第二章物业管理接管验收及合同订立.docx
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第二章物业管理接管验收及合同订立
第二章 物业管理的接管验收 与合同的订立
第一节 验收原则及分类
一、物业接管验收的原则
物业的接管验收是一个复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且还涉及到许多法规，常常出现一些实际结果与理论要求不一致的地方。
为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需掌握以下基本原则：
1原则性与灵活性相结合的原则。
所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持实事求是，做到铁面无私，特别要防止为个人利益而放弃原则的情况发生。
物业管理公司应把在验收中查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。
返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。
所谓灵活性就是在不违背原则的前提条件下，具体问题具体分析。
对于大规模的物业，难免会出现一些不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。
不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理圆满地解决接管验收中存在的问题。
2细致入微与整体把握相结合的原则。
工程质量问题对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。
大的方面如给排水管是否通畅，供电线路的正确与否以及各种设备的运行是否正常；细微之处如所用材料的性能，供电线容的大小是否恰当；电梯、空间、发电机等大型设备的检测和验收必须是在其负载运行一段时间以后进行。
整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示该物业的档次和发展
潜力。
对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标，写字楼则重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。
二、物业接管验收的分类
建筑工程项目的竣工验收可以分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收、全部工程验收。
1隐蔽工程验收
各项隐蔽工程完成后，要隐蔽前，开发单位与承建单位应按技术规范要求及时进行验收。
验收以施工图的设计要求和现行技术规范为准。
经检查合格后，双方在隐蔽工程检查记录上签字，作为工程竣工验收资料。
2分期验收
分期验收，是指分期进行的工程项目，或单元工程在达到使用条件、需要提前使用时所进行的验收。
例如住宅区，当第一批房屋建成后，即可进行验收，以使完成的建筑产品及时投入使用，发挥其投资效益。
3单项工程验收
工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时。
承建单位可向开发单位发出交工通知。
开发单位应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况等，然后由设计、承建等单位组织验收小组，共同进行交工验收。
4全部工程验收
整个建设项目按设计要求全部建成，并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。
大型建设项目的全部工程验收工作，应在做好验收准备的基础上，按预验收、正式验收的顺序进行。
预验收必须由开发单位、设计单位、承建单位及有关部门组成预验收工作组。
经正式验收合格后的物业，应迅速办理固定资产交付使用手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。
第二节 验收标准及程序
一、验收标准
工程项目竣工之后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备的合同文件和国外提供的设计文件等资料，作为验收的依据进行验收。
由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。
民用住宅验收的一般标准如下：
（1）工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。
（2）所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。
（3）上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。
照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。
卫生设备安装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。
（4）建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。
（5）整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。
经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。
二、验收程序
1原有房屋接管验收程序
（1）移交人书面提请接管单位接管验收；
（2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间；
（3）接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；
（4）对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；
（5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；
（6）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转称登记（若无产权转移，则无须办理）。
2新建房屋接管验收程序。
（1）建设单位书面提请接管单位验收；
（2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间；
（3）接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；
（4）对验收中发生的问题，按质量问题处理办法办理；
（5）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签署发接管文件。
3住宅小区综合验收程序
①住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；
②城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；
③综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；
④城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。
综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。
验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。
三、物业接管验收应提交的资料
1原有房屋接管验收应检索提交的资料。
（1）产权资料。
①房屋所有权证；
②土地使用权证；
③有关司法、公证文书和协议；
④房屋分户使用清册；
⑤房屋设备及定、附着物清册。
（2）技术资料。
①房地产平面图；
②房屋分间平面图；
③房屋及设备技术资料。
2新建房屋接管验收应提交的资料。
（1）产权资料。
①项目批准文件；
②用地批准文件；
③建筑执照；
④拆迁安置资料。
（2）技术资料。
1）竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
2）地质勘察报告；
3）工程合同及开、竣工报告；
4）工程预决算；
5）图纸会审记录；
6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
7）隐蔽工程验收签证；
8）沉降观察记录；
9）竣工验收证明书；
10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
11）新材料、新配件的鉴定合格证书；
12）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
13）砂浆、混凝土试块试压报告；
14）供水、供暖的试压报告。
四、物业移交
在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。
验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。
物业要直接移交给物业管理公司，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理公司来进行的，加之物业管理公司参与了施工监理和工程验收，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操作等。
物业要移交给物业管理公司的另一个原因在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其向业主移交时，移交者必须是物业管理公司，因为物业向业主的移交就是物业管理公司和业主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成，如签订居住管理公约，预交水电费押金，领取《物业管理手册》，知会管理条例等。
这就像造好的机车在投入运行时必须令其驶入正轨，如果一开始就出了轨，即使你有能力再使之上轨，毕竟要花许多人力和财力。
物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。
五、交接双方的责任
1为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。
按管单位应在15日内审核完毕，及时
签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，
并应及时签发接管文件。
未经接管的新建房屋一律不得分配使用。
2接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。
验收不合格时，双方协议处理办法，并
商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
3.房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同
分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当
，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。
4新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向
接
管单位预付保修保证金。
接管单位在需要时用于代修。
保修期满，按实计算，也可以在验收
接管时，双方达成协议。
建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。
5新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担
因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。
六、接管物业的善后问题
房屋竣工后，物业管理管理公司要与建设单位办理物业移交手续。
在移交验收中，如果发现
物业质量和设计问题，以及其它遗留问题，应及时提请开发建设单位和施工单位解决。
物业管理公司也可以代理开发建设单位和施工单位在保修期内的保修责任，并按规定使用委
托方提供的保修款。
由于开发建设单位租售原因造成移交后出现空置房屋，其管理服务费用由开发建设单位承担
。
办理移交手续时，物业管理公司有权向开发建设单位索取以下与物业管理有关的书面资料：
工程建设资料、各类房屋清单、出售房屋的产权范围或成本核算清单、住宅区公用设施、设
备及公共场地清单、住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期、商业用
房及其它可以用于经营的公用设施、设备和场地清单等。
第三节 竣工验收后的物业保修
一、保修的范围
竣工验收后的物业，在规定的保修期内，因施工造成的质量事故和质量缺陷，应按照建设部
1984年3月3日制定的《建筑工程保修办法（试行）》的规定进行保修。
各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下：
（1）屋面漏雨；
（2）烟道、排气孔道、风道不通；
（3）室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水；
（4）内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮；
（5）门窗开关不灵或缝隙超过规范规定；
（6）厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡积水；
（7）外墙外漏水、阳台积水；
（8）水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；
（9）室内上下水、供热系统管道漏水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落；）
（10）室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；
（11）钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求。
二、保修期限
保修期限自移交手续办理完之日起计算，根据《保修办法》下列各类工程的保修期。
（1）民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年；
（2）建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；
（3）建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期；
（4）室外的上下水和小区道路为1年；
（5）工业建筑的设备、电气、仪表、工艺管线和有特殊要求的工程，其保修内容和期限，由
使用单位和施工单位在合同中规定。
第四节 接管验收注意事项
一、物业管理企业自身的注意事项
物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。
物业管理企业通
过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。
因此，为确保今后物业
管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：
1物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收
工作。
2物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，
对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
3接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强
、整修，直至完全合格。
4落实物业的保修事宜。
根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理
企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。
5开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。
6物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。
7接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收后合格凭证，签发接管文件。
当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成
。
二、物业管理企业外部的注意事项
1接管不规范，验收不合格。
虽然国家或地方颁布了接管验收方面的一些规范，但实际操作过程中常常不能严格执行。
之所以会在接管验收中出现滥用职权的腐败现象主要原因就是接管主体没有完全进入市场，没有真正界定清楚交接双方的权、责。
即使接管后出现质量问题或发生事故，往往也不是责任方承担，而是通过更高层次的协调，各方平担风险和责任。
近几年，建设量非常大，伴之而来的是大量的有质量问题的物业，各种事故频频发生。
开发或建筑企业的这种短期行为已造成了极大的浪费。
同时，由于接管验收的不规范，有时会造成管理公司与开发或建筑企业之间的纠纷，最终受害的可能还是使用者。
2物业的接管验收牵涉到新旧体制的转移，规范难度较大。
计划体制下的房屋管理模式仍带有相当的普遍性，其机制的转换需要一个相当长的时期，无论是外部环境，还是内部素质都有待在实践中逐步改善。
一些物业管理公司是在原房管部门基础上成立的，虽然牌子换了，但实质内容没变，接管验收免不了老一套。
按公司法新成立的一些物业管理公司，在接管验收的规范化方面走得比较快，做了一些有益的探索。
3缺乏统一的接管验收合同文本。
接管验收合同订立的内容可随物业的情况或其他条件的不同而有所不同，但其基本内容，基本要求与基本形式应该有一个标准。
现在一些地区制定了一些标准合同文本，但大多都不成熟。
有些地区完全由交接双方自己拟定合同事项，难免会出现矛盾或事后的纠纷。
而且这样做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管理。
显然，物业的接管验收中的问题不仅是上述几方面，还有像监管职能不到位，消费者利益考虑较少等问题也需要引起重视。
签于物业接管验收中存在的问题，应注意抓好以下几方面工作：
①进一步完善接管验收的政策法规，文本体系，为规范交接行为创造条件。
②切实做到政企分开，转变政府职能，把物业管理公司推向市场，推进物业管理市场化。
第五节 接管合同概述及标准合同样本
一、合同的概述
（一）物业管理合同的特征
1物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务。
因此，物业管理公司因处理委托事务（如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等）所支出的必要费用，应由业主承担。
2物业管理合同是有偿的。
也就是说，业主不但要支付物业管理公司在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理公司一定的酬金。
3物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。
任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。
4物业管理合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等与一致，并不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。
5物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。
物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。
（二）物业管理合同的主要内容
物业管理合同应当载明下列主要内容：
1委托方和受托方的名称、住所；
2物业管理区域的范围和管理项目；
3物业管理服务的事项；
4物业管理服务的要求和标准；
5物业管理服务的费用；
6物业管理服务的期限；
7违约责任；
8合同终止和解除的约定；
9当事人双方约定的其他事项。
物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：
（1）物业共用部位共用设备的使用管理、维修和更新；
（2）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；（3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；（4）保洁服务；（5）保安服务；（6）物业维修、更新费用的帐务管理；（7）物业档案资料保管。
物业管理合同除了应当约定的管理服务事项外，还可以约定下列服务事项：
（1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新；
（2）业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事项。
二、标准合同样本
xx市住宅局住宅区委托管理合同书（草案）
（标准文本）
甲方（委托方）：
住宅区业主管理委员会
乙方（受委托方）：
物业管理公司
为加强住宅区物业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、
整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（
以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方
充分协商，同意签订本委托管理合同，以便共同遵守。
合同事项如下：
（一）委托管理范围及内容
（1）甲方将位于 区 路的住 宅区范围内的物业委托给乙方实
行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。
（2）管理事项包括：
①房屋的使用、维修、养护；
②区内公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房、棚
、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理；
③清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；
④公共生活秩序；
⑤文娱活动场所；
⑥便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；
⑦车辆行驶及停泊；
⑧住宅区档案管理；
⑨政策规定由物业管理公司管理的其他事项。
（二）委托管理原则
以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一的原则。
（三）委托管理形式
确定管理目标、经济指标，实行风险抵押经济承包责任制。
（四）委托管理期限
委托管理期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。
（五）双方责任、权利、义务
1甲方责任、权利、义务：
（1）依照住宅区条例和本合同规定将 住宅区委托乙方实行物业管理；
（2）监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方；
（3）按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的05%） 平方米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；
（4）给乙方提供管理用房 平方米（其中办公用房平方米，员工宿舍平方米），按微利房租金标准租用；
（5）负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
（7）对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失的，有权终止合同；
（8）负责确定本住宅管理服务费收费标准；
（9）委托乙方对违反住宅区条例和住宅细则以及业主公约的行为进行处理：
包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人进行催交、催改；
（10）协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；
（11）政策规定由甲方承担的其他责任。
2乙方责任、权利、义务：
（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
（3）根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；
（4）接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；
（5）以住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
（6）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置屋村管理处；
（7）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
（8）负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。
每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；
（9）有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理；
（10）在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；
（11）开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；
（12）有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
（六）管理目标和经济指标
（1）各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后年内达到标准。
（2）确保年完成各项收费指标万元，合理支出万元，乙方可提成所收取管理费的%作为经营收入。
（七）风险抵押
（1）乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币元，作为风险抵押金；
（2）乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及
银行活期存款利息；
（3）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失；
（4）如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
（八）奖罚措施
（1）在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额%奖励乙方。
（2）如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币元（全国）、元（省）、 元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
（3）如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任；
（4）如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币至元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；
（5）由乙方管理不善或重大失误，造
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