说到营销，我心里是很虚弱，虽然我每天都在为客户想怎么营销，但是我觉得没有一个模式是可以解决的，现在发展商这边真正要考虑把工作做在营销之前，我现在遇到一些客户有一个问题，几年前设计的房子，当时定了设计稿，做出来到今年卖的时候，跟别的户型相比，别的户型赠送很多面积，产生的落后是很致命的问题，所以发展商需要好好研究市场和客户的需求。
说到营销这个是多方面的，首先我们要转变一下思维，原来是日子好过，大家都忘了怎么做了，现在日子不好过了，思维也要转变一下，从牛市的思维向熊市的思维转变，原来我们动不动先推销高端产品，有别墅先推别墅，在牛市的时候追求高度和溢价，还有附加值，现在要以第一单来做刺激，来带动人气，我们万科的七年职业计划，包括我们客户的案例都是以这种低端来刺激市场的，这个在以前是一般不会做的，所以我觉得营销还要结合产品、市场，要讲到什么模式的话，我现在找不到一个标准的模式。
主持人：
谈到地产的营销，2007年和业界朋友交流的时候，地产和营销2007年上半年都不需要营销了，房子做出来就卖光了，到了2007年下半年王石先生说出“拐点论”之后，房子销售有很大的调整，很多楼盘销售就有些被动了，在这种情况下，营销的选择就非常关键了，刚才
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