宽窄巷子商业研究分析报告.docx

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宽窄巷子商业研究分析报告

空间与商业——宽窄巷子探底

宽窄巷子是清朝遗留下来的古街道，与大慈寺、文殊院一起并称为成都三大历史文化名城保护街区，它处于具有丰厚历史文化的古少城内，北距琴台故里不过千米，南到人民公园也仅500米距离，地理优势明显。

经过四年的保护性改造后，于08年6月正式开街的新宽窄巷子，是具有鲜明地域特色的复合型文化商业街，它是否能成为文旅集团号称的“最成都、最世界、最古老、最时尚的老成都名片、新都市会客厅”？

能让人体会到成都最原滋原味的休闲生活方式？

答案褒贬不一。

宽窄巷子，由长顺上街、下同仁街、支矶石街以及西胜街四条街道围合而成，包含三条平行排列的老式街道及其之间的四合院落。

巷子之间有数条通道，将院落分隔开来，布局如棋盘状。

在其入口和出口处，各有一个广场，作为空间过渡。

（东西广场仅能提供人流的集聚和分流，无休憩和娱乐功能，略去不谈。

）

棋盘状格局

宽巷子

宽巷子总长为300米左右，宽度为6-8米之间，实际可通行的街道宽为4.2到4.7米。

其左右两侧建筑高度基本一致，落差幅度在20%以内，围合感较强。

墙体多为黑灰色，能很好的衬托出每个院落风格独特的门头及装饰，路道上白天是大叶梧桐树洒落的斑驳树影，晚间为地灯星星洒洒的莹光，景色别致。

以连通窄巷子的第一条通道为界划断，宽巷子前半段是景区人气最旺的地方，各商家门头及店内的院落空间，观赏性极佳。

在宽巷子后半段，私家住宅密集，另有”张采芹故居”等文化景点。

对比前半段的热闹，这里仿佛成了景区的断点，紧凑情节戛然而止，节奏缺乏连贯性。

整条宽巷子的商业与文化景观占比为7：

3，除去挂摊，共有20余家商家，业态比例为：

消费档次比例为（按商家数量）：

注：

档次甄别标准是按高档餐饮的客单价300元-600元，中档餐饮客单价为100-250元为准。

如按经营面积和权要占比来分，餐饮类占比更大，因此整个街区的消费档次偏向高档。

小结：

1. 宽巷子前半段人气旺盛，后半段的文化旅游景点人气冷清，人流极易因第一条通道流至窄巷子。

2. 整体规划上，商业占比为70%，文化旅游景点挖掘不够。

3. 餐饮比例过半，按店面面积计算，所占比例更大。

4. 整个街区消费档次偏高档，私家会所占餐饮类半数，由于茶铺的占道经营，破坏了街区形象，高端商业所需的私密性受到影响。

5. 低端商业集中在川式茶铺和小吃，及旅游纪念品。

业态单一，特色不够，恐难支撑长久的人气。

而项目的物业条件较高，由此而生的各种经营费用加大了低端商家的经营困难。

窄巷子

窄巷子的总长与宽巷子相当，街道宽度为4到5米。

街道中段较窄，后段宽阔。

左右两侧建筑高度大概为7米左右，落差变化幅度在30%以内。

和宽巷子相比，商家分布较散，整个街区时而为热闹的商家，时而为院落墙壁，其中文化景点和住宅的穿插，使得节奏起伏不定，缺乏韵感，易带来错愕和拘束感。

戏台：

与旁边星巴克连成一片，人气佳

小洋楼：

古老的西洋教堂风格和开放式的设计，是最吸引人的旅游景点

窄巷子的商业与文化景观占比约为6：

4，共有20余家商家，业态以酒吧咖啡厅等休闲娱乐、特色餐饮为主、辅以购物等。

业态比例为：

（按商家数量）

消费档次比例为（按商家数量）：

小结：

1. 窄巷子人流集中在几个重要景点和特色商家处（夜晚集中在酒吧等商家内部）。

2. 整体规划上，商业占比为60%，有个别文化旅游景点较为突出；整个街区消费档次趋于中档，针对旅游客群的商业业态较少。

3. 休闲类业态占比较大，其中酒吧、慢摇吧因形成规模，名声和影响力辐射到整个成都。

同类竞争普遍，部分店家收益减少，内部商家开始淘汰和进化。

而咖啡厅等其他休闲类经营情况不佳。

井巷子

从橡树酒吧入巷，其街道宽度约为5米。

前半段较宽，后半段较窄，最窄处不过3.5米。

井巷子较为寂静，除了左侧东西朝向的文化墙，整体上没有太大起伏。

因为左侧的文化墙紧靠某家属宿舍区，商家少而分散，街道的旅游气氛、商业气氛不浓，几乎与周围现代化建筑融为一体；其尾部通往西胜街，其街铺商业低端，但建筑风格与景区较统一，对项目造成不利影响。

井巷子特色景点——文化墙：

用砖、壁、道、碑、门等材料，嵌合拼凑的老成都千年历史文化片断。

可惜的是墙体靠近宿舍区，甚至被单元门出口隔断，从巷口或通道口遥望时，视觉效果不强，未达到应有的效果。

文化墙

井巷子的商业与文化景观占比约为4：

6，共有10余家商家，业态以酒吧、购物和餐饮为主。

业态比例为：

（按商家数量）

消费档次比例为（按商家数量）：

小结：

1. 井巷子人流不旺，人群多聚集在几个景点，然后迅速分散，旅游气氛、商业气氛不浓。

2. 在整体规划上，商业占比为40%，文化旅游占比较大，不过在包装和宣传，以及视觉的突破上，都有待改善。

3. 休闲和零散购物类业态占比较大，整个街区消费档次趋于中档，人气不足，商家经营状况不佳。

4. 文化墙极具特色，然因靠近宿舍区，视觉效果不强。

配置与导视缺陷

宽窄巷子是成都著名的文化旅游景点，然相关硬件、服务配套却发展滞后，制约了其旅游发展。

 外部导视

商业经营现状

从整体来看，宽窄巷子是集餐饮、娱乐、休闲、住宿、观光旅游为一体的文化旅游景点，目前已成为外地人到成都的必到之地。

项目的目标客户群是以政要商贾和都市新贵为主，再到普罗大众，商业档次高中低均有涵盖，各业态经营情况不一。

1. 低端商业经营概况

集中在露天茶铺、小吃、土特产上，针对的是普通消费群和大部分旅游群体。

然而，除了占道经营的露天茶铺外，其余均不见佳。

笔者认为是因项目的物业条件并不适合做低端。

一些经营不善的低端商家现已向中高端方向发展。

从前景来看，如因租金压力提高单价，但同时商品不提升档次也难以支撑，经营状况将进一步恶化。

2. 中端商业经营概况

中端商业占比大，在此将其分为两个种类：

酒吧、慢摇吧等夜间娱乐和咖啡厅、西餐厅等休闲场地。

酒吧、慢摇吧：

因得天独厚的文化底蕴和地理位置，众多商家生意兴隆，成聚集效应，影响力辐射到整个成都片区，有序的同类竞争也将引导商家的进一步优胜劣汰，提升了项目的商业竞争力。

咖啡厅、西餐厅：

经营情况不一。

一些经营堪忧的商家认为项目的消费氛围不浓，环境、服务配套虽和高端相当，单价和人气却难以支撑高额租金，因此商家盈利较难。

3高端商业经营概况

宽窄巷子有着300年的历史积累，文化内涵丰富。

项目依托成都城内独有的清末贵族建筑气质，打造出了种种别有情趣的院落景观。

文化性、私密性强，极其适合高端商业的入驻，加上体量不大，商家经营情况较好。

然而，项目内因广大人群而设的低端业态和配套，影响了高端商业赖以生存的环境和档次。

4定位错乱下的后期经营隐患

抛开历史文化因素不谈，单从其物业条件来看，项目更适合做高端商业。

目前商业定位较为混乱：

既因经济因素（市中心黄金地段、高拆迁费、高端物业标准等高成本）而发展高端，又因市民对其的“草根印象”而保留低端。

项目商业定位不明，各种业态相互形成的冲突和不良影响，将对整体经营埋下隐患。

在其改造工程中，由于某些原因，并不是整体搬迁统一建设，因此景区连贯性不佳，常常有断层的感觉，如宽巷子前后差距相当明显。

景区中夹杂的私家住宅不易分辨，令游客难以适从，也让居住者饱受干扰。

另外，一旦私家住宅破门开店，宽窄巷子的内部风格将更为凌乱，带来后期管理的困难，对项目造成威胁。

宽窄巷子——文化与商业如何平衡

作者：

成都商业地产网总编牟芸杉

在文化旅游项目的开发过程中，商业开发与文化保护很容易出现冲突。

站在项目操作的角度，如何平衡商业与文化之间的微妙关系，似乎永远是一道做不完的探索题。

为保证景点的自我生存和发展，开发者多是以获取经济利益为目标，有强烈的功利色彩。

项目中的文化符号，易丧失独立的地位和作用。

而弱化的文化底蕴又削弱了旅游价值，反过来限制景区和商业的可持续发展。

这种文化塑造与商业开发的矛盾，也是目前中国文化旅游开发的难题。

宽窄巷子也面临着这样的尴尬。

宽窄巷子文化脉络：

300年来，宽窄巷子经历着历史的变迁风雨，具有极强的多样性与包容性：

康熙年间，准噶尔部窜扰西藏。

清朝廷派三千官兵平息叛乱后，选留千余兵丁永留成都并修筑满城——即少城。

宽窄巷子正是那个时代遗留的老街道。

从清朝的满蒙八旗子弟，到民国的满族后裔和达官贵人，再到解放后融居于此的成都平民，宽窄巷子融合了满清贵族风格、西洋流派、川西民居三种建筑风格于一体，展现了成都几百年的岁月变迁。

而后，近现代成都平民的“草根文化”，逐渐取代其它，成了宽窄巷子给老成都留下的强烈精神印记。

从草根到贵族：

形象重塑的种种冲突

改造后的宽窄巷子，其整体环境和秩序生动的展现了少城风貌，门头、外墙、装饰物、树木等，及街巷的外观风貌，都形成了绝佳的视觉特色，赢得了公众的普遍赞赏。

这种新古典主义西洋结合的视觉冲击，似乎让宽窄巷子回到了当年的贵族气派。

但是，新宽窄巷子在建筑上获得的一致好评，却让宽窄巷子的文化灵魂有些找不着北了。

开街以后，开发商承受了巨大的舆论压力。

公众认为其不再是老成都的代表，“徒有老成都文化的建筑外表，真正的财富——难以复制的文化底蕴，被弱化的只剩下空壳”。

再看看新宽窄巷子的定位：

“最成都、最世界、最古老、最时尚的老成都名片、新都市会客厅”，这么大这么多的名号却显得很笼统，在广大群体内心难以留下深刻和鲜明印记。

像这样的动不动就用“名片”、“会客厅”来称谓的事情，似乎很容易发在成都任何一个类似的项目上；这种照抄上海新天地的模式，或许可以换来商业上的部份成功，但在中西结合式的照搬中，我们的“成都的根”是否也因此沦丧了呢？

什么才是老成都的根？

不知开发者可否想过这个问题。

城市的记忆，似乎已经在一片开发浪潮中变得面目全非了。

最明显的是，宽窄巷子现的在华丽包装，已经让人再也回不到那段“阳光大树下喝五块钱盖碗茶”的惬意时光，也难怪让老成都和艺术家们觉得不爽。

这不，看旁边开的家庭式文化怀旧茶房，卖五块钱一客的普洱，生意好得很咧，至少，艺术家和土生土长的成都60、70后们，在这里找到了属于自己记忆的时光。

文化形象重塑的困境

如提起锦里能让人联想起三国，提起文殊坊能让人联想起佛文化。

宽窄巷子呢？

以前，它是著名的八旗贵族聚居之所，少城子弟的张场之地，贵气十足；

近代，它成了成都“老成都草根文化”的代表：

透着与世无争的惬意和慵懒，老成都们齐聚于此，晒太阳、喝茶、聊天，艺术家们在这里可以得到最真实的灵感，画画、摄影、写字……

其实，宽窄巷子本身就是此地人们生活文化的一部渐进史，它是复杂丰富的。

论历史价值可能会偏重于它的历史贵族身份，然而论城市精神价值，其浓重的老成都草根印记任何人也无法抹煞。

正是这种复杂丰富，让宽窄巷子在成都人心目中才显得那么重要，它绝对是城市古老记忆的一座丰碑，在成都人的精神领域中，是难以侵犯的。

所以，一旦有谁轻易动了它、一旦动得不对，引起骂声一片，是可以理解的。

我仍记得宽窄巷子里坚持几百万都不卖自己老宅子的老奶奶坚定的目光，这种坚持让人震憾，又有点心酸。

在文化旅游项目的开发中，文化（包括文化气质感觉、文化建筑等）与商业的关系是一致的，文化是灵魂，商业是核心，商业要与文化相契合，文化要帮助商业提升效益。

什么样的文化就做什么样的商业，如果文化与商业气质不合，项目就会显得不伦不类。

要以文化价值来提升商业价值，说粗浅点，文化更像是一种包装。

这里的文化是要根据商业求进行改造过的，不可能是原封不动的样子（文化博物馆除外），不然，一旦与商业相过分冲突，何以盈利。

但这样的矛盾冲突在项目定位之初就已频仍，看看策划师与古建筑专家们争论得有多激烈吧，各有各的理，但最终还是要符合开发盈利这一根本出发点，除非是公益项目。

站在项目开发的角度，宽窄巷子高昂的拆迁费、建安、地价、装修成本，决定了它只能做成高利润价值的经营物业，不然只有赔本，因此文化定位上也只能重点选择“贵族”而淡化“草根”——不管开发者有没有意识到这一点，宽窄巷子的商业是只能越来越往中高端上走的，高昂的装修成本和其它费用决定了商家的高定价，它不可能再卖五块钱一杯的盖碗茶，必须卖三十五元一杯的咖啡。

由此，文化与商业的矛盾已经很明显：

要草根，就会不经济；要贵族，就会伤草根。

如今的宽窄巷子已经不得不走上高消费之路，这似乎也颇符合它史上的贵族身份，但是，它这样土洋结合的高贵形象，也损害了大家根深蒂固的草根情结。

成都还剩下多少城市记忆？

不多了，宽窄巷子一倒，可能只有耿家巷了。

因此，这样的新形象这样的文化味要想得到市民的认可，需要一段艰难和漫长的过程。

还有，现在的宽窄巷子，民间艺术已经渐渐被忽视掉，艺术大师们或自主卖艺，或出售文化纪念品，聊以为生。

站在商业的角度，民俗文化在这里并没有太大的生存空间，只能被慢慢排挤出去。

但是这种老成都味道的民俗文化却又生生是宽窄巷子生命的一部份，因此，我们看到了老民俗艺术家们落寞的却坚持的身影，在巷子里显得有些不合拍，成了一道遗憾的风景。

坚守阵地的民间飞刀绝技艺人——汪明生先生

宽窄巷子到底需要什么样的文化品牌形象？

现在的它能代表真正的“最成都”吗？

老成都心里可能才有答案。

在项目开发中，文化和商业，如何才能平衡？

干我们这行的，也许需要尽快探索出一条路子。

两边都能讨好的事，不容易啊。

实际上，在项目操作上，细心的人可以观察出，宽窄巷子的定位是有些混乱的，它什么文化都想要搞——中式贵族的、西洋小资的、异域风情的、民俗的、草根的、现代艺术的，商业定位上也什么都在做——土的、洋的、旅游的、本地的、创意经济的，高中低档都想要、眉毛胡子一把抓，有点贪大求全，反而让商业经营变得混乱，要知道高端与中低端消费者的需求是不一样的，对环境和服务的要求也不一样，旅游消费和本地消费的需求亦是不同。

可能在中国，大家都喜欢搞人气旺热闹的商业吧，觉得热闹就是好。

宽窄巷子到底想做什么？

纯旅游？

纯当地高端？

798式创意街？

民俗街？

大杂烩？

值得思索。

几百米长的步行街，想要承载那么多的文化身份与商业层次，恐怕是太沉重，带来的问题也多。

根据调查走访，不少商家已经出现经营困难——想卖价格经济实惠的，但昂贵的装修成本、管理费用让他们根本算不过帐，如果不调高价格只有被高档次定位的商家竞争出局。

当然，宽窄巷子的夜间经济是有前景的，毕竟，热爱声色犬马的成都人喜欢夜生活。

因此，不光是文化定位，宽窄巷子还将面临着一个商业的调整阶段。

站在项目开发规律的角度，这一点是可以理解的，希望它能慢慢找准最合适的定位。

附：

宽窄巷子华丽图片

养云的荷花

天趣满汉楼的戏狮娃

精致的院落空间

私家住宅——宽居