城市零售商业网点布局研究.docx
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城市零售商业网点布局研究
城市零售商业网点布局研究
摘要
城市零售商业布局是城市总体布局的组成局部，改革开放20多年以来，在区位交通
优势和市场经济新体制的有力推动下，海口市的商业建设取得了长足的进步，商业根底
设施逐步完善，商业网点形成一定的规模，一批新的商贸企业集团也如雨后春笋般快速
成长和开展起来。
商业的开展在推动海口市国民经济水平提高的同时，也加快了社会进
步的步伐。
虽然海口市综合实力得到了显著提高，综合竞争力也在诸多大城市中占有一席之
地，但是纵观海口市的商业开展，我们发现在商业设施建设、商业布局和商业业态创新
等方面，海口市与国内其它大城市相比，还存在一定差距。
本文通过比照海口市与其它大中城市的商业网点密度，采用定量与定性分析相结
合的方式对市内零售商业网点的中心进行整体界定，指出海口市商业布局的特点及存在
问题，并在此根底上提出了针对海口市商业布局的具体优化措施。
关键词：
商业布局；商业中心；中心地理论；等级体系；布局优化
目录
绪论………………………………………………………………………………………1
第一章零售商业网点的根本涵义与特征…………………………………………………4
1.零售商业网点的概念界定……………………………………………………………4
2.零售业空间布局的定义………………………………………………………………5
3.零售业空间布局合理性的界定………………………………………………………6
4.选取指标的界定………………………………………………………………………6
第二章零售商业网点分布研究的理论与实践……………………………………………7
1.中心地理论……………………………………………………………………………7
1.1克里斯塔勒中心地理论……………………………………………………………7
1.2廖什的市场区位理论………………………………………………………………8
2.商业中心空间模式……………………………………………………………………8
2.1加纳模式……………………………………………………………………………8
2.2卡瑞四边形模型……………………………………………………………………9
3.城市零售业区位理论…………………………………………………………………9
4.区位理论………………………………………………………………………………11
4.1区位论中的本钱学派……………………………………………………………12
4.2区位论中的市场学派……………………………………………………………12
4.3区位论中的行为学派……………………………………………………………12
4.4提升生活价值与和谐理论………………………………………………………13
5.国内学者的研究现状…………………………………………………………………13
第三章零售商业网点分布的影响因素…………………………………………………16
1.人口……………………………………………………………………………………16
1.1人口规模对商业网点总量的影响………………………………………………16
1.2人口分布对商业网点分布的影响………………………………………………17
1.3人口数量和结构对业态结构的影响……………………………………………18
2.交通对商业网点分布的影响…………………………………………………………19
2.1交通与商业网点布局……………………………………………………………19
2.2商业区的停车位设置……………………………………………………………20
2.3交通体系的效率衡量……………………………………………………………20
3.土地价值对商业网点布局的影响……………………………………………………22
3.1级差地租理论……………………………………………………………………22
3.2赫德、黑格、李嘉图地租理论……………………………………………………23
3.3土地价值对网点布局的影响……………………………………………………23
4.城市空间结构和业态对商业网点布局的影响………………………………………24
4.1城市的空间结构对商业网点布局的影响………………………………………24
4.2商业业态对商业网点布局的影响………………………………………………24
第四章海口市零售商业网点特征分析…………………………………………………26
1.研究区域根本状况……………………………………………………………………26
2.海口市零售商圈现状…………………………………………………………………27
3.海口市零售商业环境现状……………………………………………………………29
4.海口当地消费状况……………………………………………………………………30
5.政府的取向……………………………………………………………………………30
6.海口市零售商业布局特征……………………………………………………………31
7.海口市零售业态现状…………………………………………………………………31
第五章海口市零售商业布局优化建议…………………………………………………33
1.海口商业布局存在的问题……………………………………………………………33
2.问题产生的原因………………………………………………………………………34
3.对海口市零售商业布局水平的判断和分析…………………………………………35
4.海口市城市化“弱质〞对加快经济社会开展的不利影响…………………………36
5.海口市城市化“弱质〞的原因………………………………………………………37
6.海口市城市化进程的预测……………………………………………………………38
7.加快推进海口市城市化进程的措施建议……………………………………………38
结论……………………………………………………………………………………42
参考文献……………………………………………………………………………………43
致谢……………………………………………………………………………………45
1
绪论
1.研究背景
1.1经济全球化
随着科技进步，尤其是信息技术的突飞猛进，城市经济的迅速开展使城市商业空间产生了前所未有变化。
改革开放以后，我国正好赶上世界全球化这一重要历史时期，东
南沿海的经济和城市的快速开展正是积极地顺应了全球化开展的结果，而我国参加世贸
组织将进一步加快城市经济的开展。
1980年以来，伴随着经济全球化，新的劳动地域分工在世界范围延伸，后工业社会
的经济组织关系使城镇发生了巨大的变化，城市规模扩大、城市结构优化，城镇区域化、
区域一体化日益成为全球城镇的开展趋势，并呈现出纷繁复杂的新格局。
1.2经济开展迅速
十一届三中全会以来，我国实行了改革开放的政策，我国的经济体制由方案经济体
制向市场经济体制转变，经济体制改革全面展开。
改变了束缚生产力开展的体制格局，
使经济活力明显增强，社会结构发生了急剧变化，居民得到了真正的实惠，生活质量有
了明显提高。
反映在这一时期的社会经济开展水平的增长速度比改革前26年要快得多。
经济的发
展使得城乡居民的购置力大幅提高。
按照世界银行的分类，人均GDP在650美元以下的
为低收入国家，650—2555美元的为中等收入国家，2555—7911美元的为中上收入国家，
7911美元以上的为高收入国家。
1996年，我国人均GDP超过650美元，开始迈出低收入国家的行列；2003年又迈上
了1000美元的新台阶，到2021年实现全面建设小康社会的奋斗目标时，人均将到达3000
美元，将成为中等收入国家并开始向高收入国家迈进。
1.3商业稳步增长
商贸流通业是国民经济的先导行业和重要驱动力，我国自实行社会主义市场经济以
来，消费品市场销售平稳增长。
商品经济快速开展，商业空间的规模不断扩大，新的商
业业态不断产生。
2002年中国城市的社会消费品零售总额为25774亿元，占全国的63%，
城市商业承载着三分之二以上的商品流通任务。
城市商业既要效劳服从于经社会开展的要求，同时又要对经济社会开展具有重大的
推动作用，据预测，我国社会消费品零售总额仍将以8%—10%的速率增长，可以预见，
在“十一五〞规划的后半期，我国商业仍将稳步增长。
1.4城市化快速开展
城市化的重要特征是城市数量的增加和城市地域面积迅速扩大。
1995年我国640个
设市城市建成区面积19264平方公里，是1981年233个设市城市建成区面积7438平方公里
的2.59倍；2003年末，建设部城建公报统计显示全国设市城市660个城市人口33805万人，
城市面积39.8万平方公里，其中建成区面积2.8万平方公里。
据测算，我国城市化水平已
超过40%，在大城市地区形成了城市建设连绵的大都市区。
2.问题提出
2.1问题提出
改革开放以来，我国商业网点建设开展很快，但也存在一些急待解决的问题。
一方
面局部地区商业网点总量缺乏的矛盾尚未解决，商业流通设施建设缺乏；另一方面结构
性矛盾日趋突出，布局不合理，业态结构比例失调，大、中、小商店开展不均衡，商业
网点建设与经济社会开展不协调等矛盾越来越锋利，影响了经济与社会的统筹协调发
展。
按照参加世界贸易组织的承诺，我国已于2004年12月14日，取消了对外商投资地域、
股权和数量的限制，外商在我国商业领域的投资将急剧扩大，如不加以引导和标准，势
必将进一步加剧这些矛盾。
因此，我们要借鉴兴旺国家的经验，完善商业网点建设的管
理制度，应抓紧制定?
城市商业网点规划条例?
，使我国商业网点建设的管理有法可依，
依法管理，促进商业网点建设和经济社会的统筹协调开展。
城市商业网点规划是城市规划中重要的一局部组成，2001年原国家经贸委着手开展
城市商业网点规划。
2003年国家机构改革后，新成立的国家商务部主管这项工作。
由于
我国城市商业网点规划工作起步晚，经验少，理论研究、方法探讨都相对贫乏，所以给
商业网点规划的编制工作带来很大困难，需要尽快在政策、标准、理论和实践等方面进
行深入、细致的研究，尤其是从哪些方面进行分析，切实提高商业网点规划的科学性、
前瞻性和操作性，是急需研究和解决的问题。
2.2缺乏规划给我国商业网点建设带来的问题
商业在社会经济中具有重要地位。
商业网是社会经济运行中的重要网络，是流通生
产力的重要组成局部是商品流通领域的根本物质根底是以人为本，为人民效劳的重要物
质设施是展示国力逐步强大、社会持续开展、人民生活不断提高的重要窗口。
但由于长
期以来我国并没有进行商业网点规划工作，因而给我国商业网点建设造成诸多问题。
2.3我国商业网点建设存在的问题
商业网点建设缺乏规划，网点布局不尽合理。
具体表现在两个方面。
首先，
从全国范围来看西部地区明显落后于东部地区。
据国家统计局资料显示，东部地区零售
企业单位数占据全国总量的一半以上，达61.8%，从业人数占59.1%，而中、西部地区零
售企业单位数分别占22.6%和15.6%，从业人数为26.6%和14.4%。
其次，从全国大中城
市商业网点的布局来看，也存在着结构不平衡的问题。
多数商业网点建在城市繁华的商
业区，而新建居民区商业投资明显不够。
业态结构、单店规模等不合理。
个别商业业态投资规模偏大，建设速度过快往往导致重复建设。
1996年前后，我国曾经盲目开展大型百货商店，导致大型百货商场曾严重过剩。
北京市曾提出要建100家1万平米以上的大百货商店，但开展到六七十家时就开始有亏损甚至倒闭的，僧多粥少，客流分散是主要原因。
一些企业盲目追求单店规模，而不注意运用连锁、联营、合作、合资等新方式追求规模效益。
2.3.3经营者在店址选择、经营定位等方面的科学性比拟欠缺，社会资源浪费巨大。
一般地说，大型商店在这些方面还比拟重视，经过多方面的调查研究或邀请专家做有关的咨询报告，在此根底上才选定店址和确定经营定位。
“但粗枝大叶，凭主观臆断，听任官员主观拍板等现象仍屡见不鲜，反面的教训不胜枚举〞。
商业网点布局和店址选择的科学规划有待加强，特别是外资企业任意选址问题严重，需引起重视。
第一章零售商业网点的根本涵义与特征
1.零售商业网点的概念界定
1.1零售业的定义
零售业是以向最终消费者提供所需商品和效劳为主的行业。
它与批发业相对，是直
接面对终端消费者，对居民生活和国民经济具有重要作用的包容众多业种和业态的一大
类行业。
然而，零售业的可见性主要表现在它的各类业态上。
从2004年10月1日起，国家质
量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会联合公布的新国家标准?
零售业态分类?
〔GB/T18106-2004〕开始实行，提出了我国零售业的经营模式主要包括以下两种：
有店
铺零售业态和无店铺零售，也就是广义的零售业。
狭义的零售业指的是以有店铺形态的
零售业态形式出现的零售业，不包含电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭和购
物这五种业态形式，是可见的、有形存在的业态方式。
2.零售业空间布局的定义
所谓零售业的空间布局就是指零售业的各类业态、业种及其相应的商业设施在一定
地理范围内网点的分布和聚集，这是地理空间的范畴。
根据彭德胜在?
北京崇文区商业
布局开展模式与开展方向?
的观点，零售业空间布局也即狭义的商业布局大体可分为三
种模式：
一是商业街开展模式，二是分散商业网点模式，三是商业组团开展模式。
2.1商业街开展模式：
其特点是零售业商业设施沿街分布，具有一定规模，购物者
沿街购物，商家易形成规模效益。
它一般适用于车流量不大或禁止机动车行驶的街区。
2.2分散商业网点模式：
其特点是零售业商业设施分散布局，居民可就近购物，但
难以形成规模效益。
它一般适用于社区内部的零售业布局。
2.3商业组团开展模式：
其特点是零售业商业设施集中成片布局，规模宏大，易于
组织和集散交通，吸引人流。
它特别适用于商业、金融和贸易十分兴旺的地区。
以上几种模式是零售业空间布局的微观研究。
而本文中研究的零售业空间布局是整
体宏观的研究，即在一定区域内零售单位产生的整体效劳力是不是足够满足居民生活和
需求的，用经济学的角度说明整个海口市的零售业空间布局问题。
3.零售业空间布局合理性的界定
城市零售商业布局的合理性，不仅对城市经济的开展、流通资源的合理配置、居民
消费需求的满足发挥了重要作用，而且对周边中小城市〔镇〕零售商业布局的形成起示
范和引导作用。
根据宣红岩在?
城市零售商业布局成因探析?
2中的观点，零售业空间
布局的合理性就是要实现多层次的、疏密得当的、方便购物的各类商业区并存的状况。
它主要需要解决好两个方面的问题：
一是与零星分散的购置特点相适应，接近顾客，方便消费；
二是适度集中，实现规模效益。
零售业空间布局的合理性既要实现顾客让渡价值的
最大化〔顾客在购物中获取的全部价值和购物总本钱之比〕，又要实现商家经济效益的
最优化，是这两种经济力量综合作用的结果。
借鉴同行的研究成果，本研究零售业空间布局上的合理性是指：
第一，在数量上配套的零售业设施要同人口相均衡；
第二，在质量上要同人均购置力均衡；
第三，主城区和周边郊区县要均衡，做到城乡统筹开展；
第四，在各个郊区县之间也要均衡，不能重近郊、轻远郊。
从动态来讲，第一，商业设施布局的变化要与城市人口迁徙的方向和节奏相协调，
即方向上一致或相近而不是相反，节奏上呈现相同或相近而没有太大的落差；
第二，商业设施布局与城市根底设施的建设及布局的调整相适应；
第三，某个新建或新规划区域的商业布局可以在一定程度上具有超前性。
4.选取指标的界定
根据数据的可得性，本研究所针对的零售业空间布局对象是狭义的零售业，即具有
有形店铺零售性质的零售业各业态和业种，主要指大中型商店、连锁经营企业、大型购
物中心等具有商业统计特征的零售业法人单位数量，不包括初级农贸市场、流动摊位、
食杂店、批零兼营的市场等不被纳入年度统计范围内的设施。
第二章零售商业网点分布研究的理论与实践
1.中心地理论
中心地理论又称“中心地学说〞，是探讨城市内部空间布局优化的区位理论。
其奠
基人是德国地理学家克里斯塔勒〔W.Christaller〕，德国经济学家廖什〔A.L?
sch〕那么继
承和开展了这种理论，从而开辟了人文地理计量运动的先河。
1.1克里斯塔勒中心地理论
克里斯塔勒中心地理论的根本思想
克里斯塔勒中心地理论的根本思想是根据中心地的等级来确定市场区的空间组织
结构。
其理论前提是：
①中心地分布的区域为一个均质的平原，人口分布均匀。
②具有统一的交通系统，且同一规模的所有城市，其交通便利程度一致，运费与
距离成正比。
③消费者都到离自己最近的中心地购置商品。
④相同的商品和效劳在任何一个中心地价格和质量相同。
⑤中心地职能在同一中心地集聚。
克氏认为，中心地是供给中心商品职能的布局场所，在一定的条件下，同级中心地
呈现出三角形分布，市场区呈现出正六边形。
不同商品的效劳范围不同，昂贵的商品服
务范围越大，提供职能越多，中心地的等级越高，反之越低。
提供昂贵的商品效劳职能
的中心地也可以提供廉价的商品效劳职能。
中心地的分布形态受市场因素、交通因素和
行政因素的制约，呈现出k=3，k=4和k=7的等级体系模式。
1.1.2克里斯塔勒中心地理论的意义与存在问题
克里斯塔勒中心地理论是城市地理学和商业地理学的根底，它不仅探讨了城市等级
的划分原那么，而且开辟了商业和效劳业的区位选择、开展规模和空间结构研究的先河，
在区域规划和城市规划中都得到了很好的应用。
但克氏的中心地理论也有许多不完善的地方，比方克里斯塔勒在研究中只重视了商
品供给范围的上限分析，缺乏对商品的供给下限的考虑；在中心地系统中，k值在同一
系统中保持不变；把消费者看作“经济人〞，认为其首先是利用离自己最近的中心地；
无视了集聚效益；缺乏对需求增加、交通开展和人口变化对中心地系统变化的研究。
1.1.3中心地理论在商业布局中的应用
按照德国地理学家克里斯塔勒所提出的“中心地学说〞思想，假设所研究的区域
内人口作均匀分布；区内居民购置力大体亦为均匀；向区域内任一方向的交通可达性相
等，消费者购物活动遵循最短距离的原那么，那么区内任何一个商店或效劳企业，任何一个
商业中心，所拥有的理想的销售和效劳范围——市场区当是圆形。
但实际上因为一个地区往往具有几个商业中心，一个居民区也会有多家商店，如
每个商业中心，每家商店的市场区都是圆形，彼此相切而不重叠，那么圆与圆之间必将留
有空档，居住在这空档区的居民势必购物不便。
假设要不留空档，圆与圆之间必须重叠，
把重叠区交点连成线，便形成一个圆内接多边形。
考虑到市场区的形状一要符合使市场覆盖面积尽量增大的要求；二要符合使各个
市场区之间不留空档的要求；圆形及正八边形覆盖面积固然最大，但整个地域必然要留
下空档；正方形及等边三角形那么包揽的地域又太小，只有六边形既符合覆盖面积尽量大、
又不留空档的要求，故可做市场区最正确形状。
当然，由于各地客观形成、存在的自然、社会经济条件往往呈现出某些不均匀性，
从而产生一些变异，正六边形的市场区往往演变为异形六边形，但这仍然符合商业活动
地域细胞的根本分布规律。
1.2廖什的市场区位理论
中心地理论的另一位开拓者是德国经济学家廖什，廖什和克里斯塔勒几乎是同时，
但是又完全独立地发现了内容相似的中心地系统。
廖什首先探讨了只供给一种商品时的区位空间均衡过程。
他从研究均质平原上某
一农户啤酒生产状况入手，并考虑到多数农户竞争情况下的生产情况，提出单一职能个
体的市场区域是圆形市场区域，而全体的市场区域那么为蜂窝状的正六边形结构。
廖什通过与克氏类似且更为严密的推导，也证明六边形结构是市场区最理想的形
式。
廖什把最低级职能的门槛需要转换成满足消费者需要的半径，建立起能够覆盖整个
平原的最低级职能的六角形市场区网格。
廖什把这个市场区网络定义为根本网格。
他认为，每一种商品总有一个最适合的市场区，某一个地区一般来说是多种商品
的销售市场；同一区域内，由于多种商品运输距离的不同，那么销售量也不相同。
因此每
种商品都有三种特征：
销售区、可能的运距和必要的销售量。
每种商品具有不同大小的
销售区，有多少种商品就有多少个六边形的市场区，并组成一个复杂的彼此叠在一起的
市场区网络，这就形成市场网。
3
综上所述，中心地理论经过廖什等多人的补充和修正，更加接近于实际情况，尽管
还存在一些明显的局限性，但其根本理论、原那么和方法在商业网络布局中可以得到广泛
的应用。
2.商业中心空间模式
2.1加纳模式
格蒂斯〔Gertis〕在1961年首次将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中，
通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律，证实了城
市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。
到1966年，加纳〔B.J.Garner〕
进一步对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。
加纳模式的主要内容包括：
①高门槛的经济活动〔如百货、服装、珠宝等〕，往往靠近地价峰值区，占据着地
租最高的城市土地，在其周围，按门槛递减顺序排列着其他职能活动，如银行、餐馆、
面包店、家具店、家用电器店等。
②任何商业中心的核心区，总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所
占据。
③随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区，在
商业中心的边缘地带布局。
④在任何一级商业中心的典型职能中，每一项职能的次序也是按门槛上下的顺序排
出的。
加纳的商业中心模式把高门槛职能与支付租金的能力等同起来，通过区分地区、
社区和街区商业类型，建立了不同等级商业中心的空间模型。
当然加纳理论也有其缺乏之处：
商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，
而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。
针对这些缺乏，道宁〔P.
B.Downing〕进一步阐述了土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的
不规那么状况等对城市商用土地地租的影响，使加纳模式更加合理客观。
加纳模式是在土
地价值论思想的根底上建立起来的，表达出了地价对商店布局的影响，对合理布局商业
网点具有一定的指导意义。
2.2卡瑞四边形模型
在商业中心地等级研究过程中，卡瑞〔Kurry〕发现廖什理论中的空间界限过于模
糊，另外在大城市内的中心职能过分集中。
他从时间的角度来考察消费者和供给者的行
为，根据购置频率和购置量、商品存量、销售周转数和交通的方向性，建立了与现实比
较吻合的城市空间模型。
卡瑞认为，对于左右对称的城市空间，具有所有商品和效劳职能的中心地将在城市
中心区布局；对于非对称的城市空间，高级中心地不在中央集中，而是呈点状或带状分
布。
因为现实中的都市交通呈四边形格子状开展的情况较多，卡瑞在充分考虑城市内部
交通线路的作用下，逐渐构建了K=2，K=4，K=5，K=9的中心地四边形系统模型。
四边形的中心地区位模型与六边形的中心地区位模型的差异在于，市场地域是正方
形，商业中心地配置呈正方形格子状。
即中心地位于正方形格子的交点上。
这样的点是
商品或效劳需求者即消费者的居住点，同时也是商业中心职能布局的潜在中心地。
3.城市地域结构模式
商业设施是城市地域结构的组成局部，城市地域结构的变化在很大程度上影响着
城市的商业布局。
对于现代化城市地域结构的模式的研究，早期曾有美国学
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