成都宽窄巷子商业策划报告255p.docx

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成都宽窄巷子商业策划报告255p

成都宽窄巷子商业策划报告（255p）

篇一：

成都宽窄巷子商业研究与分析

成都宽窄巷子商业研究与分析

文化产业评论朱嘉：

德国总理默克尔访华首站选择了成都，说到成都的文化产业，特别是文化旅游产业，不得不提宽窄巷子。

宽窄巷子是成都市三大历史文化保护区之一，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成。

宽窄巷子是老成都的浓缩原真版，是新成都的休闲时尚版，是一个中国与西方文化交融、成都与世界目光交汇的老成都的新客厅。

今天我们考察的就是这个新客厅的文化与商业状况。

“宽窄巷子”是成都市三大历史文化保护区之一，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成，于上世纪80年代列入《成都历史文化名城保护规划》。

20XX年6月，为期三年的宽窄巷子改造工程全面竣工。

修葺一新的宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。

宽窄巷子是清朝遗留下来的古街道，与大慈寺、文殊院一起并称为成都三大历史文化名城保护街区，它处于具有丰厚历史文化的古少城内，北距琴台故里不过千米，南到人民公园也仅500米距离，地理优势明显。

经过四年的保护性改造后，于08年6月正式开街的新宽窄巷子，是具有鲜明地域特色的复合型文化商业街，它是否能成为文旅集团号称的“最成都、最世界、最古老、最时尚的老成都名片、新都市会客厅”？

能让人体会到成都最原滋原味的休闲生活方式？

答案褒贬不一。

（）宽窄巷子，由长顺上街、下同仁街、支矶石街以及西胜街四条街道围合而成，包含三条平行排列的老式街道及其之间的四合院落。

巷子之间有数条通道，将院落分隔开来，布局如棋盘状。

在其入口和出口处，各有一个广场，作为空间过渡。

（东西广场仅能提供人流的集聚和分流，无休憩和娱乐功能，略去不谈。

）

宽巷子

宽巷子总长为300米左右，宽度为6-8米之间，实际可通行的街道宽为4.2到4.7米。

其左右两侧建筑高度基本一致，落差幅度在20%以内，围合感较强。

墙体多为黑灰色，能很好的衬托出每个院落风格独特的门头及装饰，路道上白天是大叶梧桐树洒落的斑驳树影，晚间为地灯星星洒洒的莹光，景色别致。

以连通窄巷子的第一条通道为界划断，宽巷子前半段是景区人气最旺的地方，各商家门头及店内的院落空间，观赏性极佳。

在宽巷子后半段，私家住宅密集，另有”张采芹故居”等文化景点。

对比前半段的热闹，这里仿佛成了景区的断点，紧凑情节戛然而止，节奏缺乏连贯性。

整条宽巷子的商业与文化景观占比为7：

3，除去挂摊，共有20余家商家，业态比例为：

消费档次比例为（按商家数量）：

注：

档次甄别标准是按高档餐饮的客单价300元-600元，中档餐饮客单价为100-250元为准。

如按经营面积和权要占比来分，餐饮类占比更大，因此整个街区的消费档次偏向高档。

小结：

1.宽巷子前半段人气旺盛，后半段的文化旅游景点人气冷清，人流极易因第一条通道流至窄巷子。

2.整体规划上，商业占比为70%，文化旅游景点挖掘不够。

3.餐饮比例过半，按店面面积计算，所占比例更大。

4.整个街区消费档次偏高档，私家会所占餐饮类半数，由于茶铺的占道经营，破坏了街区形象，高端商业所需的私密性受到影响。

5.低端商业集中在川式茶铺和小吃，及旅游纪念品。

业态单一，特色不够，恐难支撑长久的人气。

而项目的物业条件较高，由此而生的各种经营费用加大了低端商家的经营困难。

窄巷子

窄巷子的总长与宽巷子相当，街道宽度为4到5米。

街道中段较窄，后段宽阔。

左右两侧建筑高度大概为7米左右，落差变化幅度在30%以内。

和宽巷子相比，商家分布较散，整个街区时而为热闹的商家，时而为院落墙壁，其中文化景点和住宅的穿插，使得节奏起伏不定，缺乏韵感，易带来错愕和拘束感。

戏台：

与旁边星巴克连成一片，人气佳

篇二：

成都宽窄巷子运营管理考察总结

宽窄巷子交流总结

宽窄巷子背景介绍宽窄巷子作为成都的一张名片，与文殊院，大慈寺一起并称为成都市三大历史文化名城保护街区，由宽巷子、窄巷子、井巷子三条平行排列的老式街道和四合院群落组成，主要建筑以清末和民国初年为主，现由成都文旅集团按照“成都精神生活”的线索重新打造，专门成立全资子公司“成都文旅资产运营管理有限公司”按照市场化运作方式全面负责宽窄巷子的项目招商、运营和管理。

管理介绍

规划设计：

在前期规划时，宽窄巷子的主题定位为“老成都底片新都市客厅”，这也决定了宽窄巷子的主题风格为在保护老建筑风貌等基础上引进新的生活方式，达到历史文化保护街区与现代商业的成功结合，因此在规划设计方面，宽窄巷子对入驻商家进行了严格的规定，从外立面设计到商业外摆，统一规划和个体管理相结合，保证了宽窄巷子整体面貌的呈现。

在主题定位的基础上，三条街区根据业态规划又被赋予了不同的定义：

宽巷子是“闲生活”区，以旅游休闲为主题；窄巷子是“慢生活”区，以国际化品牌商业为主题；井巷子是“新生活”区，以时尚年轻为主题。

鲜明的主题使得业态合理分布，也使后期的运营管理更为方便。

管理方：

宽窄巷子现由成都文旅资产运营管理有限公司负责运营管理，背景为国资委旗下成都文旅集团，政府背景浓厚。

组织结构与我项目类似，项目总监下分设商管部，物业部，工程部。

商管部相当于我项目营运部，主要负责项目日常管理，租金催缴等日常工作，因为其旅游景点属性，商管部下还设有游客服务中心，主要负责

景区介绍，投诉处理等，职能相当于我项目服务台。

工程，物业职能与我司相同，不同的是其物业属于外包，因此管理更为规范化和制度化。

日常管理：

商管部，物业部，工程部三大职能部门都肩负巡场工作，相互交叉，互相提醒，保证现场的正常运行。

其商管部编制为4人，管理非常细，包括门前三包，商户经营状况，街区客流情况，服务员服务礼仪，外摆规范，投诉处理，二次装修，政府接待等。

由于统一打造的缘故，商管部要求每一家商户将商品价格单备案，并在后期对商户的价签进行管理，保证顾客消费公平合理。

日常管理实行罚款+扣分的制度，当扣分达到一定的程度之后，自动解除合同。

商管部工作时间安排分早晚班，早班为早上8点至下午4点，晚班为下午2点至晚上10点，物业和工程24小时值班。

企划宣传：

由于宽窄巷子项目的特殊性，其企划宣传由独立出来的公司营销中心负责，且活动推出的目的就是扩大知名度，提升人气，并不考虑对商家业绩的影响，只要能够带来足够多的人气，则视为活动成功。

除了自身的主题活动，也会配合商家的意愿，开展相应的活动。

其活动以项目文化为主，并配合市政宣传，一般大型活动都能得到政府的大力配合，效果很好。

租金管理：

宽窄巷子的租金水平维持在平均200元/㎡左右，按季度收取，目前租金缴费情况良好，基本不存在欠缴租金的情况发生。

前期由于开街时经营情况不好的缘故，管理方多以6个月的免租期和一系列的优惠服务措施为商家作支撑，保证了后期租金交纳情况的及时性。

对于租金欠缴的处理方式与我司类似，比如停止供应水电，扣除履约保证金，解除合同等。

值得一提的是，宽窄巷子管理方在与商户签订合同时，除了履约保证金外，还收取了经营保证金，一般为3个月左右的租金，为后期的经营管理提供保障。

差异与建议

规划设计方面：

相比宽窄巷子，优品天地项目没有那么多的历史文化可以利用，因此只能自己创造文化。

我项目依托优品道小区而生，因此定位为社区型购物中心，且以创造“优品生活方式”为主题，不同街区的定位也各不相同。

结合项目特点，内街优诺国际步行街的定位最符合“优品生活方式”的定位，建议重点打造步行街，并且与商场相结合，使商场与步行街有机结合，融为一体。

而对于东坡路和优品街商户，应维持现有定位并进行优化，东坡路保持其宴会餐饮一条街的定位，以大型餐饮为主，优品街注重其生活配套的定位，以餐饮，社区配套，酒店为主。

对于步行街的打造，在原有悠悠美食街的基础上，应该增加轻型品牌休闲美食，并结合商家特点，增加外摆设施，实用与美观相结合。

商户管理方面：

结合日常的调研和与管理方的交流，宽窄巷子的管理表现的很好，除过其管理方的政府背景，还有很多值得我们学习和借鉴的方面：

1、统一打造始于统一而完善的制度。

宽窄巷子在前期统一打造的名号开始时就制定了严格的制度，从业态要求到门前五包管理，从租金催缴到外观设计都有详细的制度做支撑，统一的制度为后期的统一管理提供了依据。

而我们项目开街一年多以来，虽然日常管理在持续，但是很多时候依靠的是主管直觉和常识，摸着石头过河，现有的租户管理手册和门前三包制度不切实际而很难落实，因此为了以后的项目持续发展，很有必要重新拟定详细的管理制度，约定后期的管理内容及处理措施，保证管理制度化和规范化，做到有理有据的开展工作。

2、管理制度用合同约定。

合同是规范甲乙双方行为最有说服力的依据，宽窄巷子在前期与商户签订合同的时候，明确将管理规范在合同中约定，并用经营保证金

予以保证。

后期商户如有违反管理规定的行为，将直接从其经营保证金中扣除，避免了开具罚单而商户不交罚款的过程。

用合同约定管理制度，也为强势管理提供了强有力的支撑。

篇三：

成都宽窄巷子的分析与总结

成都宽窄巷子的分析与总结分析部分

1.该不该保护、该不该改造：

据成都商报报道,西南交通大学的季富政教授在20XX年指导十几名学生在宽窄巷子挨家挨户进行了半年调查,发现很多都是危房,有些已经垮掉。

季富政教授说他赞成积极保护,再不保护就来不及了。

民族的东西不应只是破烂,偏倒的房屋不应是艺术。

原封不动的说法是无知。

对这个问题必须要有科学的态度。

传统的木结构很难持久,已经朽了,只有落架重修、修旧如旧才是彻底的抢救办法。

清华大学刘伯英博士也认为,成都宽窄巷子如果不积极加以保护,现在看来还有价值的东西会越来越少,最后只能变成一堆破烂。

他们认为宽窄巷子拆迁也是为了更好地保护。

2、改造时应该注意哪些:

1）整体性保护

宽窄巷子历史文化保护区是由街巷、庭院、建筑、装饰构件、园林绿化、其他历史要素组成的整体，必须完整地将历史信息保护并展示出来，是“街巷—院落—建筑—装饰”四位一体的全面保护。

不仅保护物质环境要素，更要保护非物质文化—传统的生活方式、节奏、场景、内容，以及街区的各项历史信息，避免保护工作流于“形式”，割裂了“精神”延续。

2）原真性保护

在整体性保护的基础上，注重原真性的保护：

完整保留宽巷子、窄巷

子、井巷子３条传统街巷；最大限度地保护传统院落，整治和恢复遭到破坏的院落，使整个街区保持清末民初时期的院落形态；依据详尽的建筑测绘，将院落中的传统穿斗木结构民居建筑完整的落架重修，使用传统的建筑材料、建筑样式、施工工艺，确保原真性的建筑风貌；对需要简单维修加固的建筑物、构筑物如围墙（包括老夯土墙、砖墙）、门头（中式的龙门、门楼，带有西洋风格的砖门楼），采取隐蔽性维修加固，或是替换部分毁坏部件；街区中具有历史文化特征的遗存物和装饰物，如古井、碑刻、门墩、拴马石、古树等，原地原物保.

3）多样性保护

宽窄巷子在近300年的历史演变中，具有极强的多样性与包容性特征。

最初是满城与大城、少城的融合，北方胡同四川民居的结合；民国时期受西方建筑影响，建筑风格带有明显的西洋特征，20世纪五六十年代的简易房，七八十年代这种变化已经成为宽窄巷子历史发展的重要组成部分，保护宽窄巷子这种多样性特征，是对整体性与原真性保护的重要补充。

多样性的保护就是不必恢复历史街区某一历史时期的风貌，反映各个历史时段的印记，也是历史文化保护的一部分。

在建筑设计时，既要强调原真性保护，同时对已经没有保护价值或者已经探寻不出历史信息的建筑进行重新设计，而不必强求“修旧如旧”，僵化和八股式的仿古；应该按照现今的技术手段与科学观点完成历史街区的保护工作，这也是国际社会对历史文化遗产保护达成的共识。

在设计与实施时充分考虑了这种多样性的延续：

在功能上既保留了原来的居住，还增加了商业、餐饮、酒店、展示、观演等；建筑设计中

除了大量采用传统木结构外，还部分使用砖混、钢筋混凝土、钢结构、局部加固等多种结构形式；建筑风格除了传统川西民居、带有民国西洋特征的砖墙立面造型外，加入适当的现代元素，以玻璃、钢、金属板材以及灯光效果突出时代特征；在实施的过程中，建设方也采用了灵活多样的实施策略，而非整体搬迁统一建设的单一模式；最终有保留现状、回迁、合作建设、统规自建等多种形式，充分体现了居民参与的原则。

4）可持续性保护

可持续性保护策略应遵循“循序渐进、有机更新、居民参与、动态保护”的原则。

过去太多的历史街区改造大拆大建，造成城市永远的伤痛，归根结底，有当时的历史条件、经济制约、思想观念、长官意志等诸多因素，我们不能再走过去的老路。

成都宽窄巷子历史文化保护区的实施过程，虽然以动迁居民为主，但是并不是简单粗暴的拆迁模式，不仅对搬迁居民实施优惠条件，还逐渐增加了多种居民参与的形式。

944户居民最终有110户留在宽窄巷子，这其中有商人、政府公务人员、学者教授、艺术家、满族后裔等，最多的还是普通居民；而心甘情愿离开的人不仅彻底改善了居住条件，有的还得到合理的经济补偿。

留下的居民有的加入到合作建设、自我修缮的行列，也有的采用回迁的方式，这些都使得宽窄巷子保持了原有的生命活力。

在建设实施的过程中，建设方采用“条件成熟一个院落实施一个院落”的方法，循序渐进，小规模的进行修缮与建设；从开始的动迁动员、规划设计方案公示，到样板房建设，使政府官员、媒体记者、老百姓逐渐