中小房地产企业融资困境及对策研究.docx

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中小房地产企业融资困境及对策研究

摘要

在我国市场经济体制改革的进程中，房地产行业已经逐步发展为市场经济的重要组成部分，成为推动国民经济增长的重要动力。

但同时，中小房地产企业内部很多问题也凸显出来，其中融资困境问题表现得尤为突出。

近年来中小房地产企业得到长足发展，为促进市民就业，为拉动经济发展做出了巨大贡献,但部分中小房地产企业融资问题现象层出不穷，不仅影响了企业的发展，还破坏了国家经济的稳定。

因此，笔者以我国中小房地产企业融资困境为研究对象，描述我国中小房地产企业融资困境的现状，指出融资环境约束、历史特征约束等是我国中小房地产企业存在的主要融资困境问题。

运用相关理论深入分析我国中小房地产企业融资困境问题的成因，指出企业有形资源实力不强、企业无形资源竞争力较差、自有资金严重不足、融资渠道过窄是导致我国中小房地产企业融资困境的具体原因。

在此基础上，提出了加快融资多元化进程，加快融资政策的支持措施的多样化，努力提高企业自身的力量解决中小企业融资困难的中小房地产。

【关键词】中小房地产企业融资困境融资渠道

Abstract

IntheprocessofeconomicreforminChina'smarket,therealestateindustryhasgraduallydevelopedintoanimportantpartofthemarketeconomy,hasbecomeanimportantdriverofnationaleconomicgrowth.Butatthesametime,smallandmediumrealestatecompaniesalsohighlightedmanyinternalproblems,includingtheproblemoffinancingdilemmawasparticularlyprominent.Inrecentyears,smallrealestatebusinessbyleapsandbounds,topromotepublicemployment,tostimulateeconomicdevelopmenthasmadetremendouscontributions.However,somesmallrealestatecorporatefinanceissuesemergingphenomenon,notonlyaffectsthedevelopmentofenterprises,butalsounderminethecountry'seconomicstability.Therefore,theauthorofChina'ssmallandmediumenterprisesfinancingdifficultiesofrealestateforthestudy,accordingtotheNationalBureauofStatisticsreleaseddataandsomesmallrealestatebusinessrelatedinformation,describethestatusquoofChina'ssmallandmediumenterprisesfinancingdifficultiesofrealestate,financeandenvironmentalconstraintspointedout,historyfeatureconstraintsthemainproblemisthefinancingdifficultiesofsmallandmediumrealestatecompaniesexist.Applyingthetheoryofsmallandmedium-depthanalysisofthecausesoftheplightofrealestatecorporatefinanceissues,notingthatcorporatestrengthisnotstrongphysicalresources,poorcompetitivenessofenterpriseintangibleresources,aseriousshortageofownfunds,leadingtoanarrowchanneloffinancingsmallandmediumenterprisesfinancingdifficultiesofrealestatespecificreasons.Onthisbasis,theproposedfinancingtoacceleratethediversificationprocess,acceleratediversificationoffinancingandpolicysupporttosolveourrealestatefinancingdifficultiesofsmallandmediumenterprisesinspecificcountermeasures.

【Keywords】SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprise;FinancingWays;FinancingDifficulties

1前言

1.1研究意义

目前，我国中小房地产企业融资问题形势严峻，融资问题日益加剧，若不及时解决，不仅会影响企业自身的发展，还会影响到国民经济的稳定，社会的和谐。

2014年3月31日，兴业信托房地产信托总部总监陆云在“2014房地产金融研讨会”上提到，随着房地产市场分化加剧，不同规模的房地产企业融资环境也发生不同的变化。

诸如万达、万科、绿地等优质开发商容易获得资金支持，大部分中小房地产企业优势变小，难以获得融资。

与会的专家认为部分城市的投资风险加大的同时，银行资金投放紧缩，信托等金融产品也减少融资。

2014年房地产市场将面临巨大的融资压力，中小房地产企业首当其冲。

房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产企业是我国市场经济重要组成部分，对我经济发展起着至关重要的作用。

而中小房地产企业在房地产企业中占据重要地位，能否正确引导中小房地产企业可持续健康发展将影响我国房地产行业的未来。

因此，房地产行业常常成为每年两会的重要议题，吸引着各方的高度关注。

李克强总理在2014年政府工作报告中重申中国将遏制房地产投机。

提出针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

因此，当社会发展从改革开放之初单纯追求效率逐步转移到更加注重社会公平上来时，研究如破解中小房地产企业融资困境、构建和谐房地产企业不仅是影响企业自身发展的问题，更是贯彻落实国家“以人为本”科学发展观的必然要求和进一步促进社会和谐的历史责任。

因此，笔者拟以中小房地产企业融资困境为研究对象，从中小房地产企业融资困难问题的现状和原因入手，探求适应现阶段国情和中小房地产企业内部自身发展的对策，进而引导中小房地产企业可持续健康发展。

1.2研究目的

随着我国经济快速发展，中小房地产企业的规模也随之壮大起来。

与此同时，中小房地产企业融资困境问题日渐严重。

现阶段中小房地产企业融资环境是怎样的？

融资困境的内容有哪些？

为什么中小房地产企业普遍存在融资困境问题？

如何在当前形势下探求到针对当前中小房地产企业融资困境问题的合理对策？

本文的研究目的在于对当前中小房地产企业融资困境问题进行描述，并对其产生的原因做出相应分析，在分析的基础上，设计针对性的对策。

1.3研究方法

本文主要采用定性分析方法，对中小房地产企业融资困境问题进行了分析，包括采用文献法收集资料，采用归纳法和比较法分析资料等。

采用文献法收集资料，笔者在收集资料的过程中主要收集社会学、经济学、哲学、法律学等不同学科对中小房地产企业融资困境问题的研究资料。

采用归纳法，主要是了解我国各界学者对中小房地产企业融资困境问题的研究。

在融资困境问题涉及的经济、法律等层面分析融资困境问题的本质。

如对造成中小房地产企业融资困境问题的原因归纳总结为四个维度：

企业有形资源实力不强、企业无形资源竞争力较差、自有资金严重不足、融资渠道过窄。

采用比较法，对选题涉及的社会学理论进行多维度比较综合分析，笔者在吸取前人研究的基础上，综合比较以探求解决现阶段国情和中小房地产企业内部自身发展的融资困境问题对策。

2国内外研究综述

2.1国外研究综述

国外房地产企业起步早，因此国外学者很早就开始研究企业融资理论，阿尔弗雷德·马歇尔、莫迪利亚尼和米勒、罗比切克、鲁宾斯坦、罗斯是其中的集大成者。

阿尔弗雷德·马歇尔是早期对中小企业理论进行研究的经济学家，他在《经济学原理》中将“中小企业淘汰论”思想提炼成理论。

阿尔弗雷德·马歇尔认为中小企业规模较小，在激烈的市场竞争中尝尝处于弱势地位，无法与行程规模经济的大企业竞争，存在被淘汰的风险。

MM理论是关于企业融资起源较早的经典理论，这个理由是美国经济学教授莫迪利亚尼和米勒在1958年出版的《资本成本、公司财务和投资理论》中提出。

MM理论在当时的学术界中迅速引发了强烈的回响，一举成为了现代企业融资理论发展的基石。

当时的MM理论认为如果排除交易成本、破产成本和所得税的存在且企业风险相同，那么无论企业采取资本结构都不会影响到企业的市场价值，只与企业资产和投资组合的获利能力有关。

在1963年，随着理论的研究发展，莫迪利亚尼和米勒对MM理论进行了修正，引入了企业所得税。

第一次修正后的MM理论认为，考虑企业所得税存在的情况下,企业运动债券进行融资的优点是债务利息可以用于抵税，能够提高企业价值，所以财务杠杆能够有效降低税后资本成本，提高企业价值。

在1976年，米勒再一次完善MM理论，将个人所得税纳入其中。

当企业使用债权进行融资时，因为债务利息可以在缴纳企业所得税之前相抵，所以债务融资在一定程度上可以增加企业的价值，即使由于个人所得税的作用使可以抵扣的所得税减少，但是地税作用仍然部分存在。

因此，包含企业所得税和个人所得税的MM理论的结论是，企业负债越多企业的价值越高，应进行最大比例的债权融资。

这个理论具有一些弊端是无法避免的，比如在大规模的债务融资会导致融资风险增大和随之带来额外费用的增加。

20世纪70年代，为了弥补MM理论的缺陷，经济学家在MM理论模型上加入负债的破产成本，并在负债的税收收益与预期破产成本之间进行权衡，得到最优资本结构的理论，即权衡理论。

这个理论是由罗比切克、考斯、鲁宾斯坦、斯科特、梅耶斯等在对负债的破产成本分析中提出的。

权衡理论认为，通过债务抵税的作用，企业能够增值。

但是债务上升到一定的比例后，企业可能陷入财务难题，大大增加破产的可能性，若企业破产则产生破产成本，给企业带来额外的成本。

因此权衡理论认为，最好的资本结构应当是在债务价值最大化的时候，即债务的抵税收益与债务的总成本差值最大时，而不是债务比例最大之时。

20世纪70年代以来，随着信息不对称理论的发展，许多学者开始从信息不对称角度探讨企业在融资方面的各类现存问题，优序融资理论也在当时应运而生。

该理论的代表人物罗斯在20世纪80年代就将信息不对称理论运用于企业融资结构方面的研究，他认为，企业以债务结构以及资本结构作为一种信号工具向市场传递企业内部的某些信息。

理论认为，企业的财务状况质量与企业破产概率呈正相关关系、债务比例与企业破产概率呈负相关关系，企业外部投资者由于无法获知企业内部的具体财务状况，只能通过企业当前的资本结构和债务比例来判断企业的状况，做出最终投资决策。

梅耶斯和麦吉勒夫在罗斯之前的研究成果上，考察了信息不对称在对企业融资方式的选择以及投资活动和投资方式的影响，创立了企业在融资方式选择上的优序融资理论。

优序融资理论的基本观点是，当内外部信息不对称时，

（1）企业在确定融资方式时首先或设定以个可接受的权益收益率和目标收益率；

（2）普通股融资和其他类型的风险证券融资方式在一般情况先应尽少采用，因为这类融资方式的成本较高；（3）内部融资是企业最乐于釆用的融资方式，只有在保证企业财务安全的条件下，外部融资才会被采用已解决内部融资的不足，因此，最优融资顺序是由内而外，发行风险越低越可能被采用。

根据以上基本点可知，优序融资理论的最佳融资顺序为：

留存收益融资、债权融资、股权融资等外部来源的融资，这也是该理论的灵魂所在。

总的看来，国外的研究主要以揭示融资困境的本质为目的，学者从不同方面探索影响企业融资的因素，提出解决企业融资困境问题的对策。

但由于国情的差异，时代背景的差异，当前情况下我国不能将国外的已有理论生搬硬套过来。

2.2国内研究综述

国内学术界向来重视有关中小房地产企业融资困境的研究，国内学者主要从企业外部和企业内部两方面对中小房地产企业融资困境进行研究。

企业外部方面：

林毅夫、李永军、于清治提出，导致中小企业融资困难的主要原因是国有商业银行的垄断，国有商业银行运行效率低下，经营理念落后，信贷审批程序繁琐，信用评定方法过时，他们认为有效解决中小企业融资问题的办法就是发展中小金融机构；樊纲则认为，当前我国资本市场表现为总体结构单调、一元化，缺少多元化的中介机制，市场融资渠道狭窄，导致无法高效合理分配资源。

郭涛则认为，当前我国企业资金来源单一，可用担保机构不成规模，与此同时，政府和企业的信用意识淡薄，过多的干预市场行为，导致无法发挥担保机构作用和当前信用担保体系不完善。

杨天宇提出，因为政府意图规避经济社会的风险，所以限制中小房地产企业进入市场，影响中小房地产企业融资渠道。

王西亚认为，如果政府不减少市场干预，优化职能，那么依旧无法有效解决中小房地产企业融资困境。

中小房地产企业不仅找不到适合自身的金融产品，而且在当前融资环境下也受到垄断融资的排斥。

同时，严格的金融管制阻碍了民营机构的发展，限制中小房地产企业融资。

王珊（2009）则认为，当前我国房地产市场还存在许多问题，无法为中小房地产企业提供适合发展的条件。

这就要求国家积极发展房地产金融，引导中小投资者加入房地产投资，开拓更多的融资方式，降低银行贷款风险。

反映在企业内部方面：

林慧玲提出，产权制度的障碍使企业的管理意识淡薄，降低了企业的收益，影响企业构建信用体系，从而导致银行限制其信用额度。

朱燕萍、陈昌德（2004）则认为，当前大多数中小房地产企业普遍存在财务违规现象，这是导致融资困难的深层原因。

缺乏企业内控制度、自有资金不足等都是财务违规带来的危害，不健全的产权制度也影响了中小房地产企业融资。

张洪峰则认为，中小房地产企业受限于融资渠道的一元化，导致融资成本和融资风险都大大提高，因此政府需要为中小房地产企业建立更多元化的融资渠道。

崔庆炜（2007）提出，当前中小房地产企业高昂的融资成本是由不合理的融资形势造成的，中小房地产企业无法提供有效的财产抵押，导致无法得到足够资金。

王巍（2009）认为，由于房地产行业的融资结构十分不合理，中小房地产企业的融资能力有限，政府应该建立合理的“融资、投资、回报”传导机制，从而提升企业的融资能力。

翟青云（2009）则认为，政府需要健全与中小房地产企业融资有的政策制度，积极引导中小房地产企业吸纳海外投产资金，尽可能开拓更多的融资渠道。

国内关于中小房地产企业融资困境的研究成果尚未形成完整的理论体系，该领域公开出版的相关研究性专著还较少。

中小房地产企业融资发生的新变化、融资困境的新问题以及如何采取有效对策加以破解的相关研究还不是很多。

3中小房地产企业发展概况

3.1中小房地产企业的界定和特征

3.1.1中小房地产企业的界定

中小企业是相对于同行业的大型企业比较，经营规模、资产规模和人员规模与都相对较小的经济组织。

但是对中小企业的划分准则，不同经济发展时期、不同国家、不同行业都不尽相同。

2011年6月18日，财政部、国家发改委、工业和信息化部、国家统计局联合出台了《关于印发中小企业划型标准规定的通知》，，通知划定了不同行业对中小企业的区分准则。

由于该标准由我国政府的多个部委发布，在全国的使用都具有权威性，并且完全符合我国当前经济发展的状况。

因而，本文对中小房地产企业的区分准则，采用上述《关于印发中小企业划型标准规定的通知》中对中小企业的区分准则。

3.1.2中小房地产企业的特征

①“小”“灵”“快”

“小”、“灵”、“快”指的是企业小、组织灵活、工作快捷高效。

小，指的是企业的规模，与大企业相比，中小企业的规模要小得多，企业经营者积极追求利润在很大程度上决定了企业的盈利能力。

由于所有权和管理控制操作合一，企业经营者迅速地对市场变化做出反应，不仅能迅速做出最好的决策，还使他们可以节省监督成本。

其次，中小房地产企业的员工的数量少，也比较简单和灵活的组织结构，员工的工作业绩让领导更容易发现，更容易激励员工，员工的工作效率会更高。

中小房地产企业在经营决策的灵活性和弹性，激励员工和大型的房地产企业，所以能够快速响应不断变化的市场。

②资金需要量大，而融资能力有限

房地产行业是典型的资金密集型行业，所以在整个过程当中，房地产企业开发项目或其他业务需要大批资金，包括购买土地使用权，建筑安装，基础设施，公共设施，间接成本。

融资能力是房地产企业发展的关键，与大型房地产企业比较而言，中小房地产企业在资产规模、就业人数、抵抗风险能力、融资能力等方面处于明显的弱势，因此中小房地产企业只能进行短期和中小型项目。

所以，中小型房地产企业的盈利能力也差很多，而融资能力与盈利能力的相关行很大，导致中小房地产企业进入融资能力已经无法有效的恶性循环中。

③“小而专”和“小而精”

中小房地产企业，因为他们自身规模比较小，相对有限的人员、资金、材料和其他资源，没办法通过经营多个产品来降低风险，也不可能在大批量生产某种产品与大型房地产企业进行竞争。

因此，中小房地产企业通常把有限的人员、资金和资金投资于大型房地产企业所忽略的小市场，也就是为“蓝海战略”。

聚焦于小产品的运作，并不断提高产品质量和性能，提高生产效率，力争在激烈的市场竞争中存活下来，进一步扩大规模，寻求更好的发展。

从国外相关成功经验看来，通过选择适合企业自身优势领域的市场进行专业化经营，以精求胜、以小补打，用专补缺的成长之路，这是中小房地产企业在日趋白热化的房地产市场竞争中生存和发展有效的渠道。

另外，随着生产的专业化，合作程度加深，越来越多的公司实行“小而专”“小而精”的经营模式。

④市场营销能力不足，营销效果不明显

房地产项目开发之后的营销是房地产开发的最重要的方面之一，房地产如何建立一个良好的形象，往往是房地产企业制胜的关键。

但中小房地产企业在市场营销上常常处于劣势。

例如，房地产广告需要提前投入大量的资金，而中小型房地产企业的自有资金和融资的能力是有限的；而对于专业营销人士而言，中小房地产企业不像大型房地产企业有资金和晋升空间的优势，很难留住优秀的营销人才。

因此，无论是在资金和人才方面，中小房地产企业无法与大企业竞争。

⑤品牌号召力弱、文化感知能力不强

相比大型房地产企业而言，中小房地产企业不能建立一个强大的品牌形象，其企业文化也不像大型房地产企业有很强的感应力。

然而，中小房地产企业在企业文化和品牌号召力也有自己的优势，即在局部地区，中小房地产企业更好地适应当地的文化和习俗，更好地树立品牌形象在本地市场，弘扬企业文化，在当地市场行程一定的区域竞争优势。

3.2中小房地产企业发展现状

房地产行业是国民经济的重要组成部分。

其中，中小房地产企业对经济发展也起到了显著的推动作用。

自改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革，随着城市化进程的快速发展，中国的房地产行业得到了迅速发展。

快速发展的房地产行业，刺激投资，促进消费，扩大内需，城市景观和生活条件的改善，促进建筑材料，发展金融，保险和其他相关产业，促进社会经济的发展，发挥了重要的作用。

近年来，房地产行业创造的经济占国民经济的比例越来越高，具有较大的经济增长的影响。

中小型房地产企业在房地产行业占据很大的比例，他们对国家的经济发展起到了不容小觑的作用。

据了解，截至2012年3月，中国共有超过8万家房地产企业，超过2万多家企业在建项目，按照小型房地产企业的概念，中小房地产企业数量占95%以上，换句话说，中国几乎是整个房地产市场上充斥着中小房地产企业，中小房地产企业在房地产市场发挥重要作用。

我国对房地产行业制定了一系列调控政策，经济基础相对薄弱的中小房地产企业首当其冲。

自2003年以来，我国的房地产市场经过调控和无数争议中螺旋式发展后，为了促进我国房地产业的可持续健康发展，我国近几年来加强了对房地产市场的宏观调控。

在宏观调控的影响下，房地产行业的发展受到了较大的限制。

另外，不少购房者知道国家的相关房地产市场政策后持观望态度，不愿过早购买。

这些因素共同作用下，房地产市场在一个非常低迷的状态下发展。

在如此恶劣的市场环境中，在短期内，那些资金雄厚、管理规范、建立有效风险防范机制的大型房地产企业受到市场影响的可能性相对较低，但受影响最大的是中小房地产企业，其原因是中小房地产企业自有资金比较少、管理不规范、市场适应性差、缺乏适当的风险防范机制，在恶劣的市场环境下，它们的经营很容易受到冲击，严重时，可能会导致资金链断裂，造成企业破产。

大多数的中小房地产企业缺少核心竞争力，缺少长期的发展计划。

虽然许多中小型房地产企业在经营规模不大、实力不强，但也有很多涉及的房地产领域，战线拉太长。

比如这些企业常常把整个项目从最初的设计，开发，建设，销售，甚至最后的物业管理都全包，但由于资金有限，人才匮乏，使得各方面的专业能力不强，缺乏自己的优势。

此外，中小房地产企业的经营更像是一个短期套利，没有长远的战略规划。

4中小房地产企业融资困境及原因分析

4.1中小房地产企业主要融资方式

与大型房地产企业相比，中房地产小企业无论在资产规模还是管理水平都有明显的差距，其融资能力更是如此。

当前，我国中小房地产企业的融资方式主要是有银行信贷融资，上市融资，信托融资等​​，在这个看似多元化的融资方式背后，我们要看到有超过一半企业融资的最终来源仍是银行信贷，而通过其他途径融资所占比例显著降低。

自有资金：

包括企业实收资本和盈余公积金等。

预收账款：

预先向购房者收取的定金和向委托开发单位收取的委托开发资金。

预收账款的本质是间接的银行信贷。

银行信贷：

主要指开发商向银行借入的资金。

主要分为建筑贷款和土地贷款两种，较为常见的有：

房地产抵押贷款及存款抵押贷款和短期贷款。

对小型房地产企业而言，银行信贷是最主要而且最可行的融资方式。

一旦收紧银行信贷政策，将导致中小房地产企业资金链条出现问题。

房地产信托：

指以房地产作为资金投向的一类信托产品。

信托公司可通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等模式参与运作。

上市融资：

主要有国内IPO、境外IPO和借壳上市三种途径。

从资金的角度上看，国内A股在市场上受到更多关注，因此成为房地产企业上市的第一选择。

但是因为资格审核严格，一般只有大型房地产企业能够A股上市，对大多数中小房地产企业而言，受限于A股上市门槛，通过上市融资的困难较大。

合作开发：

主要指房地产企业合作开发项目，以提高整体实力，分