土地增值税清算工作流程.docx

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土地增值税清算工作流程

浅谈我国土地增值税的由来及发展 

   土地增值税这个概念是英国十九世纪伟大的心理学家、哲学家和经济学家约翰穆勒最早提及的,他在1848年出版的《政治经济学原理》一书中抨击了地主阶级的不劳而获,因为,欧洲各国普遍认为,土地是绝对的私有财产,应当免于任何义务,政府应当从其他途径寻求增加收人的办法.而约翰穆勒主张把全国土地予以估价,土地的现有价值仍归地主所有,而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。

把地价增值部分归于不劳而获的收入,国家通过征收“土地税”加以调节,这个就是最早土地增值税的雏形.在这个理论的基础上,世界各国的经济学家进行了100多年的完善,进而新成了一个较为完善的土地增值税概念和制度.

中国开始有土地增值税这个概念是孙中山同志提出来的,孙中山认为“社会之进步发达”,乃是地价增长的原因,而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此,他主张地价增涨的部分收归国有,土地涨价归公是孙中山“驱除鞑虏,恢复中华,创立民国,平均地权”中的“平均地权”的核心 .因此,国民政府在孙中山同志的理论下,在1930年-1943年开始执行了土地增值税,1944年停止了土地增值税征收,因为,蒋介石同志正准备带领国民政府去台湾.顾及不到这个税款征收了.

1949年10月1日,一个伟人在天安门上用一句宏威“新中国成立了”的声音震响了全世界,从此,一个新的中国走进了新的时代,新的中国当然要摈弃国民政府的做法,因此,土地增值税这个税种就也被到其列了.

光阴荏苒,我们居然进入了改革开放的又一个新时代,随着经济体制改革的深入进行,我国对土地使用制度也逐步进行了改革,因为国家知道了,土地是一个无限的资源,取之不尽用之不竭,可以循环利用.因此,国家实行了有偿使用,允许国有土地转让使用权的新政策,从而促进了我国房地产开发和地产市场的迅速发展.

房地产开发迅速的发展就会让国家担心,因为国家担心土地增值收益收回较少,进而对国民经济发展造成不良影响,正是在这样的担心下,土地增值税这个税目就又重新步入了税收的舞台.

  公元1988年,中国海南出现了一个引起全国向往的现象,对这个刚被设立为中国第23位,也是目前最新的省份,首先刺激的就是所谓的有良知的房地产商.为了改善这个省份的面貌,建立一个新的海南,他们背井离乡,背起来砖头,奔赴海南,于是出现了海南的大片大片土地被先跑到的人们占领,但,又纷纷把背来的砖头扔进大海,等后面跑来的人来分享他们的成果,于是,出现了“炒买炒卖”这个概念,大片大片的土地被炒来炒去,成就了好多富豪.正是在这样的背景下,土地增值税开征了.

 1993年12月13日,国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,因为国家认识到,开征这个税种,对促进我国房地产行业的健康发展,抑制炒买炒卖房地产和“楼花”的现象,避免土地资源的浪费,合理增加财政收人等方面有着重大作用.钱不能让个人拿着,要让国家占用,进而进行所谓的合理分配.

 第一个阶段:

1993年到1995年,开始阶段.

   1993年12月13日,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正是发布,说明了,我们国家正式把土地增值税纳入了房地产税收行列,但是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》却是在1995年1月27日发布,虽然公布执行时间为1994年1月1日,而各省市的贯彻执行文件是在1995年下半年才开始制定.因此,土地增值税基本上是1996年开始征收的.为什么出现这样的不积极情况,主要是当时全国房地产行业还没有那么的火爆,除了海南那种炒买炒卖一片红火的热闹景象,其他地区的房地产行业还处以孩提时段.

  第二个阶段:

1996年到2002年,维持阶段

 经过了1993年制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的第三个年头,部分省份才制定的土地增值税中涉及到住宅标准以及其他执行细则,而且预征率大部分确定在1%或0.5%以下,也就是说,土地增值税形同虚设.形成上述的原因,主要是因为1997年起亚洲金融风暴,再加上全球经济危机凑上热闹,使得刚刚起步的中国房地产行业进入了困难事情,大量的空置商品房产生,在这个紧急关头,国家为了不扼杀刚刚成长的房地产行业.居然制定了一个房地产行业中有史以来最不可思义的优惠文件,1999年7月,财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于调整地产市场若干税收政策的通知》财税字【1999】210号,通知规定;1.关于空置商品住房（1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房）税收政策问题,为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠;2.对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

3.房改房免征营业税.假如这个文件放到现在执行,估计房地产会更好一点,至少少缴了税,房地产商们也不好意思多加价房价.让人感觉到这会是一个多么美妙的世界!

  更有一个激动人心的消息,1999年部分所谓的经济人士提出了取消土地增值税的建议,因此国家税务总局于1999年10月份在武汉召开部分省市税务机关参加的座谈会,其中一个议题就是取消土地增值税这个税目.国家税务总局最大的失误,就是邀请了部分省市税务机关参加座谈,按照总局的建议是应该取消的;与会的代表不同意,部分地方税务机关代表认为,土地增值税是地方税的税种应当保留,纳税存在困难的,可以暂免征收.于是,这个税目就这样的被保留了下来,让房地产行业及穷苦大众白欢喜了一场.

  第三个阶段:

2003年到2006年,启动阶段.

 随着亚洲金融风暴及世界经济危机的消散离去,我国经济进入了快速蓬勃发展的阶段,因而,中国房地产行业逐步走出了低谷,尤其是2003年开始,房地产行业步入高速发展,高速的发展让政府预料不及,因为原本要取消的土地增值税又被高度重视起来,因此,国家税务总局忙着又开始制定了新的政策,因此第二个加强土地增值税管理工作的文件下发了,这个就是国税函[2004]938号《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》.

 第一个加强的文件是在1996年发布的,这个文件是国税发[1996]227号《关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》,这个加强文件主要是督促各地方政府按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其细则制定各个地方政府的土地增值税制度,文件中明确提及到个别地区开征工作迟缓，有些地区征管工作抓得不够深入、细致，规章制度不健全等,最搞笑的还提及到了“土地增值税是个新税种，征管难度大、收入少、成本高”这样的词段,试想想,地方政府是一个既得利益集团,赔本的买卖一般不会去做,收入少,成本高,这样的情况,估计地方政府不会太积极.

  第二个加强的文件是在2004年发布的,这个文件是国税函[2004]938号《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》.国家税务总局就不是督促了地方政府制定相配套的土地增值税制度了,因为,这个时候,地方政府比国家还要积极了,不督促也卖命的早执行了.这个文件的内容主要是指导如何进行纳税申报的问题进行了加强.

  这个阶段中,出台了一个更为指导性文件,这个文件就是2006年发布的国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求房地产开发企业进行土地增值税清算工作,政府担心我们以前年度多缴纳了,因此出台这个文件,对以往年度企业多缴纳的税款进行退付,可是,实际上,企业被退的少的可怜,往往是补缴的多.

  第四个阶段:

2007年至今,成熟阶段. 从2006起,全国掀起了一片房地产热潮,街头卖烤地瓜的也加入了房地产行业,于是,一个个城市高楼林立,乡村变为了城市,城市变成了楼房森林.房产业进而变成了中国一大经济支柱,一个房地产产业就拉动了整个国家的GDP直线上升,国家高兴,政府喜爱.因为房地产税收贡献越来越大,国家富强了,进而应该可以推理到国民也应该富裕了.按此推理,我们应该快步进入小康水平.多么好的憧憬.

  土地增值税从1994年开始,历经了20年曲折发展历程,经过政府不懈努力,加上进几步加强管理,再加上如此多的制度（截至2013年6月,土地增值税国字头文件已达19个）,所以土地增值税这项伟大的工作逐步走上了正规.进而实现了避免土地资源浪费,合理增加财政收人起到了重要作用,从1994年全国土地增值税0收人,到2012年2719亿元,算不出来多少倍了.而且2012年房地产税收中,土地增值税税额第一次超过了房地产企业所得税.已经上升到房地产税收贡献的第二位,因此越来越被国家重视,更被房地产企业重视,因为土地增值税的税负在房地产税负中目前占有不可轻视的地步,一个四级超率累进税率都可能让老板头晕.更不要说看到本应该属于自己的钱被无情的拿走,估计到了那个时候,老板都想去跳楼了,所以,土地增值税操作不好,就单一这个税的税负估计远远超过我们的想象.

  刚准备写完这篇文章前,2013年6月20日,国家税务总局又出台了一个加强文件《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》税总发〔2013〕67号,文件有两个内容应当我们注意,第一:

“不少地区采取措施加强土地增值税征管工作，取得了一定成效，但从总体看，土地增值税征收管理工作仍需进一步规范，特别是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理”.第二:

“各地方税务局主要领导要高度重视土地增值税工作，把此项工作列入议事日程和绩效考核内容,分管局领导要亲自抓，把土地增值税征管作为财产行为税征管的重点，切实抓紧抓好”.

  从上面两个内容可以探晓出来,政府对土地增值税清算工作是多么的重视,20年工作成绩,才能说的上有一定的成效,还要更加严格要求,另外一点,首次在国家级土地增值税文件中,把绩效考核与领导工作挂钩,说明了下一步政府的工作的力度估计还更大,因为税收的任务没有做好,领导的位置估计就要更替.这个要比割他们身上的肉还要疼.因此,估计在不久的以后,土地增值税在房地产税收税负可能抢到第一的位置,这个还真的会有可能!

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附件:

19个国家级土地增值税文件目录

法规名称

文号

中华人民共和国土地增值税暂行条例

国务院令（1993）138号

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知

国税函发[1995]110号

财政部关于印发[中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则]

财法字[1995]第6号

财政部[关于企业缴纳土地增值税会计处理的规定]

财会字[1995]15号

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知

财税字[1995]48号

财政部.国家税务总局.国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知

财税字[1995]_61号

关于土地增值税若干征收问题的通知

国税发[1996]4号

国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知

国税发[1996]48号 

国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知

国税发[1996]227号

国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复

国税函〔1999〕112号

国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知

国税函[2004]938号

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国税发[2006]187号

财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知

财税[2006]21号

国家税务总局关于印发[土地增值税清算鉴证业务准则]的通知

国税发[2007]132号

国家税务总局财政部国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知

国税发〔2008〕14号

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发[2009]91号

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

国税发[2010]53号

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

国税函[2010]220号

国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知

税总发〔2013〕67号

土地增值税清算工作流程

（1）---认定工作阶段

     根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号文件第二条规定,企业符合以下二个条件,应该进行土地增值税清算工作:

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　4.省税务机关规定的其他情况。

   按照文件规定,纳税人符合上述二个情形之一的时候,应该自觉进行土地增值税清算工作;但是,一般房地产企业的财务人员都不会如此的自觉,按照我们平常的习惯思维,能拖延一段时间就拖延一段时间,因为我们习惯了认为,此项工作的一开始,就意味着我们绝对有可能不久的将来将补缴一个数目不小的土地增值税.为了给老板多占用一点资金,那就拖着不进行此项工作.

    其实上,我们这样做不能说对,也不能说不对,应根据我们项目的实际情况具体来考虑,有的时间拖延反而不好,只能会给税务机关落下来一个故意逃脱的印象,反而引起他们的重视.

   我们是不是有一种这样的侥幸心理,认为,只要我不说,那么税务机关就不可能了解项目的经营情况,也就有可能不知道我们是否已经达到土地增值税清算的条件.一般不要这样赌,因为税务机关不都像我们想象的那么无所作为,偶尔还存在着有点作为的人员,况且,在目前税收任务如此沉重的情况下,逼迫他们恨不得我们项目还没有动工就要求我们进行土地增值税清算.

     如果,税务机关认定我们符合了土地增值税清算的条件,那么就会出现二个文书送到我们告知.文书格式如下:

****地方税务局

税务事项通知书

      税通〔20**〕清**号

           ******置业有限公司：

（纳税人识别号：

************）

        事由：

你单位所开发的*******项目已达到土地增值税清算要求。

        依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《  土地增值税清算管理规程》的相关规定。

        通知内容：

你单位于接到通知90日内对*****项目进行清算申报。

                                     税务机关（签章）

              年     月     日

  另外一个:

税务文书送达回证

送达文书名称

税务事项通知书

***地税通〔20**〕清 **号

受送达人

       ********置业有限公司

送达地点

              ******

受送达人签名或盖章

年  月  日  时  分

代收人代收理由、签名或盖章

年  月  日  时  分

受送达人拒收理由

年  月  日  时  分

见证人签名或盖章

年  月  日  时  分

送达人签名或盖章

      年  月  日  时  分

填发税务机关

（签章）年  月  日  时  分

      如果你同时收到以上两个文书,那么就说明税务机关开始照顾你了,假如是你事前主动申请以上两个文书的,那么,绝对会给税务机关留下一个好的印象,因为,他们从来不会想到还会存在主动申请清算的企业.

  是不是你被收到上面两个文书,就要一定进行清算呢,也不是,你可以讲明你不符合清算条件的理由.然后,拒绝签字.假如税务机关被你感化了,可能会收回上述文件,进而等再一次的送达.但如果税务机关确定认为项目已经达到符合清算的条件,我们最好接收,毕竟清算时间是90天,时间应该可以来的及,况且我们财务人员应该明白一点,与税务机关作对一般对我们会不利.

  如果认定工作结束了,那么我们才是刚刚开始土地增值税清算工作,然后我们就进入了下一个环节,这就是土地增值税清算资料准备工作,这个工作的繁杂会让我们预料不及的.

土地增值税清算工作流程

（2）---资料准备阶段

         现在我们开始来讲讲土地增值税清算工作的资料准备工作,这个工作的繁杂会让我们预料不及的.因为涉及到的资料太多,可能会花费我们90天时间的大部分,当然,除非我们加上没有加班费的加班时间,估计天数会少一点.

     下面就准备的资料内容列示如下:

       第一:

证明性文件

1.营业执照；

2.税务登记证；

3.项目立项批复（发改委文件）；

4.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：

规划部门）；

5.土地使用权证（发证机关：

国土管理部门）；

6.建筑工程施工许可证（发证机关：

建设施工管理部门）；

7.预售价格核准批复（物价部门核发）（涉及经济适用房项目）；

8.商品房销（预）售许可证（房地产管理部门核发）；

9.工程竣工备案表（备案机关：

质监部门牵头、相关部门确认）；

10.房屋分户（室）面积对照表或商品房产权备案证或商品房实测面积报告书（来源于房管部门）。

 第二:

合同类文件

1.项目国有土地使用权出让合同；

 2.清算项目所涉及的所有建筑安装工程合同、设计合同、园林绿化等工程合同；

 3.甲供材合同；

 4.拆迁补偿合同;

 5.能够按清算项目支付贷款利息的，应提供借款合同及支付证明；

      第三:

表格类文件

     需提交的土地增值税清算表格

（一）《土地增值税清算申报表》3张（河南省提供的表格不妥,应该分项目提供）    

（二）《土地增值税清算申报表》附表  共12张

（1）.与收入相关的面积明细申报表

（2）.转让房地产收入明细申报表

       （3）.扣除项目及成本结转明细申报表

       （4）.取得土地使用权所支付的金额明细申报表

       （5）.前期工程费明细申报表

       （6）.建筑安装工程费明细申报表

       （7）.基础设施费明细申报表

       （8）.公共配套设施费明细申报表

       （9）.开发间接费用明细申报表

       （10）.利息支出明细申报表

       （11）.扣除项目汇总申报表

       （12）.与转让房地产有关的税金明细申报表

      （三）项目成本归集表

（1）.土地成本归集明细表

（2）.土地征用及拆迁补偿费归集明细表

       （3）.前期工程费归集明细表

       （4）.建筑安装工程费归集明细表

       （5）.基础设施费归集明细表

       （6）.公共配套设施费归集明细表

       （7）.开发间接费归集明细表

       （8）.入库税金统计表

     第四:

说明类文件

    房地产开发项目清算说明。

主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、成本核算方法、成本费用分摊方法、扣除项目的计算方法、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况.

      第五:

财务核算资料

（1）.收入、成本、费用相关的账本、凭证；

（2）.所有成本费用相关凭证及原始附件的复印件;（各地区对凭证记载金额要求不一样,一般规定5000元以上）

      （3）.当期财务会计报表

     第六:

土地增值税清算税款鉴证报告

  就河南省地方税务局要求,土地增值税清算时必须提供纳税人委托税务中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》.        

       第七:

其他税务机关要求提供的资料 

土地增值税清算工作流程（3）---表格填写阶段

下面是涉及到土地增值税清算时出现的表格.

     《土地增值税清算申报表》附表

1.   土地增值税纳税申报表主表及其附表

（分房地产开发项目申报表参照主表填写 ）

2.   与收入相关的面积明细申报表及其附表

3.   转让房地产收入明细申报表及其附表

（非普通住宅及非住宅项目按照此表填写） 

4.   成本扣除项目汇总表

5.   取得土地使用权所支付的金额明细申报表

6.   前期工程费明细申报表

7.   建筑安装工程费明细申报表

8.   基础设施费明细申报表

9.   公共配套设施费明细申报表

10.    开发间接费明细申报表

11.    利息支出明细申报表

12.    与转让房地产有关税金明细申报表

《土地增值税清算扣除项目成本归集表》附表

13.    土地成本归集明细表

14.    土地征用及拆迁补偿费归集明细表

15.    前期工程费归集明细表

16.    建筑安装工程费归集明细表

17.    基础设施费归集明细表

18.    公共配套设施费归集明细表

19.    开发间接费归集明细表

20.    入库税金统计表

     以上表格仅供参考,具体填写格式以税务机关提供表格为准 !

土地增值税清算工作流程（4）---测算工作阶段

                                                                                                        ----------网络转载,仅供探讨学习之用,有不妥之处,敬请指导

     下面我们开始进行项目土地增值税清算的测算工作,这个工作的必要性个人认为非常重要,能够让我们做到有的放矢,进而在未正式送达税务机关前进行有必要的调整和筹划.

   首先,测算出来已销售房地产项目所分配的成本,那么就涉及到以下表格填写.

   （以下清算项目成本分配是按照河南省规定的房地产土地增值税清算中成本分配规定的方法进行分配,对于其他省份有部分不符合）

下面就是测算表格,把上面数据导入这个表格里,就可以测算项目土地增值税清算结果.

   以上表格仅供参考,具体填写