莱西供电局项目《房地产项目委托开发管理合同》初稿1028.docx

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莱西供电局项目《房地产项目委托开发管理合同》初稿1028

【青岛市莱西电力房地产开发有限】公司

XXXXXXXX公司

房地产项目委托开发管理合同书

二○一【】年【】月

委托方：

青岛莱西市电力房地产开发有限公司（以下简称甲方）

公司住所：

山东省莱西市青岛路1号

法定代表人：

受托方：

（以下简称乙方）

公司住所：

法定代表人：

鉴于：

1、甲方已取得位于莱西市长岛路编号为西国用（2011）第G0039号和西国用（2009）第G0067号地块的国有土地使用权，依法进行房地产开发建设。

2、乙方为蓝城（前绿城）集团下属专业负责房地产项目受托开发管理的子公司，依托蓝城（前绿城）集团多年的房地产开发经验，逐步建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了大量的优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有较强的专业技术支持力量。

乙方有意通过输出专业的管理及技术，为委托方创造更高的效益，为社会建设更多高品质的房产品。

3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意委托乙方全面负责上述地块项目开发建设的管理工作，乙方也同意接受该项委托。

为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。

第一部分协议书

第一条项目基本情况

1、项目地点和土地四至：

宗地位于【莱西市长岛路】，四至为【北至上海中路、南至红岛中路、西至莱西电力房地产、东至长岛路】，界址点坐标见《国有土地使用权出让合同》附件《出让宗地界址图》。

2、项目名称和用地性质：

项目名称为【青岛莱西市供电公司项目】（暂定），用地性质为【住宅、商业】。

3、土地使用权获取方式：

【出让】。

4、土地使用年限：

其中，住宅用地使用权年限为【70】年；商业用地使用权年限为【40】年。

5、地块面积：

宗地面积【60125】平方米，其中建设用地面积【60125】平方米，最终以国有土地使用证上登载的面积为准。

6、土地现状与交付：

项目土地已交付，但尚有部分房屋（原莱西供电公司仓库）未拆除。

7、主要规划建设指标：

容积率为【】，建筑密度为【%】，绿地率为【30%】（详见地块规划设计条件书）。

项目预计规划住宅【】平方米，商业【】平方米，办公物业【】；规划总建筑面积为【】平方米，其中：

地上建筑面积为【】平方米，地下建筑面积为【】平方米（最终以规划部门核准的指标为准）。

8、建设内容和建设标准：

项目建设内容包括【住宅、商业】；

项目建设交付标准为：

住宅为【毛坯】，商业为【毛坯】，【其他物业】为【毛坯】。

9、与项目有关的合同文件及审批文件：

（1）《国有土地使用权成交确认书》，编号为号；

（2）《国有土地使用权出让合同》，编号为2006-157和01-2010-017号；

（3）国有土地使用证，编号为【西国用（2011）第G0039号，西国用（2009）第G0067号】。

10、项目进展情况：

【已取得土地证】。

11、其他：

【甲方尚未取得房地产开发资质证书；根据土地出让合同约定，西国用（2009）第G0067号地块开工时间为2007年7月24日，竣工时间为2008年7月24日，西国用（2011）第G0039号地块开工时间为2010年6月14日，竣工时间为2012年6月14日，两幅地块均存在土地闲置的问题。

根据土地出让合同约定：

“受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让总金额20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权。

”】。

第二条委托管理范围

甲方委托乙方进行项目开发管理的范围包括如下第【1-6】项：

1、前期管理工作：

乙方对项目的整体定位和运营思路和方案进行统筹规划，甲方负责依次完成土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等的办理；

2、规划设计管理：

乙方根据蓝城（前绿城）集团设计资源优势，对三、四线城市类型的实际情况选择并委托各阶段各类规划设计单位，把控设计进度及设计成果质量；对于各设计单位提交的设计成果，甲乙双方共同参与评审，乙方在保证设计质量并满足蓝城（前绿城）产品规划设计标准的前提下，充分听取并尊重甲方意见。

为保证项目房产品质符合蓝城（前绿城）产品标准，以下设计相关工作成果在甲乙双方充分沟通并听取意见后，由甲方负责选定，乙方负责实施：

a.规划设计方案和建筑设计方案；

b.主要外立面设计方案及材料选样定板，如主要石材、面砖、外墙涂料、外立面门窗、玻璃幕墙、外立面栏杆等；

c.景观设计方案和主要材料的选定；

d.室内硬装设计和软装饰设计方案（含样板房、精装修产品、公共空间）；

e.其他乙方认为对产品品质和外立面效果有重大影响的设计环节。

3、成本管理：

乙方根据成本优势制订合理的项目成本管理目标，并在项目开发建设全过程中实行有效的目标成本管理；在项目总体规划方案审批通过后30个工作日内，由乙方编制方案阶段工程成本管理目标，报甲方确认。

招投标工作由乙方负责并按政府招投标程序组织实施，乙方应在招标工作开始前准备招投标整个的工作流程、评标办法，以及招标文件等材料。

甲乙可委派人员参加招投标小组，参与招标、评标、谈判，招投标小组提出中标意见后，书面报甲方确认后由甲方发出中标通知书。

4、工程管理：

在相应的设计方案确定后，由乙方根据蓝城（前绿城）集团同类或可参考类似产品，并结合本项目的实际情况，拟订“性价比最高”的具体采购标准，经与甲方沟通确定后执行；通过市场化方式选择各类施工单位、材料设备供应单位和监理单位并进行统筹管理，对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理。

5、营销管理：

蓝城（前绿城）集团自有营销团队拥有成熟的营销管理经验，在销售团队培训、项目营销决策、销售现场管理、客户资源、销售团队人力资源统筹等方面均具有明显优势；对项目房产市场定位进行规划并制订销售目标和计划，选择各类营销专业工作单位并进行统筹管理，对项目的策划、推广、销售过程进行全面管理，实现项目销售目标；工作具体内容、服务标准、取费标准和方式，参照集团的相关营销管理规定进行具体约定。

6、竣工验收和交付管理：

组织各类中间验收、竣工验收，完成竣工验收备案工作，组织实施项目房产的集中交付工作。

第三条委托管理基本原则

1、委托方（以下简称“甲方”）作为项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金，拥有项目开发中的投资和合同约定的重大事项的决策权、知情权、建议权和监督权。

甲方依法享有项目投资收益，承担项目投资风险；

2、受托方（以下简称“乙方”）根据《房地产项目委托开发管理合同》（以下简称“合同”）的约定履行受托管理职责和义务，组建项目管理团队，对甲方负责，根据合同的约定或甲方的特别授权许可代表甲方行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，获得合同约定的收益；

3、项目建设活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的各类合同以甲方名义签订，由乙方进行合同履行的全过程管理。

第四条委托管理目标

1、开发建设周期目标

本项目总体开发建设周期暂定为【】月（以首批施工许可证领取之日起开始计算），预计于【】年【】月前完成合同约定的建设内容的建设并完成竣工验收备案,具备物业交付条件。

以上时间目标暂为估算，乙方在本合同签订后【15】个工作日内将项目框架性开发计划提交甲方确认；在项目总体规划方案审批通过后【30】个工作日内将项目总体开发计划提交甲方确认，项目总体开发计划作为双方正式确定的项目开发时间目标。

项目框架性开发计划模板详见附件六，项目总体开发计划模板详见附件七。

2、销售目标

本项目【分期/整体】开发、销售，预计项目【第一期/整体】在取得施工许可证后【】月内（预计于【】年【】月底）具备领取预售许可证的前置条件，具体开盘时间以双方正式确认的开盘方案为准。

项目整体和各分期的销售周期目标以双方正式确定的销售计划为准。

乙方在项目总体规划方案审批通过后【30】个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后【30】个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。

项目整体销售计划及分期销售计划模板详见附件八。

项目已销售面积达到地上可销售面积的【】%（甲方保留物业计入已销售面积），视为乙方完成项目销售管理工作。

3、工程成本管理目标

工程工程成本管理目标按项目【整体】确定。

在项目总体规划方案审批通过后30个工作日内，由乙方编制方案阶段工程成本管理目标，提交甲方审批确认。

在项目【整体】建安施工图设计完成后45个工作日内，由乙方组织第三方编制【整体】建安施工图预算，并根据预算调整【整体】工程成本管理目标金额后报甲方审批确认，经甲方批准后作为项目【整体】工程成本管理目标。

4、质量目标

符合设计要求，符合国家和项目所在地相关施工质量验收规范的合格标准。

第五条委托管理服务相关费用

1、就本合同项下的委托事项，甲方应按时承担或向乙方按时支付如下费用：

委托管理服务费用：

甲方应按本合同约定的标准和收取方式向乙方支付委托管理服务费用，具体标准及收取方式详见附件三。

项目委托管理服务费由甲方支付给乙方，乙方向甲方开具合法有效的服务业发票。

2、在项目开发建设过程中，乙方发生额外工作的，根据乙方的实际增加工作量，以及本合同约定或由甲方、乙方另行协商费用标准及支付方式，由甲方支付给乙方。

第六条其他事项

1、甲方在签署本合同前，已就本合同的签订和履行取得其股东会充分、有效的授权和许可，详见本合同附件一《股东会决议》（外商投资企业为《董事会决议》）。

2、本合同[第一部分协议书]、［第二部分合同条件］及［第三部分合同附件］中的有关词语含义与本合同附件二《名词定义及解释》中赋予它们的定义相同。

本合同中的[第一部分协议书]、［第二部分合同条件］、［第三部分合同附件］为本合同的有机组成部分，不可分割，具有同等法律效力。

3、本合同一式【6】份，甲方执【2】份，乙方执【4】份，各文本具有同等法律效力。

（以下为合同签署页）

甲方：

（公章）___________

住所：

法定代表人或授权代表：

____________

电话：

_____________________

传真：

_____________________

开户银行：

_________________

账号：

邮政编码：

_________________

乙方：

（公章）________________

住所：

法定代表人或授权代表：

电话：

传真：

开户银行：

账号：

邮政编码：

本合同于201年月日签订于。

第二部分合同条件

第一章甲方组织架构和管理原则

第一条甲方董事会

1、甲方董事会的成员人数由股东会决定，人选由股东会选举产生。

2、甲方董事会除依据相关法律及甲方公司章程的规定行使相应职权外，对于乙方在项目开发建设管理过程中提交审议的重大事项，属董事会职权范围内的，由甲方董事会作出决议；超过董事会职权范围的，由甲方董事会提交股东会作出决议（股东会决议模板见附件一）。

3、甲方未设置董事会的，董事会职权由甲方执行董事依照上述条款行使。

第二条项目管理团队

1、乙方委派人员

项目管理团队由乙方承担并根据自身房地产开发管理经验组建，乙方委派团队履行甲方的相关职责，并在甲方委托范围内以甲方名义对外开展工作。

乙方委派的项目负责人在该项目管理过程中，履行合同约定的项目总经理职权，对项目管理团队进行统一管理（包括甲方派驻人员）。

2、甲方委派人员

甲方委派【】名财务管理人员，负责项目开发建设过程中的财务管理工作及各类款项的收支；委派【】名前期管理人员，委派【】名行政管理人员，负责在项目开发建设过程中保管并按规定程序使用甲方公章和档案管理。

委派人员的费用均由甲方自行负责，但受乙方统一管理。

项目管理审批权限表见附件四。

第三条项目管理制度

1、甲乙双方同意以各项管理制度作为项目开发建设管理的基础依据。

2、财务管理制度、合同印章管理制度，按照甲方既有制度执行，或由乙方提供建议方案后报甲方审批确定。

3、为充分发挥乙方的专业管理优势和经验，甲乙双方同意项目规划设计管理、工程营造管理、工程成本管理、营销管理、客户服务、人力资源管理、档案管理等参照乙方现有管理制度执行。

第四条甲乙双方代表

1、甲乙双方均需指定专人为本合同履行过程中双方的代表，甲方代表的人选由甲方通过工作联系单与乙方确认，乙方代表即为其委派的项目负责人。

2、甲乙双方之间有关文件的传递、接收以及指令的发布等均由各自代表签字确认，除在文件签收中予以确认外，双方代表对文件的签收并不表明对签收文件内容的确认。

任何涉及到本合同条款变更的文件，均须由甲乙双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。

3、甲乙双方均必须以书面方式对各自代表进行授权，代表双方履行各自的权利和义务。

为提高工作效率，确保本合同的顺利履行，甲方授权甲方代表行使下列职权：

（1）代表甲方审核、接受乙方提出的项目开发计划；

（2）对乙方管理中的相关行为进行签证；

（3）代表甲方签收乙方的管理工作报告；

（4）代表甲方批准重大设计变更；

（5）参与项目设计、招投标、营销策划等业务会议；

（6）代表甲方进行现场检查，提出监督和整改意见；

（7）代表甲方检查财务帐薄和凭证；

（8）代表甲方审批应当由甲方批准的费用；

（9）代表甲方签署设计、监理、施工总包、重要分包、主要设备采购（如电梯、变电等设备）、项目借款、土地抵押、担保等重要合同；

（10）甲方董事会授权行使的其他权利。

4、甲乙双方任何一方更换代表人选的，必须提前5日以书面形式加盖公司印章告知另一方。

第五条人力资源管理

1、劳动人事关系

（1）甲方委派人员（包括社会招聘人员）：

由甲方（或甲方所属控股母公司）与其签订劳动合同；

（2）乙方委派人员：

由乙方与其签订劳动合同，与乙方签订委派人员工作合同。

3、薪酬福利

甲乙双方方委派人员（含社会招聘人员）：

其薪酬福利由各自承担。

4、人员培养：

为保证项目开发品质，提升员工工作能力，乙方应积极创造条件为项目管理团队成员提供进修学习的机会，甲方应予以支持和认可。

若甲方委派人员参加乙方组织的培训会议，则相关费用由甲方承担。

5、除非甲乙双方协商一致，双方均承诺不得聘用另一方工作人员。

第六条合同和印章管理

1、项目开发建设过程中所涉及的各类合同由乙方负责拟订，根据附件四《项目管理权限审批表》规定的权限完成审批后，甲方作为合同主体进行签订。

2、合同签订后，由乙方负责合同履行过程中的管理，确保甲方权利得到保障，并避免产生各类合同风险。

3、甲方公章由甲方指定专人进行保管，财务印鉴章由甲方委派的财务人员保管。

为便于商品房销售和按揭办理，甲方同意刻制销售合同专用章以专门使用。

各类印章具体的使用办法，按照相应的管理制度执行。

4、为保证项目正常开发建设的顺利进行，提高工作效率，本合同约定或相关规章制度明确项目总经理有审批权限的各类合同、文件等，经项目总经理签字后，甲方指定的公章保管人应予以签盖公章。

第七条财务和资金管理

1、项目财务负责人由甲方委派，项目财务和资金管理由甲方负责。

2、项目开发建设资金全部由甲方负责解决。

在项目具备融资条件后，由甲方负责向金融机构融资，乙方给予必要的协助。

项目融资由金融机构发放到项目专项账户后，必须优先满足项目开发建设资金需求。

如甲方将融资资金用于与本项目开发建设无关的用途，而对项目运营造成任何不利影响，责任由甲方承担。

3、项目开发过程中，由甲方财务人员根据项目建设需要编制项目年度资金使用计划（模板见附件九），乙方提供相应的协助。

项目年度资金使用计划根据甲方财务管理制度的要求报送甲方董事会或股东会审批。

4、项目开发建设过程中的各类应付合同款项，由甲方直接根据相关约定、管理制度及乙方的签证文件，支付给各专业工作单位。

每次付款前，各专业工作单位应提出付款申请，并附上相应金额的发票及其他所需的付款证明文件，经乙方签证确认后，报甲方审核付款。

5、项目实现销售收入后，除用于项目本身建设资金需要、管理费用、税金缴纳及支付乙方各项服务费用外，应优先保证归还应付的金融机构贷款本息及其他第三方借款本息。

6、在本合同履行期间，甲方有权定期或不定期委托第三方财务咨询机构对项目财务进行审计，如发现财务审批、资金支付等各方面存在问题的，有权向乙方提出整改意见。

第二章项目委托开发管理工作内容和开展方式

第八条项目前期管理

1、在合同签订后，甲方应将项目各项工作开展的情况制作一份书面材料，连同与该项目有关的所有书面材料一并移交给乙方指定人员，由乙方建立项目档案，书面材料所包含内容详见附件五《项目资料移交清单》。

2、乙方应在对项目情况与项目所在地市场情况进行充分调查了解后，提出项目框架性开发计划，经与甲方充分沟通后，共同予以书面确认。

双方认可的框架性开发计划，作为确定项目开发建设周期目标的参考依据。

3、在项目开发建设过程中，根据双方确认的框架性开发计划，结合项目的具体规划设计方案和开发思路，乙方制订项目总体开发计划，并报甲方审批后，作为双方正式确认的项目开发建设周期目标。

4、对于本合同签订前，甲方就项目已签署的相关合同、协议，双方同意由乙方在接受委托后，对上述合同、协议提出整体的处理意见并报甲方审批后实施。

涉及到影响项目产品品质等方面的规划设计等合同文件，原则上应予以解除，在解除合同关系过程中，因解除合同所产生的费用由甲方承担，乙方应尽量将相应的损失控制在最小范围内。

5、乙方负责以甲方名义办理项目前期审批各项手续，包括但不限于立项、建设用地规划许可、规划方案、初步设计、施工图、建设工程规划许可、施工许可，以及防雷、交评、环评、节能等专项审批，协助甲方办理项目前期相关审批手续。

6、涉及到与土地使用权确权、土地交付、用地性质与用途调整以及规划设计条件调整相关的前期审批事项，由甲方负责，乙方予以配合。

因政府政策或者非乙方原因引起政府审批迟延，甲方应积极参与解决，项目开发建设周期相应顺延。

7、办理项目前期审批手续过程中产生的各项费用，由甲方承担，并按照规定及时缴纳。

8、若本合同签订时已经存在延期动工情况，乙方负责按本合同约定的开发建设周期目标完成开发建设，如因项目延期开发引起的风险和责任，与乙方无关。

9、若本合同签订时项目土地尚未交付，甲方负责办理土地交付手续，并保证后续动工建设不存在任何障碍，否则项目开发建设周期相应顺延，且由此造成的相应损失由甲方承担。

第九条规划设计管理

1、乙方应在对项目情况与项目所在地市场情况进行充分调查了解基础上，向甲方提出产品定位报告，经与甲方充分沟通后，共同书面予以确认，作为项目产品规划设计的输入条件。

2、乙方负责以招标或其他甲方认可的方式选择规划设计各阶段（包括但不限于规划设计、建筑方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、装修装饰设计等）的设计单位，选定的设计单位应当具有相应的资质条件和专业技术能力。

为保证规划设计的品质，乙方同意充分利用蓝城（前绿城）集团设计资源优势，选择性价比最优的优秀规划设计单位。

3、乙方应负责编制设计任务书，并确定各类设计的范围、深度、标准、质量等具体要求。

4、乙方应负责协调联系各规划设计单位，督促各设计单位按规定期限及要求完成设计任务，设计中应当充分利用各项规划指标，以利于实现项目的最佳整体效益。

5、划设计管理：

乙方根据蓝城（前绿城）集团设计资源优势，对三、四线城市类型的实际情况选择并委托各阶段各类规划设计单位，把控设计进度及设计成果质量；对于各设计单位提交的设计成果，甲乙双方共同参与评审，乙方在保证设计质量并满足蓝城（前绿城）产品规划设计标准的前提下，充分听取并尊重甲方意见。

为保证项目房产品质符合蓝城（前绿城）产品标准，以下设计相关工作成果在甲乙双方充分沟通并听取意见后，由甲方负责选定，乙方负责实施：

a.规划设计方案和建筑设计方案；

b.主要外立面设计方案及材料选样定板，如主要石材、面砖、外墙涂料、外立面门窗、玻璃幕墙、外立面栏杆等；

c.景观设计方案和主要材料的选定；

d.室内硬装设计和软装饰设计方案（含样板房、精装修产品、公共空间）；

e.其他乙方认为对产品品质和外立面效果有重大影响的设计环节。

6、乙方应根据成本管理的需要，要求设计单位按成本概算进行合理的限额设计。

在项目建设过程中，重大工程变更在确定实施前，乙方应取得甲方的书面认可。

7、如果甲方在没有取得当地规划设计管理部门调整本项目规划设计条件的书面许可文件情况下，要求乙方和设计单位不按照本项目规划设计条件、国家有关设计规范和规定或当地规划和建筑设计管理规范要求进行设计的，由此引起的责任，以及设计和报批报建进度延误、施工延误等损失由甲方承担。

第十条工程成本管理

1、在项目总体规划方案审批通过后30个工作日内，由乙方编制方案阶段工程成本管理目标，报甲方审批确认。

在项目【整体】建安工程施工图设计完成后45个工作日内，由乙方组织第三方编制【整体】建安施工图预算，并根据预算调整【整体】工程成本管理目标金额后报甲方审批确认，经甲方批准后作为项目【整体】工程成本管理目标。

乙方应及时做好动态成本跟踪管理，如发生引起工程成本调整的重大因素，及时书面向甲方报告。

2、在项目开发建设过程中，如发生下列情形并引起工程成本发生变化的，乙方应及时以书面形式向甲方报告，并经甲方同意后相应调整工程成本管理目标：

（1）不可抗力；

（2）国家技术规范、标准调整，导致项目建设过程中的工艺、标准变化；

（3）施工或材料设备采购合同约定可调整合同价款的因素发生变化；

（4）根据项目开发实际需要或甲方要求，对项目建设内容、建设标准等进行重大调整；

（5）单项工程变更超过20万元；

（6）因受地质等事前不可完全预料的自然条件制约，在具体施工过程中有重大技术调整；

（7）其他经甲方同意的变更情形。

3、项目开发建设过程中按规定必须招标的内容，由乙方拟订招标方案，报甲方审批后实施。

招投标工作由乙方负责组织实施，乙方应在招标工作开始前准备招投标整个的工作流程、评标办法，以及招标文件等材料。

甲方可委派人员参加招投标小组，参与招标、评标、谈判，招投标小组提出中标意见后，书面报甲方确认后由甲方发出中标通知书。

4、通过招投标或其他方式选择专业工作单位时，专业工作单位的资质条件及具体要求由乙方根据项目实际情况制定。

为确保本项目房产品质量并节省成本、提高效率，乙方应充分利用其合格供应商的资源，推荐合适的单位参与投标或竞争，甲乙双方同意在施工单位及材料设备采购招标时，在品质因素同等情况下，优先考虑乙方的合格供应商。

5、如果专业工作单位在通过公开竞争确定前已由甲方指定的，为确保项目工程品质与施工进度，甲方与该专业单位签署的合同除商务条件由甲方确定外，其余条款必须经乙方同意。

甲方指定的专业工作单位如果工作进度和品质达不到乙方要求的，甲方必须配合乙方要求该专业工作单位进行整改，由此引起的工期延误或工程成本增加，乙方不承担责任。

如由于甲方指定的专业工作单位对项目开发造成严重影响，不配合进行整改，且甲方拒不更换的，乙方有权解除本合同，并视为甲方违约。

6、材料供应管理

（1）乙方应根据工程所在地条件、项目定位，确定各类工程材料采购方式。

采购方式划分为三类：

甲方采购；甲方指定品牌或同时确定价格、供应商，施工单位采购；施工单位采购；

（2）直接影响产品质量的材料和设备，主要包括外立面材料（石材、面砖、涂料、门窗、构架、幕墙材料）、主要设备（电梯、空调系统、锅