XX工业园区新建标准化厂房工程建设项目可行性研究报告.docx
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XX工业园区新建标准化厂房工程建设项目可行性研究报告
XX工业园区新建标准化厂房工程建设项目可行性研究报告
附图：
XXXX工业园区新建标准化厂房工程平面布置图
1．总论
1.1项目概况
项目名称：
XXXX工业园区新建标准化厂房工程
项目性质：
新建
建设地点：
XXXX园区2号道路K1+160—K1+375段北侧
项目承办单位：
XXXX工业园区管理委员会办公室
项目主要内容：
总规划占地面积30亩，总用地面积16652.57平方米，总建筑面积11850平方，包括多层厂房面积9200.00平方米，仓储用房面积800.00平方米，办公楼、培训楼、活动中心、食堂等1850.00平方米。
项目工程建设投资：
总投资2000.3万元。
1.2编制依据和研究范围
1.2.1编制依据
（1）国家发改委颁发的《投资项目可行性研究指南》（2002年版）；
（2）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）；
（3）国土资发2008（24）号国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知；
（4）《中华人民共和国城市规划法》
（5）《XXXX加快工业园区发展指导意见》
（6）《XXXX县城总体规划》
（7）国家有关设计规范和规定；
（8）项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。
1.2.2研究范围
本项目可行性研究报告工作的范围如下：
（1）分析项目的背景，研究项目的市场需求和发展趋势；
（2）分析项目建设方案:
包括厂房及配套设施建设；
（3）给排水、供电、通信等专业方案；
（4）环保、职业安全卫生、消防及节能措施；
（5）项目投资估算、经济效益和社会效益分析。
1.3项目主要经济技术指标
序号
项目
单位
数量
备注
一
技术指标
1
总用地面积
M2
16652.57
2
总建筑面积
M2
11850
3
建筑占地面积
M2
4950
4
容积率
0.7
5
建筑密度
％
29.73
6
绿化率
％
15.06
二
建设工期
月
10
三
工程建设投资
万元
2000.3
1
工程费用
万元
1714.7
2
工程其它费用
万元
137.43
3
预备费
万元
148.17
1.4结论和建议
项目实施是落实XXXX工业园区总体规划及产业发展规划，构建园区良好的招商引资平台，提升园区项目承载能力的的具体体现；是大力扶助中小企业和创业型企业，承接产业转移，活跃区域经济的重大举措；是促进园区产业规范化、集约化、规模化、合理化，延伸产业链，形成产业集群的发展要求；是促进园区经济增长和实现土地资源集约使用的有效途径。
经研究表明，本项目承办单位作为政府类企业，在企业入园、产业引导上具备政策优势。
项目的实施具有广阔的市场前景，符合园区发展战略要求，项目建设依据充分，外部建设条件具备，因此，项目的实施是必要和可行的。
2．项目背景及建设必要性
2.1项目背景
1、政策背景
围绕着构建和谐社会的发展目标，中央提出了西部大开发和社会主义新农村建设两大重要历史政策。
在国家政策背景的支持下，XXXX应当牢牢抓住这一难得的机遇，以大转型、大投入、大调整实现自身的飞速发展。
与此同时，随着东部产业大转移及建设成渝经济带等重大战略的实施，沿海发达地区一些劳动密集型和资源加工型产业正在寻找新的发展空间，作为具有一定工业基础的西部资源山区县，XXXX有着足够承接产业辐射、产业转移的后发优势和巨大潜能。
在新一轮经济高速增长期中，XXXX被纳入国家规划的第五个增长极，处于国家、省、市多重规划覆盖区域：
XXXX北接成渝经济开发区和金沙江流域的梯级开发区（溪洛渡、向家坝水电站）；南承国家规划的云贵大煤田和XXXX的筠连煤田、洛表煤田区（年产2000万吨）；东西受《攀西-六盘水国土利用综合开发规划》的覆盖。
XXXX处于各开发规划的重要位置和有机部位，符合国家产业政策走势。
XXXX完全有条件参加XXXX、四川乃至国家级的大区域的经济活动。
XXXX社会经济整体发展战略和“工业强省”战略的制定为XXXX工业园XXXX园区的发展提供了良好的政策保障，同时，《XXXX加快工业园区发展指导意见》的出台，又为XXXX园区的建设起到了直接的指导意义。
XXXX地理位置优越，是大西南的能源、轻工、食品工业基地。
随着国家宏观区域发展重点向本区域的倾斜，西部大开发的纵深推进，长江经济带不断向西延伸扩展，一系列具有区际意义的重大建设项目加速推进，各种经济要素正在迅速向XXXX汇集，XXXX势必成为成渝地区重要的增长极点。
根据XXXX十一五规划，立足自身优势和区域发展态势，XXXX的总体战略发展定位为长江上游成渝地区次区域中心，川滇黔结合部战略枢纽。
其支撑和内涵是西部综合能源基地和先进制造业基地，川滇黔结合部物流中心，国家级自然生态和历史文化旅游目的地，金沙江水电开发依托城市，长江上游生态屏障的重要支撑。
随着XXXX高速公路网建设的提速、XXXX机场的扩能升级、XXXX至泸州航道整治及XXXX港口的加快兴建和宜珙公路的改造完工，必将极大地缩短XXXX与XXXX、与沿海发达地区和全国各中心城市的时空距离，使XXXX区位优势更加明显。
同时，XXXX资源禀赋特征鲜明，具有良好的生态环境、低成本的劳动力、地域文化特色鲜明等优势，为加快发展提供了资源保证。
2、产业背景
由于中国东、中、西地区在资源、市场、资本、技术、人力等方面的差异性和互补性，使高梯度的东部地区资金、产业、技术等要素具有向低梯度的中西部地区扩散和转移的内生动力，东部产业梯度西移由早期的政府主导向市场驱动转变，投资结构也由基础设施、生态环境建设向资源开发、加工制造、技术研发等领域扩散，使西部地区承接产业转移进入大规模发展的机遇期。
在此背景下，东西互动的规模不断扩大，西部地区吸纳或承接东部产业转移的能力逐步增强。
据统计，2000到2007年，东部到西部投资经营的企业累计近20万家，投资总额为15，000多亿元，为西部地区培训干部和专业技术人员超过30万人次。
在全国视野的思考下，XXXX必须突破内向发展，积极参与区域合作，在空间上、产业上“走出去”，强化自身的产业基础与水陆空运输条件，引云南、贵州资源类产品到XXXX加工出口，作为西南地区通江达海的重要门户，并作为无缝衔接成都、重庆、昆明、贵阳四大省会（市）的区域轴承、交通跳板。
同时，依托黄金水道的优势，向东连结上海港，实现江海联运。
近年来，XXXX紧紧抓住西部大开发机遇，始终坚持工业强市发展战略，工业保持持续快速发展势头，在国民经济中的地位不断增强，已成为全市经济增长的主要推动力。
2005年全市工业增加值同比增长16.5%，总量居全省第4位，在全省工业增加值中占比重达到6.2%。
全市全部工业占GDP比重达到42.6%，工业增长对GDP增长的贡献率高达60%以上，带动GDP增长7.5个百分点。
在此背景下，为了进一步强化城市工业实力，在沿江、沿金筠、沿宜珙兴等工业轴线，重点建设了XXXX在内的13个开发建设条件相对成熟的XXXX工业园。
XXXX工业园为XXXX“一区两园三点”的重要组成部分。
一区：
是指两园为一体的XXXX工业园；两园：
是指构成XXXX工业园的XXXX园和XXXX园两个部分；三点：
是指XXXX园的A区、B区、以及XXXX园，三位一体的工业集中整体布局。
XXXX工业园（XXXX园A区）规划面积7平方公里。
园区位于XXXX，距XXXX5公里，距金筠铁路金沙湾火车站1.5公里。
主要发展玻璃、陶瓷等产业。
2.2建设必要性
2.2.1开发区标准厂房建设，符合园区开发建设的布局要求，是实现资源配置的有效途径。
美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇（园区）聚集的原因，将之归结为十个方面的效应：
（1）可以充分利用城镇的销售市场;
（2）可以促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模；（3）可以充分利用城镇便利的交通运输条件；（4）有利于相关辅助性工业的成长；（5）有利于形成高素质的劳动力市场；（6）有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场；（7）有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助；（8）有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通；（9）有利于刺激企业之间的竞争和改革；（10）可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。
美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。
联合国贸易与发展大会2005年《国际投资报告》指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。
因此，规划工业集中区、建立中小企业标准化生产厂房，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇（园区）聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。
集中建设标准厂房，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，一方面方便了企业运作，降低了企业的创业成本，同时使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。
2.2.2开发区标准厂房建设，将大大强化工业集中区的功能和作用，积极推动工业集中区的建设，拉动XXXX经济增长。
就当前集中区发展现状而言，基础设施配套和开发建设的时效性要求工业集中区按照“统一规划、分期实施”的模式发展，从而是集中区的政策优势、体制优势、对外招商等优势得以逐步施展。
标准厂房建成后，将拓展集中区的发展空间，进一步强化集中区的功能和作用，有利于推进集中区的发展。
将会使企业在工业集中区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，并且通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动XXXX的经济增长。
同时，在工业集中区内有正对性的引导企业入住，完善政策，强化服务，激发各类主体投资的积极性，从而拉动整个工业集中区以及全市经济的快速增长，达到工业集中区的发展目的。
2.2.3开发区标准厂房建设，缩短项目建设周期，减少企业资金投入，能增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作。
建设标准厂房，为企业提供良好的生产和工作环境，将极大地缩短入住企业的项目建设周期，减少企业资金投入，并且通过强化工业区管理和服务，增强吸引力，吸引国内外的资本、人才、技术以先进的技术集聚园区，从而使XXXX工业园区成为招商引资和项目引进工作的平台，对外开放交流的窗口，大力推进招商引资工作。
2.2.4开发区标准厂房建设，有利于改善园区生态环境，满足资源节约型经济社会的发展要求，实现经济社会协调发展。
中小企业孵化园和标准厂房是指在规定区域范围内由政府统一规划，多元主体投资建设，为中小企业集聚发展提供生产经营的重要场所，具有通用性、配套性、集约性等优点。
标准厂房的设计采用多层厂房设计，可以有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾，有效节约土地资源。
同时标准厂房建设区域内配置完善的道路、电力、通信、给排水及污水处理等功能化配套设施，能确保标准厂房建设的实用，功能的完善，满足企业生产的发展要求，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业区，满足园区生态建设的规划要求。
综上所述，建设中小企业标准厂房有利于拉动XXXX工业园区和XXXX经济增长，是XXXX工业园区建设发展的客观要求，将有效地增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作；有利于改善园区生态环境，满足资源节约型经济社会的发展要求，对促进经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。
因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。
3．项目选址与建设条件
3.1项目选址
本项目场址位于XXXX工业园区2号路K1+160—K1+375段北侧，总规划占地面积30亩，总用地面积16652.57平方米。
距XXXX5公里，距金筠铁路金沙湾火车站1.5公里。
3.2建设条件
3.2.1自然条件
（1）区位条件
XXXX位于XXXX南部边缘，属XXXX管辖的川、滇两省交界山区县，县域呈长条状，南北长67.8公里，东西宽18公里，面积1149.5平方公里，县政府位于XXXX。
XXXX虽处XXXX南部山区，但县城与XXXX港区直线距离40公里，与XXXX机场直线距离50公里，未来县域内及周边将有三条高速公路——宜昭高速、宜毕高速、宜遵高速经过，同时还有两条高速公路连接线从县城北部通过，并皆在宜珙公路上设高速出入口。
良好的区域交通设施为XXXX工业集中区提供了优越的产业发展及服务业发展基础。
（2）地形地貌
属构造剥蚀丘陵地貌，地面高程最高处高程约421.6m；最低处标高约396.8m。
场区内一般地形坡角3°～25°，一般18°；丘坡多为旱地和灌木、经济林等，丘间主要为水田和少量鱼塘。
（3）气候
XXXX气候属长江河谷中亚热带湿润季风气候区，兼有南亚气候属性。
季风气候明显，雨量充沛，四季分明，秋季多绵雨，无霜期长，日照少。
多年平均气温为18.0℃，极端最高气温39.8℃（1972年8月27日），极端最低气温－1.8℃（1960年1月1日）。
多年降雨量比较丰富，年均降雨量为1025.7mm，1974年降水量最多达1456.2mm，2001年全年出现3次寒潮。
5次暴雨、3次大风、4次局部冰雹天气。
年平均匀气温18.2℃比历年平均气温偏高0.5℃，比上年偏高0.6℃；年总降雨量1187.4毫米；比历年1193。
9毫米偏少6.5毫米，比上年偏多126.9毫米；年总日照时数945.5时，2003年最少仅666.7mm。
年内降水时间上分布不均，季节变化明显，春季为200.7mm，占全年的18.6%；夏季为572.9mm，占全年的53.2%；秋季为247.1mm，占全年的23.0%；冬季为55.9mm，占全年的5.2%。
年内降雨集中在5~9月，特别是7月和8月，降雨量分别为214.1mm、209.2mm。
降雨空间分布也不均匀，雨量从东到西由1000mm以内逐渐增加到1150mm以上；境内每年出现大、暴雨，年平均暴雨日数3.3天，1972年未出现暴雨，1969年则多达8天，一日最大降雨量达309.2mm（1974年8月17日）。
地质灾害受降雨控制明显，全年以6—8月地质灾害发生频率最高。
（4）工程地质
工程区岩层呈单斜产出。
场区岩层产状为340°∠41°。
根据现场调查结果结合区域地质资料分析，场区内无断层及活动性大断裂通过，地质构造简单，场地现状稳定。
场地内地层简单，据本次调查结果，结合XXXX幅区域地质调查资料，项目区及附近地层为第四系全新统残坡积层（Q4el+dl）、冲积层（Q4al），下伏三叠系上统飞仙关组（T1f）。
第四系全新统残坡积层（Q4el+dl）：
分布于项目区的斜坡、平台之上，红褐～黄褐色，主要由粉质粘土、粉土夹碎石组成，零星夹有砂岩孤石，块度在0.5～1m，厚0.20～1.90m。
与下伏粉砂质泥岩或泥质粉砂岩呈渐变关系。
因风化作用和人工耕植，土层疏松，干裂纹纵横，透水性好，利于发生浅层土质滑坡。
第四系全新冲积层（Q4al）：
分布于项目区内平坝区农田，仅出露上部褐灰色亚砂土及亚粘土，局部可见下部砾石层。
力学性质一般，透水性差。
三叠系上统飞仙关组（T1f）：
分布于项目区的斜坡地带，岩性主要为厚层状岩屑晶屑凝灰岩夹紫红色页岩，砂岩，局部夹含铜砂岩，裂隙不甚发育，部分地区有出露。
（5）水文地质
场地内主要为地表水和地下水，地下水主要赋存于土层孔隙、基岩孔隙及基岩风化网状裂隙中；地表水主要为水田水、鱼塘水等。
据勘察资料，场地内大部分地段地下水贫乏。
场地地下水对钢结构具弱腐蚀性。
经调查可知，场地及周边无大型厂矿等对水土有重度污染的污染源，结合地表水分析结果综合判定场地内水对砼及钢结构具弱腐蚀性。
（6）地震
据《中国地震动参数区划图》GB18306-2001，场区地震分组为第一组，地震动峰值加速度0.05g，对应的抗震设防烈度为6度。
3.2.2配套条件
（1）交通
项目位于XXXX工业园A区，距XXXX5公里，
园区北侧为居民生活区，现状的主干路24米，次干路18—20米，其他道路按照交通需求进行设置。
宜珙公路南部为工业区，有三条较高等级的道路，主要为园区内企业建设而建设的道路。
其中1号道路，规划50M宽道路941M；2号道路，18M宽砼道路1641M；3号道路，18M宽砼道路600M。
基地南侧有一条乡道（花底路）通过，往北经花滩镇与宜珙公路相接，向南经长宁新堡村、七坝村接入省道309，路面宽7米，为水泥路面。
（2）市政配套条件
燃气：
园区已建成300万M3/天天然气配气站，占地9亩，位于已建成的二号路东侧。
通信：
园区移动、联通实现全覆盖，交换设备由县城提供服务。
园区尚未有邮政电信营业网点。
自来水：
目前工业园区的建成区已形成供水管网，满足生活及施工用水。
排水：
目前工业区排水体制为合流式排水制，在建成区内的排水大多使用暗渠或盖板渠。
供电：
目前园区已建成35KV输变电站，占地50亩。
已建成投运110KV输电线（观余线），110KV庆余线正建设，11月竣工。
（3）施工条件
项目区紧邻园区2号路，项目建设区交通运输便捷，工程所需建筑材料运送方便，清除废土及建筑垃圾能及时运出。
工程区域道路、管网配套连接方便。
临时供水、供电设施可就近解决。
工程区域地质条件较简单，场地施工条件较好。
施工污水经简单沉淀处理，可排入城市暗渠或盖板渠。
（4）环境及政策条件
县委、县政府对XXXX工业园区建设给予了高度重视，并加大了统一协调、统一调度的组织力度，为项目实施创造了有利条件。
项目建设区已编制了控制性详规，对区域的发展描绘出了较为详细的蓝图，有利于本工程规划布局。
4．市场预测和拟建规模
4.1市场定位分析
本项目主要围绕标准工业厂房及办公等附属设施的整体开发，采取标准工业厂房的招租生产为主和自主生产为辅的经营方式，对市场前景良好、环保污染少的项目优先引入，择优选择生产商，同时又可以对整个项目进行协调管理，形成小区域内的经济互补，减少投资的盲目性和失误。
标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。
推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐发展。
标准厂房出租分析如下：
（1）中小企业用地已受政策制约。
中小企业用地，根据目前集约用地、节约用地的政策很难得到支持，要单独征地、独自建造厂房的可能性极小，因此，这些企业负责人也想法寻找新的空间，大多是租用各种闲置房屋，有的做仓库，有的设车间等等。
（2）租用标准厂房是中小企业加快资本积累和发展的好途径。
企业小，经济实力有限，靠大量投入的确是一件难办的事，若能厂房租用，只需要增加生产设备就能扩大生产能力，对企业来说既省钱（一般可节省投资约40-50﹪左右）又省时（一般可缩短项目实施时间的1/3-1/3左右），并能少花很多精力（如项目报批、办理用地手续、有关部门审批等等），因此，本项目的举措很受企业欢迎。
对企业来说，有利于专心一致组织生产，有利于资本的快速积累；对当地政府来说，有利于安全生产管理，有利于税收、规费的征收；对区位经济来源，有利于产业规模集聚和优化升级，有利于资源共享等。
4.2市场预测
目前XXXX工业园区已成为经济热点地区，汇集了国内众多知名厂家前来办厂，一些发展态势较好又急于扩张的企业苦于没有用于扩大再生产的基础条件（如土地等），生产已难以满足市场的快速增长形势。
另外，企业在发展过程中对土地的需求日益加大，它们为满足市场需求，均提出了拟扩产建设的要求。
尽管目前工业园产业基础偏薄，入园企业数量不多，但发展势头良好，入园企业逐年增加并呈加速扩展的态势。
未来随着园区硬件设施的不断完善，入园企业数量的增加，产业的集聚效益和规模效应将逐步得到体现，园区对外部资本的吸引力将日益显现，因此，项目的前景很好。
园区入驻企业表
4.3拟建规模
根据用地性质和功能的划分，基地由二栋厂房、一栋仓储用房及一栋办公楼（办公楼、培训楼、活动中心、食堂）组成。
配套建筑物给排水、强弱电、消防等安装工程。
具体分布见下表：
名称
结构形式
层数
面积（M2）
办公、培训楼
框架结构
3层
1370
活动中心、食堂
框架结构
2层
480
多层厂房1#、2#
框架结构
3层、局部2层
9200
仓储用房
框架结构
1层
800
合计
11850
5．工程方案
5.1总平面布局
5.1.1设计依据
1、主要设计规范和标准
1）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
2）《房屋建筑制图统一标准》（GB/T50001-2010）；
3）《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2013年版）。
4）《工业企业总平面设计规范》（GB50187-2012）
2、西南地区建筑标准设计通用图；
3、业主提出的设计要求。
5.1.2场地概述
1、场地位置
本项目选址于XXXX园区2号道路K1+160—K1+375段北侧。
2、概述场地地形地貌
场地南面紧邻XXXX园区2号道路。
场地基本为北西走向的矩形，长约216m，宽约88m，总用地面积16652.57㎡，约25亩。
属构造剥蚀丘陵地貌，地面高程最高处高程约421.6m；最低处标高约396.8m。
场区内一般地形坡角3°～25°，一般18°；丘坡多为旱地和灌木、经济林等，丘间主要为水田和少量鱼塘。
3、工程地质和水文地质情况
通过钻探揭露及调查，场地内及其附近无滑坡、危岩和崩塌、泥石流、采空区、地面沉降、活动断裂等不良地质作用和地质灾害，总体分析，区域稳定性良好，适宜建设。
场地地表水对混凝土结构和钢筋混凝土结构中的钢筋均具微腐蚀性；在勘探深度范围内地下水贫乏，本工程可不考虑地下水对建筑材料的腐蚀性及对施工的影响。
5.1.3平面布置
根据用地条件和可研任务书的要求，场地内布置了一栋办公楼（办公楼、培训楼、活动中心、食堂）、二栋多层厂房。
根据项目场地所在的交通位置，于园区2号道路布置了两个货运出入口，一个人行出入口。
基地内以围绕整个基地建筑的环行消防通道形成道路网的基本骨架。
中间穿插步行景观道。
从总平面整体布局上，厂房与办公楼均呈点式布局，厂区内次要道路从主干道分支穿行于各栋建筑之间。
各建筑通过次要道路与主道路相连，道路便捷，交通顺畅，同时也保证了各建筑的独立性。
这种布局改变了传统的工业企业形象，体现高科技研发、生产企业环保，高效，现代化的一面。
5.1.4竖向布置
室内外高差控制在0.30米，将场地进行平整，使场地平齐于园区2号道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，园区道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。
5.1.5交通组织
场地内为了满足运输和消防要求，依据场地实际状况，分别在场地东面和西面邻规划道路设出入口。
道路宽度为8.0米，厂房与办公楼均呈点式布局，厂区内次要道路从主干道分支穿行于各栋建筑之间，道路便捷，交通顺畅，满足消防要求，以供平时及交通疏散时使用。
5.1.6绿化
整个厂区内部的绿化景观设计注重室外空间形象的整体性、功能性和观赏性相结合的要求。
沿街立面注重视觉驻留点、连续性设计。
厂前区及主要的临街位置设置集中绿化、厂区标志等景观要素，突出厂区整体环境形象与特征。
厂房周围主要以草坪为主
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