工商局房屋买卖合同.docx

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工商局房屋买卖合同

工商局房屋买卖合同

篇一：

建设部、国家工商局《商品房买卖合同》示范文本解读

建设部、国家工商局《商品房买卖合同》示范文本解读

关于《示范文本》封面

[解读]这是最容易为购房者所忽略的内容。

封面告知：

“编号：

GF-2000-0171”。

这一信息告诉我们，2000年的《示范文本》是目前正在推行的《商品房买卖合同》最新版本。

因为在此之前，建设部和国家工商局还曾发布过其它版本的《示范文本》。

封面信息还告诉购房者，《示范文本》是正规印刷装订的，不是用订书机装订的，同时标明“中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局制”字样。

上述信息，可以帮助购房者判断行将签订的文本是否是《示范文本》。

需说明的是，目前法律并没有规定商品房买卖双方必须以《示范文本》签约。

但是，《商品房销售管理办法》第23条明确规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前，必须向购房者明示上述《示范文本》。

法律之所以规定发展商必须向购房者明示《示范文本》，就是为了防止在发展商单方制订的格式合同中设立合同陷井，欺诈购房者。

无论购房者是否以《示范文本》签约，自己签约的合同和《示范文本》对照，从而发现有无问题，不失为一种自我保护的好办法。

还需说明的是，《示范文本》本身也不能保证万无一失，这既有对《示范文本》条文理解上的歧义问题，也有《示范文本》的缺陷问题，以下的解读中将详述。

关于《商品房买卖合同说明》

商品房买卖合同说明：

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。

签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。

双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。

合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。

【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

[解读]《示范文本》第二页就是《商品房买卖合同说明》，共有七点说明，实际是以《示范文本》签约的注意事项，这一内容也同样容易为购房者所忽略。

《示范文本》的有些条款设订了许多可供买卖双方选择的条款，未被选择的，一定打×，以示删除。

《示范文本》的很多条款是以空白形式出现，由买卖双方协商后，在空白处填写双方协商的内容。

购房者此时应注意，未填写内容的空白处，应加盖“空白”章或划掉，以免日后填写其它内容。

需要特别说明的是，房产部门在办理房产证时，坚持要求买卖双方另行签订房产部门制订的非《示范文本》合同，造成买卖双方存在两份合同。

虽说房产部门签订的合同是为了办证之用，因其未违反法律规定，同样是合法有效的。

在此种情况下，为了避免发生纠纷，建议购房者为办证而在房产部门要求签订的合同中特别约定，此合同仅限办证使用，双方权利义务关系仍以原订合同为准。

关于合同双方当事人

合同双方当事人：

出卖人:

________________________________________________________________

注册地址:

______________________________________________________________

营业执照注册号：

________________________________________________________

企业资质证书号：

________________________________________________________

法定代表人：

____________________联系电话：

______________________________

邮政编码：

______________________________________________________________

委托代理人：

____________________地址：

__________________________________

邮政编码：

____________________联系电话：

________________________________

委托代理机构：

__________________________________________________________

注册地址：

______________________________________________________________

营业执照注册号：

________________________________________________________

法定代表人：

____________________联系电话：

______________________________

邮政编码：

______________________________________________________________

买受人：

________________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：

__________________国籍________________________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】___________________________________

地址：

_________________________________________________________________

邮政编码：

______________________联系电话：

_______________________________

【委托代理人】【】姓名：

____________________国籍：

______________________

地址：

__________________________________________________________________

邮政编码：

______________________电话：

___________________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

[解读]出买人条款貌似简单，实际极为关键，这也是经常为购房者所忽略从而引发纠纷之处，提请购房者注意以下问题：

1、查询出卖人的营业执照，弄清出卖人是否具有商品房销售的经营范围。

2、查询出卖人的房地产开发企业资质证书，弄清出卖人是否具有房地产开发企业资质证书，没有资质的，不得进行房地产开发、销售。

3、查清出卖人与房地产发展商是否是同一人，即出卖人是否有权出卖正在销售之房产，这一点极为重要。

在这一问题上，往往又表现为以下几个方面：

其一，出卖人与发展商几块牌子一班人马，名称相似，有的法人代表也相同，这样最具有蒙敝性。

其二，发展商为两方或多方合作发展，

应查清合作各方的合作关系，如无授权，出卖人只能销售自己份额内房产。

其三，发展商委托房地产中介机构销售。

此种情况下的销售，又多了一层房地产中介法律关系，也最容易因此而引发纠纷，购房者对此种情况下的房地产买卖应慎之又慎。

查清出买人与发展商是否为同一人，或出卖人是否有权出卖其正在出卖之房产的有效办法是，核实出卖人与“四证”即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》的关系。

第一条项目建设依据。

出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。

【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。

该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。

建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为__________________________________。

__________________________________________________________________________。

[解读]该条约定证明被告拥有所开发房产的相应土地使用权，其所开发的房地产项目已进行了规划报建及施工报建。

应注意审查《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》上的单位名称与出卖人的关系。

同时注意建设用地的用途、使用年限及来源。

如果是划拨用地、军用土地以及集体土地，必须改变土地使用的性质、用途，必须办理相应的审批手续和变更登记手续。

划拨用地，还必须补交百分之四十的地价款，否则，不能做为商品用地，购房者将无法办理房产证和土地使用权证。

在实践中也有土地使用权被查封或因土地使用权发生纠纷而发生诉讼的房产，这将对办理产权过户有影响，应谨慎购买此类房产。

第二条商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。

预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。

_________________________________________________________________________。

_____________________________________________________________________________________。

[解读]该条有两项可供购房者选择，是现房买卖的选现房；是预售的，选择预售商品房。

关键是如何判断是“现房”还是“预售”？

“现售”是指所售商品房已竣工验收合格，而”预售”则是指正在建设中尚未竣工验收的商品房。

既不能把“现售”当“预售”，也不能把“预售”当“现售”，原因在于“现售”与“预售”的条件不同，双方的权利义务不同，发生了纠纷之后，承担的法律责任也不同。

根据《商品房销售管理办法》第7条规定，必须符合下列条件才能销售：

其一、具备营业执照和房地产资质。

其二，取得土地使用权。

其三、持有建设工程规划许可证及施工许可证。

其四、竣工验收。

其五、拆迁安臵已落实。

其六、配套基础设施具备交付使用条件。

其七、物业管理方案已落实。

根据《城市商品房预售管理办法》第5、6条规定，必须符合下列条件才能预售：

其一、取得土地使用权。

其二、持有建设工程规划许可证和施工许可证。

其三、工程量已达总投资的25%以上。

其四、取得商品房预售许可证。

20XX年6月1日开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，没有预售许可证订立预售合同的无效。

第9条规定，故意隐瞒无预售许可证或提供虚假预售许可证的，导致合同无效，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

特别提请购房者注意的是，除了核实相关证件上的单位与出卖人的关系外，必须核对原件，并要求出卖人在复印件上盖章。

在购房之初，就注意搜集与购房有关的证据。

第三条买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。

_______________________________________________________________________________________________________________________________

篇二：

如何签订房屋买卖合同（附范本）

如何签订房屋买卖合同（附范本）

本文主要讲述了签订房屋买卖合同的内容，合同补充协议，公证流程，无效合同，注意事项等方面的内容，为需要签订房屋买卖合同的购房者提供相关指导。

并附房屋买卖合同范本，有利于购房者正确签订房屋买卖合同。

签订房屋买卖合同的内容：

（1）当事人的基本情况;

（2）房屋的坐落、种类、间数、结构、质量、面积、附属设备等;

（3）房屋价款数额、计价标准等，有国家统一价格的，应执行国家法定价格，没有统一价格的，由买卖双方参照评估价格自行议定;

（4）付款的时间方式等;

（5）房屋竣工及交付的日期;

（6）办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定;

（7）违约责任;

（8）其他当事人约定的事宜，如合同生效的条件，对不可抗拒事件处理等;

（9）合同的签订日期、地点、签字人等。

签订房屋买卖合同的补充协议

1、公共维修基金过户：

一般情况下，买卖双方房屋成交价格中都包含了公共维修基金款项。

但是，公共维修基金做不到随房转移，即使房屋的产权变更登记手续已经办完，公共维修基金也不会自动转到买方名下，必须办理公共维修基金的过户手续，地点在房屋所在地的各区县专项维修资金管理部门。

因此，补充协议应当约定双方共同办理公共维修基金的时间。

2、一房二卖的特别处理：

一处房产签多家买卖合同是卖方最恶劣的违约行为，它可能导致买方钱房两空。

为了防止一房二卖，北京市建委和工商局的示范合同文本订立了一个极具威慑力的条款：

“出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当退还买受人全部已付款，按照约定利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。

”如此高额的违约金——已付房价款的一倍，而不是定金的一倍，足以让因房价上涨而反悔的卖方望而却步。

该条款参考了销售新房的相关法律规制措施——最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释司法解释》（法释[20XX]7号）。

律师起草补充协议时可以加上此条款。

需要指出的是：

加大违约责任是一房多卖行为的事后防范措施，遇上恶意行骗的产权人，他可以视高额的违约责任而不顾，拿着购房人的房款挥霍一空然后卖了房逃之夭夭。

因此，它不能百分百保证买方没有风险。

有了预告登记制度，这种情况就可以被杜绝。

3、关于预告登记的约定：

预告登记是由物权法规定的一个新制度，它是指在不动产交易过程中，为防止合同生效后办理权属转移登记手续前，不动产权利人另行处分该不动产，双方按合同约定将不动产转移事项向登记机构进行预先登记，确保受让方在条件成熟时进行正式产权登记。

预告登记后，未经权利人同意，产权人不能处分该不动产。

可见，卖方如果“一房多卖”，进行预告登记的买方不受任何利益损失。

由于预告登记需要建立在双方自愿基础之上，房地产登记机构办理预告登记须依双方的登记申请进行，因此最好书面约定双方同意向房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。

4、各种法律文件之间的冲突解决办法：

买卖二手房需要签署的法律文件很多，仅合同而言，就有定金合同、居间合同、买卖合同、补充协议等。

各份合同的内容有时会出现互不一致甚至相冲突的情况，这就需要明确定金合同、居间合同如与买卖合同发生冲突，以买卖合同为准。

而补充协议正是因为买卖合同有缺陷才订立的，因此补充协议要说明其他合同文本如与补充协议相冲突，以补充协议为准。

房屋买卖合同公证

房屋买卖合同公证是指公证处根据当事人的申请，依照法定程序证明当事人之间签订的房屋买卖合同的真实性、合法性的活动。

房屋买卖合同公证可以保证买卖双方在自愿、平等、等价、有偿的基础上签订房屋买卖合同，完善合同条款，保障（城市私有房屋管理条例》等房屋管理法规的贯彻执行，预防、减少房屋买卖纠纷，维护房产市场秩序和当事人的合法权益，及时制止欺诈、强迫或高价倒卖房或以卖房为名变相买卖土地等违法行为发生，促进社会稳定和社会主义经济建设的发展。

公证所需资料

1、申请人的居民身份证件及复印件;委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授权委托书;

2、卖方要提供房屋所（:

工商局房屋买卖合同）有权证书及复印件;

3、出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;

4、房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟;

5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件;

6、公证机关认为需要提供的其他证明材料，如房屋蓝图、房屋管理部门对房屋的估价报告等;

签订房屋买卖合同无效的情况

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。

如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同

时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。

非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。

房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。

3、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。

房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、非法转让，合同无效。

主要包括转让（含买卖）下列房地产：

①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

签订房屋买卖合同须知

1、约定应尽量详尽房屋买卖合同均为格式合同，虽然有的只是一方负有的义务，但需对方配合的也应约定明确。

如户籍迁移、家具电器的处理、各类表计的数字确认等。

这些事宜有的是附随义务，有的是构成能否顺利履约的重要前提条件。

若约定不明，往往会产生争议。

2、贷款时间应充裕如需办理贷款的应注意，要在签订买房合同时预留充裕的时间。

因为各银行审批发放贷款的流程、条件、时间均有不同，这些都并非个人可以掌控的，如果留有时间，那在一家银行获贷不成的情况下，就有时间向另一家银行寻求贷款。

3、条款应留有余地具体磋商合同条款时，对于重要的合同义务，如约定履行的期限、违约金、解除合同的条件应当明确之外，其他条款的约定，应有一个合理的缓冲期，以弥补和挽救合同于万一。

如果没有任何挽救或回旋余地，就被动了。

同时，一旦进入诉讼也很难平衡双方的利益。

4、收集保存好证据注意保留双方履约过程中的证据很关键。

在相信对方的同时，不能失去防备而不保留证据。

实际上收集和保留履约过程中证据的行为，是明智的也是必需的，也可为日后争议的解决带来主动和便利。

如某项事情商量好后，应签订一个补充协议，包括如有其他告知事宜，都应通过挂号信函的方式进行沟通。

5、履约应相互配合在正常情况下，交易的相对方一般不会是骗子，故在履约中应当诚实信用，在没有确凿证据证明对方有恶意的情况下，应当善待和善解对方。

对于对方履约中出现的困难或障碍，也应给予积极的配合，为履约共同创造条件。

如果紧守自己的权利，忽视他人利益或困难，而容易造成交易的搁置，引发矛盾，增加履约的成本。

附：

房屋买卖合同范本

卖方：

________（以下简称甲方）身份证号：

______

买方：

________（以下简称乙方）身份证号：

______

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

第一条甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施：

1、甲方所售房屋所有权证号为”______号”，房屋土地使用权证号为”______号”;

2、甲方所售房屋位于______区______路（街）______号，为______结构;

3、甲方所售房屋建筑面积______平方米;

4、甲方所售房屋附属设施为______。

第二条房屋价格及其他费用：

1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）___拾___万___仟___佰元整（含附属设施

费用）;

2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由方负担。

第三条付款方式：

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

第四条房屋交付：

甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续（缴纳税费）后___日内，甲方将房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。

第五条乙方逾期付款的违约责任：

乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。