中原地产海湾项目营销策划定位报告41P.ppt

中原地产海湾项目营销策划定位报告41P.ppt

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,提案思路,市场诊断,项目发展战略,项目思考,项目解析,第1篇：

市场诊断,经济。

1,深圳市场,近年深圳GDP增幅：

17%左右,1,深圳市场,土地。

1,深圳市场,关内土地稀缺,房价持续上涨,1,深圳市场,供需。

1,深圳市场,05年南山区潜在供应项目37个，高价位项目供应量超过30%,供不应求,南山仍属热点房价继续走高,1,深圳市场,政策。

1,深圳市场,房地产投资增幅有所下降房地产开发规模明显得到控制金融紧缩政策将会延续，房价上涨幅度将趋于缓和,1,深圳市场,121号文件18号令提高二次置业按揭贷款的门槛加息“禁筹令”,南硅谷占据着深圳滨海沿线重要位置，是深圳乃至南中国唯一拥有硅谷概念的海湾新区。

1,南硅谷市场,人口密度低、高科技教育概念的纯粹优质片区,稀缺的自然景观为南硅谷最核心的吸引力,（图）,具有强大吸引力的教育体系，是深圳名符其实的大学城,教育,商业,商业配套日趋完善，居住氛围逐渐形成,交通,完善的交通体系、南山与福田罗湖之间的纽带位置为南硅谷楼盘抢占深圳市场,吸引香港消费群体创造了条件,（图）,南硅谷历年推售物业列表,项目名称,2003年,2002年,2005年,2006年,2004年,发展商,阳光带海滨城1期,招商,滨福庭院,熙湾,海怡东方,纯海岸,中信海阔天空,中信,福田,鸿威,深咨,本案上市时间,祺悦,项目推售时间,总量（万平方米）,17.5,9.7,6.23,8,3.38,3.3,阳光带海滨城2期,招商,14.5,年推出量（万平方米）,年销售量（万平方米）,8,2,20,15,27,7,35,30,1,南硅谷市场,供不应求，价格具有上涨空间,客户区域分布科技园:

南山:

福田:

其它,02年,03年,04年,50：

40：

9：

1,55：

35：

9：

1,50：

30：

15：

5,三房及以上中大户型为主,三房为主，传统居家型，产品同质化,三房为主，传统居家型，较多雷同,产品,宣传概念,“深圳滨海第一城”“因天赋而优越”,南硅谷片区，教育社区中心生活,南硅谷片区高尚社区,南硅谷房地产发展历程,1,南硅谷市场,市场特点,02年,03年,04年,市场认同度低,引起市场关注，但区域价值未得到充分展示,产品限于内部竞争，区域价值明显被低估,阳光带海滨城一期公开发售,深圳湾南硅谷命名论坛秋交会三大楼盘集体亮相,深圳湾三大楼盘集体亮相春交会，15公里生态长廊设计方案确定,结点,销售均价（元/）,65006800,68007200,7400左右,南硅谷房地产发展历程,1,南硅谷市场,区域价值未挖掘，物业升值潜力巨大!

2006年,机遇?

挑战?

滨海大道休闲生活带,后海填海区公共活动中心,口岸区东侧生态绿廊,东角头沿岸休闲旅游公园,海上世界人文主题公园,机遇一：

15公里观海长廊,机遇三：

滨海物业纷纷亮相,机遇,挑战一：

南硅谷潜在供应项目30万，普遍规模较小，存在同质化,1,南硅谷市场,130余万,区域名称,20052007年潜在供应量,未来总供应量10万项目,南硅谷,后海,蛇口,深圳湾,30余万m20个,75万m22个,200余万m27个,250余万m28个,约30万,120余万,近60万,发展空间广阔市场竞争残酷,可以预测：

南硅谷市场未来,超越南硅谷！

亲近深圳湾！

面向全深圳！

项目制胜关键,第2篇：

项目定位,位置：

项目紧邻高新南十一路、科技南环路、沙河西路用地面积：

1.0643万m2建筑面积：

3.8315万m2容积率：

3.6覆盖率：

25%,技术经济指标,2,地块解析,项目地块,N,地块四至,2,地块解析,（图）,（图）,（图）,（图）,（图）,（图）,（图）,S,W,O,T,项目SWOT分析及应对策略,深圳社会阶层结构,3,项目发展战略,战术1：

市场细分客户定位,而立、不惑之年关注下一代成长事业小有成就，收入稳定渴望得到社会的认可和尊重金领，中坚力量，高管具独特生活品味，追求卓越品质受过良好的教育工作繁忙、压力大、危机意识强务实，注重物业升值潜力推开窗希望看到的是绿地、海洋、沙滩。

战术1：

市场细分客户特征,项目的客户群体主要来自金融、证券、保险、IT、通信、物流等行业的精英人士、部分的自由职业者和个体私营经营者。

战术1：

市场细分客户来源,城市中高尚生活区滨海物业,战术2：

产品超越物业定位,上层中产专属海岸生活,战术2：

产品超越形象定位,“海岸生活”生活方式的转变“他们在这里，完全与城市的喧嚣隔离，所感受到的是太平洋的辽阔，加利福尼亚群山的静谧，连呼吸的空气也是洁净的”王受之,一周的紧张工作后周末得以完全放松海涛声中起床观海露台中赏景进餐闲坐于空中会所在滨海长廊中漫步吹着清凉的海风,通过市场比较法计算得出本项目的目前均价为8220元/平方米。

综合考虑深圳地产市场涨幅规律46预计本项目在未来推出市场时可实现的均价为：

价格建议,85009000元/平方米,战术点3：

独特营销,【御沙湾】，诉说的是一种对城市中产阶级的尊重和深层理解,市场未来供应量,春交会契机,规划利好,竞争对手的动作,项目工程进度,2006年5月（春交会）,战术3：

独特营销入市时机,（图）,预祝本项目圆满成功！

深圳中原物业顾问有限公司2006-4-26,预祝项目圆满开发成功！