高新区大源商务商业核心区E6地块项目可行性研究报告.docx
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高新区大源商务商业核心区E6地块项目可行性研究报告
高新区大源商务商业核心区E6地块
项目可行性研究报告
四川川商置业有限公司
第一章项目基本情况…………………………………………………………1
1.1项目概况…………………………………………………………………1
1.2项目建设单位简介………………………………………………………1
第二章 项目建设的背景情况………………………………………………1
2.1项目建设的企业背景………………………………………………………1
2.2项目建设的宏观背景………………………………………………………1
2.3成都市高新区背景介绍……………………………………………………1
第三章 项目建设的场地情况…………………………………………………1
3.1高新区大源商务商业核心区介绍…………………………………………1
3.2高新区大源商务商业核心区周边区域介绍………………………………1
3.3项目地块介绍………………………………………………………………1
第四章 物业市场投资环境分析………………………………………………1
4.1土地市场分析………………………………………………………………1
4.2商业地产市场分析…………………………………………………………1
第五章项目定位建议……………………………………………………………1
5.1项目定位综述………………………………………………………………1
第六章项目选址及建设条件分析………………………………………………1
6．1项目用地范围及自然状况…………………………………………………1
6．2市政配套条件………………………………………………………………1
第七章项目建设方案………………………………………………………1
7．1项目总体规划………………………………………………………………1
7．2建设规模及概况……………………………………………………………1
7．3项目建设风格………………………………………………………………1
7．4项目外部配套建设方案……………………………………………………1
第八章项目节能、节水、环保、消防………………………………………1
8．1节能…………………………………………………………………………1
8．2节水…………………………………………………………………………1
8．3环保分析……………………………………………………………………1
8.4消防安全……………………………………………………………………1
第九章项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响………………………1
9．1编织依据…………………………………………………………………1
9．2安全与劳动保护…………………………………………………………1
9．3卫生防护…………………………………………………………………1
9．4安全保卫及消防设施………………………………………………………1
9．5项目建设对环境的影响及处理……………………………………………1
第十章 建设进度安排与工程管理……………………………………………1
10．1项目进展情况……………………………………………………………1
10．2项目进度安排………………………………………………………………1
10．3工程建设管理………………………………………………………………1
第十一章项目招标组织…………………………………………………………1
11．1项目招标目的………………………………………………………………1
11．2招标原则及招投标方案……………………………………………………1
第十二章项目经济分析…………………………………………………………1
12．1投资估算说明………………………………………………………………1
12．2投资估算……………………………………………………………………1
第十三章项目财务评价…………………………………………………………1
13．1销售收入估算………………………………………………………………1
13．2成本分析……………………………………………………………………1
13．3利润分析……………………………………………………………………1
13．4财务指标分析………………………………………………………………1
13．5现金流量分析………………………………………………………………1
13．8结论…………………………………………………………………………1
第十四章项目社会评价…………………………………………………………1
14．1对就业效益的影响…………………………………………………………1
14．2对环境效益的影响……………………………………………………………1
14．3对政府财政的影响……………………………………………………………1
14．4对区域发展的影响……………………………………………………………1
第十五章风险因素分析……………………………………………………………1
15．1工期风险及防范………………………………………………………………1
15．2工程质量风险及防范…………………………………………………………1
15．3环境风险及预防………………………………………………………………1
第十六章 结论…………………………………………………………………1
附表………………………………………………………………………………1
第一章项目基本情况
1.1项目概况
1.1.1项目名称
高新区大源商务商业核心区E6地块项目
1.1.2项目建设地点
项目地块位于成都市高新区天府新城大源商务商业核心区，基地呈矩形，基地面积约31.4078亩。
具体四至范围是：
南侧为纬四路，北侧为纬五路，西侧为经四路，东北侧为经三路。
图：
天府新城项目分布图（图中红色色块位置即高新区大源商务商业核心区E6地块项目地块）
1.1.3项目建设内容
高新区大源商务商业核心区E6地块项目将集合写字楼物业、酒店物业、公寓物业及临街商铺等多种商业业态，是一个开发体量约为15万平米的中型复合型商业项目。
1.1.4项目组织运营过程
高新区大源商务商业核心区E6地块项目是由四川川商置业有限公司承担其开发建设工作。
其是由四川川商投资控股有限公司通过公开招拍挂方式取得的土地，后该土地使用权由川商投资作价增资进入川商置业有限公司。
截止目前，项目已办理国土证（国土证号：
成高国用（2014）第792号）。
1.1.5项目融资
高新区大源商务商业核心区E6地块项目全部投资由四川川商置业有限公司自筹解决。
1.1.6项目建设周期
高新区大源商务商业核心区E6地块项目工程建设周期为24个月，从2014年6月开始至2016年6月。
其中，2014年2月至2014年12月为基础施工期，2015年1月至2015年7月为结构施工期，2015年8月至2016年6月为装修和室外工程施工期。
1.2项目建设单位简介
1.2.1建设单位情况
四川川商置业有限公司具体承担高新区大源商务商业核心区E6地块项目的开发建设工作。
单位名称：
四川川商置业有限公司
注册地址：
成都市高新区府城大道西段399号7栋2单元11层1103号
注册资金：
13645.23万元
成立日期：
2013年1月8日
1.2.2公司股东基本情况
四川川商置业有限公司是四川川商投资控股有限公司名下全资控股的有限公司，而四川川商投资控股有限公司是一家由四川省省委统战部、四川省工商联（商会）牵头组织，川内20家大型民营企业共同出资设立的专业投资公司。
公司注册于成都市高新区工商行政管理局，注册资本13.31亿元人民币，经营范围为投资及资产管理，主要以全资、控股、参股等方式投资金融业、房地产开发、政府基础设施建设、开发区建设、私募股权、基金管理等领域项目。
四川川商投资控股有限公司股东包括四川宏达（集团）有限公司、四川蓝光实业集团有限公司、成都金骊实业（集团）有限公司、四川海特实业有限公司、四川首座投资集团有限公司、四川长城电信集团有限公司、四川西金资产管理有限公司、四川省川威集团有限公司、四川剑南春（集团）有限责任公司、四川濠吉食品（集团）有限责任公司、四川蓝剑投资管理有限公司、四川金广实业（集团）股份有限公司、成都华川进出口集团有限公司、四川明星电缆股份有限公司、成都市穗丰汽车用品有限公司、南方希望实业有限公司（原名称为四川南方希望实业有限公司）、四川科伦实业集团有限公司、四川谦成科技企业有限公司、成都金阳实业集团有限公司、四川省华昌房地产开发有限公司、四川瑞和丰投资管理有限公司、四川省圣泽建设集团有限公司、远成物流股份有限公司（原名称为上海远成实业有限公司）二十多家省内知名民营企业。
各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为四川川商投资控股有限公司的发展奠定了坚实的基础。
川商投资公司的成立标志着四川大型民营企业在产业投资联合力度上的大力提高以及四川民间投资长期分散小规模现状的巨大改善，未来几年里公司计划发展成为西部最大的民营投资产业基金。
川商投资公司的成立也是四川大型民营企业在实现抱团发展道路上迈出的第一步，也是关键性的一步，它标志着四川大型民营企业在产业投资联合力度上的大力提高以及四川民间投资长期分散小规模现状的巨大改善。
1.2.3公司核心业务
根据四川川商置业有限公司的整体发展规划，未来几年里公司将以打造川商金融地产为目标，建立起涵盖基金管理、置业开发、经济区投资等产业于一体的川商金融地产链，探索融合民营资本、金融资本及产业开发的金融地产试验田。
目前川商置业的主要业务为成都市高新区大源商务商业核心区E6地块项目的投资开发。
第二章 项目建设的背景情况
2.1项目建设的企业背景
四川川商置业有限公司是由四川川商投资控股有限公司独资设立，其成立时四川大型民营企业在实现抱团发展道路上迈出的第一步。
而高新区大源商务商业核心区E6地块项目的开发建设，则标志着这一步的实际来临，同时也是川商系公司打造精品，树立“川商品牌”形象的坚实一步。
2.2项目建设的宏观背景
2.2.1成都市宏观经济形势介绍
2012年，成都市实现地区生产总值8138.9亿元，比上年增长13.0%，增速低于2011年，但仍保持较高水平增长。
其中：
第一产业实现增加值348.1亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值3790.6亿元，增长15.6%；第三产业实现增加值4000.3亿元，增长11.5%。
按常住人口计算人均生产总值57624元，增长12.5%。
一、二、三产业比例关系为4.3:
46.6:
49.1。
2012年度，成都市全年固定资产投资完成5890.1亿元，比上年增长17.7%。
民间投资完成3624.1亿元，增长15.0%。
全年新增固定资产3591.9亿元。
全年房地产投资完成1890.0亿元，比去年增长18.5%。
含预售在内的商品房销售面积2845.2万平方米，增长4.9%，其中住宅销售面积2427.7万平方米，增长4.6%；实现商品房销售额2069.9亿元，增长14.3%，其中住宅销售额1618.9亿元，增长10.6%。
2012年国家对于楼市调控基本并未发生太大的变化，虽然地方不时有一些小政策出台，但市场复苏迹象仍较为明显，整体上房地产市场在度过一段较为艰难的发展阶段后，已处于一个较为稳定且良好的水平上。
在进入2013年度后，国家虽推出新的《国五条》调控楼市，但各地对于新政响应程度不一，出台的各类细则也不相同，从而导致各地新政效果出现一定的差异化。
而就整体而言，此次新政出台，虽然使得商品住宅市场的从去年开始的较好发展出现了一定的波动，但对纯商业型住宅却有一定利好作用。
此外，随着近期金融市场调整的逐渐明朗化，各大型开发企业对于楼房市市场纷纷看好，拿地积极性明显好转，这都充分说明对市场未来发展均持有较乐观看法。
除开各项政策带来的影响，成都市近年也已投资大量资金进行城市基础设施的建设，在经过这一轮大规模的基础设施建设，成都的城市面貌将发生翻天覆地的变化，使得成都将变得更都市化、更国际化、更为宜居。
随着成都知名度和吸引力进一步的提升，势必也将吸引越来越多的外地甚至境外的投资者前往投资发展，直接拉动地区经济发展。
总体上看，成都经济产业结构正向多元化、高级化发展，居民财富也将随之大幅增加。
市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着高增长、开放型、知识经济的方向发展，作为地区支柱产业的房地产行业也有更好的发展支撑基础。
2.2.2高新区经济发展介绍
成都高新技术产业开发区现有规划面积130平方公里，由南部园区和西部园区组成。
南部园区规划面积87平方公里，按照“现代商务中心、高端产业新城”的成都中央商务区（CBD）的定位，重点发展金融、商务、会展、研发、软件及服务外包等高端服务业，建设宜业宜居的国际化现代新城。
目前，在南部园区的中和片区，正在与新加坡合作，启动建设新川创新科技园，打造创新持续、智慧增长、开放人文的科技新城，将该片区建成产城一体样板区和创新发展示范区。
2012年，成都高新区完成产业增加值878.9亿元，增长23.2%；规模以上工业增加值520.2亿元，增长32.1%；实现工业总产值2230亿元，成为全省第一个过2000亿元的工业园区；固定资产投资568.5亿元，增长16.1%；财政总收入251.16亿元，增长15.9%；地方公共财政预算收入84.71亿元，增长38%；到位外资16.15亿美元，增长34.8%；区内重新认定的高新技术企业达到515家，占成都市的52%；聚集世界500强企业及国际知名企业120余家。
2.3成都市高新区背景介绍
根据近年来成都市发展的空间布局来看，成都市的重点发展方向是向南和向东，高新区天府新城城南片区、锦江区攀成钢片区无疑是现今成都最好的投资区域。
“天府新城”2008年初由成都市规划委员会正式命名，位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里。
规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人，总居住人口达200万人。
天府新城高新片区不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城。
天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。
大源组团是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区（CLD），是指外环路（绕城高速）以南，锦江以西，成昆铁路以东，高新区界以北区域，由会展片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成，面积12.2平方公里。
大源组团交通便捷，组团以北距现有城市中心区约10公里，通过天府大道、站华路、元华路等城市干线道路加以便捷联系。
地铁1号线从市中心沿天府大道、穿越大源地区后继续向南延伸至华阳，大源与市中心之间的乘车时间只需约20分钟。
另外，通过地区北侧的环城高速公路，可与成都市主要的6条城际高速公路和7个卫星城直接相连。
距双流机场约12公里，通过环城高速公路只需10多分钟即可抵达。
距成昆铁路白家车站约3公里，该站将成为今后成都南部地区的货运枢纽车站和物流中心。
第三章 项目建设的场地情况
3.1高新区大源商务商业核心区介绍
高新区大源商务商业核心区（以下简称“核心区”），区域北面是规划的湿地公园，西侧是城南中心居住区，东侧是新会展领衔的会展区，南侧是高新区后台金融服务区。
核心区区域总建筑面积约410万平方米，住宅建筑面积约100万平方米，25%左右。
城市空间形态为“聚宝盆”，四周高，中间低。
区内，中心广场是330米高地标建筑，地下是我国中西部最大的地下空间以及中西部第一条城市地下环形车道。
该地下空间由地下车道连通区域各个地块项目而组成，形成车位30000个。
该地下空间共计2层，第一层地下环形车道全长2.8公里，与区域内各个项目地下一层相连；第二层7公里的综合管廊将电力、电信、供水管道聚集一起。
地下空间的建设，使区域实现了真正意义上的人车分流的立体城市交通：
行人和出租车、公交车走地面，社会车辆走地下。
同时为了提高区域的宜居性，除了分布集中规划的宜居区域外，还在建筑群落间打造了一个“以水而兴”的2.3万平方米的人工湖泊。
目前，高新区大源商务商业核心区区内地块已完成相关的土地出让，已开工在建项目有17个，建筑面积约260万平方米，包括了富润、海联、东方希望、泰然、金控、华西、茂源、重投、蜀都、先锋、华亨等金融、科技、商务等产业集群项目，拟建项目5个，包括保利国际文化中心、王府井、川商投资项目、集美、高投等项目，建筑面积约140万平方米。
图：
大源区项目情况
注：
图中红色字体为已投入使用物业，绿色为在建物业，蓝色为待建物业
3.2高新区大源商务商业核心区周边区域介绍
图：
周边区域介绍
3.3项目地块介绍
3.3.1项目地块简介
项目地块位于成都市高新区天府新城大源商务商业核心区内，基地呈矩形，基地面积约31.4078亩；具体四至范围是：
南侧为纬四路，北侧为纬五路，西侧为经四路，东北侧为经三路；用地性质为商业金融业用地。
3.3.2地块规划建设经济指标
净用地面积：
20938.56㎡
容积率：
4.8
计入容积率总建筑面积：
100505㎡
绿地率：
15%
建筑密度：
不高于55%，其中E6-1/E6-2不大于50%，E6-3不大于60%
建筑限高：
不高于70m，其中E6-1/E6-2：
55-70m，E6-3：
25-50m
图：
E6地块规划图
3.3.3地块周边道路：
地块北侧：
纬五路为双向四车道城市道路，其道路截面宽25米，道路类型为：
地块东侧：
经三路北路，为双向6车道城市道路，其路面截面宽52米，道路类型为：
地块西侧：
经四路为双向两车道城市道路，其路面截面宽16米，道路类型为：
地块南侧：
纬四路为双向四车道城市道路，其路面截面宽21米，道路类型为：
3.3.4地块现状图
由于前期区域内地下综合官网施工，E6地块之上有大量覆土，截至2014年3月1日施工方并未处理，目测E6地块表面覆土超过3万方。
3.3.5地块所属区域地下路网
大源核心区地下是我国中西部最大的地下空间以及中西部第一条城市地下环形车道。
该地下空间共计2层，第一层车道全长2.8公里，与区域内各个项目地下一层相连；第二层7公里的综合管廊将电力、电信、供水管道聚集一起。
地下空间的建设，使区域实现了真正意义上的人车分流的立体城市交通：
行人和出租车、公交车走地面，社会车辆走地下。
3.3.6地块区域内其他项目信息
按照政府规划，大源商务商业核心区总建筑开发面积约410万平方米，其中约100万平方米住宅，占比约25%，片区内未来有较多的人口集聚。
同时，核心区内项目大多采用定向挂牌的方式出让，整体楼面地价偏低，而E6地块在并未兼容住宅的情况下，楼面地价在区内偏高，同时E6地块也是区内唯一没有兼容住宅的项目。
表：
高新区大源商务商业核心区项目信息
编号
成交年份
买家
土地位置
地块面积（亩）
用地性质
楼面地价
（元/㎡）
1
2009
富润
高新区大源商务商业核心区内F8-1地块
14.41
商业金融用地兼容≤20%住宅
706
2
2009
四川友利投资
高新区大源商务商业核心区内D3地块
33.51
商业金融业用地兼容≤30%住宅
520
3
2009
成都瑞泰华
高新区大源商务商业核心区内C6/C7/C8地块
80.67
商业金融用地可兼容≤14%住宅
470
4
2009
保利
高新区大源组团内，瞻远西三街以南，荣华南路以西，拓新西三街以北，西以栏杆堰西侧规划16米道路为界
199.4
商业金融用地
714
5
2009
格尔木藏格钾肥/成都兴铂仕建设
高新区大源商务商业核心区内C1、C2、C5、C3地块
96.51
商业金融用地兼容≤19.8%住宅
545
6
2009
成都神州航天
高新区大源商务商业核心区内，规划E5-1、E5-3、E7、E8-2、E8-3地块
64
商业金融用地可兼容≤44%住宅
1083
7
2009
成都金控
高新区大源商务商业核心区内F5地块
27.49
商业金融用地可兼容≤50%住宅
950
8
2010
四川泰然
高新区大源商务商业核心区内D1地块
36.44
商业金融用地可兼容≤27%住宅
707
9
2010
上海加冷松芝
南部新区大源组团，规划20米道路以西、剑南大道以东、盛锦二街以南、盛安街以北
44.95
商业金融业用地兼容≤50%的住宅
1140
10
2010
重庆国际信托
高新区大源商务商业核心区内E1、E2地块
55.71
商业金融业用地可兼容≤25%住宅
611
11
2010
四川星慧酒店管理集团
高新区大源商务商业核心区内E4地块
30.43
商业金融业用地可兼容≤26%住宅
762
12
2010
成都茂源投资
高新区大源商务商业核心区内F1、F2地块
50.82
商业金融业用地可兼容≤46%住宅
2,066
13
2010
成都海联实业
高新区大源商业核心区内F7地块
32.54
商业金融用地可兼容≤20%住宅
800
14
2011
成都银河湾
高新区大源新世纪西路北侧，站华路西侧
199.5
二类住宅用地兼容10-20%商业
2,500
15
2011
四川川商投资控股有限公司
高新区大源商务商业核心区E6地块
31.41
商业金融业用地
1,250
16
2011
四川省集美实业有限公司
高新区大源商务商业核心区C4地块
29.34
商业金融业用地兼容≤32%住宅
5,000
17
2012
成都市润莱置业有限公司
高新区大源商务商业核心区F4地块
22.76
商业金融业用地兼容≤50%的住宅
1,525
3.3.7目前核心区内的供地已经完成，且大部分已进入实际运作阶段。
大源区部分项目方案情况：
3.3.5地块S.W.O.T.分析
3.3.5.1优势：
◆项目位于大源商务商业核心区内，该区域是高新区政府重点打造的纯商业示范区域，其配套基础设施完善，定位起点高；
◆地块紧邻城南第一高楼——保利城南广场，拥有较好的识别性；
◆项目地块工整，有利于各业态布局；
◆项目周边交通便利，可到达性高。
3.3.5.2劣势：
◆地块未临主干道、且限高条件严苛，展示性和可塑性较差；
◆项目体量较小，市场影响力和展示性受限。
3.3.5.3机会：
◆作为天府新城的核心区，组团的发展可以预期；
◆核心区整体设计、统一配套的基础设施，将大大提升区内项目的商业价值。
3.3.5.4挑战：
◆项目总体量有限，且为纯商业项目，复合业态打造难度较大；
◆地下交通路网对项目的展示存在一定的影响。
第四章 物业市场投资环境分析
4.1土地市场分析
4.1.12013年土地市场综述
成都市在近两年采取了一系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对土地市场的影响重大而深远。
进入2013年，成都土地市场延续了2012年年度的高热态势，高单价、高溢价层出不穷。
受“新国五条“影响，上
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