枝江市董市工业园控制性详细规划文本枝江规划区范围内.docx
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枝江市董市工业园控制性详细规划文本枝江规划区范围内
枝江市董市工业园控制性详细规划文本（枝江规划区范围内
枝江市董市工业园控制性详细规划文本（枝江规划区范围内）
日期：
2006-12-1511:
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第一章总则
第一条 为枝江市董市工业园的开发建设及统筹安排土地使用、道路交通、公共市政设施等提供依据和措施，科学指导开发区的建设，特制定本文本。
第二条 规划原则
1、整体协调原则
2、可持续发展原则
3、弹性可操作原则
第三条 规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、建设部《城市规划编制办法》（建设部1991年第14号令发布）；
3、《城市规划编制办法实施细则》（建设部建规1995年333号文件发布）；
4、《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发[2000]25号）；
5、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发[2002]13号）；
6、《城市规划强制性内容暂行规定》（建规[2002]218号）；
7、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ13790）；
8、《工业项目建设用地控制指标（试行）》；
9、《湖北省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》；
10、《湖北省控制性详细规划编制技术规定》；
11、《城市居住区规划设计规范》（GB5018093）；
12、《城市道路交通设计规划规范》（GB5022095）；
13、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》；
14、《城市电力规划规范》（GB5029399）；
15、《城市绿地分类标准》（GJJ/T85-2002J185-20）；
16、《污水综合排放标准》GB8978-1996；
17、《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082；
18、《防洪标准》GB5020194；
19、《生活垃圾卫生填埋污染控制标准》GB16889；
20、《城市环境卫生设施设置标准》CJJ2789；
21、《城市区域环境噪声标准》GB／T14623；
22、《城市区域环境振动标准》GB10070－88；
23、《环境空气质量标准》GB3095－1996；
24、《工业企业厂界噪声标准》GB12348－90；
25《枝江市城市总体规划》（19972010）；
26枝江市域内已通过审批的各类规划成果；
27枝江市各部门提供的数据及资料。
第四条 规划范围
本次控制性详细规划范围位于枝江市董市东北部，具体范围是：
东至马家店镇和董市两镇区之间的绿色空间控制区，西接水圣路，南临318国道。
规划总用地119.95公顷。
第五条 规划定位
枝江市董市工业园是以轻纺类产品为支撑，集科技研发、物流商贸为一体的现代化小城镇工业园。
规划目标
1、尊重城区总体格局，合理组织空间与结构；
2、保护利用当地自然，协调人工和自然环境；
3、合理安排开发时序，带动全区的开发建设；
4、树立环境保护意识，提升城市的综合品位。
第六条 凡因城市建设的需要在本规划园内编制的修建性详细规划及各类专项工程规划等，均应按照本规划的要求进行。
第七条 城市规划强制性内容是各层次规划的必备内容，是对城市规划实施进行监督检查的基本依据，在本文本上有明确、规范的表述。
枝江市董市工业园提供规划设计条件，审查建设项目时，应严格遵守城市控制性详细规划强制性内容。
（强制性条文）
第八条 本规划是枝江市董市工业园各项建设的法规性文件。
在本规划范围内进行各项建设活动的一切单位和个人，均应执行本规划，任何单位和个人不得擅自改变。
（强制性条文）
第二章地块划分及用地性质代码
第九条 枝江市董市工业园内的地块划分应遵循以下原则：
1、保持地块使用性质的单一性；
2、照顾户主用地产权，兼顾基层行政管理界限；
3、满足标准厂房、仓库、综合市场等特殊功能要求，适应建筑群体组合及市政工程设计的要求。
第十条 枝江市董市工业园控制性详细规划的地块划分由街区和地块组成，分为2个街区，58个地块。
第十一条 地块面积计算：
1、征地面积是指枝江市董市工业园的地块周围用地分界线与道路中心线所围合的土地面积。
属开发建设单位的征地面积，其中包括城市道路的待征地面积。
2、用地面积是指枝江市董市工业园周围用地分界线与道路红线所围合的土地面积。
属开发建设单位的实际使用面积。
3、得地率是指用地面积与征地面积得比值。
第十二条 用地性质代码构成：
枝江市董市工业园控制性详细规划范围内建设用地的用地性质代码根据《城市用地分类与规划建设用地标准》分类。
第十三条 枝江市董市工业园内的各类城市建设用地应根据《枝江市董市工业园控制性详细规划——土地利用控制规划图》确定的用地性质选址布局，不得随意改变规划用地性质。
（强制性条文）
第三章综合规划
第一节用地规划
第十四条 规划布局原则：
服务社会化、投资市场化、景观特色化、发展持续化。
第十五条 规划结构
依照《枝江市城市总体规划》的用地布局形式，同时针对工业园现状建设状况、自然条件等特点，通过“两轴、六组团、一中心、两带”的规划布局结构，力图将工业园建设成为环境宜人，以科技研发、物流商贸为一体的现代化小城镇工业园。
第十六条 工业用地布局
枝江市董市工业园内规划工业用地面积为79.59公顷。
工业区内宜安排二类无污染工业，以发展纺织、服装等轻纺类产业为主，严禁引进造纸、化工等有废水和废气污染的工业项目，建成清洁型、环保型的工业区。
1、工业生产用地选择可结合工业项目对电量、水量、交通的要求进行布局。
协作密切的生产项目可临近布置，相互干扰的生产项目尽量予以分隔。
2、工业用地可结合工业项目用地规模特点，调整或合并街区内的支路，但不得侵占和改变规划用地内的主、次干路用地。
3、工业用地、仓储用地的规划，必须保证建筑和各项设施之间的防火间距，必须设置消防通路。
第十七条 仓储用地布局
在园区西南部，邻近发展大道布置仓储用地，仓储用地面积为8.79公顷。
枝江市董市工业园内各项建设用地指标应符合下表的要求：
枝江市董市工业园控制性详细规划用地指标一览表
用地代码
用地性质
（GBJ137-90）
用地面积
占总面积比例
大类
中类
小类
（ha）
（%）
C
公共设施用地
4.21
3.51
C1
C11
市属行政办公用地
2.31
C2
C21
商业用地
0.79
C23
贸易咨询用地
1.11
M
M2
二类工业用地
79.59
66.36
W
W1
普通仓库用地
8.79
7.33
S
道路广场用地
19.15
15.96
S1
道路用地
18.70
S3
社会停车场用地
0.46
U
市政公用设施用地
1.47
1.22
U1
U12
供电用地（变电站）
1.47
G
绿化用地
6.74
5.62
G1
G12
街头绿地
3.97
G2
G22
防护绿地
2.77
合计
规划区建设用地面积
119.95
100.00
第二节公共服务设施规划
第十八条 公用设施配套建设为城市强制性规划控制范畴，在城市开发建设中，任何单位和个人不得擅自取消或改变项目布点，缩减用地范围。
（强制性条文）
第十九条 变电站等公用设施需按规划进行定点、定位、定量控制，不得擅自改变。
（强制性条文）
第二十条 其它小型公用设施应按规划的定点分布及规模要求，在进行修建性详细规划中予以设计、落实。
第二十一条 规划依据《枝江市城市总体规划（修编）》（2003——2020），规划公共服务设施用地面积为3.11公顷。
各类公共服务及市政设施的设置按下表规定执行：
（强制性条文）
规划区公共、市政设施规划一览表
类别
个数
面积（ha）
备注
市政设施
变电站
1
1.47
第三节绿地景观控制规划
第二十二条 根据建设部《城市绿地分类标准》（GJJ/T85-2002J185-20），规划区的城市绿地分为公共绿地和生产防护绿地。
第二十三条 规划利用工业园入口中心绿地、工业组团绿地、工业防护林地组成的绿色廊道为纽带，将规划区内广场、带状绿地等绿色斑块串联起来，重点体现工业与环境协调发展，形成“两轴、一带、多节点”的绿地景观系统结构。
第二十四条 规划绿地总面积6.74ha，其中街头绿地面积3.97ha，生产防护绿地面积2.77ha。
（强制性条文）
第二十五条 街头绿地规划
规划在枝江市董市工业园的主要发展轴，即三一八国道北侧和发展大道两侧各控制20米和10米的绿化带，形成工业园的主要绿化景观带。
（强制性条文）
第二十六条 生产防护绿地规划
规划在工业园的工业组团之间设立防护林地，从而形成工业区绿色防护屏障，以减少工业区的污染。
另外在变电站等市政设施用地周围设立防护林带以保证各类市政设施的安全使用。
防护绿地最少宽度为5米。
第二十七条 规划以三一八国道为依托，形成一条东西向的主要城市景观轴线，结合发展大道作为工业园绿化景观次轴和贯穿于工业园南北的绿化景观带以及园区内部各组团绿化节点，形成两纵一横、“点、线、面”结合的景观格局。
第二十八条 规划三一八国道以北绿带为城市景观主轴，以兴业广场主要景观节点为序曲，以云盘湖广场为园区重要节点，通过贯穿于工业园南北的绿化景观带而营造了舒缓、自然的生产空间，并且凸现了工业与环境协调发展，强调景观的多层渗透，体现具有现代工业文明特色的城市景观。
第二十九条 对已建成的城市绿地和规划确定的公共绿地、防护绿地和城市主要道路、江河湖泊管理范围沿线绿地以及其他景观、生态保护需要控制的区域，划定规划绿地控制线（以下简称绿线）。
绿线内的用地不得改作他用，不得进行与城市绿化不相关的建设。
（强制性条文）
第三十条 任何单位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质，不得破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。
（强制性条文）
第三十一条 任何单位和个人都不得擅自占用城市绿化用地。
因建设或者其他特殊需要，临时占用城市绿化用地，须经枝江市城市绿化行政主管部门同意后，按照有关规定办理临时用地手续，并按规定期限归还；因临时占用城市绿化用地造成树木花草损失的，由占用单位负责赔偿。
（强制性条文）
第三十二条 各单位要合理利用空地植树、栽花、种草。
鼓励单位合理利用墙体、阳台、楼顶平台发展立体绿化。
第四章控制性指标解释与规定
第一节用地性质控制规定
第三十三条 用地性质是指土地的主要用途，规划用地的使用功能。
第三十四条 枝江市董市控制性详细规划的土地使用性质控制，是结合枝江市城区总体规划宏观控制要求，来进一步划分城市用地并确定用地性质。
它包括土地细分、用地性质确定及用地性质兼容性规定。
第三十五条 用地性质确定，按照国家现行标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）中的分类规定，将用地细分到小类。
第三十六条 土地细分，根据用地所处的区位条件、保证枝江市董市工业园的每个地块具有独立的用地性质，合理划分片、地块建设用地大小，确定土地细分类别。
第三十七条 土地使用兼容性确定，是指在细分土地确定地块用地性质后，为适应枝江市董市工业园城市建设的灵活性的要求，在一定条件下，地块用地性质变更的特性。
第三十八条 在规划区范围内，本着对土地资源的合理利用，对土地性质做出以下要求。
在下述情况下，不宜改变地块使用性质。
（强制性条文）
（1）改变后对相邻地块造成严重不良影响，如带来环境污染等；
（2）改变后用地规模、开发强度有很大突破，导致该区规划目标失控；
（3）改变后带来严重的交通问题，如大量车流影响城市干道的交通；
（4）改变后侵占了城市市政设施和非盈利性的公益设施，如占用供电设施或公共绿地。
第二节建筑密度控制规定
第三十九条 建筑密度是指枝江市董市工业园建设地块内各类建筑的基底总面积与地块面积的之比（%）。
各地块建筑密度按规划土地使用强度控制表中的规定执行。
第四十条 建筑密度控制按下列规定执行：
（强制性条文）
（1）建筑基地面积大于3万平方米的成片开发地区必须编制详细规划，并经批准后才能实施，成片开发地区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标：
在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可按照《湖北省控制性详细规划编制技术规定》中的《建筑密度与容积率控制指标表》的规定适当调整。
建筑密度与容积率控制指标表
类别
城市中心区等重要地段
一般地区
建筑密度（%）
容积率
建筑密度（%）
容积率
C办公建筑（多层）
35-42
2.5-3.5
30-38
2.0-3.0
（高层）
28-35
3.5-6.0
33-36
3.0-3.5
C商业建筑（多层）
40-45
3.0-4.0
35-42
2.5-3.5
（高层）
38-45
5.5-6.5
32-38
4.5-6.0
M标准厂房（多层）
25-35
1.7-2.4
M普通厂房（低层）
30-60
0.6-1.5
（多层）
30-45
1.2-3.5
W普通仓库（低层）
45-60
0.6-1.5
（多层）
30-45
1.2-2.5
（2）规划土地使用强度控制表规定的建筑密度、容积率指标为上限，绿地率为下限，适用于单一类型的建筑基地。
对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
第三节容积率控制规定
第四十一条 容积率是指枝江市董市工业园建设地块内建筑总面积（不计地下层）与规划地块用地面积的比值。
各地块容积率按规划土地使用强度控制表中的规定执行。
第四十二条 建筑密度与容积率是各地块建设总量控制的重要指标，两者之间具有一定的关联性，本规划给出的建筑密度与容积率都是极限指标，在实践中不得超过其中任何一个。
第四节绿地率控制规定
第四十三条 绿地率是指枝江市董市工业园建设地块内绿地总面积与地块面积之比（%）。
各类绿地的控制指标按照下列规定执行：
（强制性条文）
1、道路交通绿地：
三一八国道、平湖路、云盘湖路、工业路、轻纺路、发展大道、兴业路、东干渠路以及各条支路的红线宽度均小于40米，其道路绿地率不低于20%；
3、单位附属绿地：
（1）行政管理中心绿地率不低于20%；仓储不低于15％且不高于20%，其中兴业广场属游憩休闲广场，规划要求其绿地率不低于45%；云盘湖广场属绿地广场，规划要求其绿地率不低于55%；
（2）工业企业绿地率不低于25％且不高于30%；
第四十四条 在地块中，经过绿化的用地称为绿地，且短边不得小于4米。
（强制性条文）
第五节建筑限高限低规定
第四十五条 建筑限高是指地块内建筑所允许的最大高度；建筑限低指地块内建筑所允许的最低高度。
第四十六条 建筑物最大高度必须满足日照、城市街区景观、高压线走廊、微波通道等要求。
建筑物最低高度必须满足有效开发强度的要求。
第四十七条 规划区内建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，更多的考虑城市景观的要求，同时按下列规定执行：
1、沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：
（1）沿路一般建筑的控制高度（H）不宜超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍。
即H≤1.5（W+S）；
式中：
H——建筑物最大高度，W——道路红线宽度，S——建筑后退红线距离。
（2）沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：
A≤LK（W+S）；
式中：
A——沿路高层组合建筑以1：
1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L——建筑基地沿道路规划红线的长度，K——折减系数，W——道路规划红线宽度，S——沿路建筑的后退距离。
当L≤60时，K=1，当L超过60米时，K≤0.85。
2、建筑物直接邻接或其面前道路邻接广场、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、电力线路保护区的二分之一宽度为道路规划红线宽度。
3、建筑物直接邻接城市防灾疏散道路的，按防地震灾害要求退让。
第六节交通出入口控制规定
第四十八条 交通出入口方位是指枝江市董市工业园地块内的适宜机动车开口位置或不允许开口的限制地段，在图则中通过对机动车出入口限制范围及适宜机动车出入口位置来控制。
第四十九条 各个地块都应设独立的交通出入口，机动车出入口开设应符合下列规定：
（强制性条文）
1、距园区主干路（三一八国道、发展大道、东干渠路、轻纺路）交叉口距离，自道路红线交点起不应小于50米；
2、距园区次干路（工业路、云盘湖路、平湖路、兴业路）交叉口距离，自道路红线交点起不应小于30米；
3、距园区支路交叉口距离，自道路红线交点起不应小于10米；
4、距非道路交叉口过街人行道边缘不应小于5米；
5、交叉口视距三角形内的任何建筑物、构筑物、广告设施不得阻挡视距三角形内的视线，该范围内的绿化植物不得高于0.7米；
6、建立完善的人行系统，健全人、车交通设施和管理规则，交通管理设施要美观和醒目。
第七节停车泊位控制规定
第五十条 停车泊位是指枝江市董市工业园各建设地块内按建筑面积或使用人数必须配套建设的机动车停车泊位数。
第五十一条 根据各地块用地性质和规模的不同，在建设中必须配建停车位。
停车泊位数应当按照《枝江市城市市政公用和其他工程设施规划管理技术规定》中《各类建筑物配建停车场车位指标》确定。
机动车以小型车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量。
（强制性条文）
停车泊位控制指标一览表
序号
建筑性质
项目
机动车
非机动车
备注
内部
外部
1
办公楼
停车位/每
100m2建筑面积
0.8
1.5
1.0
证券、银行营业场所机动车停车位按此指标执行
2
商业场所
一类
停车位/每
100m2建筑面积
0.5
1.0
2.0
指大型超市、批发及农贸市场
注：
1、综合性大楼停车位指标按各类性质和规模分别计算。
2、以上表中指标为最低控制值。
3、工业用地、仓储用地、市政设施用地、广场用地根据需要配建停车位。
4、小学按10停车位/所配建停车位。
第八节指导性指标控制规定
第五十二条 建筑形式、体量、风格等指导性指标参照本文本中城市设计导则控制。
第五十三条 建筑色彩设计和管理的要求可参照《枝江城市建筑色彩控制技术导则》控制。
第九节城市设计导则
第五十四条 规划区内的建筑设计必须符合城市设计原则，以人为中心，强调整体设计和特色，创造高质量的现代都市空间环境。
第五十五条 工业区建设必须要建筑设计和绿化环境设计同步进行，尽量辟设园景并提供适用的休憩用地予工业区工作的人使用，使建筑物产生较柔和的视觉效果，以改善工业区总体的景观和视觉效果。
第五十六条 工业区开发密度不宜过高，以减轻工业区的挤迫感及提供通风廊，促进空气流通，并改善街道景观。
第五十七条 临街的工业厂区围墙宜采用通透形式，如用透空混凝土砌块造成的花格墙或铁墙围栏等。
第五十八条 公共空间必须采用无障碍设计。
第五十九条 办公管理空间是表现城市空间活力和风貌的重要地区，其空间构成上尽量采用大方、简洁的处理手法，形成庄重、严肃的气氛。
第六十条 兴业广场和云盘湖广场必须保证大部分面积有日照和遮风条件；广场周边宜种植适量庭荫树和休息座椅，为居民提供休息、活动、交往的设施，在不干扰邻近居民休息的前提下保证适度的灯光照度，出入口必须符合无障碍设计要求。
兴业广场铺装以硬质材料为主，形式及色彩搭配应具有一定的图案感，不宜采用无防滑措施的光面石材、地砖、玻璃等。
第六十一条 建筑控制线与道路红线之间的地段可结合建筑设计与人行道统一考虑，如果属于单位的围墙与道路红线所夹地段，由围墙所属单位负责绿化或铺装人行道用做公共空间使用。
第六十二条 规划区内的建筑及环境设计应遵循下列原则：
1、公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道；
2、建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射；
3、建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色，宜选用柔和中性的色彩；但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等；
4、建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调，顶部设备应隐蔽。
第六十三条 规划区内的建筑设计应符合下列要求：
1、总平面布局合理，内外交通顺畅，保证足够的绿化和开敞空间，充分考虑竖向、市政、无障碍设计、停车场（库）等因素的要求；
2、建筑立面造型、色彩及外墙建筑装饰材料、防雨遮阳和其他外墙设施应与城市景观相协调；建筑物上的冷却塔、水箱、电梯间以及空调等设施应与建筑物整体景观相协调；
3、建设用地内主体建筑的附属建筑，如变（配）电房、信息管线交换间、泵房、空压机房、锅炉房、烟囱、烧火廊、污水处理池、煤气调压装置等不得临城市主、次干道布置。
第六十四条 绿地布局：
1、城市广场：
在三一八国道北侧中部新建兴业广场，在工业路南侧中部新建云盘湖绿化广场，使绿化同工业生产和居民活动有机联系起来。
2、沿街绿化：
在规划区内的三一八国道两侧各留不少于20米的绿化带，发展大道两侧各留不少于10米的绿化带，形成规划区内重要的生态廊道，成为城市绿化系统的重要补充。
3、防护绿地：
在工业组团用地内侧各留至少5米的绿化带，保证工业生产的正常进行，起到绿化屏蔽的作用。
第六十五条 景观轴线：
1、绿化景观带：
规划区以兴业广场为序曲，以云盘湖广场为终点，营造工业园南北向宜人、清新的景观绿带，强调工业与环境协调发展体现具有现代工业文明特色的城市景观。
2、绿化景观轴：
沿发展大道形成绿化景观轴，展现枝江市董市工业园发展成为综合性现代化小城镇工业园的新面貌，结合兴业广场、云盘湖广场，以及标志性建筑、雕塑，形成公共空间结点。
第六十六条 规划区环境景观设计宜坚持社会性、经济性、历史性、地域性、生态性的原则，保持地域原有的人文环境特征。
第六十七条 规划区环境景观设计宜根据建筑规模和建筑形态，安排合理的用地和适宜的景观层次，塑造和谐的建筑群整体意境及风格。
第六十八条 采用集中的、多层次的景观布局形式，保证集中的景观空间的合理的服务半径，布置灵活多样的、不拘一格、有特色的景观空间。
第六十九条 建筑设计应考虑建筑空间组合、建筑造型等与整体景观环境的整合，并通过建筑自身形体的高低组合变化，塑造具有个性特征和可识别性的建筑景观。
第七十条 设置广告牌必须得到相关行政主管部门的批准。
各种环境小品设施，必须纳入统一管理。
第七十一条
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