法定图则草案深圳规划和国土资源委员会.docx

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法定图则草案深圳规划和国土资源委员会

深圳市宝安302-03＆05号片区[光明中心地区]

（老城东片区）

法定图则

No.BA302-03＆05/01

（草案）

（文本、图表）

深圳市城市规划委员会

二〇一七年七月

依据《深圳市城市规划条例》（2001）（以下简称《条例》），制定深圳市宝安302-03＆05号片区[光明中心地区]（老城东片区）法定图则（草案）（以下简称本图则），经初审同意，现予以公开展示。

公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向深圳市城市规划委员会（以下简称“市规划委员会”）提出对本图则的意见或建议。

本图则包括文本及图表两部分。

（1）文本：

是指按法定程序批准的具有法律效力的规划控制条文及说明。

（注：

文本中的配图及照片均不具有法律效力。

）

（2）图表：

是指按法定程序批准的具有法律效力的规划图及附表。

深圳市城市规划委员会

二〇一七年七月

文本

前言

光明中心地区老城东片区位于光明中心地区东南部，规划面积约1.50平方公里。

现状建设较成熟，交通、市政及公共配套设施相对完善，集中分布光明中心地区近期计划推进的城市更新项目。

轨道6号线的实施建设为该地区带来发展机遇，使之成为光明中心地区近期开展高标准城市建设的启动区。

图1：

图则区位示意图

本片区法定图则在前期《光明中心区城市设计》、《光明中心区开发指导规划》、2011版《光明中心地区法定图则（草案）》（公示）等一系列规划成果的基础上，根据深圳市城市更新系列政策、2014版《深圳市城市规划标准与准则》、2014版《深圳市法定图则编制技术指引》等政策、规范，结合光明中心地区近年发展状况及其实际发展需要，开展本图则编制。

编制本图则的目的是制定本片区规划和土地管理的法律依据，规范城市规划、建设标准，推进光明中心地区空间有序发展。

本图则方案经光明新区管委会及下属相关部门讨论通过后，报深圳市规划和国土资源委员会并形成图则草案，图则草案经市规划国土委员会审查通过后进行公开展示。

本次图则编制坚持“绿色低碳发展”的核心理念，以高标准、公共利益优先、可实施为基本原则，推进中心地区基础设施建设和土地高效开发利用。

1总则

1.1本图则适用范围为：

光明大道、华夏二路、光辉大道、荔林路所围合的区域，总用地面积149.73公顷。

1.2本图则的图表与文本内容共同构成所在片区法定图则的法定文件。

其中文本的“下划线”部分及附表1、附表2（备注内容除外）为强制性内容；文本中的图纸及照片为示意性，不具有法律效力。

1.3本图则内的土地利用及开发建设活动应遵守本图则的有关规定（非法定性内容除外）。

本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规、标准和技术规范的相关规定。

1.4本图则范围内编制下层次规划及城市设计，必须以本图则确定的规划要求为依据。

1.5本图则涉及的所有技术指标（特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）确定。

1.6本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

1.7本图则自市规划委员会批准之日起施行。

2发展目标

2.1本片区的发展目标是：

建设以低碳生态型城市中心为目标的深圳“绿色城市示范区”，光明中心地区高标准城市建设的启动区。

2.2本片区的主导功能是：

光明中心地区重要的中心性节点。

主导功能以商业、商务服务、居住及配套为主体构成。

3用地布局与土地利用

3.1本片区用地布局以轨道6号线光明中心站为核心节点、以光明大道和光明大街为主要发展轴和公共界面，形成两轴多片区的空间结构，并依此开展土地利用和设施布局。

（1）两轴：

指光明大道（轨道6号线）引导的城市综合发展轴和光明大街生活服务轴。

（2）多片区：

指规划区内部形成的综合服务、绿色开放、生活居住三类发展片区。

图2：

规划功能结构示意图

3.2地块土地用途规定：

本片区规划用地性质主要包括：

居住用地（R）、商业服务业用地（C）、公共管理与服务设施用地（GIC）、交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、其它用地（E）等。

各地块用地性质详见图表。

3.3本片区鼓励土地功能混合使用，功能混合比例应以主导功能为主体。

本片区光明大道、光明大街沿线的居住类地块，应混合不小于地块开发总量15%的商业面积，并将临光明大街、光明大道一侧作为建筑主立面。

4人口规模与开发强度

4.1规划本片区居住人口7万人，就业人口2.5万人。

4.2规划本片区总建筑规模300万平方米（不包括各类独立占地的配套设施和公用设施面积）。

4.3图则确定的各地块容积率详见图表中的“地块控制一览表”。

5公共设施

5.1图则内的公共设施的等级、位置、规模及规划控制要求详见图表及附表1《配套设施规划一览表》。

5.2规划本片区公共服务设施服务规模为10万人。

5.3本片区内社区级公共服务设施布局以均匀分布、均好服务为基本原则。

6综合交通

6.1本片区以建设深圳“绿色交通示范区”为目标，形成以人为本的交通模式。

总体策略为：

（1）强化路网融合连接：

强调与周边片区在次干道以上级别路网的对接融合，特别强调向北、向西与楼村、公明地区衔接，向南与光明高新区衔接，强化光明中心地区对周边地区的服务辐射。

（2）多层级的公交服务模式：

对外利用光明线（6号线）、公交专用道，实现与周边地区长距离的公交联系；通过常规公交、支线公交两级公交线路，实现本片区与公明、光明高新区等周边地区的中短距离以及本片区内部短距离的公交联系。

在轨道站点和主要公交枢纽周边，组织轨道、公交、自行车等多种交通方式的无缝对接和一站式换乘。

（3）完善的慢行系统：

除常规道路断面上与机动车分离、互不干扰的步行、自行车系统外，结合各层级的公共开放空间布局步行、自行车系统；强调轨道站点与邻近地块建筑的无缝接驳。

6.2本片区对外联系的主要道路为有华夏二路、光辉大道、光明大道、东周路、荔林路、光明大街。

各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.3图则内交通设施的位置、规模及规划控制要求详见《图表》及附表1《配套设施规划一览表》。

6.4图则内道路系统的位置、等级及规划控制要求详见《图表》及附表2《道路系统规划一览表》。

6.5本片区近期规划有光明线（6号线），沿光明大道布局，在本片区内设有1个站点。

光明线（6号线）的具体线位、站位以及架设方式以最终批准的相关规划为准。

图3：

道路交通规划示意图

6.6本片区自行车设施包括专用自行车道和自行车停车场（库）两类：

（1）本片区所有红线大于24米的道路均应设置与机动车道相分离的专用自行车道；沿河流、公园内的自行车专用道根据详细设计进一步深化确定线位和断面。

（2）自行车停车场（库）是支撑自行车出行的重要设施，也是自行车与其它公共交通方式转换的重要设施，应在地铁站、大型公园、大型商业设施、大型公共设施周边配备自行车停车场（库），为自行车交通提供便利。

6.7本片区规划步行系统为沿街步行道、专用步行道两大类：

（1）沿街步行道：

在城市主干路、次干路及支路上规划的沿街步行道。

（2）专用步行道：

包括光明大街（道路红线内的专用步行道）、连接东周公园与中央公园的休闲绿色步道。

光明大街为本片区内核心休闲步行街，采用道路红线内地面步行道方式。

步行街道应与两侧建筑商业界面衔接，设立公共空间和出入口。

休闲绿色步行道应根据城市公园的详细设计对其线位进行进一步的优化和细化。

（3）本片区内的各类步行专用道的线型可在详细设计时适当调整，但应保证其连通性与系统性。

（4）本片区内步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

6.8规划轨道站点邻近地块配建公交首末站、充电站、社会停车场（库）、自行车停车场（库），提高公共交通服务品质，提高公共交通分担率。

6.9规划区内轨道光明线（6号线）沿线开发地块，其建筑、设施布局应满足轨道防护距离相关规范，并进行环境影响评估。

7市政工程

7.1合理预测图则区内的用水量、污水量、用电负荷、通信负荷和供气量，高效、集约利用水资源，完善供电电源布局及网架结构，优化完善通信设施布局，提高管道燃气气化率，保障图则区内城市供水、供电、通信和供气安全；采用低冲击开发模式，提倡固体废弃物分类收集、分类处理，促进废弃物资源化回收利用。

7.2预测本片区内最高日用水量25万立方米，平均日污水量19万立方米/日；计算用电负荷8.1万千瓦～10.1万千瓦，固话用户3.25万线～4.25万线，移动通信用户约12万部，有线电视用户约3.2万户，天然气年总用气量约823万标准立方米。

7.3图则内的市政设施的等级、位置、规模及规划控制要求详见图表及附表1《配套设施规划一览表》。

7.4本片区沿楼村水系控制河道蓝线，蓝线为自河道上口线两侧各外延15米；沿木墩水系控制河道蓝线，蓝线为自河道上口线两侧各外延8米。

7.5严格采用雨污分流制排水，图则片区污水收集到楼村水系、木墩水系沿线的污水截污干管，统一排往光明污水处理厂，处理达标后排放；本片区应采用低冲击开发模式，采取收集、入渗、调蓄等手段进行雨水综合利用，降低本片区的雨水综合径流系数，降低暴雨洪涝灾害风险。

7.6图则城市建设区内雨水宜以入渗调蓄为主，并适度收集利用；生态用地等非城市建设区宜以雨洪收集利用为主；再生水主要用于生态环境用水和城市杂用水；固体废弃物应进行资源化回收及利用，实行分类收集、分类运输和分类处理。

图4：

市政工程规划示意图

8城市设计

8.1本片区城市空间形态控制应满足如下要求：

（1）实施TOD开发模式，轨道6号线光明中心站周边地块以商业用地为主导，实施高强度、混合开发。

（2）适当提高建筑密度、控制街道尺度和沿街界面，形成紧凑的空间形态和宜人的空间尺度。

（3）东周公园、狮山公园两个大型公共开放空间周边地块，其紧邻公共开放空间的建筑应适度降低建筑高度，形成梯度变化的建筑高度分布。

8.2本片区的建筑界面应满足如下要求：

（1）光明大街、光明大道沿线建筑应保持连续商业界面，沿街建筑开放界面不宜小于60％，商业建筑裙房高度控制在15～20米。

（2）广场型公共空间、社区公共广场周边至少提供一侧连续商业界面，沿街开放建筑界面不宜小于50％。

8.3本片区的密度分区应满足如下要求：

（1）轨道站点周边采用中高强度开发，商业性用地容积率控制为6~7左右，商住用地容积率控制在5左右。

（2）其它地区采用中强度开发，商业性用地容积率控制在5左右，商住用地容积率确定为4左右。

8.4本片区的建筑高度应满足如下要求：

（1）轨道光明线（6号线）光明中心站周边建筑限高控制为200~250米。

（2）其它地块建筑限高总体控制在150米以下，其中紧邻大型开放空间的建筑限高宜适度降低至80~100米。

8.5本片区主要公共空间包括狮山公园、东周公园、光明大街，以及沿楼村水、木墩水的滨水公共绿地。

狮山公园、东周公园均以休闲、健身、娱乐为主导功能，应在保持原有地形地貌、景观特征的前提下，形成绿化为主兼有适当休闲娱乐设施的公共开放空间。

光明大街是以购物、休闲为主要功能的步行街，应通过精细化的街道设计形成尺度宜人、商业氛围浓厚、慢行优先、充满活力与多样性的公共场所。

8.6规划鼓励片区内各地块开发建设时开放建筑退线、内部场地等空间，与规划公共空间系统整合形成系统更加完善的公共空间系统。

8.7公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并与周边的道路交通系统、慢行系统有良好的衔接。

8.8本片区街坊尺度、公共通道和社区公共广场的要求详见本图则“图表”中“地块细分和城市设计管理规定”的有关规定。

9自然生态保护与绿地系统规划

9.1本片区内主要公园绿地有狮山公园、东周公园以及木墩河、楼村水沿河绿地和沿路绿地等，规划公园绿地面积合计17.93公顷。

本片区内主要的广场用地有光明大街沿线广场、东周片区社区广场、大丰安片区社区广场等，规划广场用地面积合计1.39公顷。

本片区内的公园绿地和广场用地应在下层次规划总予以落实，其景观、设施等根据下层次规划深化研究。

9.2除图则规划的公园绿地和广场用地外，下层次设计可根据实际情况在各类用地内部规划小型绿地和广场。

本片区总体人均公园绿地面积不小于2.5平方米。

10“五线”控制

10.1图则内的“五线”划定详见图表。

（注：

城市黄线以地块形式表示。

）

10.2城市轨道两侧用地开发应符合铁路管理、城市轨道管理、城市安全、污染防控等相关法规、规范的要求，且应结合具体项目开展环境和安全评估。

11规划实施

11.1本片区规划实施的特别强调交通及公用设施的先行，包括轨道6号线、光辉大道、光明大道（北段）等交通设施及配套综合管网建设，改善中心地区建设基础的薄弱环节，引导市场开发建设。

11.2强化市场引导，有效调控城市更新，将近期亟需完善的公共设施和公用设施捆绑在新出让地块和城市更新项目中，结合近期实施项目解决公共配套的迫切问题。

11.3加快土地确权和历史遗留问题的处理工作，强化对违章建设行为的查处，保护土地和生态环境。

11.4片区内所有新建、改扩建、城市更新项目，均应采用低碳、低冲击建设模式和标准。

12其它

12.1本图则中的地名除已按法定程序批准的外，均为指引性，不作为最终地名命名依据。

12.2本片区位于“公明-光明-凤凰-白花洞”地质灾害分布带，本片区内所有建设项目应根据相关法规、规范对已存、潜在地质灾害进行相应的评估、避让和工程处理等相关地质灾害防治工作，在保证安全的前提下方可进行项目开发建设。

13附则

13.1土地利用一般规定

（1）本图则所确定的地块用地性质为该地块的主导用地性质，依《深标》相关规定，地块可适度兼容部分指定的其它用地性质。

（2）本图则所确定的单元功能为该单元主导功能，下层次规划应符合本图则确定的规划控制单元主导功能，并可依据《深标》及其它相关规定进行细化。

（3）本图则所确定的地块用地性质及单元主导功能，是对未来土地利用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须执行本图则的规定。

（4）本图则中用地的混合使用应依据《深标》相关规定。

（5）本图则所确定的配套设施，若安排在土地利用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地利用权。

（6）基于城市整体发展目标和城市规划要求，本图则对部分已出让用地制定了新的规划（包括用地性质、容积率等指标），但不代表该用地可当然地依据本图则获得规划许可，此类用地按本图则获准规划许可的前提是必须符合土地政策、相关法规和其它适用的政府规定。

（7）本图则规划的发展备用地需确定具体用地性质时，须编制规划并按相关程序报批。

（8）本图则按照规划编制时所使用的地形图及地籍权属、并参照现场情况划分地块并测算地块面积。

（9）本图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线，在下层次规划设计和开发建设中，在不损害相关利益人权益的前提下，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

（10）地块边界合并或细分后，原图则确定的用地性质、配套设施和适建建筑可重新布局，但各类用地性质的建筑总量、占比和建筑界面控制等应与原图则保持一致。

（11）本图则所划定的单元边界，是确定单元内各项规划指标及管理要求的基础条件，原则上不能调整；若在实施时确需调整，应对单元及相关周边地块的各项规划指标、管理要求一并调整，并按相关程序报批。

（12）本图则内所有建筑的地下空间不得突破地块用地红线范围。

13.2开发强度一般规定

（1）为集约利用土地，本图则内工业及仓储用地的容积率须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的容积率不应少于本图则图表确定的容积率的90%。

（2）本图则执行过程中，地块容积率的确定须同时满足工程地质安全等相关规定。

（3）本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

（4）本图则中对规划确定的配套设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

（5）本图则中单元确定的建筑规模，在编制单元详细规划时须严格遵守。

如确需调整，应充分论证调整的必要性及可行性，并履行相关修订、审批程序。

13.3公共设施一般规定

（1）本图则确定的公共设施按照实位、虚位、点位三种布置方式，其相关内容及控制要求详见附录2。

（2）本图则中公共设施数量、规模不得减少或取消。

如因专项规划、工程设计和实施建设需要有所调整，应按相关程序进行。

（3）本图则确定的公共设施，在满足相关规范前提下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于公共设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

（4）本图则中公共设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

（5）单元内社区级公共设施，应在下层级规划编制中，按照《深标》及其它相关规范标准配置。

（6）单元内以虚位或点位控制的公共设施，在保证用地规模及合理服务半径的前提下，其具体位置及界线可在单元内优化调整。

（7）本图则中以点位控制的公共设施，其图例所在的位置为规划建议位置。

在地块出让前，可根据地区建设的实际情况，经论证后在街坊范围内调整；在地块出让以后，可根据项目建设的实际需要，经论证后在项目建设基地范围内调整。

13.4综合交通一般规定

（1）本图则确定的交通设施按照实位、虚位、点位三种布置方式，其相关内容及控制要求详见附录2。

（2）本图则中交通设施、轨道交通线位、车站、停车场和车辆段，其数量、规模不得减少或取消。

如因专项规划、工程设计和实施建设有所调整，应按相关程序进行。

（3）本图则确定的交通设施，在满足相关规范前提下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

（4）本图则中交通设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护

要求。

（5）单元内以虚位或点位控制的交通设施，在保证用地规模及合理服务半径的前提下，其具体位置及界线可在单元内优化调整。

（6）本图则中以点位控制的交通设施，其图例所在的位置为规划建议位置。

在地块出让前，可根据地区建设的实际情况，经论证后在街坊范围内调整；在地块出让以后，可根据项目建设的实际需要，经论证后在项目建设基地范围内调整。

（7）下层次规划应按照《深标》及其它相关规范要求细化完善单元内支路网设计。

（8）本图则应根据片区功能定位及布局要求，构筑适宜的慢行系统；此外，有条件的道路应设置独立的自行车道，同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

（9）本图则内建议性支路的位置以虚位表示，在规划实施过程中，其线位可根据实际需要，在满足相关规范要求，并保证所在区域各地块间交通能有效衔接的前提下做适当调整。

13.5市政工程一般规定

（1）本图则确定的市政设施按照实位、虚位、点位三种方式表达，其相关内容及控制要求详见附录1。

（2）本图则内的市政设施、市政廊道及管网数量、规模不得减少或取消。

如因专项规划、工程设计和实施建设需要进行调整时，应按相关程序进行。

（3）本图则确定的市政设施，在满足相关规范前提下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于公共设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

（4）本图则中市政设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

（5）单元内以虚位或点位控制的市政设施，在保证用地规模及合理服务半径的前提下，其具体位置及界线可在单元内优化调整。

（6）本图则中以点位控制的市政设施，其图例所在的位置为规划建议位置。

在地块出让前，可根据地区建设的实际情况，经论证后在街坊范围内调整；在地块出让以后，可根据项目建设的实际需要，经论证后在项目建设基地范围内调整。

（7）下层次规划应按照《深标》及其它相关规范要求细化完善单元内市政支管系统设计。

13.6“五线”控制一般规定

（1）本图则内“五线”不得减少或取消。

（2）本图则内的开发建设活动必须严格依据“五线”的相关规定执行。

13.7规划实施一般规定

单元可结合实际情况选择不同的开发模式。

各单元内部经规划国土主管部门统筹协调，可以有一个或多个开发主体联合开发。

附录主要名词解释

1、强制性内容

是指法定图则中必须执行的规划用地性质、开发强度、公共绿地、配套设施、“五线”及其它控制要求等内容，是对法定图则实施进行监督检查的基本依据。

2、引导性内容

是指法定图则中除强制性内容以外的指标、要素、要求等内容。

3、地块

指按《深标》规定的城市用地分类标准划分、并保持了其用地性质的完整性、协调性、考虑了土地权属关系的城市用地。

4、用地性质

某一地块按《深标》划分的土地利用的类别。

5、用地面积

指上述“地块”的面积。

6、地块边界

指地块的空间范围线。

7、规划控制单元

指根据城市发展特定需求，在法定图则中以建设规模、配套设施及综合交通控制要求、空间管制规定等要素进行规划控制的区域。

其内具体地块的划分、用地性质及布局、容积率等指标需通过下阶段详细规划确定，在图则中不作规定。

8、单元主导功能

指规划控制单元主要的用地性质；原则上以该单元内某类性质（按《深标》大类划分）的用地面积占总用地的比例大小来确定，并按所占比例从大到小排列，以“、”相连，一般不超过4类。

9、某性质为主导的用地

指规划控制单元内，某类性质（按《深标》大类划分）占主导地位的用地，原则上以单元内建筑规模占总建筑规模50%以上的用地之功能来确定。

10、开发强度

是指地块容积率或规划控制单元内的建筑规模，除特别说明的外，均为上限值。

11、容积率

容积率是指地块地面以上的总建筑面积与地块面积的商。

计算方法：

容积率=地块内总建筑面积÷地块用地面积

图则中所提容积率除特别说明外，均为上限值，即须小于或等于。

特殊情况下可定控制区间。

12、单元建筑规模

单元建筑规模是指规划控制单元内总建筑面积（不包括配套设施）及各功能（居住、商业、工业、物流仓储等）单项建筑面积。

13、居住人口

指在单元或地块内的住宅和宿舍中居住的人口，不包括在旅馆等其它建筑中居住的人口。

宿舍是指供学生或单身职工集体居住而不配置独立厨房的建筑物。

图则中所提居住人口数量为允许居住的最大人口数量，即须小于或等于。

14、就业人口

指在图则片区或单元内的就业人口，该数值为预计值。

15、配套设施

包括公共设施、交通设施、市政设施和公共安全设施等。

16、建筑高度分区

是指图则内某特定区域内所有建筑物室外地坪起到其计算最高点不得超过的最大高度限值。

有关建筑物高度的计算方法遵照《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》的有关规定执行。

17、公共空间

是指具有一定规模、面向所有市民开放并提供休闲活动设施的公共场所，一般指露天或有部分遮盖的室外空间，符合上述条件的建筑物内部公共大厅和通道也可作为公共空间。

18、五线

是指城市蓝线、城市黄线、城市紫线、城市橙线和基本生态控制线。

19、城市蓝线

根据《深圳市蓝线规划》，城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

20、城市黄线

根据《深圳市黄线管理规定》，城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的基础设