监理方案.docx
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监理方案
第二章、项目建设监理方案
第一节首期建设项目内容及概况
1、项目名称
珠海温泉旅游度假村
2、用地面积
首期开发用地面积约1.0~1.5km2
3、建设目标
以市场为导向，以经济效益为中心，把珠海温泉度假村开发建设成国家一流的综合性旅游休闲温泉度假区，为秀丽的花园海滨旅游城市——珠海市增添一个旅游休闲度假新亮点。
4、首期建设项目及概况
（1）酒店建设：
五星级主题式度假酒店一栋，客房数为500间，每间客房面积适中，并设有外阳台。
（2）温泉
温泉是整个项目中最重要的天然资源，要力求体现温泉的保健功效并作为一种水体资源引导游客参与各种娱乐活动，突破温泉传统上的“浸”和“泡”的方式，通过水池的环境、层次、色彩、声、光、电等变化，凸显温泉的多样性和文化内涵及鲜明的时代特征。
温泉接待规模：
同时段能接待人数为780人，其中：
A、公共温泉地区：
同一时段接待量600人次，包括：
△天然温泉强力按摩地区
50多种温泉水冲力按摩理疗（不同的速度、部位）分两个池，同一时段接待量100人次。
△天然温泉物理疗池区
20种天然中草药、香草、香花浸泡温泉，室内及室外各占一半，共设20个池，同一时段接待量80人次。
△天然温泉浪漫情侣池区
设36个不同特色的温泉池，分布在奇石花草丛中，室内及室外各占一半，做隐蔽式设计。
同一时段接待量72人次。
△天然温泉瀑布戏水区
人间仙境溶洞区，内有温泉瀑布、溶洞温泉、地下池，夏季有避暑效果。
室外、室内比例为2：
1。
同一时段接待量200人次。
B、女士温泉专区
同一时段接待量80人次，以中、小池为主。
C、私人/商务专用温泉区
设室内温泉包间，内设私人池、棋牌、茶道、按摩、更衣室等，采用时租服务，主要针对高收家庭及商务人员。
同一时段接待量为100人次。
D、桑拿/按摩
天然温泉保健桑拿/理疗按摩中心分设男宾和女宾部，共50间贵宾房和50间普通房，內含收费、面积、设施、服务等功能，装修标准方面应有所区别。
贵宾房内设有干蒸或湿蒸室，按摩室（一人一房）；普通房只设按摩服务（两人一房）。
同一时段接待量100人次以上。
桑拿区设冷热水池各两个，干湿蒸各两间，分设于男、女区中。
同一时段接待量35-40人次。
E、休息厅
同一时段接待量100人次，面积600-700平方米。
F、绿化
在温泉池之间应有适当的空间，种植树木花草，设置休息地方。
（3）娱乐设施
设置内容
包括水上乐园、滨海活动、陆上娱乐三个项目。
经充分利用海水、净化海水和淡水，做足“水”文章。
（A）水上乐园项目
设置一个中型的新颖的水上乐园项目，并尽可能兼顾一年四季均可使用。
建议项目见下表：
项目
内容
室内/室外
容纳人数
水上冲浪池区
水浪高1.2米，可用作游泳池
室内
200
水上儿童戏水区
儿童戏水池
儿童滑水梯
儿童托管区
室内
100
水上漂流区
水深大于1米
室内+室外
100
滑水梯（4种）
封闭式管道
快速型（单人）
开放式管道1
开放式及封闭式管道
（除快速型滑水梯外，其他均可以供双人及多人玩耍）
室内+室外
400
滑水梯过山车
类似陆上机动游戏
室外
150
多层综合水上游乐场
适合大人、小孩，内有多种小项目，如：
吊桥、喷射水枪、滑水梯等
100
旋转型水管
刺激、新奇的娱乐项目
室外
150
（B）滨海活动项目
△在海堤内建造一个人造沙滩海水浴场，面积约3000~4000平方米。
△水道小船（或水上单车）贯穿于第一期内的部分景观。
△生态海堤：
供游客休闲、散步。
△海滨缓跑径：
包括行人道和自行车道。
△海上栈道：
在海上可修一条长约50米、宽给5~10米的栈台，向海延伸，设有小型餐饮、咖啡室、酒吧、垂钓、游船码头等。
△海滨烧烤场：
设有50个烧烤炉。
△游船、游艇及码头。
（C）陆地上项目
设施
室内/室外
数目/容纳人数
歌舞厅Disco及卡拉ok
室内
100人及约10-15间卡拉ok房
电子游戏室
室内
50人
麻将棋牌室
室内
30张麻将台
儿童游乐托儿所
室内
70人
网吧
室内
30人
高尔夫练习场
室外
15位，约3万平方米
户外表演剧场：
临时/短期性的表演如魔术、杂耍、舞蹈、演唱等。
室外简易
300人
激光喷泉小广场
室外
不设座位
水路野战营地
室外
6个野战区域
绳网阵（分不同难度）
室外
50人
在娱乐板块中，设一个快餐式的饮食广场，同一时间可接待300人。
（4）保健设施
针对人们对身体健康的重视、爱美心理以及港澳地区体验收费高、不方便而设置一个设备先进、功能齐全的检测中心。
设置内容：
在康体保健板块共设立3个中心，分别是：
△健康检测中心（包括亚健康检测）
△康体运动中心
△美容减肥中心
健康检测中心设有：
a、西医全面的身体检查
b、中医理疗及特色中医诊疗
c、亚健康检测、诊疗
d、牙科：
超声波洁牙、牙病治疗
美容减肥中心
引进先进的医疗设施和减肥方法，进行科学的美容减肥理疗。
建筑面积：
健康检测中心和美容减肥中心的面积约4500平方米，包括约20个体验科室，中、西医小门诊室3个，美容室1个，减肥中心1个以及接待、导医、休息、沐浴更衣、急救室等配套设施。
康体运动中心
设有健身运动、康复训练、运动测试。
项目设置见下表：
项目
数量
健身器械室
1
健美操、瑜迦室
1
攀岩
1
网球场
4
羽毛球场
3
乒乓球台
4
沙弧球台
6
男、女更衣沐浴室
各一个
男女洗手间
各一个
康体运动中心的面积为3500平方米，可临时调整成为会展场所。
健康检测中心和康体运动中心可在同一建筑物，也可分为两幢建筑物，由设计师提出方案。
（5）行政、生活、后勤设施
珠海平沙温泉度假村有工作人员2600人，并设有完整的配套设施，以保障正常营运的需求，主要有：
项目
数量
说明
客用停车场
250个
包括30个大型巴士
20个中型巴士
200个私家车车位
自用停车场
20个
员工宿舍
450间
6人/间，双层床，每层楼设有公共卫生间、盥洗间、沐浴间
另设有阅览室、活动室、小商店、医务室、洗衣间、饭厅（同时用餐200人）
高级员工宿舍
50间
1人/间，内设卫生间
酒店员工餐厅
1个
同时用餐300人
商店（客用）
30间
部分属移动式，设在室外活动区
综合洗衣店
1个
主要供酒店、桑拿、按摩项目用，满足整个度假村的需要
仓库区
储物，存放机械、工具等
垃圾站
厕所
指室外活动区小型厕所
银行营业所
1个
综合办公楼
建筑面积4000平方米
内有饭堂（同时用餐400人）
保安管理
花圃
1个
第二节首期工程项目总控计划
一、总控计划安排表
任务名称
开始时间
结束时间
累计工日（天）
一、项目前期工作
2002年12月10日
2004年3月30日
477
1、场地四通一平
2002年12月10月
2003年4月30日
142
2、优选设计单位并进行首期工程方案，初步扩初及施工图设计
2002年12月1日
2004年3月30日
486
3、整体项目报建
2003年3月1日
2003年8月1日
154
二、五星级酒店主楼工程
2003年3月1日
2005年5月30日
822
1、五星级酒店项目咨询阶段
2003年3月1日
2003年4月30日
61
2、五星级酒店项目施工招标
2003年5月1日
2003年6月10日
41
3、五星级酒店项目主体施工
2003年6月20日
2004年5月30日
346
4、五星级酒店项目室内装修施工单位招标
2004年3月1日
2004年4月1日
32
5、五星级酒店项目室内装修施工
2004年4月10日
2005年12月10日
245
6、五星级酒店项目配套及调试
2004年11月1日
2005年2月10日
102
7、五星级酒店项目工程验收
2005年2月10日
1005年2月28日
19
8、五星级酒店项目试业
2005年3月1日
2005年5月30日
91
三、行政、生活、后勤项目
2003年9月1日
2004年7月20日
324
1、行政、生活、后勤项目施工招标
2003年9月1日
2003年10月20日
50
2、行政、生活、后勤项目施工阶段
2003年11月1日
2004年7月1日
244
3、行政、生活、后勤项目配套
2004年6月20日
2004年7月20日
31
4、行政、生活、后勤项目工程验收
2004年7月1日
2004年7月20日
20
四、保健康体项目
2004年3月1日
2005年5月10日
456
1、保健康体项目咨询阶段
2004年3月1日
2004年4月30日
61
2、保健康体项目施工招标
2004年5月10日
2004年6月20日
42
3、保健康体项目施工阶段
2004年7月1日
2005年2月10日
225
4、保健康体项目工程验收
2005年2月15日
2005年2月28日
14
5、保健康体项目配套及试业
2005年3月1日
2005年5月30日
91
五、温泉娱乐项目
2004年5月20日
2005年5月30日
376
1、温泉娱乐项目咨询阶段
2004年5月20日
2004年7月20日
62
2、温泉娱乐项目施工招标
2004年7月10日
2004年8月20日
42
3、温泉娱乐项目施工阶段
2004年9月1日
2005年2月20日
170
4、温泉娱乐项目工程验收
2005年2月21日
2005年2月28日
8
5、温泉娱乐项目配套及试业
2005年3月1日
2005年5月30日
91
六、首期建设项目竣工综合验收
2005年产5月10日
2005年5月25日
16
七、招收员工及培训计划
2004年8月1日
2005年2月1日
185
二、工程总控计划横道图（见下页）
第三节建设项目咨询工作和监理工作主要内客
一、建设项目咨询工作内容
包括项目前期及可行性研究阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工结（决）算及项目后评估阶段等五个阶段以及其它相关咨询业务。
咨询工作接受委托人的委托，可从事建设项目全过程或某阶段的咨询业务。
（一）项目前期及可行性研究阶段的咨询工作
1、建设前期阶段咨询工作内容：
（1）建设场地勘察和环境调查；
（2）投资项目的决策咨询、编制项目可行性研究报告；
（3）初步设计的技术可行性分析；
（4）与业主讨论编制设计任务书；
（5）设计任务书的核查与调整；
（6）编制总体资金和阶段性资金使用计划；
（7）负责项目管理课题的前期准备和各项筹建申报等咨询工作。
2、收集和熟悉有关咨询依据
（1）国民经济发展的长远规划，国家经济建设的方针政策、任务和技术经济政策；
（2）项目建议书和咨询合同委托的要求；
（3）有关的基础数据资料，包括同类项目的技术经济参数、指标等；
（4）有关工程技术经济方面的规范、标准、定额等，以及国家正式颁布的技术法规和技术标准；
（5）国家或有关部门颁布的有关项目前期评价的基本参数和指标。
3、咨询成果文件的校审
（1）确保咨询成果文件的真实性和科学性。
咨询单位在具备充分咨询依据的基础上，按客观情况实事求是地进行技术经济论证，技术方案比选，确保项目前期咨询及可行性研究的严肃性、客观性、真实性、科学性和可靠性；
（2）项目前期及可行性研究内容应符合并达到国家及相关政府主管部门的现行规定与要求，项目齐全、指标正确、计算可靠。
工程效益（经济效益、社会效应、环境效益）分析方法正确，符合实际，结论可靠。
4、准确确定项目造价控制目标值
随着项目建议书、初步可行性研究、可行性研究的不断深入，咨询单位所编制的投资估算应根据各阶段特点不断深化，并形成项目造价控制的目标值。
（二）项目设计阶段咨询工作
1、项目设计方案的技术经济比选、价值分析、设计概算的编制或审查、施工图预算的编制或审查、项目资金使用初步计划的编制。
目的是通过工程设计与工程造价关系的研究分析和比选，确保设计产品技术先进，经济合理。
2、收集和熟悉有关咨询依据
（1）各设计阶段设计成果文件及相关限制条件，包括项目可行性研究批文、建设项目设计所采有的技术与工艺流程、建筑结构形式、技术要求、建筑材料的选用标准及项目所涉及的规划、配套等限制条件；
（2）编制或审核概算、预算所需的相关基础资料，包括参考选用的定额、市场造价数据、相似项目技术经济指标；
（3）与项目有关的其它技术经济资料。
3、咨询成果文件的校审
（1）对不同建设方案应进行充分的技术经济比选与优化论证，具有准确的分析与评价资料，确保所推荐的方案经济合理、切实可行；
（2）工程概算与预算编制的工程数量应基本准确、无漏项；概算与预算深度应符合现行编制规定，采用定额及取费标准正确，选用的价格信息符合市场状况，计算无错误，经济指标分析合理，计价正确；
（3）概算与预算的咨询成果文件内容与组成完整，应包括编制说明、总概（预）算书、综合概（预）算书、单位工程概（预）算书及相关技术经济指标和主要建筑材料与设备表；依据齐备，附表齐全，深度符合规定要求。
（三）项目招标阶段咨询工作
1、策划建设项目招标方式、编制招标文件（含评标及标准、实物工程量清单）、编制标底、提供评标用表格和其它资料、起草评标报告、起草合同文本并参与合同谈判与签订。
其目的是依据合适的建设工程招标程序，通过施工合同来确定工程的施工合同价。
2、收集和熟悉有关咨询依据
（1）有关建设工程招投标的法律、规定、程序、要求等内容；
（2）项目的实施要求，包括工程拟招标的方式、范围；
（3）编制招标阶段咨询文件所需的基础资料与相关的设计成果文件（包括满足招标需要的图纸及技术资料），建设项目特殊条件等；
（4）与建设项目招标工作相关的其它资料。
3、咨询成果文件的校审
（1）确保整个招标阶段的咨询服务工作应在独立、公平、公正、科学、诚信的状态下开展；
（2）建设项目招标方式、招标文件及施工合同应符合国家相关法规要求并满足项目本身的特殊条件，确保拟采用的招标方式切实可行并能达到预期目标；
（3）工程招标文件和施工合同文件和格式和种类应符合项目要求，内容构成齐全，所涉及的计价依据完备，工程价款的计量、计价及支付方式等清晰合理；
（4）招标文件含工程量清单的，应有对应的工程量计算规则，清单分类合理，报价项目内容描述清晰明了、计量正确，清单表式齐备，深度符合有关规定；
（5）建设工程招标标底应在概算或施工图预算的基础上编制，内容应与招标范围相一致，计工时应考虑到项目的特殊条件及市场竞争状态。
内容一般包括编制说明、工程量计算、市场单价、合价及其它相关的施工费用。
标底应依法保密。
（四）项目施工阶段咨询工作
1、项目施工阶段的主要工作∶工程款使用计划的编制与工程合同管理、工程进度款的审核与确定、工程变更价款的审查与确定、工程索赔费用的审核与确定；工程建设投资风险分析、有关工程建设的其它专项技术咨询服务，其目的是以工程合同为依据，达到全过程确定与控制工程造价的目标。
2、收集和熟悉相关咨询依据
（1）施工合同，特别是工程造价的计价模式、工程进度款的结算与支付方式等内容；
（2）编制施工阶段咨询文件所需的基础资料，包括设计图纸与技术资料、合同计价的相关定额、标准等；
（3）与建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等沟通协调，并确定作为工程结算计价依据的相关设计变更、现场签证等的程序与职责。
3、咨询成果文件的校审
（1）工程款使用计划应在合理的施工组织设计及工程合同价款的基本上编制，编制内容应与工程合同确定的工程款支付方式相一致，在设计或施工进度变化较大的情况下应按需进行动态调整；
（2）工程进度款的审核与确定报告应符合施工合同相关支付条款的要求，所套用的计价项目应正确，工程量的核定应与施工进度状况相一致，中期付款报告的签发程序及时间应符合施工合同要求；
（3）工程变更与工程现场签证审核的依据应充分，设计变更手续、签证程序应齐全，内容与实际情况应相符，所选用的计价方式应合理并符合施工合同规定，工程变更的数量（包括核增与核减）应考虑全面。
（五）项目竣工结（决）算及项目评估阶段咨询工作
1、项目竣工结（决）算及后评估阶段的主要工作
编制建设工程竣工结（决）算报告、竣工项目可行性后评估分析。
其目的是反映建设工程项目实际造价和投资效果。
2、收集和整理核对相关咨询依据
（1）建设工程项目的概况，包括名称、地址、建筑面积、结构形式、主要设计单位与施工单位等内容；
（2）项目经批准的概算或相关计划指标、新增生产能力、完成的主要工程量等内容；
（3）竣工验收资料，包括经认可的竣工竣工图纸、相关施工合同文件、施工过程中所发生的所有设计变更、签证材料及施工单位编制的竣工结算申请资料；
（4）涉及项目后评估咨询工作的，还需收集建设工程从开工起至竣工止发生的全部固定资产投资资料及投产后经济、社会、环境效益资料；
（5）项目还存在收尾工程的内容、计划完成时间及尚需的资金额度；
（6）其它相关的咨询服务依据资料。
3、咨询成果文件的校审
（1）编制咨询成果文件所需依据的完备性，成果结论的真实性和科学性；
（2）项目竣工结（决）算应严格依据施工合同的规定执行，对工程量计算与计价、相关费用的核定、设计变更、工程签证的手续齐全性及与实际竣工项目状况的一致性进行审核，确保计算无误、计价正确、深度符合规定要求、计算和结论清楚、附表齐全；
（3）项目工程财务决算及后评估报告应按竣工项目实际情况实事求是地进行汇总、分析，确保咨询成果的严肃性、真实性和可靠性。
（4）咨询成果文件应符合并到国家及相关政府主管部门的现行规定与要求。
（六）其它相关咨询业务工作
包括投标报价书的编写、工程造价的信息咨询、工程造价的签证等内容。
其目的是依据造价工程师的专业知识向委托人提供专业的技术咨询服务，达到相应的咨询成效。
（七）咨询报告的格式
1、封面
应标明造价咨询项目的全称、咨询单位的全称、项目的完成日期等。
2、扉面
见表一。
3、报告简介
（1）台头：
标明造价咨询项目的全称、咨询类别名等，并注以“摘要”字样。
（2）咨询项目名称：
注明咨询项目的名称，但成果形式说明可省略。
（3）委托单位：
标明委托单位的全称（个人委托的为姓名全称），法定代表人联系人、联系电话、法定住所等。
（4）咨询单位：
标明咨询单位的全称，法定代表人、联系人、单位联系电话、法定住所。
（5）咨询人员：
枚列项目负责人、专业造价工程师、概预算人员的姓名、职称、职务、执业注册资格等情况（必要时注明分工作业情况），并方便造价工程师执业签注。
（6）咨询作业日期：
标明起止作业日期的年月日。
（7）报告编号：
注明咨询报告的编号。
（8）咨询报告结论或内容摘要（一般控制在500字以内，能说明问题并尽量简短）。
（9）落款。
造价咨询单位签章，并注明签章具体日期。
4、目录
（1）根据不同的造价咨询内容，分卷分章节/分内容依次列注造价咨询成果/报告资料的内容。
（2）列清楚成果报告的联合会内容清单。
（3）对于简短的咨询成果/报告（如3页纸以内）可以不设咨询成果/报告的目录页。
5、造价咨询成果、报告主体内容
（1）成果、报告主体内容根据不同的咨询类别内容和要求相应拟定，管理部门、行业内部有格式要求的按格式要求拟制，无格式要求的由造价咨询机构自行规定格式内容，但应符合的有关要求。
（2）无格式要求的造价咨询报告至少应完整地说明以下情况：
A造价咨询项目的概况，标明项目的主体情况和客体全貌与特征。
B造价咨询的内容。
C造价咨询的依据。
D造价咨询的过程。
E造价咨询的结果效用或建议等
（3）成果、报告的结尾
成果、报告结尾处应有咨询单位和签发造价咨询成果、报告的造价工程师的签章，署明签章年月日。
在签章部分的前面为成果、报告的附件清单，后面必要可用小字号体附注咨询单位、联系人、联系电话、地址、邮码、传真、E-mail信箱等。
（二）建设项目监理工作内容
1、工程项目监理的任务：
根据业主的建设意向，对项目建设提出规划方案的可行性论证意见，制定项目管理计划，努力为业主提高工程质量，缩短施工周期、降低工程成本，提高工程的综合效益，使业主的投资目标得以最优实现。
同时为业主提供技术、经济、法律等方面的监理意见，做好工程项目投资、进度、质量、安全目标的制订策划、组织、协调工作，全面维护业主的合法权益，为最优实现项目整体系统目标提供高智能的技术服务。
2、设计阶段监理的主要内容：
（1）协助业主提出设计要求，为业主提供设计单位的选择咨询；
（2）参与编制设计标准和评选设计方案；
（3）参与选择设计单位，协助业主签署设计合同并督促合同的实施。
（4）组织对建筑、结构、机电和IT系统等方案的论证和分析；
（5）督促设计单位限额设计、优化设计，降低工程成本；
（6）审查设计是否符合规划设计要点，满足业主所提出的功能使用要求；
（7）审查设计方案的技术经济指标的合理性，分析设计的施工可行性；
（8）对设计的质量、投资、进度进行控制。
3、施工准备阶段监理的主要内容：
（1）制订施工发包方式和方案；
（2）组织施工招标，编制与发送招标文件，编制评标定标办法，组织评审投标书，提出定标意见；
（3）审核施工图预算与标底；
（4）协助业主签订与工程有关的合同；
（5）编制项目建设总进度计划、年月进度计划和分部工程进度计划。
4、施工阶段监理的主要内容：
（1）提出选择合同类型的建议，协助业主签订相关合同；制定施工总体规划，审查承包商的施工组织设计和施工技术方案，条件具备时，下达单位工程施工开工令；
（2）检查工程使用的材料、构件、设备的规格和质量；检查施工技术措施和安全防护设施；主持协商业主处理工程变更事宜；督促承建商按规定搞好试件、材料试压、技术检测和各项技术资料及报表整理工作；
（3）定期对进度目标进行跟踪，发现偏离及时协助业主督促监理单位通知承建商纠偏；
（4）监督施工合同的履行，主持协商合同条款的变更，协调合同双方的争议，处理索赔事项；代表业主对现场工程质量、工程进度和安全文明施工进度监管。
（5）核查完成的工程量，组织验收检验批、隐蔽、分项分部工程，签署工程付款凭证；
（6）审核施工签证费用，督促承建商整理工程技术文件和竣工验收及备案资料；
（7）参于工程竣工预验收，并签署监理意见，出具工程质量评估报告；
（8）向业主提交监理档案资料；
（9）向业主建议采购的设备品牌并提出采购时间计划；
（10）定期跟踪设备采购计划的落实情况；
（11）在保修期内，负责检查工程质量状况，组织鉴定质量问题责任，督促责任单位维修。
5、施工阶段监理的主要权利
业主在委托的工程范围内，授予监理单位以下权利：
（1）选择工程总设计单位和施工总承包单位的建议权；
（2）选择工程分包设计单位和施工分包单位的建议权；
（3）工程建设有关事项包括工程规模、设计标准、规划设计和使用功能要求，向业主的建议权；
（4）工程结构设计和其他专业设计中的技术问题，按照安全和优化的原则，可向设计单位提出建议，并向业主提出书面报
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