商业地产招商方式技巧.docx
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商业地产招商方式技巧
商业地产招商方式技巧
商业招商归纳总结为招商二大绝招：
一是知己，二是知彼。
知己
个人认为是成为一个好的招商人的基本功和入门之道，其中包括了三点：
通、变、勤。
1、通，自我的包装——如知识面、形象、举止、社交礼仪、谈吐、修养等起码的要素应当具备；
2、变，基本功的锻炼——思维能力的锻炼，一家之谈觉得最重要的是反应和应变能力，这是招商人最重要的第一素质能力，其次还要具有良好的分析能力和心理状态；
3、勤，资源的积累——招商最大的技巧和窍门其实就在这里，熟悉你的客户资源和行业的特性，说得容易做起来难，要求靠腿、手、嘴、脑层层推进广泛的收集和整理信息，没有捷径、没有去芜留精，全靠厚积而薄发，成为“有心人”，这是招商人最重要的第二素质能力。
知彼
再归纳四点，就是：
老生常谈
1、老，老谋深算，资格要老——你面对的大都是老板和老江湖，表面上既要摆老资格赢得对等的谈判地位和对手的尊重，又要处心积虑的低调为人，别狂妄目中无人，要尊重和赞赏对方，成为个老江湖型的谈判高手；
2、生，生意经——要用商业语言和生意场上的行话与对方沟通，你要懂对方的生意经，基本功里讲了，平时做好了，你就很容易切入主题，谈到敏感和对方关注的问题，让对方清楚了解为什么“有利可图”，这才是对方最最关心的大事件；
3、常，常来常往，长期备战——客户不是一掬而就的，也不是招之即来的，大量的、长期的准备客户成为你的准客户将是你在这行终生受用的长期饭票，招商其实是个长期性的工作；
4、谈，谈什么？
当然是谈朋友啦！
——你不知道听到过多少遍老招商说：
象谈男（女）朋友一样谈客户吧？
对了，谈客户就是谈朋友，把他（她）当成你的知己、男（女）朋友那样去谈，想尽办法融入对方的圈子里去，他会带给你意想不到的收获和惊喜，他会死心塌地为你效劳。
总结一下，四句话：
诉之以理，动之以情，诱之以利，胁之以灾。
诉之以理：
凡事讲道理，招商的时候，要和客户客观的说明你的项目的情况。
不要妄自夸大，也不要低声下气。
客户也有需求，不是你一味的求人，要做到不亢不卑。
动之以情：
就像楼上的兄弟说的那样，就像朋友那样和他聊谈，让他感到你的亲和力，这样进展会快很多。
诱之以利：
商家进驻到底还是要看你的项目能不能给他带来受益，你要像他说明你项目的优势所在，让他相信你的项目的可盈利性。
胁之以灾：
呵呵，我们不是拿枪威胁他，那是黑社会。
要点就是分析厉害关系，如果你不进来，你会损失些什么。
商家之间的竞争是很激烈的，尤其是像KFC和麦当劳这类的，你可以利用这点来打动他们。
还有就是，有的时候嫌货人是买货人，招商过程中，比如一个客户对你的项目指指点点，意见颇多，这时千万不能灰心，认为没戏了。
有的时候不是这样，客户肯指出你的项目的不足，就说明他至少是关注这个项目的，可能是一些小地方没有做好，你改进一下，就可能成功的招他进驻。
招商广告到底如何做？
如今，招商广告对于大部分企业来说已经不陌生了。
新产品上市，很多企业都会选择做招商广告。
一方面可以尽快拓展市场，提高销量；另一方面也是为了转移新产品的风险，早日收回初期投资。
甚至可以说，招商广告已经成了许多企业新产品上市工作必不可少的组成部分。
但是，广告界的有句名言：
“企业所投放的广告费总有一半是浪费掉的，但是却没有办法知道被浪费的是哪一部分。
”加之的确有不少招商广告打了水漂，这便让很多企业在做招商广告之前顾虑重重——怎样做才会减少浪费？
怎样做才会更有效？
究竟在哪些媒体上做？
下面笔者将结合自己的多年经验，来谈一谈究竟如何做有效的招商广告。
有的放矢：
弄清为何要做招商广告
我们不能为了做招商广告而做招商广告，必须明确做招商广告的目的：
展示产品特性，吸引潜在客户的“咨询电话”，为企业招商服务，提高企业的经营业绩。
换句话说，就是在用具有特色的好产品来帮助客户轻松赚钱的同时，不断促进自己的发展壮大。
相反，笔者曾经见到一则招商广告，通篇在说如何如何赚钱，却只字未提是什么产品。
这样做尽管有一定的“神秘感”，但却让人感觉有“诈骗”之嫌，达不到预期效果。
附带提一下，做招商广告之前我们最好能认真审视产品名称或品牌名称，因为产品名称或品牌名称十分重要，好的产品名称或品牌名称在给人留下深刻印象的同时，更能快速、准确的表达出产品特性或品牌特性，如“氧立得”，不仅易读易记，而且及其准确的传达了产品特性。
如果名称不合适，最好能够更名以减少广告传播中的浪费。
上述的“氧立得”便是更改名称之后的结果。
箭无虚发：
明确招商广告做给谁看
招商广告做给谁看？
这是个非常关键的问题。
企业必须明白自己的目标客户具有什么特征，怎样才能快速准确地将信息传达到目标客户心中。
这实际上牵涉到企业定位的问题。
也就是说，在做招商广告之前，企业必须首先有一个明确的定位，然后根据企业定位进行产品定位和品牌定位，提炼广告主题，随后才能开展诸如“做招商广告”之类的工作。
否则，招商广告必然是盲目的，不利于产品形象的维护也不利于企业整体品牌的塑造，最终给企业造成巨大的浪费。
“七”项注意：
成功表达广告主题
在明确需要表达的广告主题之后，企业需要找到一系列有效的方式来表达广告主题。
有句话叫“怎么说比说什么更重要”。
现在的招商广告可以说是满天飞，因此，不管“怎么说”，企业都必须首先准确把握一点：
要让目标受众相信自己的广告内容，不能让目标受众一看见广告就马上觉得是在骗人。
其次，招商广告要经过战略高度的精心策划，并且所有的广告内容都要来自于一个有机的体系，而不是明天要刊登招商广告了，今天夜里才忙着提炼主题、锤炼创意，然后慌里慌张的写文案、做设计。
“临时抱佛脚”也许能够出一篇令人拍案叫绝的广告稿，但肯定很难照顾到广告的系统性，不能充分的为将来的招商广告做铺垫，从而降低了招商广告的整体效果。
再次，招商广告文案的标题必须简单明了，准确传达招商广告的“立基点”。
如：
桂林聚顺药业的蚁陈固涩口服液，其招商广告文案标题“尿里淘金，两个月赚钱”，不仅吸引眼球，而且极其直观的传达了招商广告的“立基点”：
用具有特色的好产品来帮助客户轻松赚钱。
离开这个“立基点”，招商广告成功的可能性就少很多。
如西安创新生物工程有限公司糖尿病新药“苦乐宁”胶囊的招商广告，其标题是“糖尿病市场２００４年大黑马苦乐宁——四大特别优势，真正与众不同”，基本上都是套话，毫不客气的说，这是一则是比较失败的招商广告，因为：
①“黑马”、“×大特别优势”、“真正与众不同”等词语已经被广告人“用烂了”，没有丝毫新意，吸引不了读者注意；②没有准确表达出招商广告的“立基点”，说了等于没说。
类似的失败招商广告文案标题还有山西仁源堂“福明益视颗粒”的招商广告，其广告文案的标题是：
“全国招商，国家新药……”，广告的最底端的标题文案是：
“尽快抓住难得商机，早日获得市场空间”，同样缺乏创意，无法吸引读者深入了解产品信息，以达到成功招商的目的。
不过，这则招商广告有一点非常可取，就是广告设计非常简洁清爽，在一堆招商广告中还是有可能吸引读者目光做短暂停留的。
下面简要列举两个比较成功的文案标题以供大家参考：
吉林亚泰的“肝脏太累了，快洗洗‘肝’吧”，某公司的“能减肥的牛仔裤，市场绝对炫”等等。
第四，切忌文字密密麻麻，东也想说，西也想说，结果是什么都说不清楚。
更值得注意的是，由于现代人的生活节奏日益加快，大多数人对密密麻麻的文字都很反感，加之招商广告遍地都是，可以说，见到这种广告，很少有人愿意认认真真的阅读，以了结究竟。
例如，笔者曾经见到北京蓝衣天使生物科技有限公司的一则招商广告，不仅文字多，密密麻麻，而且招商文案的标题很是罗嗦，不知所云。
但是，从职业的角度来看，笔者能够理解其做法，即：
想利用仅有的半版广告来表达公司所有的有用信息，事实上这是不可能的，也是不明智的。
招商广告不可能把企业想要表达的内容全部包含在内，否则企业就不需要与客户进行面谈了。
招商广告的最大作用，同时也是最实际的作用是准确传达产品可靠的卖点与客户能够轻松、安全赚钱的理由和保证，然后吸引客户打来一个电话，剩下的就是电话沟通或面对面沟通来解决的了。
所以，从中我们可以得出一点，那就是做招商广告不能“贪”，要明确最关键的一点：
经常有客户打来电话咨询就表明招商广告本身已经成功了。
第五，招商广告的设计要图文并茂，有助于展示企业实力。
近几年有一种说法——现在已经是“读图时代”，尽管不完全赞成这个说法，因为笔者坚信文字的魅力是图形永远无法真正替代的，但是笔者依然赞同这种提法对“图”的高度重视。
而且，必须强调，“图文并茂”的“图”首先必须有助于吸引读者眼球和展示企业实力，同时还要与广告文案紧密相关，不能偏离广告文案的表达主题，也不能偏离产品的主题。
例如，某企业招商广告称自己是国际著名品牌，图片质量、设计水平却“毫不客气”地煽了自己一个耳光。
第六，招商广告内容勿学“浮夸风”。
翻看招商广告，不难发现广告内容的“浮夸风”越来越甚，仿佛我们每个人都可以一夜之间成为千万富翁。
平心而论，不经修饰或夸张的广告基本是没有的，但必须控制在一定范围以内，绝不能违法律、背道德和良心。
另外，客户都在渐渐变得理智，识别“浮夸风”广告的能力越来越强，从长远来看，“浮夸风”式广告必然会被客户鄙视、唾弃，难以起到招商效果。
或者，退一步来讲，即使有客户不幸受“骗”，“招商”在某种程度上获得成功，但一段时间过后，承诺不能兑现，自然就会“露马脚”，企业也就难逃被市场抛弃的厄运。
第七，要注意招商广告的细节。
例如，某公司招商广告的电话居然没有“区号”；某公司的招商广告文案中错别字出现８个；某公司的招商广告文案标题承诺一年赚“８８万元”，正文中却只提到“７５万元”等等，举不胜举。
这些错误虽然不算“大”，但却足以降低目标受众对企业的信心，因为，一个对细节如此忽略的公司，他人没有理由相信其会有什么真正的好产品。
穷追猛“打”：
确定媒体组合及排期
有了精心准备的系列招商广告，我们还要考虑在哪儿来投放这些广告。
这就要求厂商必须找到合适的媒体，确定正确合理的媒介组合并做好广告排期。
具体如下所述。
首先，企业必须认真调查了解目标受众的生活习惯，选择目标受众经常阅读或经常接触的媒体。
例如，要做某种“减肥”器械的招商广告，就必须调查分析哪些群体最关心“减肥”器械的招商广告，以及他们经常接触的媒体。
其次，要确定正确合理的媒介组合。
目标受众经常接触的媒体往往不止一种，这就需要我们进行必要的组合。
厂商选择较多的媒体有《销售与市场》、《现代营销》、《中国商机快递》、《大众投资》、《商界》等等，这些媒体读者范围广，各有各的特征，实际选择过程中，最好有针对性的选择以提高广告效果。
最后，根据实际需要和目标受众的认知原理做好广告排期。
为了强化招商效果，一般情况下，招商广告都不只刊登一次，而是选择一个特定的时段，或在全年进行有规律的投放。
这就需要根据实际需要，制定合理的广告排期。
关键时期多投，如在招商会之前，关注招商广告的人多，为了充分在目标群体展示企业实力，迅速提高知名度和美誉度，企业就得加大广告投放密度，其他时期，可以间隔性的进行投放。
至于间隔时间如何确定，这就需要结合目标受众的认知原理和企业实际财力来确定。
限于篇幅，这里就不再赘述了。
综上所述，笔者简单谈了谈做有效招商广告的四个要点，即：
弄清为何要做招商广告，明确招商广告做给谁看，成功表达广告主题，确定媒体组合及排期，但仍有两点需要做简单的补充说明。
一、招商广告投放之后，企业应该认真监控招商广告的投放效果，如果效果不佳，则需要寻找原因，及时调整广告策略以减少损失；二、鉴于广告效果整体在走“下坡路”，所以笔者建议企业应该努力通过有效的公关事件进行招商，以取得更好的效果。
要组建强有力的招商团队
现在，生产企业需要招商，营销企业也需要招商。
可以说，招商是企业营销过程中的关键环节之一，是企业将产品推向市场的必由之路。
任何一种产品要想走向市场，必须要通过网络渠道来传递出去。
而这个销售网络的每一个点是由企业的经销商构建成的，那么，经销商从何而来？
这就是招商所要做的工作。
有人认为，招商无非就是要寻找经销商，让他们打款进货，经销企业的产品。
企业只要有好的产品和经销政策，还怕招不到经销商吗？
实际上，并非如此。
招商工作看似简单，但是要想从别人的腰包里掏钱，并不是一件很容易的事，这不光需要有好的产品，还要有周密的策划。
有时候，一个细节上的失误，就有可能流失一批客户。
企业招商是一个系统工程，任何一个环节的疏落都会造成企业资源的浪费，导致招商效果不理想。
有好的企业背景，没有好的产品不行；企划做的再漂亮，缺乏到位的执行也不行；有好的方案，没有好的解读和培训也不行；广告气势再大，因为电话沟通技巧不够也会大打折扣。
笔者10年医药企业高层管理经验中也有过成功的招商历程，总结为成功招商九步A、组建强有力的招商队伍；B、确定独到招商模式和策略；C、如何拟定招商方案、合同、举办招商会？
D、包装、策划独特产品卖点；E、谈判技巧与细节；F、如何培训经销商；G、如何拜访经销商？
H、如何量化考核经销商；I、如何层级管理经销商渠道。
愿与大家分享……
为什么要组建强有力的招商队伍？
随着市场的膨胀，市场经销商选择余地的增大，传统招商形式遇到巨大的挑战。
企业主的心态越来越浮躁，急功近利，随便搞一个产品，没有资金、没有队伍、没有经验、没有思路，甚至于没有像样的经营场所，就声声要招商，期望一夜之间全国市场一片红；企业主的商业信誉、诚信度每况愈下，愈来愈差，圈钱和骗钱甚至于成为相当一部分招商企业的主要动机和公开阴谋；企业主对招商的意义认识不到位，重视程度不够，营销思想和手段太陈旧，受传统或历史因素局限，不能突破和创新；而此造成经销商心态复杂，一方面担心上当受骗，对招商企业提出无法接受的苛刻条件；另一方面又扮演纯粹的理想主义者：
产品要好，门槛要低、利润要高、支持要大、风险要低；造成相互不信任，阻碍成交；同时经销商队伍参差不齐，处于高度动荡、分化中。
大浪淘沙之下，新型优秀经销商群体正在形成，但数量少，属稀缺资源，难于争取；而相当一部分传统经销商，仍抱残守缺，急功近利，不愿与企业同甘苦、共患难，我行我素。
要么短期炒作，急速套利，做滥市场，祸及厂家；要么占着地盘，与厂家谈条件，不投入、不主推，自然销售，自然消亡。
传统的招商模式已经难以实现和承载现代企业的战略要求，随着中国市场的成熟、经销商的成长和辨识能力的提高以及基于WTO的观念冲击，中国企业正在呼唤新的更为有力的招商模式的出现，
一个企业要招商成功必须走自己的路，任何企业在作招商成功经验总结的时候，往往都是“事后诸葛亮”，我们无法知道一个企业到底怎么招商一定会成功，但是可以知道一个企业要想成功招商必须作些什么，我们不能单纯模仿别人的经验，而是应该加上自己对市场的观察、思考，策划，要带有自己特色的东西，只有这样才能保证成功，所以招商首先我们应该很清楚知道我们现在应该干什么，下一步应该干什么。
只有我们方向正确了，组织框架搭好了，剩下的只需要加强管理创效益，是不会犯根本性错误。
如何组建强有力的招商队伍？
在招商这个系统的工程中，人的因素是最关键的，要使产品销售突飞猛进，公司管理稳定发展必须建立一支从上到下组建一支精明强干的招商队伍，是企业招商工作的重中之重。
然而，除了专业招商的企业之外，一般的招商企业在团队建设方面是弱项。
首先要建班子：
有一个领导班子，由三部分组成，一把手也就是班子的责任者，二是核心成员，他是部门全局问题的策划和支持者，三是重要的功能负责人，是参与班子的决议，营销执行者，在重大问题的决策程序上应该是要求立项、调查、研讨、决策。
而且主要程序应是“听多数人意见，和少数人商量，核心说了算”的。
其次定战略：
也应有五个关键问题：
（1）确定中长远目标；
（2）确定实现目标的总体战线和阶段；
（3）制定目前的目标；
（4）确立采取什么方式进行战术动作的分解；
（5）在实施中如何进行调整。
第三是带队伍：
关键问题如何管好一个招商团队，一个招商团队能否发挥出应有的水平，这就要挖掘一个管理者的技能水平。
也应该注意五个要点：
（1）优化的组织结构和岗位设置；
（2）以岗位责任制为核心制度；
（3）要完善和落实考评和激励机制；
（4）建立负责培训体系；
（5）加强企业文化建设。
在实际操作中，如何来组建一支精干的招商团队呢？
第一、要建立一个完善的招商组织体系
依据企业的规模，招商的组织体系大小也不尽相同。
在招商的组织体系中一般有这么几个核心的职能部门和岗位：
一、招商总监：
招商总监主要职能是统揽整个招商全局，协调各个部门之间的关系，担负着招商项目战略的制订以及战术落实的监督等重要职能。
具体包括根据公司经营目标，确定部门各阶段工作计划；完成公司下达的招商目标和任务；与全国各区域大经销商进行商务谈判；合同的监督执行；对经销市场运作监督管理；协调公司各部门与经销商的各种关系；全国营销网络的开拓与合理布局；
二、企划部：
企划部是招商的“大脑”，它担负着收集市场信息、调查和研究市场、招商策划等重要的工作，为招商提供全面的市场引导与支持，包括所有招商策略的制定与落实，招商指导书的制定；招商广告的媒体选择；招商费用预算及效果评估；招商会议的组织实施；招商信息的管理；经销商常见问题应答；经销商甄选标准与核查。
一般设置企划、文案、平面设计、媒介投放、市场调研等几大块面。
也有些企业将市场部的工作外包给有招商经验的智囊机构，认为企划部等没有必要再设置，其实是一种误区，最好是内外结合，这样一方面可以规避市场部当局者迷的缺陷，又可以利用外脑“旁观者清”的优势。
三、商务（招商）部：
商务（招商）部是招商工作的执行者，与经销商短兵相接，担负着商务谈判、招商回款等重任，建立、健全客户档案，加强各户管理，保持与客户间双向沟通；市场窜货问题处理；退货的处理；。
一般设置经理、大区经理、协销经理及商务助理若干。
招商经理职责包括：
拟定年度销售计划、回款目标呈销售总监报批实施；根据中期及年度销售计划开拓完善经销网络；调查预测通路危机，及时提出改善意见报批；把握重点客户，控制80％以上的产品销售动态；关注所辖人员思想动态，及时沟通解决；参与重大招商谈判和签订合同；定期向直接上级述职；负责制定部门工作程序和规章制度，报批通过实施；制定直接下级岗位职责，并界定其工作；每周定期组织例会，并参加公司有关招商业务会议；对本部门工作流程的正确执行负责；全国性重大招商会议方案拟定，费用预算；对本部门预算开支的合理支配负责；对本部门所掌管的企业秘密的安全负责；对重大招商活动有现场指挥权；对所属下级的业务水平和业绩有考核权；有一定范围内的销售折让权；有退、换货处理权；有窜货处理权。
在这个部门里，商务助理的角色非常重要，她是经销商一次来电的接听和处理者，同时协助大区经理处理日常的信件、信息处理、招商谈判及经销商档案管理等重要工作，大区经理不在时还要成为“替补”，是经销商和大区经理之间的“缓冲带”，所以商务助理的角色很重要。
具体职责一般为：
汇总市场信息，对拓展招商提出建议及方案；组织建立健全客户档案，确保客户不丢失；负责接听咨询来电、回答、介绍有关问题；负责重要客户的接待工作，票务联系；对确保经销商信誉负责。
大区经理的重要性就更不言而喻了，他直接关系到公司的招商业绩，不但要将公司的招商政策传递给经销商，还要将依据大区的市场现状，进行产品的二次策划，给经销商描绘可操作的市场方案及美好的市场前景，促成经销商“应招”；与各级经销商保持密切联系；参加全国性招商会议的客户谈判、展位布置；参与经销商初选谈判，二次谈判；负责客户的接送站、订房、接待工作；接听客户来电，介绍产品知识；考察客户的信誉度、网络情况；各种报表的管理、预备工作；各种宣传品的管理，预备工作；对与客户保持良好关系负责；有一
定范围内的退货处理权；有一定范围内的窜货处理权。
协销经理主要负责履约经销商的市场帮控，帮助经销商启动市场，是企业为经销商提供市场服务的枢纽；对确保货款及时回笼负责；对重大招商活动有现场布置权；对限额资金有支配权。
商业地产基础知识总结
一、商业与住宅的区别
投资性与实用性
从销售的角度上说：
作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。
在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。
商铺则反之
商铺使用者——商户或个体经营者，在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为目标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为，这是商铺与住宅最大的不同之处。
由上述可得，商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导客房购买。
服务对象和需求
住宅地产是为业主服务的，商业地产是为大众服务的。
住宅项目一旦业主入住，自己就不会轻易搬家，对项目的需求是配套和服务；商业地产是为公众服务的，投资者需要的是回报，公众来此消费需要的是服务和价格，而且客户可以选择消费场所，客群不稳定，对外来因素的抵抗力不如住宅；
开发阶段和内容
住宅开发建设销售完毕开发工作基本 就告结束；而商业开发，建设完毕仅仅是整个开发工作的一部分，招商和经营才是开发成功与否的关键；
投资回报方式和周期
住宅开发销售完毕，投资回报即可实现，资金回收快；商业地产则不同，建设完毕如不完全销售的情况下，需要靠租金获取收益，投资回收期比较长；
开发商的专业要求
住宅开发只要求开发商有一般的房地产开发经验就行；而商业地产开发不仅要求开发商有一般房地产开发的经验和知识，按目前的开发模式还要求开发商有商业经营管理经验.
二、商业地产所要掌握的知识
商业：
商业，以商品的交易为核心的行业。
地产：
房地产是房产和地产的总称。
其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。
在经济学上也叫不动产。
金融：
概念：
利用各种可能的方法和工具为用作商业房地产用途的房地产项目筹资和融通资金的活动。
作用：
1、商业房地产融资促进了商业房地产的开发建设；
2、商业房地产融资促进了商业房地产市场的发展。
三、商圈介绍
商圈的含义
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。
无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。
这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
商圈的构成
商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。
主圈
主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。
在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，65%左右的顾客来自主要商圈。
次圈
次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。
在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着25%左右的顾客。
边圈
边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。
在边缘商圈内，散居着约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。
影响商圈大小的因素
商场自身的特点
两家商场即使坐落于同一地区，由于其各自不同的特点，商圈范围也有所区别。
造成这种区别的因素有：
商店的形象和信誉，服务质量的优劣，商品经营的特色，价位的高低，以及物质设施的差异等。
经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地，商圈规模也不一致。
那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在消费者中树立了良
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