芜湖市物业服务收费管理实施办法07版本.docx

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芜湖市物业服务收费管理实施办法07版本

芜湖市物业服务收费管理实施办法（07版本）

第一条　为规范本市市区内物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，促进物业服务管理健康发展，根据国务院《物业管理条例》等相关法规和行政规章，结合我市实际制定本办法。

第二条　本办法适用于本市市区内具有物业管理企业资质的企业物业服务的收费行为。

第三条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的管理服务费用。

第四条　政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

第五条　市价格主管部门会同市房地产主管部门负责全市物业服务收费的管理与监督工作。

第六条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。

第七条物业服务收费包括物业综合服务费、车辆停放

服务费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费。

根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅小区物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费，实行政府指导价。

非住宅物业服务收费和物业企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费，实行市场调节价。

第八条　实行政府指导价的住宅小区物业综合服务收费实行分等定价。

市价格主管部门会同市房地产主管部门根据住宅小区的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准，制定住宅小区物业综合服务等级标准；按照合理补偿、保本微利的原则，制定物业综合服务收费中准指导价、浮动幅度，定期调整并向社会公布。

实行政府指导价的物业综合服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。

第九条业主、业主委员会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，临时公约不得侵害业主的合法权益。

第十条　前期物业综合服务费应在政府指导价范围内由物业管理企业与开发建设单位对照有关标准，在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签定物业买卖合同前，应将前期物业综合服务费标准报市价格主管部门备案。

前期物业服务合同作为物业买卖合同附件，经物业买受人签字确认。

前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

以招投标方式确定的住宅小区前期物业综合服务收费标准，在业主入住前应报市价格主管部门备案。

第十一条别墅区内连排别墅按别墅物业综合服务收费标准执行；普通住宅区内连排别墅参照高层一级物业综合服务收费标准执行（双方有约定的从其约定）。

第十二条业主改变住宅使用功能的，物业管理企业可以按照非住宅性质收取物业服务费和其他费用（双方有约定的从其约定）。

第十三条　住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年，具备此三个条件之一的，应当成立业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。

物业管理企业依据《住宅小区物业管理综合服务等级标准评分细则》，结合业主或业主委员会的意见确定本小区物业服务等级。

住宅物业综合服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内，对照规定标准与物业管理企业在物业服务合同中约定。

物业管理企业实施收费前，应当报价格主管部门、房地产管理行政主管部门备案。

双方约定不成的报价格主管部门审定。

第十四条　实行市场调节价的物业服务收费，在业主委

员会未成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定；业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十五条　物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十六条　实行物业服务费用包干制的，物业管理综合服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出包括：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、企业办公费用；

7、企业固定资产折旧费用；

8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、电梯及增压水泵日常运行维护费；

10、经业主或业主委员会同意的其他费用；

第十七条　业主或使用人自办理物业交付使用手续之日起，应当按照物业服务合同的约定交纳物业综合服务费。

出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业管理企业登记，物业综合服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负连带交纳责任。

物业综合服务费按照法定产权面积（房屋所有权证登记面积）计算，跃层按法定产权面积的一半收取；未领取房屋所有权证的物业，以销售合同中的约定面积或房产测绘部门实测面积计算。

未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

第十八条　纳入物业管理服务范围已竣工但尚未全部出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由开发建设单位全额交纳。

业主或使用人办理入住手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业（水、电、气均未使用），业主应当向物业管理企业书面备案，按规定或约定标准交纳80%的空置物业综合服务费。

对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业综合服务费用。

第十九条　开发建设单位分期开发、分批交付使用，小区配套设施和绿化环境未能到位的，物业综合服务费应当低于规定或约定标准的15％－30％执行，具体比例在前期物业服务合同中约定，差额部分由物业管理企业与开发建设单位合同约定。

第二十条　符合规划要求的封闭式共用车库（含地下、地面）、露天停车场和室外临时停车泊位，地下共用车库车位产权（或永久使用权）属业主的停车泊位，按照规定标准收取停放服务费和停放泊位费。

机动车较多而停车泊位少的住宅小区，可以经业主大会同意，由物业管理企业采取竞标方式约定停车服务费标准，并报市价格主管部门备案后执行。

有条件的住宅小区可以设立外来临时停车泊位，计次收费。

第二十一条　物业公用部位、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用除合同另有约定外，物业管理企业应当单独列帐纳入代收代支费用，按实际支出和约定方式公开合理分摊。

业主委员会未成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。

具体分摊方式按以下原则确定：

高层和小高层住宅公共照明电费按户分摊；二次加压水泵运行费按用户实际用水量分摊；电梯运行费、维修、维护费、安全检测费等按户分摊（电梯起始层免收，二楼收取20%、三楼收取50%，减收免收部分由四楼和四楼以上住户平均分摊），双方有约定的，从其约定。

第二十二条　物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等费用，物业管理企业可以按照规定或者约定向委托方收取手续费。

第二十三条　设有集中供暖系统的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业管理企业提出收费方案，经业主委员会同意后收取，同时，实施收费前应将具体收费标准报市价格主管部门备案。

业主委员会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中合理约定。

物业管理企业在供暖期结束后，应向业主公布收支情况，结余部分结转下一供暖期使用。

第二十四条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动，应当征得业主大会同意和业主委员会的书面同意。

进行经营性活动所得收益的30%用于补贴物业管理公共服务费用，70%纳入专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。

第二十五条　业主或使用人装饰装修房屋的，装饰装修单位或装饰装修人应在装饰装修前与物业管理企业签订装饰装修管理协议，服从物业管理企业的管理。

物业管理企业不得向业主和物业使用人收取任何形式的装饰装修管理费和保证金。

装饰装修单位或装饰装修人应当交纳装饰装修垃圾清运费。

装饰装修垃圾清运费每平方米不高于1.50元，业主与物业企业另有约定的从其约定。

第二十六条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。

在物业管理区域内的醒目位置，将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、收费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、举报电话等进行公示。

第二十七条　物业管理企业应当完善内部财务管理制度，提高物业管理人员的服务水平、技术水平，加强收费人员业务能力培训。

物业管理企业每半年应以书面形式向业主、使用人公布物业综合服务费、经营性收益、公共水电费用分摊、物业维修资金等收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

实行物业综合服务费用酬金制的，物业管理企业应每年不少于两次向业主大会或业主公布物业服务收费的收支情况。

物业管理企业或业主委员会可以按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第二十八条　物业综合服务费应按每月、每平方米计收。

前期物业服务收费预收综合服务费的，预收期限不得超过六个月。

第二十九条　物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第三十条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第三十一条　业主、使用人、开发企业，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业综合服务费。

违反物业服务合同约定逾期不交纳物业综合服务费用的，业主委员会应当协助物业管理企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或物业使用人应当及时结清物业服务费用。

第三十二条　实行政府指导价的物业服务收费实行收费许可证制度。

物业管理企业在收费前，应当申请《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费。

物业管理企业无证收费的，业主、使用人、开发企业有权拒付。

第三十三条　政府价格主管部门和房地产行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准、收费行为的监督。

物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第三十四条　市辖三县价格主管部门和房地产行政主管部门，可依据本办法，结合本地实际制定物业收费管理细则，并报市价格主管部门、房地产行政主管部门备案。

第三十五条　本办法由市价格主管部门会同市房地产主管部门负责解释。

第三十六条　本办法自2007年9月1日起执行。

原芜湖市物价局、房地产管理局《关于印发<芜湖市物业服务收费管理实施办法>（试行）的通知》（芜价经费[2005]161号）文件同时废止。

附件一

芜湖市住宅小区物业管理综合服务等级收费标准

名称

级别

中准价（元/㎡.月）

上下浮动幅度

浮动范围（元/㎡.月）

备注

有电梯

无电梯

有电梯

无电梯

别墅

一级

1.30

15%

1.11-1.50

高层（小高层）不含电梯、加压泵涉及费用支出

二级

1.10

15%

0.94-1.27

普通住宅

一级

0.65

0.60

15%

0.55-0.75

0.51-0.69

二级

0.51

0.47

15%

0.43-0.59

0.40-0.54

三级

0.40

0.37

15%

0.34-0.46

0.31-0.43

四级

0.32

0.30

15%

以基准价上浮15%，下浮不限。

注：

物业管理企业和业主委员会按服务内容、服务质量和服务范围参照中准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体物业服务收费标准。

附件二：

芜湖市住宅小区机动车、非机动车停放收费标准

停放类型

停放形式

计费单位

收费标准

备注

汽车

（小型车）

地下公用车库（一车一位）

元/月.辆

150

最高上限

室内公用（含雨棚）

元/月.辆

80-100

露天专用停车场

元/月.辆

60-80

地下共用车库车位产权（或永久使用权）属业主

元/月.辆

室外临时停放泊位

元/月.辆

临时停放

元/辆.次

半小时以上，4小时以内

临时停放

元/辆.次

4小时以上，8小时以内

临时停放（全天）

元/辆.天

8小时以上

摩托车

室内

元/月.辆

轻骑

室内

元/月.辆

电动自行车

室内

元/月.辆

占车位相当于自行车（不含充电）

室内

元/月.辆

占车位相当于轻骑车（不含充电）

室内

元/月.辆

占车位相当于摩托车（不含充电）

自行车

室内

元/月.辆

附件三：

住宅小区物业管理综合服务等级标准（别墅、一级）评分细则

项目

项目内容

规定

评分细则

自评

测评

考评

分值

得分

房屋共用部位共用设施设备的维护

一、房屋

1、零修、急修及时率85%以上；

1.5

符合1.5分，每降低一个百分点扣0.1分

2、零修工程合格率90%以上；

符合1分，每降低一个百分点扣0.1分

3、房屋外观完好、整洁、无缺损现象；照明设备按规定时间定时开关、定期检查、及时更换；

1.5

符合1.5分，每发现一处不整洁或缺损扣0.1分；照明设备管理不善，每发现一处扣0.1分

4、安装空调的，统一有序；封闭阳台的，统一安装标准，不凸出墙体立面；平台和外廊的作用不碍观瞻；建立公共设施设备档案，维修、保养记录齐全；

空调安装符合规定1分，每发现一处不符合扣0.1分；阳台封闭使用符合规定1分，每发现一处不符合扣0.1分；未建立档案扣1分，记录不全发现一处扣0.1分。

5、房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。

符合3分，每发现一处不符合扣0.2分

二、协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内上下水管道、化粪池正常畅通运行；高层（小高层）住宅应保障电梯正常运行。

符合4分，每发现一处不符合扣0.5分

三、环卫设施完好无损。

符合2分，每发现一处不符合扣0.2分

四、道路通畅，路面平整。

符合3分，每发现一处不符合扣0.2分

五、消防设施完好无损，可随时启用。

符合1分，基本符合0.5分，不符合0分

小计

安全护卫

一、小区实行全封闭管理。

主出入口设有值班室，实行24小时值班（其中8小时以上站岗值勤）。

符合5分，基本符合2.5分，不符合0分

二、安全护卫人员24小时巡查。

符合5分，基本符合2.5分，不符合0分

三、小区24小时监控，范围：

主出入口、主干道、重要部位、重点区域。

符合5分，基本符合2.5分，不符合0分

四、交通车辆管理有序；

1、机动车辆出入登记、按序停放，确保消防车、救护车、110警车等特种车畅通和主干道无汽车停放；

2.5

符合2.5分，每发现一处不符合扣0.5分

2、非机动车辆按序停放，夜间入库。

1.5

符合1.5分，每发现一处不符合扣0.2分

五、危及住户安全处，设有明显标志。

1.5

符合1.5分，每发现一处不符合扣0.2分

六、有应急处理预案，遇警能及时报警。

有预案、措施2分，缺一项扣1分

七、协助公安部门做好小区治安防范工作。

2.5

符合2.5分，基本符合1.5分，不符合0分

小计

绿化

环境

卫生

一、绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于35%。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

二、花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象。

符合2分，枯死、破坏、虫害发现一处扣0.1分

三、花草树木修剪及时，整齐美观。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

四、绿化品味高，有较高观赏价值。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

五、小区建立清扫、保洁制度，定时清扫垃圾，小区全天候全方位保持清洁；定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清。

符合2分,每发现一处不符合扣0.1分

六、房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象。

符合2分,每发现一处不符合扣0.1分

七、水、电、气等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患，有水压泵供水，定期维护保障设备正常运行。

符合2分,每发现一处不符合扣0.1分

八、环卫设施整洁，无臭味、无蚊蝇等。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

九、无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。

符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

十、不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物。

符合1分，基本符合0.5分，不符合0分

十一、应采取有效措施防止油烟、噪音等环境污染，并协助环保部门对其进行监测以达到环保要求。

符合1分，基本符合0.5分，不符合0分

小计

服务质量

收费管理

一、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确，服务人员尽职尽责，服务主动热情，岗位职责上墙公布；物业管理服务收费实行明码标价。

符合3分，基本符合1.5分，不符合0分

二、有完善的物业管理方案，质量管理、档案管理等制度健全；有完善的报修、维修和回访记录。

符合1分，基本符合0.5分，不符合0分

三、建有收费管理制度，责任落实到人；定期（一年不少于2次）向业主委员会或物业产权人、使用人公布综合服务费收支情况。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

四、模范遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为。

符合2分，不符合0分

五、维修基金帐务按规定报业主委员会审核，并定期向业主通报。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

六、认真对待群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%以上。

符合2分，每降低一个百分点扣0.1分

七、严格财经纪律，财务帐目清晰。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

八、业主意见反馈满意率90%以上。

符合1分，每降低一个百分点扣0.1分

小计