地产质量控制之可行性报告.docx
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地产质量控制之可行性报告
程林庄项目可行性分析报告
一、河东区区域概况
河东区位于天津市区东部，因地处海河东岸而得名。
河东区现有居民65万人，占地40平方公里。
与河西区、河北区、东丽区接壤。
辖区内有11个街道办事处。
1.区域定位与整体规划方向
结合天津市的整体规划，河东区定位于与天津发展战略目标相适应的辐射力强的商贸物流基地、直沽文化旅游基地、新兴的加工制造基地，进而建成充满活力的开放型服务型现代化新城区。
（1）五个功能区：
商贸物流基地：
建设以南站、十一经路为主体的商贸商务功能区；
文化旅游基地：
以大直沽地区为主体的商贸文化旅游功能区；
加工制造基地：
以张贵庄地区为主体的集散型贸易物流功能区和以富民路地区为主体的生产要素交易园区；
以万新村地区为主体的商业功能区；
以天津站后广场为主体的交通枢纽和商贸功能区。
（2）六个商圈：
以家乐购物广场、三联商贸广场为依托的六纬路地区商圈；
以沃尔玛、华润大型超市为依托的华昌大街地区新商圈；
以劝业商贸广场为依托的张贵庄路新商圈；
以荣众家电、家居广场为依托的中环线红星路地区新商圈；
以顺驰、联华为依托的卫国道地区新商圈；
程林庄地区新商圈。
2.基础设施建设
近几年，区内加强了道路的整修，拓宽改造了华昌大街、大直沽中路、天善社大街、民族路、十字街、八纬北路及郭庄子大街等区内重点道路；改造了津塘路、九纬路、瑞金路、上杭支路、上杭路、晨阳路及中山门12条道路，形成了以卫国道、张贵庄路、新开路、昆仑路横纵交错的快速路网和程林庄路、津塘路、十一经路、华昌道、六纬路组成的主干道路网；近年该区兴建的中山门蝶式立交桥、东兴立交桥、李公楼立交桥、十一经路立交桥、顺驰立交桥以及富民立交桥等大型桥梁，使该区的交通优势明显增强。
城市建设的步伐加快，使该区城市载全功能明显增强。
目前，该区经化覆盖率达23.18%，人均占有绿地面积达2.98平方米，绿地率达6.79％。
目前该区供热面积总量达394万平方米，热化率达60％。
二、房地产市场分析
1.天津市市场供需状况
指标名称
2000年
2001年
2002年
02比01年
增长率（%）
施工面积
（万平米）
1783.00
1863.48
2135.56
14.6
住宅
1582.15
1590.62
1746.13
9.8
办公楼
56.23
80.34
96.29
19.9
商业营业用房
98.02
163.75
226.72
38.5
其他
46.60
28.77
66.42
130.9
竣工面积
（万平米）
583.51
690.48
746.44
8.1
住宅
532.63
626.63
673.00
7.4
办公楼
15.24
10.64
8.11
-23.8
商业营业用房
24.98
46.06
56.23
22.1
其他
10.66
7.15
9.10
27.3
商品房
销售面积
（万平米）
391.76
537.48
564.00
4.9
住宅
378.34
514.59
538.26
4.6
办公楼
3.44
5.45
6.94
27.3
商业营业用房
9.01
17.31
17.76
2.6
其他
0.97
0.13
1.04
700.0
从上表中可以看出来，近几年住宅上市的供应量增长比较稳定，相对于需求来说，总体上还是供给大于需求。
但是从今年上半年开始，由于全市大范围的拆迁、海河改造，河东又是其中之重点，导致需求量直线上升。
预计天津市场整体还会因为持续大幅度拆迁，而在一段时间内持需求大于供给的状态。
2.各区市场销售对比
区域
南开
和平
河西
河东
河北
红桥
2001
97.3
16.3
94.9
84.1
109.7
103.4
2002
81.5
20.7
104
103.9
82.7
54.8
增长率
-16%
27%
10%
24%
-25%
-47%
从上表可以看出，2002年比2001年河东区商品房销售增长了24％，说明河东区房地产开发拥有很好的发展势头，市场需求增长快速，市场容量较大。
根据政府规划，03-05年河东区拆迁面积将在193万平方米，由此推算河东整体市场还将以大幅度销售增长率维持房地产发展的势头，此时继续入市，还将保持上升空间。
3.河东区03年三季度市场状况图表分析
单位：
平方米
供应量
本期新增供应量
本期销售量
面积
比例
面积
比例
面积
比例
均价（元）
商品房用途
普通住宅
1706672.9
89.8％
329941.83
94.5％
475256.14
97.9％
2716
别墅
10329.86
0.5％
0
0
1455.24
0.3％
4554
办公用房
7513.65
0.4％
0
0
0
0
0
商业用房
168001.25
8.8％
19188.76
5.5％
7893.83
1.6％
5313
工业用房
0
0
0
0
0
0
0
其它
8520.2
0.4％
0
0
785.32
0.2％
1920
从上表可以看出，普通住宅不论是供应还是销售，都是市场的绝对主流，呈供销两旺状态。
从办公用房销售量为0、商业用房销售量1.6%上可以看出该区商务商业市场极不成熟。
住宅市场比较成熟，但商务、商业市场还有一定的开发风险。
单位：
平方米
供应量
本期新增供应量
本期销售量
面积
比例
面积
比例
面积
比例
均价
（元）
住宅单价
2000以下
182334.44
10.7％
0
0
69070.42
14.5％
1776
2000－2500
328549.95
19.3％
22258.82
6.7％
104521.79
22％
2311
2500－3000
562472.57
33％
173326.75
52.5％
177999.47
37.5％
2758
3000－3500
386860.88
22.7％
69670.78
21.1％
81654.4
17.2％
3239
3500－4000
106378
6.2％
24983.29
7.6％
26632.34
5.6％
3657
4000以上
140077.04
8.2％
39702.19
12％
15377.72
3.2％
4803
从上表可以看出，普通住宅的低价房求还是大于供的，3000元以上的中高档住宅，呈供大于求状态，但3500-4000元的中高档住房因为供应量有限，销售量还是可以的，说明在河东区中高档住宅市场上还是有一定的需求量的。
单位：
平方米
供应量
本期新增供应量
本期销售量
面积
比例
面积
比例
面积
比例
均价（元）
普通住宅面积
60以下
38265.75
2.2％
1617685
4.9％
10108.16
2.1%
3800
60－80
98274.85
5.8％
3510.32
1.1％
38516.65
8.1%
2573
80－100
500127.45
29.3％
99420.36
30.1％
190611.12
40.1%
2539
100－120
446920.33
26.2％
76261.65
23.1%
117541.17
24.7%
2706
120－150
349418.47
20.5％
92960.78
28.2%
78168.53
16.4%
2890
150以上
273666.03
16％
41611.87
12.6%
40310.61
8.5%
3115
从上表可以看出，60平方米以下，均价3800元的小户型的住宅本期供应量比例和销售量比例基本持平，80-100平米的住宅依然以其适中的价格居供销量的榜首，说明总价在20-30万元的住宅还是居民投资和购买的重点，总房款依然是影响购房的一个主要方面。
但是，从120-150平方米，均价2890元，销售率达16.4％看出，中高档住宅在河东区有一定的市场。
4.源动力市场
大片拆迁面积将大大推动河东二手房市场，由此推动改善住房客户的增加；另外部分有一定存款的拆迁客户也将成为整个河东新增商品房的源动力。
同时，根据调查表明，河东区居民区域内购房的认可度非常高，居民外迁比例较小。
整体来看，河东区域的住房消费潜力还是较大的。
三、程林庄项目地块分析
1.宗地分析
（1）宗地描述
地块地处河东区中部，出让地块按可连接部分划分为北（出让的AC地块）、中（出让的BD地块）、南（出让的E地块）三部分。
（2）宗地四至
东：
一汽太脱拉仓库围墙
南：
程林庄路（城市主干道，路宽40米）
西：
泰兴路规划路（城市主干道，路宽40米）
北：
晨阳路规划延长线（城市次干道，路宽20米）
（3）面积
出让面积为184680.3平方米，约合277亩。
（4）地上物现状
北部和中部现状为中国人民武警部队天津市总队训练基地，主要作为部队靶场和军区仓库用（基本废弃）；南部为原城市扩建之前郊区民宅，现状为密度很大的平房。
南部与北、中地块由部分部队保留用地（拆迁规划项目）间隔，距离大约1000米左右。
（5）控规指标
地块名称
用地性质
出让面积
（m2）
容积率
建筑密度
（％）
A、B地块
住宅
158259.1
2.5
20
C、D地块
商业
10327.5
1.6
50
E地块
公建
16093.7
3.0
50
2.周边环境分析
（1）道路交通
地块北部毗邻卫国道快速路；西侧毗邻中环线；南侧紧靠城市主干道程林庄路；西侧的泰兴路规划路也为主干道。
这几条路是通往津汉、津京塘高速、外环、机场的重要干道。
交通区域优势非常明显。
（2）自然环境：
地块周边有河东公园，唐口公园，改造后的月牙河。
自然环境较好，适于居住。
（3）人文环境
周边教育配套包括7中，102中和45中三所市属重点中学，津华中学，和天津工业大学，武警军事学院两所高等学校。
（4）商务商贸环境
商圈——毗邻卫国道商圈、红星路商圈、张贵庄商圈、程林庄路商圈。
生活配套设施——坐落在卫国道上的易初莲花超级市场、坐落在中环线上的家乐、家乐福超级市场；坐落在程林庄路上的金湾综合市场；嘉华新苑底商的大桥道副食商场等。
（5）医疗配套
河东医院、武警医院、向阳医院、永康医院、绍兴医院等。
（6）环境污染
住宅地块除西侧靠规划中的泰兴路主干道外，无临街，没有大的噪音污染；地块东南为天津药业集团，目前已经过处理，没有明显化工污染。
3.宗地的优劣势分析
（1）优势
✓地处成熟居住区内
地块周边生活配套设施齐全，紧邻武警部队居住区，周边新项目较多，且产品形式和档次也属于中高档水平。
✓交通区域优势
该区域靠近中环线，同时东南半环快速路的修建使此区域交通四通八达，附近张贵庄路通向塘沽、机场等，也是通往四郊五县的重要交通路线；从该区域和市内各区的联系来看，它连接了河北、河西、和平几个区域，是天津市重要的交通枢纽。
地块西界为泰兴路规划路——城市主干道，路宽40米，预计2004年开工；北界为晨阳道规划延长线——城市次干道，路宽20米，尚不明确动工时间；南界程林庄路，距离中环线500米左右。
晨阳道至卫国道城市快速路仅500米左右。
项目整体毗邻中环线、快速路等城市主干道，既避免了噪音的污染，又享受了交通的便捷，道路修缮完毕后整体区域交通素质将非常高。
✓项目操作优势
顺驰发展公司在整个河东区有较强的操作经验，对产品理解和客户认知度较高，对本区域项目的操作水平较高。
并且顺驰品牌在本区域内有一定的影响力。
（2）劣势
项目距离太阳城项目较近，由于地价较高等客观因素，使产品难形成差异化，容易导致内部竞争；
地块周边规划路尚未最终确定，可能影响地块的开发时间，增大开发难度和开发费用；
地块西北方有一供热站烟囱。
（3）机会
河东区整体住宅市场呈上升趋势，顾客的认可程度正在逐步提升；
市场容量较大，区域发展空间较大；
泰兴路规划作为连接程林庄路和张贵庄路的城市主干道，对沿街的底商将起到很大的提升作用。
（4）威胁
虽然地处商圈中，但目前商业氛围不够浓厚，商业的把握和操作有一定难度；
区域内同行操作水平较高，需要对项目有更高的行销整合能力；
地块先出让后拆迁，拆迁难度较大，可能由于拆迁问题增大开发费用、影响开发周期和资金流的运转等问题。
竞争对手不容小觑。
由于地块的优越性，某公司入津一年多，一直积极运作本地块。
从10月份到现在，本地块经过了招标——挂牌——招标三种预上市方式，并且有消息说本次招标可能以邀标形式出现，政府将提高企业报名的“门槛”，一些有过“不良业绩”情况的企业一律不许报名。
另外，竞争对手为了与地主方保持“亲密”关系，已付出百万有余。
四、项目定位
1.客群定位
河东区、河北区、东丽区的中高收入者，拆迁有一定积蓄居民，对住房有要求改善者。
2.市场定位
具有强势品牌、优秀物业品质、产品具有差异化优势、毗邻中环线与快速路交通优势明显的高档楼盘。
3.产品形式
形式
层数
数量（栋）
面积（万平方米）
住宅
小高
9
10
8
板式高层
20-22
12
22
点式高层
25
8
9
商业
沿街商业
2
1.6524
购物广场
3
2.4
商住楼
18
2.4
4.价格制定
（1）天津市商品房总体价格趋势
天津市各个年份商品房均价
时间（年）
1995
2000
2001
2002
2003上半年
均价（元/㎡）
1924
2274
2307
2605
2715
由图表可以看出天津市近几年房价程稳步上升的趋势。
从今年上半年开始，大范围的拆迁和海河改造，导致需求量直线上升，房价上扬。
受海河开发和拆迁的带动，房地产价格不但将继续保持这种上升的趋势，而且上升的幅度将会加大。
河东区作为天津市海河开发、房地产开发和经济发展的重点区域，这种趋势会更加明显。
（2）周边项目分析
项目
名称
地理位置
占地（万m2）
建筑
面积
（万m2）
容积率
建筑形式
开盘时间
销售率%
均价（元/平米）
太阳城
卫国道
180
180
1.0
TOWNHOUSE
多层
小高
独体别墅
2002.6.28
一期90％；二期50％-60％
一期3300-3400（成品房）；二期3100-3200（毛坯）
恋日银河
卫国道，翠阜新村南
10
11
1.1
多层
2003.10.18
60％
3100
大通时尚花园
程林庄路和红星路交口
13
多层、叠拼、小高
98％
3400
第六
大道
东风立交桥旁
67
70
1.05
多层、联排
2002.5.18
一期98％，二期认购期内
一期3000；
二期内部认购价2700
由上表可以看出，该项目周边楼盘的销售率很高，距离本项目最近的恋日银河，大通时尚花园的销售均价在3100元/m2-3400元/m2，考虑到项目距开盘时楼价的上升空间及我们产品的品质和品牌号召力，结合研发、运营、销售、企划，我们预计未来本项目住宅均价在4200元/m2是可以实现的。
（3）项目未来均价预估
住宅均价：
4200元/m2
商业均价：
7000元/m2
商住均价：
5000元/m2
车位售价：
70000元/个
（4）入市方式：
平开高走
五、结论
目标利润率
土地获取价格
20％
土地投标预期价格在40017.6万元，合144.47万元/亩
15％
土地投标预期价格在50317.60万元，合181.65万元/亩
10％
土地投标预期价格在60667.6万元，合219.02万元/亩
5％
土地投标预期价格在70967.60万元，合256.20万元/亩
我们预计以50317.60万元的竞标价181.65万元/亩的土地单价获取该宗土地。
。
六、附件
项目成本预算明细（利润率20%，15%，10%，5％）
项目土地上限分析表
项目成本预算明细（利润率15%，详细）
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