门头管理处物业部工作手册.docx
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门头管理处物业部工作手册
目录
第一章部门组织架构2
第二章部门及岗位人员职责
一岗位人员职责3
（一）保洁部经理3
（二）保洁部主管4
（2）保洁主管的工作范围
（三）设备主管4
（四）文员
（五）专员5
（5）专员的工作范围
（六）楼内保洁5
（七）外围保洁5
（八）小夜班5
（九）水系6
（十）果皮箱清运
（十一）保洁管理制度加计分制度条例7
（十二）物业部管理制度7
（十三）保洁工作流程10
（十四）外围保洁检查表11
（十五）办公楼内卫生间检查表12
（十六）办公楼外围检查表13
第一章部门组织架构
组织架构图：
第二章部门及岗位人员职责
一、岗位人员职责
（一）物业部经理职责
1.在项目经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。
2负责制定本部门年度培训计划、管理计划、年度财务预算计划。
3.负责管理项目服务范围内清洁、生活垃圾、专项保洁、接待、回访等项服务工作。
4.参加项目经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。
6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，（客户）投诉。
7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。
8.遇有紧急事故，协助处理善后工作；
9.接受及处理客户投诉，并予记录，及向上级报告；
10.定时巡视检查楼内保洁和外围保洁情况；
（二）保洁主管岗位职责
直接上级：
物业经理
直接下级：
物业专员
1、在部门经理的组织领导下，对项目部的清扫保洁工作实施全面指导和监督管理工作同时协调各部门之间的相关工作。
2、对项目的保洁工作实施全面指导和监督管理工作，负责监督合同的执行情况。
3、按时制定工作计划，包括员工安全、工作技能等方面的培训计划，以及新员工岗前培训内容掌握岗位技能，并组织实施。
4、对外协单位进行内部管理，对员工办公环境，衣着配饰进行检查监督。
5、负责保洁员进行环境卫生工作标准及有关规定的培训。
6、监督、检查外协保洁人员、工作状态和工作完成情况，对发现的问题及时予以纠正。
7、负责环境相关设备设施的巡视检查工作。
8、认真执行过程控制，每天按质量体系认证标准对园区的环境保洁、保洁质量等情况进行巡视、检查，并进行考评。
9、针对工作实际情况对保洁工作表现每月写出评估报告，严格控制保洁人员出勤率，不定期抽查
人员出勤情况，认真执行过程控制。
10、对保洁人员的出勤情况及在岗工作情况进行监督，并纳入评估内容。
11、负责每月对外协保洁公司、服务质量进行评估工作。
12、发现并及时协调、处理园区有关环境卫生方面的事务。
13、完成上级领导交办的其他工作。
保洁主管的工作范围
1、听从物业部经理安排
2、全面负责物业部的保洁工作
3、做好保洁安排、监督、检查、整改工作
4、做好保洁人员考勤、培训、考核工作
5、做好保洁用品申购、请须、库存计划
6、指导好专用清洁设备操作培训、现场监督、维护工作
7、以身作则，带头工作，积极认真优质完成园区的保洁工作
8、关心员工，指导号员工的思路工作，增加保洁部的凝聚力
9、完成管理中心经理交给的其他临时任务。
保洁主管任职标准：
身高：
女1米6以上男1米7以上
性别：
不限
年龄：
50以内
文化程度：
高中以上
工作经验：
有保洁管理工作经验者优先
（三）设备主管岗位职责
1、负责建立健全公司设备基础档案、编制、修订、审查设备的使用、维护、保养制度，完善各项操作规程，对各项管理制度进行有效的监督。
2、解决保洁设备运行过程中的技术问题，组织设备技术攻关或设备改造；编制设备使用维护规程；抓好设备基础管理工作，为生产高效、安全顺利提供条件。
3、组织实施公司领导下达的月计划，组织开展公司的设备检查、评比、总结和检查。
4、根据岗位点检信息，编制本公司设备检修周、月、年计划，监督落实计划执行情况，组织、编制上报本公司设备材料、备件计划，负责本公司设备维修费的合理使用。
5、贯彻执行上级有关设备能源管理的规章制度和决定，总结推广有关设备管理的先进经验，组织上报各项报表工作。
6、组织对扫地车、扫雪机、水车等定期检查检验工作。
7、负责组织设备事故的抢修，原因分析及责任调查，总结教训，杜绝事故的重复发生，提交事故报告和处理意见。
8、负责材料备件的入库验收、发放的审查工作。
9、完成领导交办的临时性任务。
设备主管任职标准：
身高：
1米7以上
性别：
男
文化程度：
高中以上
工作经验：
懂机械设备经验者优先
设备主管的工作范围：
1、扫地车
2、扫雪机
3、洒水车
4、库管
5、设备人员的管理工作
（四）文员岗位职责
1.接听、转接电话；接待来访人员。
2. 负责保洁部的文秘、信息、机要和保密工作，做好保洁部档案收集、整理工作。
3. 负责总经理办公室的清洁卫生。
4.做好会议纪要。
5.负责公司公文、信件、邮件、报刊杂志的分送。
6.负责传真件的收发工作。
7.负责保洁部仓库的保管工作，做好物品出入库的登记。
8.做好公司宣传专栏的组稿。
9. 按照公司印信管理规定，保管使用公章，并对其负责。
管理好员工人事档案材料, 建立、完善员工人事档案的管理，严格借档手续。
10.社会保险的投保、申领。
11.统计每月考勤并交财务做帐，留底。
12.管理办公各种财产,合理使用并提高财产的使用效率,提倡节俭。
13..楼内保洁的管理工作和检查监督工作。
14.外围保洁的临时工作。
文员工作范围
1、保洁档案管理
2、公司内部联系
3、保洁部会议纪要
4、保洁内务
5、楼内保洁管理
6、保洁部外围机动安排
文员任职标准：
身高：
男1米7以上女1米6以上
性别：
不限
文化程度：
高中以上
年龄：
20-40
工作经验：
会办公软件和保洁工作经验者优先
（五）运河、菩提。
通惠、保洁专员岗位职责
一、严格遵守管理中心各项管理制度，加强组织纪律性，遵守请假制度，管理人员请假必须由部门经理批准，所负责区域职工请假必须上报主管批准，并合理安排本岗位工作。
二、部门经理、副经理、管理人员每周安排两次对园区环境卫生以及职工在岗情况进行联合巡视检查，包括环境、卫生、绿化、白色垃圾、水系及“门前三包”，发现问题及时处理。
三、负责所管辖区域环境卫生的检查巡视，包括路面及便道卫生、有无白色垃圾、有无卫生死角、小广告清理情况，每天不得少于两次。
四、发现问题及时提醒本区域职工进行清理，在工作中坚持原则、负起责任、注重工作方法、保证所管辖区域卫生干净整洁。
五、加强与管辖区域内各经营企业单位的联系和沟通，建立良好的合作关系，树立良好的服务意识。
六、根据北京市“门前三包”管理条例，加大对各经营企业单位“门前三包”工作检查力度，并配合各经营企业单位完善“门前三包”工作。
七、加强团队协作，做到分工不分家，工作中相互帮助，相互尊重，协调配合，培养和谐的团队精神。
八、及时掌握员工的思想动态，了解和解决员工的具体困难问题，重大问题及时上报。
九、随时接受并落实上级主管指派的各项工作，随时传达上下级情况，并做好记录。
完成管理中心领导交办的各项任务。
专员的工作范围：
1、听从保洁主管的安排，协作保洁主管处理好保洁的各项工作、
2、专员负责区域保洁的安排、自检、整改工作
3、做好区域保洁的安排、人员考勤、培训、考核
4、积极、认真、优质完成辖区的保洁工作
5、注意自己的仪容仪表、礼貌礼仪、工作情绪
6、完成保洁主管交办的其他临时任务
保洁专员任职标准：
身高：
男1米7以上女1米6以上
性别：
不限
年龄：
30-50
文化程度：
高中以上
工作经验：
有保洁管理经验者优先
（六）楼内保洁职责
（1）严格遵守管理中心各项规章制度。
（2）负责管理中心办公区域，洗手间等公共场所卫生的清扫，保持所有公共场所的卫生整洁，地面干净、无尘土、无卫生死角。
（3）负责会议室、接待室会前、会后的清扫、整理工作。
（4）负责打扫各办公室的地面卫生，清倒办公室和公用走道之垃圾。
（5）保持公共场所楼梯扶手、窗台表面无灰尘，光洁明亮。
（6）负责清扫办公大楼的公共厕所卫生及墙面、地面卫生、做到厕所清洁无异味，地面干净无
污迹、积水、纸屑，保证墙面瓷砖光亮，无水印、无污迹。
洗手池无皂迹、无污点,无污垢，做到经常擦拭，保持表面光亮、整洁。
（7）所有公共场所垃圾桶无外溢现象，表面干净无污迹。
（8）负责管理中心院内卫生维护及树木的养护工作。
（9）负责食堂日常清洁工作，保持桌面无油渍。
（10）爱护清洁工具，不得故意损坏。
（11）完成管理中心交办的其他任务。
任职标准：
身高：
女1米6以上
性别：
女
年龄：
30-50
文化程度：
高中以上
工作经验：
有写字楼保洁经验者优先
（七）保洁岗位职责
一、严格遵守管理中心各项制度，以及通惠河畔园区保洁管理制度。
二、统一着装上岗，树立企业良好形象。
三、严格遵守考勤制度，不迟到、不早退按时出勤。
四、保洁责任区域工作项目
1、负责所管辖区域内路面卫生，做到无白色垃圾，无渣土，无张贴的小广告等。
2、负责所管辖区域内便道的卫生，做到无白色垃圾，无渣土，无张贴的小广告，树坑内无杂草烟头等杂物。
3、负责所管辖区域绿化内的卫生，做到无白色垃圾，无砖头等杂物。
4、垃圾清理人员，负责园区内所有垃圾箱的清理工作（包括大型垃圾中转箱），
按时擦拭垃圾箱，保证箱体以及垃圾箱周边地面干净整洁。
5、替班人员按以上要求完成各路段工作。
五、遵守劳动纪律，坚守工作岗位，工作时间不干私活或做与工作无关的事情。
六、保质保量地完成本人所管辖区域内的保洁工作。
遇特殊情况时，听从上级领导指挥，执行各项工作安排。
七、发扬团结互助的精神，同事之间相互关心，以礼相待。
八、妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和认为损坏，不得将清洁工具和用品私借他人使用和带回家中使用，所有工具以旧换新。
九、清洁过程若发现问题，及时报告主管领导并协助解决。
十、认真完成上级主管临时交办的其他任务。
外围保洁任职标准：
身高：
男1米7以上女1米6以上
性别：
不限
年龄：
30-60
文化程度：
高中以上
工作经验：
有保洁工作经验者身体健康。
（八）小夜班保洁员岗位职责
（1）严格遵守各项劳动纪律，做到不迟到、不早退。
（2）坚守岗位，不私自离岗。
（3）严格按规定穿着带有反光标志的工作服装，注意交通安全。
（4）负责管辖范围内的道路，绿化带等公共区域卫生，发现问题，及时清理。
（5）遵守公司的各项规章制度和工作纪律，服从安排。
小夜班保洁任职标准：
身高：
男1米7以上女1米6以上
性别：
不限
年龄：
30-50
文化程度：
高中以上
工作经验：
有保洁管理经验者身体健康。
（九）水系保洁员岗位职责
1、严格遵守各项劳动纪律，做到不迟到、不早退。
2、坚守岗位，不私自离岗。
3、严格按规定穿着带有反光标志的工作服装，注意交通安全。
4、负责管辖范围内的水系，绿化带等水系周边区域卫生，发现问题，及时清理。
5、遵守公司的各项规章制度和工作纪律，服从安排。
水系任职标准：
身高：
男1米7以上女1米6以上
性别：
不限
年龄：
30-50
文化程度：
高中以上
工作经验：
有保洁管理经验者身体健康。
（十）果皮箱保洁员岗位职责
1、严格遵守各项劳动纪律，做到不迟到、不早退。
2、坚守岗位，不私自离岗。
3、严格按规定穿着带有反光标志的工作服装，注意交通安全。
4、负责管辖范围内的果皮箱，垃圾箱等果皮箱周边的垃圾清理工作和果皮箱的擦拭工作，发现问题，及时清理。
5、遵守公司的各项规章制度和工作纪律，服从安排。
任职标准：
身高：
男1米7以上女1米6以上
性别：
不限
年龄：
30-50
文化程度：
高中以上
工作经验：
有保洁管理经验者身体健康。
（十二）物业部管理制度
1、物业部经理每天最少巡查1次楼内和外围保洁的卫生情况。
天和保洁主管碰头交流当天出现的情况，有问题及时处理。
2、保洁主管每天只少巡视检查2次外围保洁的情况，包括通惠园
运河园、菩提园每天在巡查记录表上写出问题，找专员碰头交流当天出现的
情况，有问题及时处理。
3、设备主管每天对当天的设备，进行4次检查，早出发前一次，中午下班一次，上午上班一次、下午下班一次，及时填写巡查记录，有问题及时询问厂家，过保后，自己安排好人员安排，维修设备保证设备的正常使用。
4、文员每天对楼里保洁最少巡查3次卫生情况，及时填写卫生间和楼外保洁表的填写
和楼内巡查表的填写，有问题及时找保洁处理卫生情况，认真仔细填写表格，每天向经理汇报当天楼内保洁的情况。
5、保洁专员每天最少3次外围保洁的卫生情况，及时填写每日检查巡查记录，出现问题及时处理
有重大问题找保洁主管商量解决。
（十一）保洁管理制度
一、上下班做到不迟到、不早退，如发现迟到、早退现象累计3次，扣除绩效奖金50元。
二、员工上下班必须到休息室报到，由当天值班主管点名后，方可到地段工作，如不到休息室点名的，按旷工处理，点名后十分钟，必须到达指定工作地段。
三、在检查人员检查过程中如发现负责地段脏乱差，有白色污染物现象一次警告，再次发现问题扣除绩效奖金50元，发现不服从管理的人员，怀节严重的予以除名。
四、请假制度职工要保证出勤率，病假要有社区服务部以上等级医院开具的病假条，事假要提前与班组长进行请假，无故不请假者按旷工处理，遇特殊原因的特殊处理。
五、爱护清洁用具，使用的所有工具以旧换新，如发现故意损坏和丢失者，按成本价的三倍赔偿。
六、职工在工作实践内要坚守岗位，如检查员检查时发现人员不在岗，一次说服，二次警告，三次扣除绩效资金50元。
七、工作时间：
上午7：
30-10：
30
下午13：
30-16：
30（冬季）
下午14：
00-17：
00（夏季）
其中15：
00-15：
30休息
八、凡遇下雪天气，全体员工一律停休，参加扫雪工作。
（包括国家法定休息日）除特殊原因外，任何主管不得私自批假，如员工无故不参加工作，休假一天，按歇工两天处理
物业部计分制度条例
每分计20元，按违反制度情节扣除对应分数，具体条例如下：
1、上下班迟到早退扣除一分
2、休息完毕不按时到岗扣除两分
3、工作时间不在岗扣除两分
4、上下班不回休息室报到扣除一分
5、责任路段脏、乱、差扣除两分
6、工作时间扎堆聊天扣除一分
7、不爱护清洁工具扣除一分
8、不服从管理扣除三分
9、不穿着工作服扣除两分
（十三）保洁员工作流程
一、要求保洁员做到对工作要积极、主动、认真、不留死角。
做到眼勤手勤、脚勤
二、每日上午7：
30、到休息室报到，检查仪容仪表，准备进入工作岗位。
三、7：
30-9：
00清扫园区路面及便道卫生，做到干净、整洁。
四、9：
00-9：
30为员工休息时间。
五、9：
30-10：
30园区内路面复查一遍，随手捡拾果皮、纸屑等杂物，保持园区路面整洁。
六、每日下午1；30到休息室报到，准时进入工作岗位。
七、1：
30-3：
00清扫各自管辖区域内卫生。
八、3：
00-3：
30为员工休息时间。
九、3：
30-4：
30回各自路段清扫路面、便道及垃圾桶周围卫生。
一十、认真完成本部门的卫生工作，突出一个净字，消灭死角，努力为园区创造一个美好的生活环境。
保洁部楼内工作流程
上
午
7:
30—8：
00
地面推尘及擦拭工作
1.地面干净、无尘土、无卫生死角。
2.保持公共场所楼梯扶手、窗台表面无灰尘，光洁明亮。
3.卫生及墙面、地面卫生、做到厕所清洁无异味，地面干净无
4.污迹、积水、纸屑，保证墙面瓷砖光亮，无水印、无污迹。
洗手池无皂迹、无污点,无污垢，做到经常擦拭，保持表面光亮、整洁。
8:
00—8:
30
卫生间清理
8:
30—9:
00
会议室、接待室的卫生情况
9:
00—9；30
巡视整体卫生和收垃圾
9:
30—10:
：
00
墩楼道
10:
00—10:
15
休息
10:
15—10:
45
清理所有垃圾桶和卫生间
10:
45—11:
15
楼梯擦拭和公共区域的卫生
11:
15—11:
45
吃饭
11:
45—12:
00
地面推尘巡查工作
12:
00—13:
30
休息
下
午
13:
30—14:
00
地面推尘及擦拭工作
14:
00—14:
30
卫生间清理
14:
30—15:
00
会议室、接待室的卫生情况
15:
00—15:
15
休息
15:
15—15:
45
墩楼道
15:
45—16:
25
巡视整体卫生和收垃圾
16:
30
下班
（十四）保洁工作检查表
（十五）办公楼卫生间保洁工作签到表
区域：
日期：
年月日
序号
进入时间
离开时间
保洁员
是否消毒
检查时间
卫生情况
检查人
1
□是□否
□好□差
2
□是□否
□好□差
3
□是□否
□好□差
4
□是□否
□好□差
5
□是□否
□好□差
6
□是□否
□好□差
7
□是□否
□好□差
8
□是□否
□好□差
9
□是□否
□好□差
10
□是□否
□好□差
11
□是□否
□好□差
12
□是□否
□好□差
13
□是□否
□好□差
14
□是□否
□好□差
15
□是□否
□好□差
16
□是□否
□好□差
17
□是□否
□好□差
18
□是□否
□好□差
19
□是□否
□好□差
20
□是□否
□好□差
21
□是□否
□好□差
22
□是□否
□好□差
23
□是□否
□好□差
24
□是□否
□好□差
25
□是□否
□好□差
26
□是□否
□好□差
27
□是□否
□好□差
28
□是□否
□好□差
29
□是□否
□好□差
30
□是□否
□好□差
31
□是□否
□好□差
32
□是□否
□好□差
33
□是□否
□好□差
34
□是□否
□好□差
35
□是□否
□好□差
备注：
1、楼层卫生间每天清洁不能少于8次，每天消毒不少于4次。
2、管理人员每天每人检查不少于两次。
（十六）办公楼外围保洁工作签到表
区域：
办公楼外围
序号
工作时间
离开时间
保洁员
日期
检查时间
卫生情况
检查人
1
□好□差
2
□好□差
3
□好□差
4
□好□差
5
□好□差
6
□好□差
7
□好□差
8
□好□差
9
□好□差
10
□好□差
11
□好□差
12
□好□差
13
□好□差
14
□好□差
15
□好□差
16
□好□差
17
□好□差
18
□好□差
19
□好□差
20
□好□差
21
□好□差
22
□好□差
23
□好□差
24
□好□差
25
□好□差
26
□好□差
27
□好□差
28
□好□差
29
□好□差
30
□好□差
31
□好□差
32
□好□差
33
□好□差
34
□好□差
35
□好□差
备注：
2、楼外每天清洁不能少于4次。
2、管理人员每天每人检查不少于两次。
序号
区域
流程
标准
责任人
1
运河园
1号
1、7:
25—7:
30准备工具、点名、安排工作
2、7:
35到达工作岗位
3、7:
35—8:
35从国粹苑东门开始往东到高小坡丁字路口，马路上的尘土、白色垃圾等杂物清理，
马路两边便道尘土、白色垃圾、狗屎、杂物等，马路两边路滑带里的白色垃圾、石头瓦块等杂物的清理工作。
4、8：
35—8:
50从高小坡路口从西往东到国粹苑东门扫尘土，捡马路上马路两边和绿化带的白色垃圾。
5、9:
00—9:
30到休息室休息
6、9:
35—10:
20到路段巡查，清扫，捡白色垃圾
7、10:
30—13:
30回家休息
8、13:
35—14:
50和上午工作流程一样。
9、15:
00—15:
30休息室休息
10、15:
35—16:
20到路段巡查，清扫，捡白色垃圾等。
11、16:
30打卡下班
1、地面干净整洁无尘土、无污渍，无垃圾，无杂物，无白色垃圾。
2、便道无尘土，无垃圾，无白色垃圾、无砖头瓦块、无树挂、无杂草等杂物
3、绿化带无白色垃圾、砖头等杂物
4、所管辖区域里的所有卫生的清理工作。
董锁柱
2
运河园
2号
1、7:
25—7:
30准备工具、点名、安排工作
2、7:
35到达工作岗位
3、7:
35—8:
50从四惠大厦东北口至高小坡丁字路口，马路上尘土、白色垃圾等杂物清理，便道无尘土砖头瓦块白色垃圾、杂草狗屎等杂物清理，
4、9:
00—9:
30到休息室休息。
5、9：
35—10:
20到路段巡查，清扫，捡白色垃圾
6、10:
30—13：
30回家休
升级会员 