房地产投资分析实施报告.docx

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房地产投资分析实施报告

关于余东房地产开发项目投资分析与财务计划报告

假设条件

（1）该项目拟三年建成

（2）报告中有关成本的明细参考余坤房产并稍微修改

投资估算

1.数据来源：

（1）土地费用合计：

22512万元

序号

项目

单价（元/m2）

土地面积（m2）

合计金额（万元）

1.1

土地取得成本

4500

48154

21669

1.1.1

土地使用权出让金

4500

1.1.3

拆迁安置补偿费

1.1.4

土地相关税费

1.2

土地开发成本

175

　843

1.2.1

地上物拆除、渣土清运

175

1.2.2

场地平整费用

序号

项目

取费标准（元/m2）

土地面积（m2）

金额（万元）

1

规划、设计、可研费

33.00　

48154

158.9

1.1

规划费

2.00

1.2

设计费

26.00

1.3

可研费

5.00

2

水文、地质勘察费

8.00　

38.6

2.1

测绘费

1.50

2.2

勘探费

6.50

3

策划费

　15

72.2

合计

56

269.7

（2）前期工程费合计：

269.7万元

（3）建筑安装工程费用合计：

14492万元

项目

建筑面积

建安工程费

装饰工程费

金额合计（万元）

单价

金额（万元）

单价

金额（万元）

单项工程1

4634*6

1251

3478

43

120

3598

单项工程2

5210*15

1351

10558

43

336

10894

合计

105954

14036

456

14492

序号

项目

取费标准（元/m2）

总造价（万元）（已土地面积为基准）

4　

基础设施（含道路、绿化、

配电房、化粪池、室外管网）

130

626

（4）基础设施配套合计：

626万元

（5）开发期税费估算合计：

1479.2万元

序号

项　目

金额（万元）（以建筑面积为取费基准）

建筑面积：

105954m2

估算说明（元/m2）

1

配套费

847.6

80

2

质检费

31.8

3

3

建筑管理费

12.7

1.2

4

卫评费

14.8

1.4

5

环评费

12.7

1.2

6

墙改基金

127.1

12

7

绿化费

106

10

8

白蚁防治费

24.4

2.3

9

土地使用费

42.4

4

10

再就业基金

106

10

11

教育专项基金

106

10

12

编标费

21.2

2

13

招标费

10.6

1

14

规划许可工本费

5.3

0.5

15

土地证工本费

5.3

0.5

16

施工许可证

5.3

0.5

合计

1479.2

　.6

（6）不可预见费和管理费用合计：

序号

项目

金额（万元）

说明

1

土地费

22512

2

前期工程费

269.7

3

建安工程费

14492

4

基础设施费

626

合计

37899.7

1

不可预见费

1895

（1）+

（2）+（3）+（4）*5%

2

管理费

1137

（1）+

（2）+（3）+（4）*3%

（7）其他费用合计：

434.8万元

其他费用包括临时用地、临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费及工程保险费等。

估算取费：

建安工程费*3%=14492*0.03=434.8（万元）

估算项目总投资额：

47679.5万元

（1）不含财务费用的总投资的估算（单位为万元）

根据前面表格条件：

土地成本

21699

土地开发成本

843

第一期

第二期

建安成本

14492

3598

10894

前期工程费

269.7

管理费用

1137

不可预见费

1895

其他费用

434.8

开发期税费

1479.2

基础设施配套

626

建筑面积

销售单价（万元）

工程项目1

19462.8

27804

0.7

销售面积：

105954

工程项目2

50797.5

78150

0.65

销售收入：

70260

销售费用

3513.02

所以不含财务费用的总投资为：

46388.715

（2）确定各年银行贷款数额（单位：

万元）

第一年投资：

28540.2

其中：

自有资金：

22000（其中，21699用于土地出让金，301万元用于其他）

银行贷款：

6540.2

第二年投资：

9012（全部来自于银行贷款）

第三年投资：

8836.5（全部来自于销售收入）

（3）详列财务费用估算过程

在计算之前，分析一下本项目的计算期。

建设期3年，本项目分两期建设，从第2年开始计；还款期2年，从销售期第2年开始计，销售期为4年

①建设期利息

第一年计息：

261.61

第二年计息381.41

建设期利息合计为643.02

前两年本金和利息和为：

16195

②还款期利息（等本偿还并支付利息）

第2、3年还本：

8097.6

第2年年末：

还本付息：

8097.6其中：

本金为7776.1，利息为321.5

第3年付息：

647.81

第3年年末还本付息为8745.4

其中：

本金为7776.1，利息为969.3

③项目总投资的估算

不含财务费用的总投资+财务费用：

47679.5

其中，开发成本：

41738.7

开发费用：

5940.8（其中财务费用1290.8）

7.2投资估算结果

序号

项目

总投资（万元）

1

开发建设总投资

47679.5

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

1.8

1.9

1.10

1.11

1.12

土地出让金

土地开发成本

前期工程费

基础设施建设费

建筑安装工程费

开发间接费

管理费用

销售费用

开发期税费

其他费用

不可预见费

财务费用

21699

843

269.7

626

14492

1137

3513

1479.2

434.8

1895

1290.8

2

项目总投资

47679.5

2.1

开发产品成本

47679.5

7.3资金使用及筹措表

税费利率表

税费项目

税费率（%）

营业税

城市维护建设税

教育费附加

企业所得税

房产税（按租金）

公益金

法定盈余公积金

任意盈余公积金

不可预见费

土地增值税

5

7

3

33

12

5

10

0

5

30，40，50超率累进税率

资金使用筹措表（单位：

万元）

序号

项目

合计

1

2

3

1

总投资

47679.5

28801.8

9393.4

9484.3

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

自营资产投资

自营资产投资借款建设期利息

自营资产投资方向调节税

经营资金

开发产品投资

其中：

不含财务费用

财务费用

47679.5

46388.7

　1290.8

28801.8

28540.2

261.6

9393.4

9012

381.4

9484.3

8836.5

647.8

2

资金筹措

47679.5

28801.8

9393.4

9484.3

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

2.6.1

2.6.2

2.6.3

资本金

预售收入

预租收入

其他收入

其他

借款

固定资产投资长期借款

自营资产投资人民币借款

自营资产投资外币借款

房地产投资人民币借款

自营资产投资建设期利息借款

经营资金人民币借款

22000

8836.5

16195.2

15552.2

15552.2

1290.8

22000

6801.8

6540.2

6540.2

261.6

9393.4

9012

9012

381.4

8836.5

647.8

8经济评价

8.1收入估算

售房收入表

序号

项目

合计

1

2

3

4

5

1

售房收入（万元）

70260

11677.7

32210.4

21292.1

5079.8

1.1

可销售面积（平方米）

105954

16682.4

48806.4

32650.2

7815

1.1.1

多层（一期）

27804

16682.4

9731.4

1390.2

1.1.2

小高层（二期）

78150

39075

31260

7815

1.2

售价（元/平方米）

1.2.1

多层（一期）

7000

7000

7000

7000

6500

1.2.2

小高层（二期）

6500

6500

6500

1.3

销售比例（%）

0

1.3.1

多层（一期）

100

60

35

5

10

1.3.2

小高层（二期）

100

0

50

40

2

经营税金及附加（万元）

10539

642.2735

1771.572

1171.0655

279.389

2.1

营业税

（万元）

3513

583.885

1610.52

1064.605

253.99

2.2

城市维护建设税（万元）

245.91

40.87195

112.7364

74.52235

17.7793

2.3

教育费附加（万元）

105.39

17.51655

48.3156

31.93815

7.6197

3

土地增值税（万元）

3575.55

594.28

1639.2

1083.56

258.51

4

商品房销售净收入

（万元）

56145.45

10441.147

28799.628

19037.475

4541.901

8.2利润估算

项目损益表（单位：

万元）

序号

项目

合计

1

2

3

4

5

1

售房收入

70260.00

11677.70

32210.40

21292.10

5079.80

1.1

商品房销售收入

70260.00

11677.70

32210.40

21292.10

5079.80

2

开发成本

40447.00

27306.17

6498.88

6642.82

2.1

商品房开发成本

41738.70

27306.17

6498.88

6642.82

3

开发费用

5940.80

1234.03

2513.12

2193.68

3.1

管理费用

1137.00

375.21

375.21

386.58

3.2

财务费用

1290.80

261.61

381.41

647.81

3.3

销售费用

3513.00

597.21

1756.50

1159.29

4

经营税金及附加

3864.30

642.27

1771.57

1171.07

279.39

5

土地增值税

3575.55

594.28

1639.20

1083.56

258.51

6

利润总额

16432.35

-28540.20

1429.15

19963.13

19037.47

4541.90

-28540.20

-27111.05

-7147.92

7

弥补以前年度亏损

1429.15

19963.13

7147.92

8

应纳税所得额

16432.35

11889.55

4541.90

9

所得税

5422.68

3923.55

1498.83

10

税后利润

11009.67

7966.00

3043.07

公益金

550.48

398.30

152.15

法定盈余公积金

1100.97

796.60

304.31

任意盈余公积金

14

加:

年初未分配利润

15

可供投资者分配的利润

9358.22

0.00

0.00

0.00

6771.10

2586.61

16

应付利润

9358.22

0.00

0.00

0.00

6771.10

2586.61

17

年末未分配利润

8.3清偿能力分析

长期借款还本付息估算表（单位：

万元）

序号

项目

合计

1

2

3

1

长期借款偿还

16843

6801.8

9393.4

647.8

1.1

年初借款本息累计

6801.8

8097.6

本金

6540.2

7776.1

建设期利息

261.6

321.5

1.2

本年借款

15552.2

6540.2

9012

0

1.3

本年应计利息

1290.8

261.6

381.4

647.8

1.4

本年还本付息

16843

8097.6

8745.4

还本

15552.2

7776.1

7776.1

付息

1290.8

321.5

969.3

1.5

年末借款本息累计

6801.8

8097.6

0

3

还本资金来源

16843

0

8097.6

8745.4

3.1

上年余额

3.2

摊销

3.3

折旧

3.4

利润

3.5

可利用售房收入

8097.6

8745.4

3.6

其他

4

偿还等额还款本金

7776.1

7776.1

5

偿还长期贷款还本金能力

8097.6

8745.4

6

长期借款偿还期（年）

3

资金来源运用表（单位：

万元）

序号

项目

合计

1

2

3

4

5

1

资金来源

107812.2

28540.2

20689.7

32210.4

21292.1

5079.8

1.1

商品房销售收入

70260

11677.7

32210.4

21292.1

5079.8

1.2

房地产租金收入

1.3

自营收入

1.4

自营资产长期借款

15552.2

6540.2

9012

1.5

自营资产经营资金借款

1.6

房地产投资借款

1.7

短期借款

1.8

资本金

22000

22000

1.9

其他

1.1

回收固定资产余值

1.11

回收经营资金

1.12

净转售收入

2

资金运用

59250.33

28540.2

10248.55

12247.27

6178.18

2036.73

2.1

开发成本

40447

27306.17

6498.88

6642.82

商品房开发成本

40447

27306.17

6498.88

6642.82

2.2

开发费用

5940.8

1234.03

2513.12

2193.68

2.3

管理费用

1137

375.21

375.21

386.58

2.4

财务费用

1290.8

261.61

381.41

647.81

2.5

销售费用

3513

597.21

1756.5

1159.29

2.6

经营税金及附加

3864.3

642.27

1771.57

1171.07

279.39

2.7

土地增值税

3575.55

594.28

1639.2

1083.56

258.51

2.9

所得税

5422.68

3923.55

1498.83

9风险分析

9.1敏感性分析

敏感性分析表：

基准收益率为10%

序号

项目

变动幅度（%）

全部投资（税前）

部收益率（%）

净现值（万元）

投资回收期（年）

0

基本方案

0

19.5

6057.08

5

1

开发产品投资

+10

13

2053.83

5

-10

27.2

10060.34

5

2

售房价格

+10

26.5

10666.05

5

-10

12.3

1448.124

5

敏感性分析图

从投资与售价对经济效益影响程度的比较可以看出，销售价格的影响程度比投资的影响程度大，因此，在项目管理中，不仅要重视成本控制，更要重视注意合理安排销售计划。

9.2临界点分析

敏感因素

基本方案结果

临界点计算

部收益率（%）

19.5

期望值

19.75

开发产品投资（万元）

47679.3

最高值

66604.6

售房价格（元/㎡）

6631.2

最低值

4781.2

土地费用（万元）

21699

最高值

25597.6

售房面积（㎡）

105954

最低值

76490.9

项目全部投资部收益率（所得税前）为19.5%，在预期可接受部收益率为19.75%时，项目净现值为6057.08万元，项目投资回收期为5年。

资本金部收益率为39.2%，

商品房投资利润率=利润总额/总投资×100%

=16432.4/47679.3×100%

=34.5%

资本金净利润率=税后利润/资本金×100%

=9358.22/22000×100%

=42.5%

综上，在销售税率取6%的情况下，当项目的投资增加到66604.6万元时或售房价格降到最低4781.2元/㎡时，亦或售房面积到76490.9㎡时，到达盈亏平衡点。