沙井商业地块调研报告.docx
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沙井商业地块调研报告
沙井中心区
商业地块出让
调研报告
SHAJINGCENTRALDISTRICT
COMMERCIALPLOTISSOLD
INVESTIGATIONREPORT
委托单位：
深圳市宝安区沙井街道办
执行单位：
深圳市智邦地产投资顾问有限公司
SHENZHENZHIBANGREALESTATEINVESTMENTCONSULTANTCO.,LTD
CHIEFEDITOR
前言
受沙井街道办的委托，智邦地产顾问公司对沙井中心区拟出让商业地块进行系统的市场调查。
我们利用商业与地产联合团队优势，不仅完成了规定的市场调研任务，而且重点放在高起点策划挖掘项目地块商业价值，运用商业经验实现思路的创新，做到满足土地出让目标，引导合理的开发方向，力争今后实际开发的项目符合商圈发展规律，同时有利于提升沙井商业与旅游业的综合竞争努力，提升沙井区域形象。
报告分为六大部分，一为商业地块概要；二为商业地块区域规划发展；三是商业地块区域经济统计；四是宝安商业发展与分布状况；五是商业地块商业环境；六是商业地块开发建议。
本报告目的在于为投资者多方位了解沙井及本商业地块提供一定的资讯，撰写者并不承担因报告中所涉及内容和数据所带来的投资风险。
市场前景广阔，投资风险自担。
沙井中心区商业地块市调组
2005年10月
前言
1
第一部分深圳商业地块概要
4
一、商业地块规划指标
二、商业地块组团区位图
三商业地块区位价值示意图
四、地块四面现状示意图
4
5
5
7
第二部分:
商业地块区域发展规划
8
一、深圳市组团分区规划概要
二、西部工业组团规划与发展策略
1、区位示意图
2、西部工业组团功能布局与产业发展
3、西部工业组团土地利用规划
4、公共配套设施规划
5、组团交通路网
8
10
10
10
12
17
20
第三部分商业地块区域经济概述
23
一、西部工业组团GDP统计
二、西部组团产业结构
三、沙井工业企业总数、工业厂房面积与年末人口比较
四、沙井街道社会消费品零售总额与银行存款余额
23
24
25
29
第四部分宝安商业发展与分布状况
30
一、深圳商业发展概要
1、<<深圳市商业网点普查报告>>简析
2、商业大动脉（宝安大道）的形成
二、宝安区商业发展的现状与特点
1、宝安商业发展概况
2、宝安中心组团商圈分析
3、宝安区商业整体发展态势
30
30
31
34
34
34
43
第五部分商业地块区域商业环境
46
一、西部组团商业街区规划
二、西部工业组团各街道商圈业态分布及特点
1、福永商圈
2、松岗商圈
3、沙井街道商业分析
46
48
48
53
57
第六部分商业地块开发建议
75
一、A319-0871纯商业地块SWOT分析
二、项目定位建议
三、沙井主题购物中心开发业态组合建议
四、酒店式商务公寓开发
五、投资价值分析
六、沙井商业地块发展可参考的标杆项目
75
75
77
79
81
85
第一部分：
商业地块概要
一、商业地块规划指标
宗地号：
A319-0871
用地位置：
沙井主中心区；
用地性质：
商业用地；
建筑用地面积：
47887.32平方米；
容积率：
≤；
建筑覆盖率：
≤45%；
总建筑面积：
90690平方米；
其中商业占60%，计54414平方米；
商业办公和商业公寓占40%，计36276平方米；
如需配建附属设施，其建筑面积在商业面积中减扣；
停车位：
900个；
预计出让时间：
2005年12月22号。
二、商业地块组团区位图
从区位示意图可以看出，本次出让商业地块位于西部工业组团沙井中心区核心地段，为组团级综合服务商业中心。
三、商业地块区位价值示意图
1、沙井近年出让商业住宅地块位置示意
2、近年出让商住地块的成交价格统计
3、拍卖地块楼面地价升值曲线
四、地块四面现状示意图
第二部分:
商业地块区域发展规划
一、深圳市组团分区规划概要
深圳市组团式空间结构的形成，是从早期特区的“带状组团式”城市结构（1982年经济特区总体规划），演变为全市域的“网状组团式”城市结构（《深圳市城市总体规划（1996-2010）》），通过历次规划的空间引导演进和加强，目前确立了由11个功能组团构成的市域组团式空间结构。
其特区外的8个组团分别为:
宝安中心组团（福永南部、西乡、新安）、西部工业组团（沙井、松岗、福永北部）、西部高新组团（公明、光明、石岩）、中部服务组团（龙华、观澜、坂雪岗）、龙岗中心组团（龙城、龙岗、坪地）、中部物流组团（平湖、布吉、横岗）、东部工业组团（坪山、坑梓）、东部生态组团（葵涌、大鹏、南澳）
1、深圳市城市功能组团结构示意图
2、深圳特区外组团规模与定位图
西部工业组团规划范围包括松岗、沙井二街道行政区范围和福永街道北部（包括福海大道和凤塘大道以北、107国道以西的福永街道用地），规划用地总面积为平方公里。
其中福永街道北部面积平方公里，沙井街道面积平方公里，松岗街道面积平方公里。
至2020年，西部工业组团人口估计将达到76万人；规划将按平方公里的总量来控制建设用地；并划定平方公里作为基本生态控制用地来保护。
组团土地利用将得以整合，空间格局将得以优化。
未来组团内将集聚更具规模的先进的现代制造业，房地产、外贸、金融、文化产业等也将会有长足进展，区域内的基础设施和生产服务功能将日益完善和强大。
二、西部工业组团规划与发展策略
1、区位示意图
沙井（西部工业组团）位于深圳的西北部，珠三角空间发展“脊”上的重要节点、发挥着连接深圳、东莞与珠三角经济纽带的作用。
2、西部工业组团功能布局与产业发展
1）组团功能布局
组团以沙井为核心，建设三片、六区、主辅两中心的组团空间格局
三片——（滨海控制片区、东部生态片区、中部建设片区）；
六区——（西北产业整合区、东北产业整合区、大田洋产业整合区、
东南部产业拓展区、松岗生活区、沙井生活区）；
主辅两中心——（沙井主中心、松岗次中心）。
2）组团产业发展策略
第二产业发展策略
加快发展高新技术产业、先进制造业和装备工业；积极调整工业内部结构，形成多个支柱产业支撑的局面。
第三产业发展策略
大力发展第三产业,提高城市综合服务功能，拓展服务领域，提升服务水平，形成现代服务业体系，使西部工业组团由村街道型的规模化生产基地变成区域性综合商贸中心。
3、西部工业组团土地利用规划
1）用地平衡表
序号
用地代号
用地名称
面积（hm2）
占城市建设用地百分比（%）
人均用地（m2/人）
现状
规划
现状
规划
现状
规划
R
居住用地
1
R1
一类居住用地
R2
二类居住用地
R4
四类居住用地
2
C
商业服务业用地
C1
商业用地
C2
商业性办公用地
C3
服务业用地
C4
旅馆业用地
C5
游乐设施用地
3
GIC
政府社团用地
4
M
工业用地
5
W
仓储用地
6
T
对外交通用地
7
S
道路广场用地
8
U
市政公用设施用地
9
G
绿地
合计
城市建设用地
注1：
2003年末西部工业组团城镇人口万人。
其中户籍人口万人，外来人口万人，折算当量人口万人（当量系数取）；规划2020年当量人口为万人（当量系数取）。
注2：
一类居住用地和二类居住用地：
主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。
四类居住用地：
是指“原农村居民住宅用地”，由于历史原因，在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为复杂。
原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中。
商业用地：
商业经营活动按照经营方式区分为批发和零售，经营的商品包括各类生产资料和生活资料。
从目前商业经营的业态来看，商业经营活动因为要适应顾客和市场的需求，经营方式灵活，其中批发和零售的经营方式往往难以截然分开。
商业性办公用地：
主要包括除政府机关办公建筑以外的进入房地产市场的办公建筑，这些办公建筑主要租售给各种商业性经营的公司、企业和团体，作为办公和经营场所。
商务公寓：
是为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配套的一种办公建筑形式，空间尺度极为灵活，宜商宜住，一般位于城市主要商业区的核心地段。
2）用地规模变化趋势
A、居住用地
从上图我们可以看到未来西部组团居住区的变化趋势
居住用地的总量变化不大，仅增加220.97公顷;
居住用地结构调整很大,一、二类居住用地（城市居民住宅用地）增幅巨大，增加了1890.8公顷，第四类居住用地（原农村居民住宅用地）减幅也很大，减少1627.31公顷，主要是由于沙井全面城市化后政府推行的转地工作所引发用地结构的变化；
可以预见未来沙井（西部工业组团）的房地产市场将得到快速的发展，一批高档次的现代化的住宅小区将会兴建，沙井的常住人口将会发生结构性的调整，对商业的需求将得到极大的释放。
B、商业用地
从上图我们可以看到未来西部组团商业服务业的变化趋势
商业服务业用地增幅很大，土地面积增长508.6公顷，其中商业用地增长422.52公顷；商业性办公用地增长43.28公顷；
增加的商业用地主要集中在西部工业组团的沙井主中心，也就是本次出让的商业地块的片区类，一个属于西部工业组团的商业、办公、服务、餐饮、休闲、旅馆、娱乐、批发、零售的区域将会得到集中的发展；
以沙井为核心的西部工业组团商业将会在经营档次上、业态组合上、区域辐射上、商业影响等方面得到长足的发展。
C、工业用地
从上图我们可以看到未来西部组团工业产业的变化趋势
沙井（西部工业组团）工业用地将由现在的4716.28公顷，减少到2708.70公顷，减少2007.58公顷；
一方面是工业土地的集约利用，新型工业产业园的兴起，提供了土地的利用效能；
另一方面是西部工业组团工业内部结构调整，高新技术产业、先进制造业和装备工业的加快发展；多个支柱产业支撑局面的逐步形成。
工业产业的结构调整,会有一批高收入的、中长期投资战略的产业人口出现，对西部组团的住宅与商业需求会加大，新的市场空间会呈现。
4、公共配套设施规划
1）组团设施配套原则
组团公共设施分区级、居住地区级、居住区级三个级别。
遵循分级配置，适度超前，均衡分布、公众利益优先的原则。
2）西部工业组团规划公共设施一览表
类别
序号
项目名称
合计
规划（现状）
教育设施
1
成人与业余学校
7
2
寄宿制高中
2
3
普通中学
9
4
初中
7
5
九年一贯制学校
13
6
小学
23
医疗卫生设施
7
区级综合医院+专科医院
3
8
区级卫生监督+防疫设施
1
9
居住地区级卫生监督+防疫设施
2
10
居住地区级综合医院
1
11
居住区级综合医院
6
12
门诊部
8
文化娱乐设施
13
区级文化中心
6
14
居住地区级文化站
0
15
居住区级文化中心
13
体育设施
16
区级体育中心
5
17
居住地区级体育中心
2
18
居住区级体育中心+游泳池
10
社会福利
保障设施
19
区级社会福利中心+敬老院
1
20
居住地区级敬老院
1
行政管理
社区服务设施
21
组团行政中心
1
22
街道办事处（居住地区）
2
23
社区服务中心（居住地区）
2
24
交通中队
1
25
派出所（居住地区）
11
商业设施
26
区级商业中心
1
27
居住地区级商业中心
2
28
居住区级商业中心
17
29
专业市场
4
3）西部工业组团规划市政设施一览表
类别
序号
项目名称
合计
规划
（现状）
对外交通设施
1
长途汽车客运站
2
道路交通
2
社会公共停车场
20
3
游憩集会广场
9
市政
公用
设施
供应设施
4
水厂
6
5
220KV变电站
5
6
110KV变电站
18
7
燃气储配站
2
8
燃气调压站
3
9
瓶装供应站
9
交通设施
10
公交首末站/枢纽站
33
11
货运站/货物流中心
3
邮政设施
12
邮政支局
7
电信设施
13
电信局
2
14
目标局
2
15
备用局
5
环境卫生设施
16
污水处理厂
1
17
雨水提升泵站
19
18
污水提升泵站
4
19
垃圾填埋场+垃圾中转站
1
5、组团交通路网
1）轨道交通
规划有京广深客运专线、广深城际（西北方向城际线）、城市局域轨道交通6号线从本组团穿越。
广深城际线为珠三角城际轨道网络中的重要线路，连接深圳机场、深圳市中心区。
广深城际线预留线位从组团的北部沿广深高速公路南侧进入本组团，并沿宝安大道中央分隔带往南至立新路附近，然后往机场方向转向滨海大道。
该线在本组团内规划设置三个站点，沿线用地控制宽度应不小于100米。
轨道交通6号线为城市局域线，预留线位沿宝安大道从机场至松岗，再沿松白路至公明、龙华，全长公里，沿线规划设置4个站点（福永水库站、沙井万丰站、沙井中心站、松岗中心站）和一个车辆综合维修中心。
2）对外道路
组团由高速公路、对外快速路等组成“六纵三横”对外交通网络。
“六纵”：
广深高速公路、沿江高速公路、海滨大道、
龙大快速路、南沙快速路、广深公路（107国道）；
“三横”：
大外环、沙井南环路—甘霖路、松白路。
3）客运站
规划保留现状两个长途客运站为：
沙井客运中心、松岗客运站，占地总面积为公顷。
4）公共交通
以方便乘客，提高公交在居民出行方式中的比重为前提来规划公交线路，将客运服务中心、汽车站、轻轨交通以及与主要的公共设施、居住区、工业区沟通，形成合理的公共交通网络。
规划8个公交枢纽站与轨道交通站、长途客运站或商业中心接驳，总占地面积公顷；26个公交首末站与组团主要的客流集散点相衔接。
5）本商业地块周边主要规划道路一览表
道路名称
道路等级
道路宽度（米）
道路长度
（千米）
大外环
（北环路东段）
快速路
100
10
北环路西段
快速路
80
海滨大道南段
快速路
120
海滨大道北段
干线性主干道
120
海滨大道东段
干线性主干道
100
宝安大道
干线性主干道
100
广深公路
干线性主干道
120
新沙路西段
主干道
50
新沙路东段
（广深公路东）
次干道
40
中心路-万丰路
主干道
70
7
第三部分商业地块区域经济概述
一、西部工业组团GDP统计
2004年沙井经济持续稳定增长，街道全年实现生产总值为亿元，同比增长%，组团内的福永街道和松岗街道2004年全年实现生产总值分别为亿元和亿元，三街道2004年全年共实现GDP为亿元，相比宝安全区2004年亿元，占全区比例为%；
二、西部组团产业结构
沙井街道工业基础发达，2004年全街道实现规模以上工业企业产值亿元，增长%,产品销售率为%,实现工业生产和销售同步发展。
2004年沙井第一、二、三产业生产总值分别为：
亿元、亿元、亿元；结构比例为%、%、%,工业占有绝对的比例，第三产业发展严重滞后。
三、沙井工业企业总数、工业厂房面积与年末人口比较
2004年末统计，沙井街道共用工业企业总数为1370个，其中三来一补企业591个，三资企业414个，其他企业365个；厂房面积为7565267平方米，总人口为759186人，绝大部分为外来产业人口。
相关统计资料如下：
指标
年份
企业
总数（个）
其中：
厂房面积（平方米）
年末人口数（人）
三来一补
三资
其它
厂房
面积
厂房
宿舍
总人口
户籍人口
外来
人口
2004
1370
591
414
365
7565267
2698100
759186
27032
732154
2003
1298
616
330
352
6783971
2466573
564401
26622
537779
2002
1115
649
253
213
5915327
2240514
456700
26153
430547
1、近三年企业总数变化图
图上显示，近三年来沙井工业企业每年都有100家左右的增长幅度，在类型上三来一补企业逐年减少，三资企业和民营企业逐年增长.但三来一补企业还是占据43%的份额。
企业的增长，商务活动会逐步的活跃与频繁，对商业设施的需求是巨大而又迫切的。
2、近三年街道人口变化图
2002—2004年沙井镇年末人品数（总人口、户籍人口、外来人口）
2002、2003、2004三年来街道总人口保持着很高的增长速度，2003年较2002年增长万人，2004年较2003年又增长万人。
3年内人口增长近30万人，绝大部分为外来人口。
外来人口的快速增长，对零售商业、餐饮、休闲、娱乐、主题购物等提供了很好的消费基础。
3、近三年工业厂房与宿舍面积变化
2002—2004年沙井镇总厂房面积和工人宿舍面积（平方米）
2002、2003、2004三年来街道总厂房面积每年平均增长近80万平方米，工业厂房宿舍平均增加近20万平方米。
厂房的建设为深圳市内的产业转移提供了必须的生产用房，厂房宿舍为产业工人提供了必须的生活设施
四、沙井街道社会消费品零售总额与银行存款余额
2004年沙井社会消费零售总额亿元,增长%,目前全街道有大中型商场11家,年末已登记的个体工商户9132户。
全年商品房销售1036套，销售面积93500平方米，销售额41538万元，全街道7家金融机构下设24个服务网点，年末银行存款余额亿元，贷款余额为亿元，分别比同期增长%和%.银行年末居民存款余额为亿,增长%。
指标
年份
社会消费品零售总额（亿元）
工缴费结汇
（万港元）
银行年末存款余额（亿元）
居民储蓄存款余额
2004
88726
2003
87009
2002
86140
第四部分宝安商业发展与分布状况
一、深圳商业发展概要
1、<<深圳市商业网点普查报告>>简析
1）2004年底发布的《深圳市商业网点普查报告》显示，深圳市5000平方米以上的大型商业设施已达432家，大型超市、百货店和专业店的营业面积已占零售总面积的％,商业地产迈向热潮。
2）2004年，我市共有各类商业网点超过14万个，从业人员近百万。
以全市约1000万经常性消费人口计算，人均年零售消费额9400元左右，人均拥有零售面积为平方米，已经接近香港人均平方米的水平。
3）从普查报告看，我市商业连锁经营程度高、大型商业设施多是一大特点。
据调查，在深圳经营连锁零售、连锁餐饮企业的商户近200家，连锁门店6800余家，所占市场份额达45％，这一比例在全国大中城市中居领先地位。
在432家大型商业设施中，大型零售网点有342家，这些网点的类型涵盖了主要的商业业态，特别是与市民日常生活十分密切的大型超市、百货店，其总量近200家。
餐饮业是近年来我市增长最快的行业，营业面积5000平方米以上的大型餐饮网点，全市就有39家。
连锁经营的快餐网点723家，营业面积已达餐饮总面积的一半以上。
4）深圳商业网点空间布局日趋合理、全市商业重心逐渐西移是本次普查新发现的特点。
5）我市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。
主要表现在：
一是目前深圳商业网点按数量算近90％是小门店，这其中约有一半位于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差；二是各类新兴商业区内，专业商业设施比较缺乏，多数商业设施都设于商住综合楼宇内；三是代表现代商业发展趋势的各类大型购物中心数量仍显不足。
报告还提醒说，目前我市的大型超市、百货店数量上已接近饱和，但将开的新门店数还比较庞大，有可能出现过度竞争的局面。
2、商业大动脉（宝安大道）的形成和深圳商圈
从深圳商业地产的总体形势看，是一条沿着深南大道主干线形成商圈的过程。
宝安大道接驳深南大道，并一脉相承深南大道的高起点规划定位，毫无疑义地将成为贯穿宝安中心组团和西部工业组团（福永、沙井、松岗）的商业大动脉，所以它对沿线商圈的形成和发展具有重大意义。
1）深圳“八大商圈”
以东门步行街为
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