海南马袅湾首期200亩营销策划报告-提交.pptx
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首期200亩营销策略报告,营销部2013年3月,目录,总体营销战略与策略,展示策略,媒体推广策略,价格策略,渠道拓展策略,推售策略,活动策略,项目情况,市场情况,项目目标,项目情况,“马袅湾滨海国际旅游区项目”位于中国海南岛西北部，临高县境内的马袅湾，规划区北濒琼州海峡，南临和伍企业场，东与澄迈县边界接壤，西至博西昌堂农场，规划面积为31.51平方公里。
地理位置,马袅湾距离海口64公里，随着未来周边道路的畅通，湾区将纳入海口1小时经济圈；随着西线高铁的全线贯通、琼州跨海大桥的规划建设，片区未来交通便利，为推动片区发展提供机遇。
1.5小时经济圈,1小时经济圈,琼州跨海大桥（备）,半小时经济圈,马袅湾,交通现状：
区域整体交通规划利好，为区域发展提供有力支撑,区域规划,与海南传统的卖资源、卖海景不同，项目以产业作为带动区域发展的主轴，将产业、旅游与房地产相结合，互利共赢。
旅游地产与珠宝产业形成31.5平方公里的双核驱动模式，相互促进，相互发展,主题定位,1、以中医养生会馆、呼吸研究及原生态自然环境为依托，吸引养生养老客群购买；2、使项目的旅游地产及产业在同质化严重的湾区大盘的竞争中突出“翡翠珠宝产业”独有的特色，针对投资客群购买，将在规划上为客户展示；,以健康养生为主题针对养老客群以翡翠珠宝为主题针对投资客群,客户定位,颐养群体：
购买养生度假住宅的群体投资群体：
先外租后自用（或交易）中长线投资群体企业团购群体：
各大中型企业团购客户产业群体：
受到珠宝产业及会展经济吸引的产业从业群体,具备经济自由度的岛外客户,首期220亩项目位于1665亩项目的东部区域，近海，占地面积220亩，建筑面积约22万平方米，容积率1.5，产品为精装瞰海公寓及MINI别墅。
2013年10月开盘首推9万平方米，约1300套公寓，36套MINI别墅。
首期220亩,户型户户景观资源最大化设计；户型大小分布合理，度假小户型产品占比最大；迷你别墅设计，大赠送面积，为度假养老、投资客群提供舒适的体验环境。
方正紧凑的户型、合理的空间布局、较大的赠送面积较为适合度假、养老、投资客群,小户型超大阳台及入户花园设计，为客户提供私享空间；入户花园、起居和餐区共享大空间、阳台前后挑空、花池等设计要素营造轻松的度假氛围。
花池赠送、大入户花园及阳台提升了产品的性价比。
布局紧凑、功能齐全实用、结构合理。
项目自身,首期220亩内的休闲、娱乐及生活配套主要结合项目内园林及架空层进行配置，具体如下：
首期220亩生活、娱乐配套,社区小配套类,园林水系景观类,架空层在首期配套中的应用,首期220亩配套位置,项目首期开发时，会结合1665亩会所打造水城商业，展现项目的形象，此外，首期220亩的客户需求为：
商业需求：
水城商业满足首期220亩业主部分居住时所需的日常商业需求和品质需求。
首期水城商业,首期200亩,水城商业,首期220亩的商业配套,1665亩会所,首期200亩,会所,首期220亩的养生配套主要在1665亩会所中体现，具体包括以下配套：
首期220亩的养生配套,定位：
居家养生服务规模：
建议100平米左右位置：
1665亩会所负1层提供的服务：
就医服务：
陪同就医、住院预约、检查预约、手术预约、出院服务、代取药品、代取检查结果定期举办各类养生知识和食疗课程不定期邀请知名医疗专家来旅游区巡诊,养生配套,首期220亩的养生配套,健康养生坊,临高房地产市场环境,马袅湾,碧桂园金沙滩,富力临澜湾,东汇集团衍宏南庄易博园,长岛蓝湾,美好临澜湾,中南建设,重庆双杰,和邦龙波湾,衍宏金牌港项目,水岸澜庭,信基颐和湾,碧桂园小城之春,半岛阳光,琉金岁月,双杰蓝海国际,楼厦实业,西岸投资,巨成福临城,绿地项目,长胜项目,盈海项目,临高房地产项目分布图大开发商大项目纷纷开始进驻临高房地产市场，区内市场竞争日益趋紧,已售未售,临高房地产项目供应量统计,从临高县房地产市场项目分布情况来看，目前主要集中在市区、龙波湾、临高角风景区以及靠近临高县的澄迈金江区域；目前临高县城在售或即将要售的项目基本上属于中小规模项目；碧桂园金沙滩3月以4500元/低价入市后，在项目开展持续一个月引爆万人看房活动，对区域周边地产市场影响较大城区内各项目产品同质化，彼此间存在较大竞争关系，而靠海项目则以资源为主要卖点，相对城内项目有一定的差异化优势；,近两年，大开发商大项目纷纷开始进驻临高房地产市场，区内市场竞争日益趋紧；总体来看，所有碧桂园金沙滩项目对临高造成一定的影响，但目前临高房地产市场相对于东线，竞争程度并不高。
目前区域竞争情况,区域内整体价格水平相对较低，公寓价格多集中在3500-5000元/，别墅项目7000-15000元/；单套总价较低，比较适合中产投资度假客户群。
区域内产品多集中为小户型投资度假产品，而从各项目目前的销售情况看，去化速度相对较慢,区域产品及销售情况,区域内重点项目碧桂园金沙滩,项目位置：
海南省海口西龙波湾滨海旅游度假区项目定位：
投资度假建筑面积：
170968（一期）容积率：
1.09绿化率：
40%在售户数：
2353户装修标准：
精装修在售价格：
洋房：
折后最低价：
4500元/酒店式公寓：
约10000元/拎包入住别墅：
联排别墅折后最低价：
7000元/折扣：
前期认筹的公寓一万抵两万别墅两万抵五万全款92折、分期与按揭94折，分期：
首付30%，6个月94折，一年96折，（每3个月付款一次）不收利息客户：
主要是碧桂园全国老业主，多广东、重庆,折扣前期认筹的公寓一万抵两万别墅两万抵五万全款：
92折分期、按揭：
94折分期：
首付30%，6个月94折，一年96折；（每3个月付款一次）不收利息,价格,洋房：
折后最低价：
4500元/平方米带装修酒店式公寓：
约10000元/平方米精装拎包入住别墅：
联排别墅折后最低价：
7000元/平方米带装修,业绩3.23.20日销售约1500套,客户,客户：
2日当天约5000人，多重庆、广东客户。
客户上岛：
三天两夜行程（与旅游公司合作）：
金沙滩解筹火山口公园免税店购物费用：
老业主：
600元/人新业主：
1200元/人交通：
岛外客户：
大巴车机场接送岛内客户：
海口市内接送巴,开盘营销活动（时间持续1个月万人看房活动（3.1-3.31）费用约在3000万）,开盘震撼展示效果,酒店式公寓（销售均价：
10000元/平方米）,酒店大堂做销售中心,别墅样板房展示,海边景观治理,园林及小品,市场小结,客户量较少，去化速度总体较慢。
价格洼地，适宜中产阶层购买；,各项目产品间存在一定的同质化；,市场属于初步开发期，不成熟，配套不齐全；,碧桂园以震撼的开盘展示及低价，实现快速销售，对区域其他项目影响较大,项目目标,项目目标：
打造片区影响力，树立湾区品牌，实现速度与利润,总体营销战略与策略,项目情况,市场情况,项目目标,展示策略,媒体推广策略,价格策略,渠道拓展策略,推售策略,活动策略,确保项目各工程节点按时交付，以保证营销推广工作的开展。
强销期,全国团购启动,开售期,持销期,2014年,筹备期,口碑营造,为后续组团开卖发力企业团购活动持续老客户体验性活动，促成老带新品牌嫁接,现场营销中心开放,岛内广告机场、高速路广告投放岛外推介岛内传播,造势,价值渗透,岛外企业团购启动分销商渠道启动,筹备,项目推广形象确定项目推广渠道确定项目营销策略确定分销商渠道建立,项目开盘,营销推广周期（E06地块）,3,2013年,总体营销战略与策略,首期220亩营销策略（2013年）,启动“发现海南之美海南马袅湾全国推介会”活动,着力打造体验区，打造出项目的高品质形象，能够使客户提前体验到未来的生活场景，从而达到感染客户，引发客户的冲动消费。
线下：
户外广告的策略为：
精准投放线上：
利用网络媒体推广：
网站、百度搜索引擎、新浪等,着力打造体验区，打造出项目的高品质形象，能够使客户提前体验到未来的生活场景，从而达到感染客户，引发客户的冲动消费。
以较低的价格入市，引爆市场，促进首期热卖；热销中逐步实现溢价；,项目开盘前以各地拓展活动为主；项目开盘时，联合活动公司，组织1-3天的开盘活动；项目开盘后，结合翡翠展示、农家乐等客户维系活动。
展示策略,媒体推广策略,价格策略,渠道拓展策略,推售策略,活动策略,首期220亩营销重点,1、渠道拓展2、现场体验,渠道拓展策略,背景：
近年来以北京为首的大城市空气环境污染加剧，尤其北方雾霾天气持续不断，社会大众对空气环境的关注达到了空前的高度，而海南独特的气候环境逐渐被大众认知，我项目将面向中国的财富阶层打造一个适合投资度假养生养老的刚需盘。
由于“岛外客户”将占本案客户的大部分，因此，项目必须建立“全国营销网络”“全员营销”，并将网络和渠道扩散到“同业公司”和“异业公司”，做“联盟&联网”团购的营销方式。
具体实施办法主要分为：
1、圈层营销对岛外重点地区城市的机关、团体进行大客户团购；2、整合营销对岛内外的中介代理机构提供高保障、高回报的佣金政策，在营销节点配合宣传活动进行有效的市场联动分销；3、截击营销通过设计宣传时间点、市内宣传覆盖区域、市内销售展示点，对短期登岛客户进行有效影响拦截。
4、跨业营销把电子商务、旅行社、高尔夫中介、保险销售、医药代表等具有客户资源的非房地产个人，变成我们的分销经纪人，创新跨业营销模式。
成交客户的来源预估,信达系内部客户：
充分重视开发信达系统内部客户，发展内部泛销售代理人等，给予额外的优惠政策，预计成交比例40%。
地产代理公司渠道客户：
发展全国各目标城市专业的房地产代理公司进行分销，预计成交比例30%。
泛销售代理人渠道客户：
有客户资源的非房地产代理公司、有客户资源的各行业精英及各种协会组织的意见领袖，发展成为我项目的泛销售代理人，预计成交比例20%。
自发上岛客户：
通过展会网络等宣传推广活动上岛的客户，预计成交比例10%。
（1）开展全国代理分销商大会活动，先寻找全国重点区域城市适合我项目的房产代理公司或者渠道资源公司，发展其成为我项目的代理分销商，邀请每个分销商1-3人统一到项目实地考察。
（2）开展全国媒体考察团活动，与全国代理分销商活动同步进行，邀请全国媒体记者朋友到项目参观旅游，以软文宣传作为回报。
（3）开展“全国百城万人大营销”活动，通过招聘广告、短信、微博广告，等招募有客户资源的各行业精英成为我项目的泛销售代理人，并进行监督管理。
具体拓展方式,（4）寻找各大企事业单位、各协会组织中的意见领袖，进行公关拜访，洽谈团购等事宜，发展成为我项目的泛销售代理人并邀请到项目进行参观考察活动。
（5）在岛内城市进行房屋中介渠道开拓活动，全面覆盖我项目X宣传展架，并发展各开发商售楼员为泛销售代理人。
（6）开展免费看房活动，报名上岛看房的客户成功认购再给予额外优惠，并提供来海南“三天两晚”的五星级免费看房活动（客户往返机票、五星级食宿由我司承担），如未选中房源，从一万元中扣掉2000-3000元，返还客户8000-7000元。
全额补贴VIP意向团购大客户一行上岛看房费用。
（7）在海口、三亚机场到达出口处招募兼职人员进行派单（旅游地图灯）宣传活动。
具体拓展方式,渠道拓展的企业团购的主攻重点以国企等大型企事业单位为主，商洽对象是国企工会主席，或者省市地区总工会主席/书记。
1、大企业：
石油、石化、电力、煤炭、钢铁、汽车、盐化、烟草等。
2、高校：
各大院校退休教授3、医院：
各大医院退休医生4、商会：
各种行业协会或区域同乡会,渠道拓展企业目标的选择,1、选择拓展区域的原则：
1）重点拓展信达系分布的城市、围绕信达系统内部认购为基础，开拓和信达有关系的其他企业，如：
各大国有银行和商业银行、证券公司等，同步开拓当地的代理公司、泛销售代理人等渠道资源。
2）拓展东北、华北、西北、西南的资源型城市（如煤炭、钢铁、有色金属等）；3）一线城市，通过人脉关系进入，选择重点企业进行深挖作业；2、重点城市的选择1）大城市：
北京、上海、杭州、深圳、广州2）东北区：
沈阳、长春、哈尔滨、包头3）华北区：
石家庄、唐山、郑州、太原4）西北区：
乌鲁木齐、西安、银川、兰州5）西南区：
重庆、成都、贵阳,锁定主要城市和区域,1）公司领导在董事会会议上对项目进行重点推荐，通过播放项目宣传片、发放项目资料，并将马袅湾项目网站和优惠政策群发给系统内全部中层以上干部等方式梳理并扩大项目在系统内部的影响力。
2）我部门渠道拓展专员对信达系统内部各分公司、子公司工会进行业务对接，递送足够数量的项目简介资料，确定给予的优惠价格和服务，由工会组织团购报名，择期组织说明会，现场认筹。
3）信达各地分公司、子公司团购的同时，积极沟通要求其转介绍当地的关系企业，扩大团购在当地的战果。
4）建议开盘活动组织信达系统内部签约客户集中来海南选房付款。
对信达系统内企业拓展作业方式,渠道拓展佣金模式与结算方式,佣金结算前提代理分销商、团购召集人、泛销售代理人各与我司签署一份销售代理合同，该合同作为提佣的凭证。
佣金计提模式（加大转介绍促成力度）,1）企业团购,2）信达系统内部,3）常青公司内部员工转介绍,4）代理分销商,5）“全国百城万人大营销”销售代理人,佣金发放方式月度统计、审核、结算，购房人签订认购合同并付完首期款后，我司代扣税后发放至签约人指定账户，并在临高地税局补开相关发票入账。
具体执行,1、“全国百城万人大营销”活动每城市配合100万条短信覆盖宣传和线上网络广告，招募各行业销售代理人（佣金提点2%），信达系内个人也可发展为泛销售代理人。
2、岛外代理公司分销商渠道建设大力发展岛外市场代理分销渠道，不论是专业的房地产代理公司还是非地产代理公司，或者信达系内公司，只要能为我项目带来客户，就与之合作，代理销售佣金计提3-4%。
渠道拓展方案,3、免费看房活动报名上岛看房的客户成功认购再给予额外99折，并提供来海南“三天两晚”的五星级免费看房活动（客户往返机票、五星级食宿由我司承担），如未选中房源，从一万元中扣掉2000-3000元，返还客户8000-7000元。
全额补贴VIP意向团购大客户一行上岛看房费用。
4、看房通道建设打造海口美兰机场-市区酒店-项目现场的全方位服务看房通道，只要报名上岛看房的客户一下飞机就有我司的专人接送，为客户提供便利。
渠道拓展方案,岛内常规渠道拓展,1.房产中介公司地铺在海口、三亚、万宁、琼海、文昌等城市中介公司地铺覆盖我项目的X宣传展架，给予中介公司佣金按销售额3%计提。
2.岛内泛销售代理人发展岛内各开发商的售楼员为我项目的泛销售代理人，佣金按销售额的2%计提。
3.机场派单兼职人员在黄金周期间和12月中旬以后，从各大高校招聘兼职大学生到机场进行宣传派单活动。
展示策略,着力打造体验区，打造出项目的高品质形象，能够使客户提前体验到未来的生活场景，从而达到感染客户，引发客户的冲动消费。
首期200目的销售环境是一个完整的展示体系本方案是就首期200亩在开盘时，需要通过现场环境营造打动客户，对项目销售体验动线内的道路、会所功能、外围环境、园林绿化、及样板房等方面形成的“景观示范区”的展示，打造出项目的高品质形象，能够使客户提前体验到未来的生活场景，从而达到感染客户，引发客户的冲动消费。
开盘体验区及线路,1,针对目标客户，项目开盘时体验区主要给客户展现的：
公司实力、周边环境、项目品质，未来升值体现，因此，体验区关键展示点：
1号区域：
常青大道2号区域：
农业体验区；3号区域：
会所及销售中心体验区；4号区域：
商业展示区；5号区域：
海边及小岛体验区，以栈桥形式连通；,2,3,5,4,展示点1：
常青大道,动线视觉的第一感官：
进入常青大道后，设置标志性提示，提醒客户即将进入项目的体验区展示原生态的理念；强化项目的名字与LOGO，作为项目的精神壁垒；道路一直通向海边，给客户带来不同的视觉效果。
道路与首期220亩以绿化围挡的形式进行区分和包装,展示点2：
农业体验区,常青大道两边稻田的利用：
1、项目原生态景观展示作用；2、可同村民合作，在项目开盘后，可组织客户体验农家种植的快乐等活动，聚集人气。
3,4,2,1,功能分区图：
1号区域：
乡土特色高产瓜果（木瓜、糖蔗等）；2号区域：
蔬菜瓜果示范体验区（辣椒、茄子等）；3号区域：
时令野菜培育采摘（五指山野菜、地瓜叶采摘）；4号区域：
无公害自主草莓采摘；5号区域：
水塘边建立鸭舍，产品供应小区超市。
利用田间路旁穿插种植观赏乔木果树（菠萝蜜、莲雾、杨桃、槟榔等）；,5,展示点3：
会所及销售中心体验区,会所及销售中心将作为项目最主要的营销工具，项目的品质、周边环境都会给客户留下至关重要的影响，因此：
1、装饰上需要重视度假、体验感，与户外景观环境结合，使客户驻留2、功能设置上：
1层做为销售中心使用，并且方便客户还将提供简餐、套餐、便利店；2层作为营销办公区；负1层可将部分健身配套展现给客户。
负1层：
养生配套展示,餐饮,1层：
销售中心及客户饮餐,2层：
营销办公区,会所及销售中心功能,为客户中午提供简餐,传统幼儿游乐区,多媒体互动游乐区吸引成年人及小孩突显项目的品质,展示点3：
销售中心外景观打造,销售中心外景观园林景观以及无边水景景观结合泳池打造。
展示点3：
会所展示样板房,结合园林景观，与板房展示区形成一个整体的“示范区”，让客户全方位体验展示区和样板间带给自己的品质生活。
样板房装修：
总共5个户型，硬装按公司标准800元/平米，软装则要注重品质、度假感，立求第一眼能够打动客户。
展示点4：
商业展示区,会所周边商业在未入住、招商未定的情况下，开盘时主要是以外部的包装板给客户展现，告知客户我们准备设置的商业内容：
如业主食堂、临河休闲商业，让客户感知水岸商业的休闲氛围。
商业具体运营在首期交房后。
产权酒店,以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入驻权,II,投资者,开发商,酒店管理公司,分割客房独立产权,委托管理,先持有经营再销售,借助酒店品牌影响力（旅客忠诚度及订房平台）带动旅游消费借助酒店品牌管理为销售类物业带来溢价，同时为酒店本身物业增值溢价开发商需先投入资金经营，资金沉淀开发商无法快速脱身,1,先销售再经营,2,开发商可以快速一次性销售掉物业，无后顾烦脑陌生区域内物业增值溢价较弱，且消费者看重的度假配套作为销售物业一次性销售掉，客户会有较多疑虑,70年产权；50-85平米小户型，2500元/豪华精装全配，拎包入住；入住后，5年内每年8%经营分红。
案例：
台湾风情小镇,产权公寓式酒店,沙滩的治理,滨海公园的打造：
销售中心至海边景观由销售中心外的园林结合小岛的沙滩绿地的打造，展现滨海气息的生活方式：
将沙滩改造，将目前沙滩内的坟墓全部移出；在海边突出项目的特色，如“滩涂”、“小螃蟹”等景观；增加类似沙滩椅，木栈道等休闲元素，突出海边情趣；结合沙滩内已有的植物打造绿道，使客户惬意散步；设置小型游艇，可带客户去海上景观体验；与周边渔民合作，带客户感受出海打渔体验；以栈桥形式连通小岛。
展示点5：
海边体验区,海边体验区增加海边活动项目，使客户在项目驻留时间较久,老年人：
海边门球场,年轻人：
沙滩排球,小孩：
沙滩捉蟹堆沙,海边烧烤,沙滩广场，标志性建筑,交通配套,看楼车的设置满足日常客户接待看房以及员工上下班接送，8月开始运营，车辆选择：
设置2辆（15-20座），舒适豪华为主车型，凸显项目的实力；大型客户接待时由公司统一租赁大巴车接待；区域内设置3辆电瓶车，在项目区域内使用。
标识位置由开发部配合，设置交通指示牌,看房路线配合要求：
市内接待中心,为了方便团购客户接待，以及对自然上岛散客的项目推广，项目还将在海口市内设置接待中心位置选择：
备注：
费用含租金、装修等费用,此外，三亚区域，将和渠道公司合作，在三亚人气旺地点，如“免税店”派发项目折页，达到宣传效果,海口美兰机场VIP室,海口市商业繁华区,媒体投放,线下媒体姐合策略,户外广告策略,-定向阻击：
美兰机场到达厅灯箱广告（为客户到达）；-以点带面：
机场高速接绕城高速及西线高速；-区域打击：
区域内道旗、灯箱，对项目外围进行包装，打造项目强有力的昭示面，吸引客户的注意与来访；-交通导示：
在高速路下福山、金牌、马袅湾，以及县城至项目等处的高速交通指示牌，为客户上门起很好的导示作用。
海南岛内户外广告媒体投放主要是为宣传项目形象，并不能直接带来众多的客户成交，因此在户外广告的策略为：
选择展示面广且性价比较高的位置，做到精准投放,美兰机场到大厅灯箱广告,行李箱机场联排灯箱,到达厅灯箱广告,机场高速接绕城高速,西线高速路福山互通接口处,高速公路户外广告投放,请开发部交通部门交涉，争取拿下高速路下福山、金牌、马袅湾等处，以及县城至项目等处的高速交通指示牌，对促进客户上门将有很到的导示作用。
常青大道一期设置道旗在项目往县城主干道上两侧设置道旗,抢占周边导示系统：
抢占周边道旗、路牌等导示系统，对项目外围进行包装，打造项目强有力的昭示面，吸引客户的注意与来访。
线上媒体组合策略,建立马袅湾项目网站,1、中国信达资产管理公司企业网站内需能搜索到马袅湾项目信息2、马袅湾项目网站与中国信达资产公司网站互相链接,相关内容：
为增强客户对项目的购买信心，网站还要做到以下两点：
网络投放策略,投放策略：
-集中爆破：
配合时间节点，选择爆炸式投放-线状延续：
通过文字链既配送资源维持一定的热度,网络宣传推广：
新浪地产、搜房,运用微博、论坛等网络媒体营销方式强力渗透,运用网络营销，使项目在取得更多的关注度微博论坛微信百度搜索,在网络发达的今天，营销可以采用新媒体炒作方式，以少投入大效果，引爆项目，吸引客户参与，提高项目知名度方式：
将项目网站房子竞标活动与微博“事件营销”结合开展微博慈善活动，利用项目网站平台，拍卖我项目公寓或者别墅，拍卖款项全部捐出，进行微博话题炒作。
新媒体炒作,价格策略,价格策略：
现金为王，快速回笼资金建议项目前期的营销结果以跑量和形成市场效应为主，快速回笼资金使企业运作，在量跑出来且去化速度持稳后，再根据增设配套情况和市场的变化情况适时上调价格。
价格预估：
高价、开盘特价高价：
说明项目的高品质；特价：
给客户升值的概念，并和临高市场价格差距不大公寓成本价：
4938.17元/平方米预估公寓销售价格：
市场报价：
60006500元/开盘特价：
不看海公寓：
50005300元/看海公寓：
55006000元/折扣：
按时间段调整价格，开盘初期价格最低，逐步根据市场调整公寓其他优惠：
一万抵两万成交客户：
3000元看房优惠,策略：
低开、稳走、适时而发,营销中心开放,内部客户开始认筹,开盘热销,释放周边楼盘市场均价：
毛坯价格及精装价格,时间,价格,推售策略,速度原则,竞争原则,利润要求,推售原则,推售策略,公寓、别墅搭配，丰富产品线由南往北推售，景观依次趋好，价格低开高走,第一批次,第二批次,第三批次,别墅统一推售,公寓从南往北推售,活动策略,开盘活动可以在以下三种模式中选其一：
第一种模式：
（推荐模式）E06地块以内部团购模式先销售，等项目盈利后，E03地块组织较大规模的开盘活动借鉴项目：
国信龙沐湾第二种模式：
（可参考模式）分批次上岛认购，在人数较多的一次组织一次小型开盘活动，费用约300万借鉴项目：
中南西海岸第三种模式：
（不推荐模式）大投入开盘，引爆海南岛，为大盘造势，提升形象，费用约在2000万借鉴项目：
碧桂园金沙滩，在海南岛持续一个月引爆万人看房活动，费用约在3000万,开盘活动,开盘后海南岛进入传统旺季，项目可利用产业优势、资源优势，举行相关活动宣传项目，突出项目特色，聚集人气：
突出珠宝主题：
翡翠珠宝展（会所举行）；翡翠讲座活动；突出项目原生态：
农业体验活动（在展示的农业体验区开展）等；健康养生类活动：
专家养生讲座、中医免费看病活动等。
（具体活动方案在开盘后，按实际需求开展）,开盘后现场体验活动,
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